Цель статьи [1] — предоставить краткий обзор методов, используемых при оценке недвижимости.
Метод сравнения продаж
Наиболее широко используемый подход — сравнение продаж. Предполагается, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости (называемого объектом недвижимости) тесно связана с ценами продаж аналогичных объектов недвижимости в пределах одного и того же рыночного района. Оценщик сначала выбирает несколько похожих объектов недвижимости (сопоставимых объектов или просто компов) из числа всех объектов недвижимости, которые были недавно проданы. Поскольку нет двух идентичных объектов недвижимости, оценщик должен скорректировать цену продажи каждого сопоставимого объекта для учета различий между объектом и сопоставимым объектом, т.е. различия в размере, возрасте, качестве постройки, дате продажи, районе расположения и т.д. Оценщик определяет текущую стоимость объекта на основе скорректированных цен продажи сопоставимых объектов.
Подход сравнения продаж в значительной степени зависит от доступности, точности, полноты и своевременности данных о транзакциях продажи.
Источниками информации являются правительственные документы, поставщики данных и сеть местных контактов оценщика (например, брокеры, участвующие в сделках [2]).
Процедуру анализа сопоставимых продаж можно рассматривать как процесс, состоящий из четырех частей:
- поиск наиболее сопоставимых продаж для данного объекта недвижимости.
- Корректировка цен продаж сопоставимых объектов в соответствии с характеристиками объекта.
- Использование нескольких оценок стоимости для получения оценки рыночной стоимости.
- Представление результатов в формате отчета, удобном для просмотра или печати.
В процессе поиска сопоставимых объектов используется «расстояние» для установления меры сопоставимости между объектом и рассматриваемым сопоставимым объектом. Оно вычисляется путем взвешивания различий в характеристиках между объектом и сопоставимым объектом.
Расстояние
D рассчитывается следующим образом [3]:
[1] Pagourtzi E., Assimakopoulos V., Hatzichristos T., French N. (2003), Real estate appraisal: a review of valuation methods, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 21 Issue: 4, pp.383-401, https://doi.org/10.1108/14635780310483656 ; Авторы: Элли Пагурци (Elli Pagourtzi) и Вассилис Ассимакопулос (Vassilis Assimakopoulos) — Факультет электротехники и вычислительной техники Афинского национального технического университета, Афины, Греция; Томас Хацихристос (Thomas Hatzichristos) — Школа сельского хозяйства и инженерной геодезии, Национальный технический университет Афин, Афины, Греция; Ник Френч (Nick French) — Джонатан Эдвардс Консалтинг, Университет Рединга, Великобритания
[2] Сastle and Gilbert, H. (Eds) (1998), G.I.S. in Real Estate: Integrating, Analyzing, and Presenting Locational Information, Appraisal Institute, Сhicago, IL, pp. 24-5.
[3] МcСluskey, W., Deddis, W., Мannis, A., МcВurney, D. and Вorst R. (1997), «»Interactive application of computer assisted mass appraisal and geographic information systems», Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 15 No. 5,pp. 448-65.
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/07/Метод-Сравнения-Продаж.pdf