Так ты отправишься к звездам.
Вергилий: «Энеида», IX, 641
Пролог [1]
Области знаний, которые по своей сути являются здоровыми, демонстрируют процесс интеллектуального роста и развития. В этом смысле оценка не является исключением. За последние 20 лет произошло значительное переосмысление общепринятой ортодоксии, переосмысление, которое дает более богатый взгляд на практику. Это было одним из двух основных факторов, повлиявших на профессию в тот период.
Однако другое важное влияние не столь благотворно. Я предлагаю остановиться на нем подробнее, а затем отложить в сторону. Эта профессия была объектом довольно резкой критики. Отчасти это связано с неудовлетворенностью способностью традиционных методов удовлетворять спрос на профессиональные услуги во времена инфляции, быстро меняющихся стоимостей и конкуренции между недвижимостью и бумажными ценными бумагами за институциональные фонды. Некоторые из выражений недовольства исходили от представителей профессии, но большинство, по-видимому, исходило извне. Другим фактором, вызывающим критику, является явно низкий уровень работы многих оценщиков в результате либо некомпетентности, либо (к счастью, реже) должностных преступлений. Конечно, есть отдельные исключения.
Эти критические замечания не ограничиваются одной страной. В Соединенных Штатах в Barnard Report (1986) Комитета Конгресса США, подготовленном по итогам обширных публичных слушаний, отмечается, что «некомпетентность, халатность и неправомерные действия оценщиков распространены широко «.
Комитет продолжил:
Наибольшую озабоченность вызывает «оценка в интересах клиента», при которой большое количество оценщиков охотно соглашаются или иным образом поддаются давлению со стороны кредиторов, заемщиков и других лиц, участвующих в процессе выдачи кредита и андеррайтинга.
По сути, в обмен на неявное или явное обещание будущего бизнеса, так называемые «адвокатские оценщики» предоставляют цифры, необходимые «для того, чтобы сделка состоялась», вместо независимой оценки стоимости, которую они должны предоставить.
Последствия этого выражаются в следующих терминах:
Некорректная и мошенническая оценка недвижимости становится все более серьезной национальной проблемой. Ее пагубные последствия являются широко распространенными, повсеместно распространяющимися и дорогостоящими. Они нанесли серьезный ущерб сотням финансовых учреждений страны и непосредственно способствовали их банкротству, а также привели к убыткам на миллиарды долларов.
За исключением нескольких громких дел о профессиональной халатности, критика деятельности оценщиков в Великобритании, как правило, была в большей степени основана на технических соображениях. Типичным примером такого рода была публикация, опубликованная Greenwell and Co. в 1976 году.
Это, наряду с другими комментариями и чувством беспокойства по поводу того, что традиционные методы не удовлетворяют потребностям клиентов, побудило Королевский институт дипломированных сюрвейров заказать исследование методов оценки имущества, проведенное Polytechnic of the South Bank (Trott, 1980). Это был всесторонний обзор традиционных методов, а также новейших достижений в области финансовой математики, достигнутых британскими учеными за последние годы (некоторые из которых сами по себе имеют большое значение). С тех пор был опубликован окончательный отчет, но, к сожалению, оба документа, похоже, не оказали существенного влияния. Вероятно, это связано с их методологической ориентацией, в то время как требовался интеллектуальный подход, основанный на более абстрактном уровне. Тем не менее, отчет за 1980 год является очень полезным обзором технического состояния Великобритании и заслуживает гораздо более широкого распространения, чем он получил.
Howard (Howard, 1988) в обширном обзоре проблем, вызванных, по крайней мере частично, ошибочными оценками, показывает на примере оценки торговых центров и промышленных земель, что Канаде тоже не чужды недобросовестные методы, о которых идет речь. Он отмечает:
Поскольку при выполнении всех заданий по оценке необходимо соблюдать осторожность, чтобы не ввести читателя в заблуждение, необходимо применять основные традиционные теории оценки. Если бы должным образом была рассмотрена рыночная привлекательность объектов недвижимости и возможность их достройки с той доходностью, которая использовалась в оценках, отчеты предупредили бы руководство этой компании о том, что они платят за объекты слишком дорого. Однако есть серьезные подозрения, что их целью было увеличение собственного капитала, и поэтому они соответствующим образом проинструктировали своих оценщиков.
Автор, который является Chief Appraiser Public Works в Канаде, продолжает:
Когда наша оценка стоимости была представлена компании, они категорически возражали, но не смогли привлечь дополнительный капитал и были ликвидированы.
После этого корпорация Canada Deposit Insurance Company выплатила вкладчикам компании 275 миллионов долларов и в настоящее время пытается вернуть свои средства в рамках процесса ликвидации.
Не избежала позора эта профессия и в Австралии. Критические замечания, высказанные Rothwell (1984), руководителем высшего звена в коммерческом банковском секторе и опытным оценщиком, типичны для комментариев, которые автор слишком часто слышит от старших партнеров юридических фирм, руководителей производственных и коммерческих структур, адвокатов и других лиц. Основными вопросами, по которым Rothwell высказывал несогласие, были некомпетентность, неспособность решить проблему клиента и отсутствие доверия к нему. В заключение он заметил:
… эта профессия дискредитируется, работа, которая, естественно, является прерогативой оценщика, переходит к другим специалистам в области недвижимости; и финансисты, по крайней мере, все больше усваивают рекомендации по оценке стоимости недвижимости. (там же, стр. 24).
Доказательством этого является то, что профессия бухгалтера все чаще вторгается в традиционную сферу деятельности специалистов по недвижимости, особенно при выполнении дорогостоящих работ. В результате оценщики теряют свои гонорары.
Крупнейшая страховая организация Австралии, AMP Society, отказалась продлевать действующие профессиональные страховые полисы для оценщиков и не будет поддерживать ни один новый бизнес в этой области. Это ужасное обвинение.
Я представил этот материал не потому, что мне доставляет удовольствие перечислять неудачи, а для того, чтобы подчеркнуть свое мнение о том, что профессия оценщика во всем мире сталкивается с серьезными проблемами. Сложность усугубляется тем фактом, что различные профессиональные организации, по-видимому, неспособны предпринять серьезные действия по исправлению положения. Вероятно, это структурная проблема.
Что же тогда делать заинтересованному специалисту по оценке? Решение, как мне кажется, лежит на низовом уровне, где каждый из нас должен изменить свою позицию и критически пересмотреть многие общепринятые взгляды.
Именно в этом отношении новое мышление, о котором я говорил в начале, может обещать многое. С его акцентом на определение проблем и их решение в рамках логически последовательной системы взглядов, добросовестное выполнение профессиональных заданий во многом поможет избежать упомянутых критических замечаний. Кроме того, разработанный подход позволяет оценщику расширить спектр своих услуг и сохранить контроль над своим клиентом. Это обеспечивает хорошую защиту от набегов представителей других профессий. Результатом должно стать увеличение числа постоянных клиентов, количество рекомендаций, увеличение дохода и укрепление профессиональной базы, за что не нужно будет извиняться. В дальнейшем я признаю свой значительный интеллектуальный долг перед несколькими гигантами.
К сожалению, писателей, которые глубоко сформировали современное мышление, сейчас уже нет с нами: покойных профессоров Richard U Ratcliff и James A Graaskamp. Оба они с большим успехом возглавляли кафедры недвижимости и экономики городских земель в Висконсинском университете в Мэдисоне. Ни одно исследование современного мышления в области оценки не было бы полным без ссылки на их работы, некоторые из которых будут процитированы ниже и которые настоятельно рекомендуется изучить читателю.
ВВЕДЕНИЕ
Давайте начнем с формирования очень четкого представления о том, чего именно хотят от нас наши клиенты.
В подавляющем большинстве случаев клиент оценщика требует оценки цены, по которой объект недвижимости, вероятно, будет продан, если он будет выставлен на продажу в течение разумного периода времени и на финансовых условиях, действующих на конкретном рынке.
Это определение «стоимости», которое мы используем в дальнейшем. Это позитивное определение, которое не предъявляет субъективных требований к оценщику. Например, обратите внимание, что это требование освобождает оценщика от рассмотрения каких-либо представлений о «справедливости» предполагаемой цены.
Как отмечает Ratcliff (1972a):
Рыночная стоимость не имеет этического содержания.
Оценщик стремится интерпретировать рыночные факты, а не приукрашивать их в соответствии со своими собственными предпочтениями. Оценщики не имеют специальной подготовки в области философской этики, и их представления о справедливости не более точны, чем у образованного человека с улицы.
Ratcliff продолжает:
В качестве свидетеля-эксперта оценщик предоставляет суду свое заключение о рыночной стоимости имущества … Он не вторгается в компетенцию судьи и присяжных заседателей, высказывая свое личное мнение о справедливости.
Оценщик также освобождается от нереалистичных предположений о том, что покупатели и продавцы готовы, но не встревожены, обладают полной информацией и широким спектром альтернатив, к которым можно прибегнуть, если им не удастся договориться о цене. В нем, в частности, признается, что объект недвижимости или покупатель могут находиться в монопольном положении, которое может быть использовано в интересах одной из сторон. Таким образом, это требование и вытекающее из него определение дают нам реалистичный старт.
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Оценка стоимости недвижимости состоит из пяти этапов
1. Определение проблемы
Первым шагом является выяснение проблемы, с которой сталкивается клиент и которая вызывает необходимость в проведении оценки. Почти во всех случаях оценка необходима для того, чтобы решить проблему или, по крайней мере, решить ее частично. Таким образом, на этом этапе необходимо определить основные проблемы оценки, связанные с проблемой, решение которых станет вкладом в общий процесс принятия решения клиентом.
Определение проблемы оценки, в свою очередь, приводит к определению стоимости, которое является наиболее подходящим (Graaskamp, 1986). Если, например, требуется провести оценку в рамках дела о возобновлении, определение стоимости будет указано в разрешающем законодательстве в соответствии с толкованием соответствующей судебной практики.
Это может предусматривать, в частности, что лишенный собственности собственник должен получить компенсацию не только за отобранную недвижимость, но и за причиненный ущерб, последствия восстановления своего положения на других землях и т.д. Здесь определение расширяет сферу оцениваемых прав. Если оценка проводится для целей обжалования рейтинга, то определение стоимости будет соответствовать требованиям законодательства о рейтингах. Обычно это предусматривает, что оцениваться должно полное право собственности, т.е. ограничения на право собственности, такие как соглашения и сервитуты, должны игнорироваться. В данном определении объем прав, которые следует учитывать, ограничен.
Вопросы:
- сколько я должен заплатить за этот участок, чтобы получить разрешение на изменение использования?
- что я получу за участок, если не буду дожидаться получения разрешения на использование?
- какова стоимость недвижимости для целей ипотеки?
- какой заем мне следует взять на покупку этого предлагаемого туристического объекта, когда он будет полностью введен в эксплуатацию через пять лет?
влекут за собой определение различных прав собственности, допущений и наборов данных, и все это может привести к различным оценкам стоимости, даже если они могут быть направлены на один и тот же земельный участок.
В качестве примера того, как определение проблемы может определять диапазон требуемых данных, рассмотрим оценку, подготовленную для целей обеспечения ипотеки. Потенциального залогодержателя, безусловно, заинтересует текущая рыночная стоимость имущества. Однако, кроме того, необходима информация о том, есть ли вероятность того, что предлагаемое использование не удастся, и если да, то когда наступит срок, что наиболее вероятно. Если это все-таки произойдет, залогодержателю также необходимо знать, как лучше всего использовать недвижимость в будущем, кто будет наиболее вероятным покупателем и какая цена, скорее всего, будет выплачена.
Обратите внимание, что допущения могут быть присущи определению проблемы или могут быть наложены на нее извне. Например, упомянутая выше задача по рейтинговой оценке содержит допущение о платной недвижимости, в то время как недвижимость может иметь наиболее обременительные ограничения на право собственности. Если необходимость получения разрешения на перепланировку имеет значение, то это представляет собой навязанное извне соображение, имеющее существенное значение для данного задания.
2. Определение наиболее вероятного использования
Вторым шагом является определение наиболее вероятного использования объекта недвижимости. Это невозможно сделать, если сначала не провести инвентаризацию производственных характеристик объекта. Как и в большинстве случаев подобного рода, простого описания очевидного недостаточно, и оценщику необходимо структурировать свой подход и последующий анализ таким образом, чтобы можно было прийти к целенаправленным выводам.
Нижеследующее описание рекомендуемых процедур относится к объектам недвижимости, приносящим доход, но многие из приведенных пунктов имеют общее применение.
Изучение характеристик объекта недвижимости предполагает не просто осмотр его с обочины, но и сбор информации из многих источников, к некоторым из которых трудно получить доступ и проверить.
Следующие четыре основных раздела могут быть использованы в качестве ориентиров на этом важном этапе.
Физические характеристики
- Сам земельный участок: размеры, уклон, экспозиция, состояние почвы (даже если участок полностью застроен), дренаж и тому подобное. Изучите и сообщите о последствиях, которые они оказывают на использование участка, и о том, насколько здание дополняет и улучшает их. Если здание не полностью соответствует характеристикам участка, оно может не представлять собой оптимальную застройку, и уже одно это может свидетельствовать о желательности альтернативного использования.
- Доступность к окружающим транспортным системам: пешеходный доступ, въезд грузовиков для доставки грузов, легковых автомобилей, расстояние для сбора мусора до транспортных остановок. Выявите любые конфликты между видами транспорта; если таковые имеются, оцените степень разделения потоков пешеходов и транспортных средств. Это помогает отсеять альтернативные способы использования, требующие специальных возможностей, которыми сайт не обладает.
- Улучшения: начните с границ и работайте вовнутрь — озеленение, фонтаны, сооружения, расположенные отдельно от главного здания, предоставление услуг, дренаж. При анализе главного здания начните с фундамента и систематически повышайте уровень: конструкция, полы, потолки, крыша, облицовка, перегородки, системы вертикальной и горизонтальной циркуляции и их производительность, безопасность, отопление / кондиционирование / вентиляция, долговечность материалов, возраст механического оборудования и других заменяемых элементов, возможности обслуживания.
Правовые характеристики
Оценщик должен точно определить права, которые подлежат оценке (как описано выше). Выясните информацию о сервитутах, правах пути, передаваемых правах на застройку, воздействии на наследие, условиях утверждения, при которых было построено здание, ограничениях на использование в соответствии с градостроительным законодательством или ограничениями на право собственности, соответствии кодексу; обесценении оборудования и здания в соответствии с законом о подоходном налоге; допустимом соотношении площадей при перепланировке; юридическом поиске; аспекты монополии. Как это ограничивает использование? Какие доступные права еще не были использованы? Вероятно ли, что эти права будут ограничены, или их можно расширить? Если да, то как это повлияет на производительность?
Локационные особенности
Это расширяет рассмотренные выше характеристики доступности. Каждый объект имеет уникальный набор пространственных связей с другими объектами и центрами активности. Важно понимать природу связей, которые связывают виды использования с объектом и лежат в основе пространственной структуры города. Насколько эффективно использование здания связано с этими взаимосвязями? Сохранятся ли эти взаимосвязи со временем? Если нет, означает ли это изменение состава арендаторов и необходимость выхода на другой рынок аренды в будущем? Предполагается ли изменение использования в обозримом будущем? Маркетинговые особенности: близость к основным городским объектам и службам, таким как фондовая биржа, суды, транспорт, другие объекты (юридические, финансовые); влияние на сохраняющийся спрос на помещения. Оцените сильные и слабые стороны конкурирующих зданий.
Эстетические характеристики
Здесь оценщику необходимо учитывать имидж здания и его место в городском ландшафте. Вестибюль и ощущение присутствия; репутацию и имидж, архитектурные особенности, виды, панорамы; элементы, опасные для человека, шум, ветер.
Задача анализа производительности состоит в том, чтобы точно определить, что именно оценивается, конкурентную позицию объекта недвижимости со стороны предложения, вероятные затраты на ремонт и замену, а также вероятность того, что объект недвижимости может быть использован для других целей, прежде чем оценивать его наиболее вероятное использование.
Иногда это становится очевидным и может повлечь за собой продолжение текущего использования. Тем не менее, даже в кажущихся очевидными случаях этот шаг требует тщательного рассмотрения.
Например, загородный коттедж может подвергаться воздействию определенных рыночных факторов, которые указывают на то, что добавление большего количества комнат может привести к росту цен, превышающему затраты. Если да, означает ли это, что наиболее вероятным покупателем является тот, кто осуществит расширение и продаст его с прибылью? Или, если улучшения не будут особенно существенными, он может быть приобретен для сноса и перепланировки.
Этот шаг особенно важен, поскольку он указывает на наиболее вероятного покупателя или тип покупателя, который, как будет показано ниже, является следующим шагом в процессе. Во многих случаях вполне возможно, что существует множество различных видов использования или комбинаций использования, которые могут рассматриваться как возможные. Каждый из них должен быть тщательно рассмотрен и оценен с точки зрения наиболее значимых факторов землепользования, имеющих отношение к данному делу. Они могут включать такие факторы, как:
- рыночный спрос,
- юридические санкции,
- политическая приемлемость,
- техническая осуществимость,
- экономическое обоснование.
Такие соображения приводят к выбору наиболее вероятного использования объекта недвижимости. Обратите внимание, что это не обязательно означает его наиболее эффективное использование. Более поздняя концепция, предполагающая максимизацию прибыли в качестве единственного критерия использования земли, в настоящее время дискредитирована (Vandell,1982; Grissom, 1983).
Учитывая это, термин «наиболее вероятное использование» предпочтительнее термина «наиболее эффективное использование». Пример матрицы альтернативного использования, подготовленной в рамках исследования наиболее вероятного использования участка для реконструкции, приведен в Таблице 1.
ТАБЛИЦА 1. ОСУЩЕСТВИМОСТЬ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ
| ДЕТЕРМИНАНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ | СТОЯНКА ПОДЕРЖАННЫХ АВТОМОБИЛЕЙ | МАГАЗИН СПИРТНЫХ НАПИТКОВ | ПРОДАЖА СОСЕДНЕМУ ВЛАДЕЛЬЦУ | ПРОКАТ АВТОМОБИЛЕЙ | ГРУППА МАГАЗИНОВ |
| Рыночный спрос | Слабый: прогноз по высоким процентным ставкам | Сильный: расстояние до ближайшего рынка составляет 3 мили | Высокий мотив для покупки | Хороший: интерес со стороны 2 групп | Хороший в долгосрочной перспективе |
| Правовые санкции | Ограничение на размещение вывесок | Проблема с вывесками не столь критична | Требуется изменение | Нет | Нужно разрешение |
| Политическая приемлемость | 3 из 4 членов городского совета высказались «за» | Сильное антиалкоголь-ное лобби | Приемлемо | Приемлемо | Приемлемо |
| Техническая осуществимость | Да | Да | Да | Да | Плохая зона парковки для автомобилей |
| Экономическая приемлемость ($’000) | $180 | $220 | $170 | $200 | $160 |
| Наиболее вероятное использование | Девелопмент участка для использования под прокат автомобилей |
Каждая запись в таблице требует достаточного пояснения в отчете об оценке.
Процедура соответствует описанному Hayes (Hayes, 1981) методу оптимизации, который он называет «доминирующим»
… Чтобы использовать его при принятии решений, мы должны сначала определить соотношение доминирования между альтернативами. Одна альтернатива доминирует над другой, если выполняются оба следующих условия:
- она по крайней мере не уступает другой по всем свойствам и
- она лучше по крайней мере по одному свойству. Любая альтернатива, в которой доминирует другая, исключается из рассмотрения.
Любая альтернатива, которая доминирует над всеми остальными, выбирается как наилучшая.
Очевидно, что если на рынке не будет спроса на предлагаемое использование, оно будет снято с дальнейшего рассмотрения. Однако при наличии спроса вступают в силу другие основные положения. Если требуемое использование невозможно установить по закону и если закон не может быть изменен, то нет смысла рассматривать его дальше. Юридические санкции включают в себя соображения, касающиеся качества права собственности и других аспектов владения недвижимостью, а также градостроительства, здравоохранения, строительства, наследия и остающегося множества законодательно обоснованных ограничений на использование.
Каждое из этих действий требует тщательного исследования. Даже если это разрешено законом, предполагаемое использование может оказаться политически неприемлемым — например, инициативная группа местных жителей может добиться успеха в срыве плана. Если для использования требуется какая-либо строительная конструкция, которая, учитывая физические характеристики участка (например, несущую способность), технически невозможна. Тогда она не подходит по этому показателю.
Потенциальные варианты использования, соответствующие всем этим критериям, являются кандидатами и будут отбираться на основе того, насколько каждый из них наилучшим образом соответствует целям клиента.
Часто это будет экономически выгодно, но не обязательно так будет всегда.
Наконец, следует изучить возможные последствия нового вида использования для защиты или увеличения доходов района. Это соображение может стать существенным фактором при оценке политической целесообразности предлагаемого вида использования. Оценки, относящиеся к экономической поддержке различных видов использования, не являются оценками. Это просто грубые приближения, которые используются в качестве показателей относительной экономической эффективности альтернатив и могут быть получены путем принятия нормативной модели.
3. Определение наиболее вероятного покупателя
Третий шаг заключается в определении наиболее вероятного покупателя или типа покупателя. Этот процесс, по сути, заключается в сопоставлении атрибутов объекта недвижимости с требованиями и мотивациями различных типов покупателей и их положением на рынке. Это тоже важный шаг, поскольку он определяет рынок клиента; он позволяет выявить относительные позиции на торгах и указывает оценщику на процесс, в ходе которого наиболее вероятный покупатель принимает ценовые решения. Вооружившись этой информацией, оценка может проводиться более целенаправленно.
4. Выбор метода оценки
Четвертый шаг — это выбор метода оценки. Поскольку его целью является прогнозирование поведения на рынке, будет полезно кратко рассмотреть процесс формирования цен на недвижимость.
Ценообразование
Психология сложна. Далеко не всегда понятными способами продавец и потенциальный покупатель определяют свою оценку стоимости объекта недвижимости. Мы обозначаем это символами Vs (value to self, стоимость для себя). Эти и следующие обозначения были первоначально предложены Ratcliff (Ratcliff, 1972b).
Необязательно, чтобы Vs для каждого из них были одинаковыми по величине или чтобы все участники рынка имели одинаковые значения Vs для одного и того же объекта недвижимости. Оценка Vs является весьма субъективной — даже заинтересованным сторонам может быть трудно определить ее в долларах.
Продавец, как правило, выставляет недвижимость на продажу по цене Vo, так что Vo > Vs. Было бы крайне необычно, если бы Vo была меньше, чем Vs, если только давление на продажу не является экстремальным.
Аналогичным образом, потенциальный покупатель, сформулировав свои требования к недвижимости, предложит цену Vb таким образом, чтобы Vb < Vo.
В ходе последующих переговоров будет согласована цена сделки, Vt. Задача оценщика — спрогнозировать стоимость. Этот прогноз обозначен как Vp — наиболее вероятная цена.
Схематично:
| Продавец | Покупатель | ||
| Vs < Vo | > | Vb < Vs | Начальная позиция |
| L | < Vt >> | Vp | = Прогноз Vt |
Диаграмма представляет собой грубое упрощение очень сложного явления с точки зрения начальных условий и последующих реакций. Она подразумевает, например, что Vs покупателя меньше, чем Vs продавца. Это не обязательно так.
Относительное положение различных количеств на этой воображаемой «ценовой линии» будет варьироваться (в том числе) в зависимости от мотивации сторон: у одной может быть высокая мотивация к действию, у другой — гораздо меньшая.
Предположение о том, что покупатели и продавцы «желают, но не беспокоятся», нереально. Однако основная цель диаграммы состоит в том, чтобы показать, что Vp всегда сопровождается неопределенностью и поэтому должна быть выражена в вероятностных терминах. Другая цель диаграммы — проиллюстрировать, как Vt является результатом поведенческого процесса — процесса, который может привести к несколько разным результатам, если в нем участвуют разные стороны, даже обладающие одним и тем же свойством.
Существует три интеллектуальных (в отличие от методологических) подхода к оценке стоимости (Vp):
- вывод из прошлых сделок
- моделирование рынка
- нормативное моделирование.
Теперь мы рассмотрим каждый из них по очереди
Вывод из прошлых сделок
Это предполагает выявление сделок со схожими объектами между сторонами, мотивация которых имеет отношение к данному вопросу. Основное внимание уделяется сопоставимости во всех смыслах этого слова — качеству, которого не всегда легко достичь.
Продаваемая и подлежащая продаже недвижимость должны быть физически сопоставимы и обладать сходным набором географических характеристик.
В мире недвижимости бытует расхожее мнение, что нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, и это затрудняет достоверное сравнение даже в случае загородных коттеджей или свободных участков под застройку, где может быть несколько недавних сделок, которые можно использовать в качестве критерия.
Мотивы также должны быть сопоставимыми.
Продавец получает два вида выгоды от продажи: вырученные доллары и осознание мотива, который привел к принятию решения о продаже. С этой точки зрения ценность можно рассматривать как состоящую из двух компонентов: долларовой составляющей и мотивационной составляющей. При отсутствии мотивирующего компонента рынок недвижимости исчезает. Аналогичные комментарии применимы и к покупателю: стоимость — это поток чистой полезности, ожидаемый от владения объектом недвижимости, а также осознание мотива, побудившего к решению о переезде. В тех случаях, когда мотивирующий компонент является главным соображением, продавец может компенсировать выгоду от его достижения получением меньшего количества долларов; и наоборот, для высоко мотивированного покупателя.
Таким образом, если клиент должен продать, то оценку наиболее вероятной цены лучше всего получить, изучив продажи, о которых известно, что мотивация продавца высока. Разумеется, взаимосвязь между вероятной ценой и позицией поставщика, раскрываемой рыночными данными, должна быть отражена в отчете об оценке, чтобы у клиента была полная информация, на которой можно основывать последующую маркетинговую стратегию.
Существуют различные варианты мотивационного компонента, которые также необходимо учитывать.
Возьмем пример загородного коттеджа (о котором говорилось выше), который, возможно, уже созрел для замены. Мотивация девелопера будет сильно отличаться от мотивации, скажем, молодой пары, которая может быть заинтересована в таком объекте недвижимости в качестве своего первого дома и которая, возможно, пожелает приобрести его с целью его переоборудования в течение определенного периода времени в качестве любовного труда. Это подчеркивает важность тщательного изучения и определения наиболее вероятного типа покупателя. Можно ожидать, что эти два типа покупателей будут платить довольно разные цены за одну и ту же недвижимость, поскольку их мотивы и покупательная способность различны.
В случае с доходными объектами недвижимости и девелоперскими проектами сопоставимость часто оказывается труднодостижимой. Даже если структуры относительно схожи, цена, запрашиваемая за конкретную недвижимость, может зависеть от доступа к очень выгодным источникам финансирования, что приводит к более высокой цене. Тем не менее, если условия сделки не могут быть установлены (обычное условие), корректировка цены продажи для учета этого невозможна. Задача оценки незавершенного девелоперского проекта редко зависит от подхода сопоставимых продаж, поскольку, скорее всего, их не будет.
После определения подходящих продаж необходимо тщательно выбрать единицу сравнения и использовать ту единицу, которая при анализе дает наиболее согласованные результаты.
Смысл использования этого подхода заключается в том, что покупатели и продавцы будут вести себя сегодня так же, как и в недавнем прошлом, если рыночные условия и все другие соответствующие факторы останутся прежними.
Этот подход лучше всего использовать, когда имеется достаточное количество сделок, имеющих соответствующую квалификацию, на основе которых можно сделать вывод, когда можно установить обстоятельства, связанные с каждой из них, когда они относятся к недавнему прошлому, когда рыночные условия стабильны и когда не требуется прогнозировать наиболее вероятную цену на слишком отдаленное будущее. При соблюдении этих условий подход сопоставимых продаж является наиболее надежным методом прогнозирования поведения участников рынка.
Моделирование рынка
Там, где отсутствуют или слишком малочисленны данные о прошлых сделках, на основании которых можно сделать вывод о наиболее вероятной цене, оценщик прибегает к моделированию рынка. Здесь оценщик выбирает и использует соответствующую модель для моделирования результатов рыночного процесса.
Определив наиболее вероятного покупателя (или тип покупателя), оценщик путем прямого опроса, дополненного его опытом, устанавливает логику, используемую при установлении цены. Затем эта логика применяется к рассматриваемому случаю. Некоторые примеры иллюстрируют этот подход.
Для парикмахерской требуется оценка арендной платы. В последнее время не было сделок по аренде, на основании которых можно было бы сделать вывод о стоимости. Опрос владельцев парикмахерских показал, что арендная плата, доступная для такого рода предприятий, обычно оценивается в $ X за кресло в неделю. В рассматриваемом помещении могут разместиться шесть кресел, но исследования рынка показывают спрос только на четыре. Предварительная оценка наиболее вероятной стоимости аренды помещений, используемых для этой цели, составляет 4 доллара в неделю. Эта оценка может быть скорректирована позже в процессе оценки с учетом особых обстоятельств (если таковые имеются), как описано ниже.
Объект недвижимости подлежит оценке, и определяется, что наиболее вероятным покупателем является инвестор, который сдаст объект в аренду. В отсутствие недавних сделок было опрошено несколько инвесторов, которые сообщили, что готовы заплатить (скажем) сумму, эквивалентную десятикратной общей недельной арендной плате. Зная уровень арендной платы за сопоставимые помещения в последнее время, оценщик может получить предварительную оценку стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим доходную недвижимость. Потенциальные покупатели могут рассчитать цену, которую они готовы заплатить, сначала рассчитав сумму ипотеки, которую, по их мнению, можно обеспечить, вычтя из чистой выручки расходы на последующее обслуживание долга, а затем добавив к ипотеке показатель собственного капитала, при котором оставшийся чистый доход приносит удовлетворительную прибыль (Табл. 2).
Если рынок ведет себя подобным образом в отношении описанных факторов, то механизмы ценообразования, выявленные в ходе таких исследований, являются действительными средствами прогнозирования наиболее вероятной цены (или стоимости аренды).
Моделирование рынка обычно применяется, когда объект недвижимости является особенным или когда наиболее вероятный покупатель является довольно редким типом (как правило, это одно и то же). В этом случае клиенту необходимо сообщить о вероятной глубине спроса на объект недвижимости. Например, это может быть соображением первостепенной важности для потенциального залогодержателя.
Нормативное моделирование
Этот подход к прогнозированию наиболее вероятной цены применяется только в тех случаях, когда методы логического вывода и моделирования терпят неудачу из-за недостатка информации.
Метод логического вывода утверждает, что «именно так рынок фактически вел себя в аналогичных условиях», в то время как метод моделирования утверждает, что «именно так рынок будет вести себя».
С другой стороны, нормативные модели утверждают, что «именно так должен вести себя рынок».
Это наименее удовлетворительный метод оценки, поскольку он отражает собственную шкалу предпочтений оценщика, приводит к оценке стоимости, которая не подчиняется дисциплине рынка как конкурентной среды и сопряжена с опасностью элитарности «я умнее рынка». Однако бывают случаи, когда это единственный доступный подход, когда нет рынка сбыта, нет указаний ни на наиболее вероятное использование, ни на наиболее вероятного покупателя. В таких случаях оценщик обязан сделать ряд критических допущений, обосновать их, насколько это возможно, и использовать логику, которая является внутренне непротиворечивой.
Он должен определить мотивы предполагаемых покупателя и продавца, определить, каким, по его мнению, должен быть их режим установления цен, сделать предположения относительно диапазона альтернатив, доступных сторонам, и объема доступной им информации, которая поможет им в процессе принятия решений. Короче говоря, он должен построить свою собственную имитационную модель из-за полного отсутствия доказательств.
Нормативные определения стоимости
Заявление Судьи Айзекса по делу Spencer v The Commonwealth (1907) 5 CLR 418 at 440-441 является классическим описанием нормативного подхода
Чтобы определить стоимость земли на ту дату, мы должны, как я понимаю, предположить, что она была продана тогда не путем принудительной продажи, а путем добровольного торга между истцом и покупателем, желающим торговать, но ни один из них не стремился к этому настолько, чтобы он мог не обращайте внимания на любые обычные деловые соображения.
Далее, мы должны предположить, что оба они прекрасно знакомы с землей и осведомлены обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на ее стоимость, будь то в пользу или во вред, включая ее местоположение, характер, качество, близость к удобствам или неудобствам, окружающие особенности, существующий на тот момент спрос на землю и вероятность, как она тогда представляется лицам, наиболее способным составить мнение, повышения или понижения по какой бы то ни было причине суммы, которую в противном случае можно было бы определить как стоимость имущества.
Это конкретное дело касалось оценки компенсации за землю, приобретенную в принудительном порядке, для которой не было рынка сбыта. Столкнувшись с аналогичным делом сегодня и учитывая положения закона, мы, вероятно, поступили бы не лучше. Тем не менее, это определение вошло в австралийский оценочный фольклор, и его варианты широко распространены даже в тех случаях, когда существуют логические или имитационные подходы, при которых это определение неприменимо (как мы обсудим ниже). Другим часто используемым нормативным определением является так называемая стоимость открытого рынка (благодаря Royal Institution of Chartered Surveyors):
Наилучшая цена, по которой можно обоснованно ожидать продажи интереса в объекте недвижимости по частному договору на дату проведения оценки, при условии наличия заинтересованного продавца, разумного срока, в течение которого можно договориться о продаже, принимая во внимание характер объекта и состояние рынка, при сохранении стабильной стоимости и если в течение всего вышеуказанного периода недвижимость была свободно выставлена на продажу, и никакие дополнительные предложения со стороны специального участника торгов не принимались во внимание.
(Chartered Surveyor, June 1975, p 302).
Поскольку определения являются нормативными, в них содержится довольно много допущений, подобных двум только что процитированным, которые оценщики и их клиенты должны подвергнуть сомнению (Albritton, 1980; Smith, 1986).
Давайте обсудим некоторые из них, прежде чем продолжить.
Использование слов «лучшая цена» предполагает, что могут быть и другие цены, которые может предложить недвижимость. Насколько репрезентативна «лучшая цена»? Является ли она верхней в диапазоне и настолько ли искажена, что это ненормально? Этому выводу, по-видимому, препятствуют слова «можно обоснованно ожидать продажи», которые несовместимы с «наилучшими» и, по-видимому, подразумевают своего рода статистическое ожидание. Если да, то является ли это математическое ожидание мерой центральной тенденции, такой как среднее значение, медиана или мода? (Colwell, 1979).
Учитывая типичную неравномерность распределения цен на рынке недвижимости, это различие является важным, поскольку оно далеко не семантическое. Интригует ограничение сцены частным договором. Если состояние рынка таково, что продажа на аукционе, скорее всего, приведет к более высокой цене, то такой вариант (явно отвечающий интересам продавца) исключается по определению, а интересы клиента не соблюдаются должным образом. Более того, цены, полученные в результате аукциона, считаются нерелевантными, если только они не отличаются от результатов частного договора, и в этом случае нет смысла включать это в определение. Обратите внимание на предположение о заинтересованности продавца.
Почему бы не привлечь сопровождающего покупателя? Если есть один участник, то почему не оба? Как можно провести сделку без участия одного из них?
Возможно, логическое обоснование примерно такое: предположим, что в настоящее время ни один покупатель не проявляет интереса. Запрашиваемая продавцом цена (Vo) будет продолжать снижаться до тех пор, пока не будет достигнут уровень, который сделает недвижимость привлекательной для потенциального покупателя. Дальнейшее снижение превратит ранее неуверенного покупателя в желающего приобрести недвижимость покупателя.
На этом этапе мы имеем «стоимость открытого рынка».
Возникает соблазн спросить, что произойдет, если повернуть процесс вспять? При наличии желающего приобрести товар покупателя, но при отсутствии продавца в поле зрения покупатель раскрывает свои потребности всем желающим.
Постоянно повышая цену, которую он готов заплатить (Vb), и широко информируя об этом владельцев соответствующей недвижимости, как только нежелающие продавцы будут переведены в разряд готовых по объявленной цене.
На этом этапе у нас также есть «стоимость открытого рынка»?
Короче говоря, приводят ли два разных предположения к одной и той же цифре, т.е. к «стоимость открытого рынка»? Этого не может быть, поскольку при любом предположении одна сторона имеет преимущество перед другой. (Ratcliffe, 1983).
В зависимости от начальной точки, мы имеем дело либо с рынком покупателей, либо с рынком продавцов. В первом случае цены падают, а во втором — растут.
Таким образом, определение требует предположения о рынке с падающими ценами, которое может оказаться нереальным. Конечно, верно, что оценщик должен учитывать последние тенденции в ценах, относительный баланс спроса и предложения и другие факторы, определяющие состояние рынка на момент проведения оценки. Требование исходить из того, что рынок является чем-то таким, чем он вполне может и не быть, вряд ли способствует достижению сбалансированного понимания рынка. Если определение проблемы не требует иного или если рыночных данных не существует, оценщикам рекомендуется избегать нормативных определений, поскольку они неизбежно приводят к путанице и абсурду, рассмотренным Ratcliffe (выше) и Whipple (1990).
В подавляющем большинстве случаев единственным подходящим определением является приведенная выше наиболее вероятная цена. Мы переходим к следующему элементу определения.
Качество готовности является относительным и, в конечном счете, нормативным, поскольку является плодом воображения оценщика. У двух оценщиков могут быть совершенно разные представления о характеристиках и результатах принятия решений, и в этом случае их итоговые оценки стоимости могут расходиться. Является ли ответственной профессиональной практикой основывать свою работу на художественной литературе?
Предположение о том, что покупатель и продавец проявляют готовность, но не испытывают беспокойства, требует наличия полностью взаимозаменяемых альтернатив, которые любая из сторон может использовать в случае неудачи в текущих переговорах, вызванной нежеланием одной из них этого делать. И это несмотря на то, что нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости и ни у одной из сторон нет одинаковых мотивов. Поскольку рынок недвижимости структурирован в виде ряда локализованных субрынков, для которых характерна ограниченная торговля, выбор альтернатив обычно серьезно ограничен.
Далее мы можем задать вопрос о том, что представляет собой «разумный период»? Можно ли доказать, что чем дольше недвижимость находится на рынке, тем выше цена, которую за нее можно получить (Miller, 1978)?
Предполагается, что этот период должен быть до даты оценки или после нее? Очевидно, что он должен быть до даты оценки, поскольку это является точкой отсчета, после которой события не имеют отношения к задаче оценки. Рассмотрим далее слова «свободно выставляемые на рынок». Какие требования необходимы для этого? Должна ли быть широкая реклама? Зависит ли цена от размера рекламного бюджета?
Если можно доказать, что соседний собственник, например, с большой вероятностью купит недвижимость по более высокой цене, эту разницу следует игнорировать, поскольку исключаются специальные покупатели но, опять же, интересы клиента ущемляются. Слова «осведомленный обо всех обстоятельствах» предполагают, что стороны сделки обладают совершенным знанием рынка. Тем не менее, мы знаем, что затраты на информацию на рынке недвижимости особенно высоки, поэтому получение совершенного знания («обо всех обстоятельствах») невозможно.
Учитывая свой набор допущений или норм, оценщик будет действовать так, как он считает нужным.
Если это доходная недвижимость, он может использовать метод дисконтирования денежных потоков; в случае с фабрикой он может капитализировать предполагаемую чистую арендную плату, или, в противном случае, он может рассчитать стоимость земли, добавить к этому предполагаемую стоимость замены улучшений, вычесть предполагаемую амортизацию или затраты на восстановление и использовать это суммирование как оценка наиболее вероятной цены. Несмотря на всю свою теоретическую элегантность, оценщик не в состоянии продемонстрировать, что его оценка с использованием нормативного подхода согласуется с поведением рынка, и всегда существует опасность, что он соблазнится совершенством собственных рассуждений.
Рыночная стоимость не является результатом такого процесса, скорее, если стороны принимают ее перед лицом собственной неопределенности или в качестве механизма урегулирования споров, оценка становится самоисполняющимся пророчеством: сама по себе она не является доказательством рыночной стоимости.
Современным примером являются споры о пересмотре арендной платы, урегулированные таким образом.
Когда принимается нормативное определение стоимости, возникает риск возникновения противоречий. Если для определения цены используются данные о прошлых сделках, то необходимо продемонстрировать, что указанные сделки отражают это определение. Это подчеркивает важность выбора определения стоимости, которое имеет отношение к проблеме, которую необходимо решить. Определение определяет характер требуемых данных.
Смешивать нормативное определение с первыми подходами к оценке вероятной цены, описанными выше, является непоследовательным. В случае с только что рассмотренными определениями следует показать, что сопоставимые продажи осуществляются между сторонами, которые готовы, но не обеспокоены, полностью информированы, у которых на момент принятия решения был целый ряд доступных альтернатив и так далее. Очевидно, что эти определения нереальны, и объединять их с рыночными данными — абсурдный подход.
Другая опасность, связанная с нормативным подходом, заключается в том, что он может быть легко и непреднамеренно перенесен в один из двух других подходов. Примером могут служить так называемые «корректировки», которые часто вносятся в рыночные данные, такие как затраты на реализацию. Если оценщик не может доказать, что рынок вносит такие корректировки, в процедуру, которая претендует на большую надежность, вводится нормативный элемент, который в результате может оказаться менее надежным. Следовательно, необходимо обосновать необходимость для таких корректировок.
Факторы, влияющие на выбор метода
Выбор метода оценки будет зависеть от характера решаемой проблемы, имеющихся данных, затрат их сбора и навыков, которыми обладает конкретный оценщик.
Возьмем случай, когда потенциальный заемщик рассматривает возможность принятия обязательства по рефинансированию туристического проекта на пять лет вперед. Важнейшим вопросом является оценка того, будет ли достаточный денежный поток после уплаты налогов для обслуживания предполагаемого кредита. Вот случай, когда логический подход может иметь ограниченную применимость. Скорее всего, оценщик прибегнет к анализу движения денежных средств после уплаты налогов, чтобы смоделировать результаты деятельности предприятия. Если имеются данные о движении денежных средств по аналогичным проектам, то предпочтительным методом, вероятно, будет логический подход. Однако, если такие данные отсутствуют, то их необходимо разработать, и тогда они находятся непосредственно в нормативной области.
Тогда на первый план выходит вопрос об эффективности оценки с точки зрения затрат: проведение исследования с неблагоприятным соотношением затрат и выгод обречено на провал.
Если затраты превышают выгоды, может возникнуть необходимость, например, в принятии нормативной модели.
Если оценщик не знаком с методами анализа движения денежных средств после уплаты налогов, ему придется выбрать другой метод, который может привести к менее надежной оценке.
Несмотря на то, что для решения вероятной задачи может быть использована модель движения денежных средств после уплаты налогов, оценщик может не обязательно излагать свои основные выводы в этих терминах, если он считает, что читатель либо не сможет их понять, либо клиент не верит в них.
Будьте уверены, что в данном заявлении не ставится цель пропагандировать какую-либо форму обмана; скорее, это заявление вытекает из признания того факта, что отчет об оценке также является средством коммуникации. Например, если клиент не верит в модель движения денежных средств после уплаты налогов, оценщик может сообщить о своих результатах в терминах модели, в которую клиент верит, или в терминах, понятных клиенту. Это вполне ответственно со стороны оценщика, если он искренне верит, что принятая модель является наиболее подходящей.
Конечно, отчет будет содержать полную информацию об использованном подходе (возможно, в приложении), но основные результаты могут быть представлены в виде другой модели, которая дает последовательные результаты.
Следует подчеркнуть, что применение одного из трех подходов к оценке наиболее вероятной цены, описанных выше, не обязательно является исключительным действием. Если логический подход уместен в конкретном случае, то результаты всегда следует проверять на непротиворечивость, применяя другой подход, это может быть имитационный подход, если доступна исходная информация. Аналогичным образом, использование имитационного подхода в качестве основного метода оценки следует сверять с результатами нормативной модели. В тех случаях, когда ни один из первых двух подходов невозможен, доступна только нормативная модель, а доверительный интервал шире.
Читателю следует обратить внимание на различие между тремя интеллектуальными подходами к оценке цены и тремя общепринятыми методологическими подходами, с которыми мы все знакомы: сопоставимые продажи, капитализация и суммирование.
При определенных обстоятельствах, например, затратный подход может быть применен в рамках имитационного моделирования. В другом случае он может быть выбран в качестве наиболее полезного нормативного метода, если можно установить, что покупатели используют другой расчет.
Следует также отметить, что нормативный подход может использоваться по трем направлениям:
- во-первых, как средство ранжирования экономической эффективности альтернативных видов использования;
- во-вторых, как основной подход к оценке,
- в-третьих, как проверка на соответствие этому подходу.
На каждом этапе могут использоваться различные нормативные модели: затратный подход, метод дисконтированных денежных потоков, остаточный метод, как показано в Табл. 2 и в ближайшее время. Клиенту всегда следует сообщать о последствиях их нормативного характера, особенно если они приняты в качестве основного подхода. Почему?
Потому что это признание того, что рынка не существует, а это представляет жизненно важный интерес для клиента (особенно если он является залогодержателем). Результатом применения принятого подхода с его проверкой является оценка наиболее вероятной цены. При этом оценщик должен указать диапазон цифр, при которых вероятна гипотетическая сделка. Это должно быть дополнено указанием в виде одной цифры наиболее вероятной цены.
Источники неопределенности
Необходимо выразить результат в вероятностных терминах, поскольку цена является результатом поведенческого процесса, а оценка — это акт прогнозирования в условиях неопределенности. Основными источниками неопределенности являются следующие.
- Недвижимость представляет собой сложную совокупность географических характеристик, физических улучшений и юридических прав, находящихся в центре внимания бесчисленных внешних факторов. Нельзя гарантировать точность прогнозирования потока чистой полезности, который будет получен от нее.
- Чистая полезность в значительной степени определяется предпочтениями людей, которые меняются от человека к человеку. Реакция потенциальных продавцов и покупателей настолько разнообразна, что при прогнозировании поведения невозможно избежать неопределенности.
- Как обсуждалось выше, механизм установления цен от отдельного лица к отдельному лицу далеко не гарантирует одинакового результата для всех участников рынка, даже если можно контролировать предыдущие два источника неопределенности.
Другими факторами, усиливающими неопределенность, являются нехватка надежных данных (что, как известно, характерно для рынка недвижимости), непредвиденные воздействия, которые проявляются в каждом конкретном случае, влияния, которые вполне могут быть непредсказуемыми, и изменения рыночных сил, которые невозможно предсказать в течение прогнозируемого периода.
Все эти вопросы уникальны для каждого задания по оценке; их индивидуальная степень достоверности будет меняться от задачи к задаче, а степень уверенности оценщика в своих прогнозах не будет постоянной от задания к заданию.
Представление только одной оценки предполагает равную степень уверенности от задания к заданию в нереальной ситуации. Уверенность повышается, когда оценщик хорошо знаком с конкретным субрынком и располагает большим объемом достоверной информации.
И наоборот, если рыночная активность была незначительной, исходя из которой можно было бы определить надежную дату для составления прогноза, то между прогнозируемой ценой и той, которая впоследствии была реализована, может наблюдаться значительное расхождение.
Поэтому, если оценщик хочет, чтобы продукт был последовательным от задачи к задаче, он должен сообщать о степени надежности, которая, по его мнению, может быть заложена в его оценку. Чем меньше у него уверенности, тем шире зона, о которой сообщается в отчете.
С точки зрения клиента, гораздо лучше, если оценщик сообщит об этом, основываясь на своем знании исходных данных, чем если бы клиент самостоятельно оценивал надежность. Оценщик находится в гораздо лучшем положении, чтобы сделать это, и он обязан проявлять заботу о своем клиенте. После этого последний может принимать решения на более полной основе. Необязательно, чтобы зона сделки и наиболее вероятная цена были определены путем формального применения статистического распределения. Иногда это возможно (для примера см. Whipple 1986a). Как правило, использование коэффициентов — это все, что возможно. Клиентам следует остерегаться представления одной цифры, поскольку она отражает недостоверное качество.
5. Корректировка для учета внешних факторов
Пятый шаг заключается в корректировке результатов предыдущего этапа с учетом особых факторов, относящихся к рассматриваемому случаю, для проверки конечного результата на соответствие сделанным предположениям и для проверки согласованности всей работы.
Особые факторы могли быть введены извне. Одним из примеров может служить определение стоимости, которое было принято в соответствии с техническим заданием. Как уже отмечалось, это может быть предусмотрено законом, например, в случае возобновления сделки. Инструкции клиента, возможно, требовали от оценщика использовать определенные допущения при проведении оценки. Теперь подобные требования могут отсутствовать в сопоставимых продажах, которые были проанализированы ранее.
Если это так, то при расчете окончательной оценки стоимости необходимо учитывать это обстоятельство. Возможно, наиболее строгим требованием является соответствие. Поскольку это необходимо проверить по ряду параметров, приведены некоторые типичные вопросы.
Изменились ли рыночные условия, преобладавшие на момент совершения сопоставимой продажи?
Соответствует ли принятый метод оценки положениям и допущениям, лежащим в основе определения стоимости?
Соответствует ли результат целям наиболее вероятного покупателя, определенным ранее? С требованиями потенциальных кредиторов?
Дает ли принятый метод оценки результаты, соответствующие результатам, полученным с помощью другого метода прогнозирования?
Была ли решена проблема, изложенная в начале?
Следует также обратить внимание на последствия изменения любых допущений, заложенных в программу работы. Если допущения варьируются в реалистичных пределах, какие последствия это имеет для конечного результата? Они должны быть протестированы, результаты оценены с точки зрения влияния на размер зоны транзакции и представлены в полном объеме.
ВЫБОР И ИНСТРУКТАЖ ОЦЕНЩИКА
Мы не ставим своей целью создать контрольный список, подходящий для всех заданий по оценке. Очевидно, что это было бы невозможно, поскольку каждое задание имеет особую цель, соответствующую конкретной проблеме, преобладающим рыночным условиям, доступности данных, квалификации оценщика и множеству других факторов. Те, кто пользуется услугами оценщиков, должны составить свой собственный контрольный список с учетом своих собственных проблем. Выше было представлено достаточно информации, чтобы дать хорошее начало такой работе. Прилагаемая технологическая схема (Диаграмма 1) является кратким изложением материала, изложенного выше, и она будет полезна для получения общего представления о логике процесса оценки.
Отбор оценщика и инструктаж идут рука об руку, и ни то, ни другое не следует предпринимать до тех пор, пока проблема не будет четко определена. Это позволит выявить, какие профессиональные навыки требуются. После их четкого описания можно приступать к отбору оценщика.
Существует распространенное мнение, что один оценщик ничем не хуже другого — важно убедиться, что кандидат зарегистрирован для практики в соответствии с требованиями закона. Это далеко от истины, поскольку оценщики не взаимозаменяемы.
Основными критериями отбора являются опыт работы на соответствующем рынке, владение необходимыми аналитическими навыками, коммуникабельность, умение выполнять работу, заслуживающую доверия, соблюдение временных требований клиента и соблюдение этического кодекса.
ДИАГРАММА 1. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
| ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ | |||
| ПРОГРАММА СБОРА ДАННЫХ | |||
| АНАЛИЗ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ | |||
| Физические характеристики Правовые / политические характеристики Связи Эстетические характеристики | |||
| АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ | |||
| ЭФФЕКТИВНЫЙ СПРОС | КОНКУРЕНТНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ | ||
| ВЫБОР НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОГО ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ | |||
| ПРОФИЛЬ НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОГО ПОКУПАТЕЛЯ | |||
| ВЫБОР И ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА ОЦЕНКИ | |||
| ПРИМЕНИМЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ НА ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ | |||
| ОКОНЧАТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ | |||
Источник: Адаптировано из Graaskamp J. «Appraisal 025 North Pinckney», Landmark Research, Madison, 1977.
Очевидно, что опыт имеет первостепенное значение. Оценщик, обладающий наибольшим опытом работы с широким спектром рыночных условий, находится в гораздо лучшем положении для прогнозирования поведения покупателя, чем новичок.
Тем не менее, опыт требует наличия аналитических способностей, чтобы результаты наблюдений за проходящим парадом можно было интегрировать в интеллектуальную структуру, которая полезна. Наблюдение само по себе является способом решения проблем, польза от которого сомнительна.
Если проблема требует проведения анализа движения денежных средств после уплаты налогов, то оценщик должен обладать такими навыками — или по умолчанию работать бухгалтером. Одно дело накопить опыт и хорошо владеть навыками. Совсем другое дело — разумно использовать и то, и другое, чтобы обеспечить заслуживающие доверия результаты.
Нет смысла вычислять какое-либо число (например, внутреннюю норму прибыли), если это не позволяет сделать заявление, имеющее отношение к проблеме, соотнести его с другими точками зрения на центральный вопрос и согласовать их таким образом, чтобы получить более глубокое понимание. Кроме того, отчет об оценке — это средство коммуникации между оценщиком и клиентом, с помощью которого информация упорядочивается логическим образом и становится легкодоступной. Тот факт, что государственное учреждение выдало кому-либо лицензию на практику в качестве оценщика, ничего не говорит об этических ограничениях, в рамках которых этот человек должен работать.
Поэтому поинтересуйтесь профессиональными качествами кандидата, получите копию соответствующего кодекса этики и укажите его соответствие в резюме. Наведите справки и получите гарантии того, что у оценщика нет конфликта интересов (Whipple, 1986b). Убедитесь, что страховое покрытие профессионального возмещения оценщика является адекватным и актуальным. Не стесняйтесь наводить справки, запрашивать и внимательно изучать копии работ, выполненных для других, и сравнивать их качество с приведенными выше соображениями. Если отчет содержит бесцельное описание объекта недвижимости, а затем излагает необоснованное мнение о его стоимости, ваши интересы будут лучше учтены в другом месте.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ
Основное внимание в новом подходе, описанном выше, который, безусловно, не является радикальным, уделяется предоставлению согласованной информации для принятия решений. Это не обязательно та информация, которая, по мнению оценщика, нужна клиенту, но, скорее, информация, которая, как известно и оценщику, и клиенту, необходима для решения проблемы в соответствии с ее определением. Помимо патентной полезности, постоянное соблюдение вышеуказанных условий повысит авторитет профессии, повысит статус ее членов, увеличит их доходы и обеспечит надежную защиту от обвинений в профессиональной халатности. По этим причинам, если не из-за профессиональной гордости, мы обязаны стремиться к звездам ради самих себя.
Литература
Albritton H.D. (1980): A Critique of the Prevailing Definition of Market Value, The Appraisal Journal, April pp.199-205.
Barnard Report (1986): Impact of Appraisal Problems on Real Estate Lending, Mortgage Insurance, and Investment in the Secondary Market, reprinted in The Real Estate Appraiser and Analyst, Vol 52, No 3 Fall, pp 56-80.
Canestaro J.C. (1982): Real Estate Financial Feasibility Analysis Workbook, College of Architecture, Virginia Polytechnic Institute and State University, available from the author, PO Box 194, Blacksburg, VA, 24060, USA.
Colwell P.F. (1979): A Statistically Oriented Definition of Market Value, The Appraisal Journal, January, pp 53-58.
Graaskamp J.A. (1977): The Appraisal of 25 North Pinckney, Landmark Research, Madison.
Graaskamp J.A. (1981): Fundamentals of Real Estate Development, Urban Land Institute, Washington, DC.
Graaskarnp J.A. (1986): Institutional Constraints on, and Forces for, Evaluation of Appraisal Precepts and Practices, The Real Estate Appraiser and Analyst, Vol 52, No 1, Spring, pp 23-24.
Greenwell & Co (1976) A Call for New Valuation Methods, The Estates Gazette, Vol 238, May 15, pp 481-483.
Grissom T.V. (1983): The Semantics Debate: Highest and Best Use vs Most Probable Use, The Appraisal Journal, January, pp 45-57.
Hayes J.R. (1981): The Complete Problem Solver, The Franklin Institute Press, Philadelphia.
Howard L. (1988): Feasibility Studies and Market Analyses or What Went Wrong With Canadian Financial Institutions?, Journal of Valuation, Vol 6, No 3, pp 231-240.
Miller N G (1978): Time on the Market and Selling Price, Journal of Amenican Real Estate and Urban EconomicsAssociation, Vol 6, No 2, p 164.
Ratcliff R.U. (1972a): Is there a «New School» of Appraisal Thought?, Appraisal Journal, October.
Ratcliff R.U. (1972b): Valuation for Real Estate Decisions Democrat Press, Santa Cruz.
Ratcliffe R.U. (1983): Whither the Willing Buyer, Journal of Valuation, Vol 2, No 1 pp 43-47.
Rothwell G.S. (1984): The Credibility Gap, in R.T.M. Whipple (ed) Real Estate Valuation Reports and Appraisals, Law Book Co, Sydney, Chapter 2.
Smith H.C. (1986): Inconsistencies in Appraisal Theory and Practice, Journal of Real Estate Research Vol 1, No 1, Fall pp 1-17.
Trott A.J. (1980): Property Valuation Methods Interim Report, Polytechnic of the South Bank, London.
Vandell K.D. (1982): Toward Analytically Precise Definitions of Market Value and Highest and Best Use, The Appraisal Journal, April pp 253-268.
Whipple R.T.M (ed) (1984): Real Estate Valuation Reports and Appraisals, The Law Book Co. Sydney.
Whipple R.T.M (1986a): Office Building Rental Data Analysis in R T M Whipple (ed) Commercial Rent Reviews Law and Valuation Practice, Law Book Co, Sydney, Chapter 9.
Whipple R.T.M (19S6b): The Settlement of Rent Review Disputes: Procedures in England and North America in R T M Whipple (ed) Commercial Rent Reviews -Law and Valuation Practice, Law Book Co, Sydney, Chapter 5.
Whipple R.T.M (1990): Valuations for Commercial Rent Review Purposes
Procedural Guidelines and Other Commentary, The New Zealand Valuers Journal,
March pp 10-18
[1] Whipple R.T.M. (1990), Valuations: A Problem Solving Imperative. Robertson Young Telfer NZIV 1989 Lecture Tour, New Zealand Valuers’ Journal, Jun., https://propertyinstitute.nz/Folder?Action=View%20File&Folder_id=526&File=1990June.pdf . Реджинальд Томас Милнер Уиппл (Reginald Thomas Milner Whipple) — профессор оценки и земельной экономики в Технологическом университете Кертина в Перте, Австралия. У него большой опыт работы в сфере девелопмента недвижимости по всей Австралии и за рубежом, поскольку он работал экономическим консультантом в фирмах Austral and Manigerofa United States, специализирующихся на проведении технико-экономических обоснований, а доктор Уиппл активно участвует в делах Австралийского института оценщиков, а также является президентом Фонда земли Сиднейского университета. Помимо того, что он оценщик, он также является квалифицированным аналитиком по ценным бумагам и членом учебной группы Австралийского института ценных бумаг, являясь его главным преподавателем финансовой математики и статистики. Это второй доклад, представленный доктором Р.Т.М. Уипплом на спонсируемых семинарах, проведенных в Окленде (1 сентября 1989 г.) и Веллингтоне (5 сентября 1989 г.)