РЕЗЮМЕ

Оценка с помощью техники ближайших соседей (NNAT) сопоставляется с традиционным процессом оценки недвижимости и обычным методом наименьших квадратов (OLS) для оценки стоимости различных видов коммерческой недвижимости в Далласе, штат Техас. Кроме того, в NNAT явно учтено время. Оценки стоимости NNAT значительно более точны, чем традиционный процесс оценки для всех типов коммерческой недвижимости, они значительно более точны, чем оценки OLS для объектов розничной торговли и прочих объектов недвижимости, и они более точны, но незначительно, чем оценки OLS для других типов коммерческой недвижимости.

В ЭТОМ ИССЛЕДОВАНИИ [1] техника оценки ближайших соседей (NNAT) — методика оценки стоимости, разработанная Isakson (1986a и 1986b) — расширена двумя способами. Она применяется к приносящей доход недвижимости, а время включается в качестве параметра с использованием данных о продажах, полученных из асессорского округа Даллас. В данном исследовании рассматриваются оценки NNAT стоимости четырех типов приносящей доход недвижимости: многоквартирных домов, промышленных объектов, офисных зданий и объектов розничной торговли (при этом различные типы недвижимости включены в категорию розничной торговли).

В предыдущих тестах NNAT Isakson (1986a и 1986Ь) сообщал, что оценки NNAT превосходят методы корректирующей сетки и гедонистические (OLS) методы оценки цен для домов на одну семью в Спокане, штат Вашингтон.

В этих более ранних исследованиях корректировка времени была излишней, поскольку все продажи происходили в течение короткого (трехмесячного) периода времени, в течение которого рыночные условия были очень стабильными. В этом исследовании время продажи представлено как характеристика объекта недвижимости, и оценки производятся в один момент времени. Таким образом, данное исследование

• расширяет ранее проведенные тесты NNAT на приносящую доход недвижимость и
• включает время продажи в качестве характеристики недвижимости.

Доходный подход к оценке стоимости

В литературе по оценке в качестве теоретической основы для трех подходов к оценке стоимости (рыночного, доходного и затратного) предлагается перечень принципов, основанных на неоклассических микроэкономических основах.

Доходный подход основан на работах Fisher (1930) и отчасти напоминает работу Нirshleifer (1958), в то время как рыночный подход отчасти напоминает модель неявных рынков Rosen (1974).

Затратный подход неявно предполагает совершенную конкуренцию.

Доходный подход к оценке стоимости, широко используемый для объектов недвижимости, приносящих доход, представляет собой приближение к обычным расчетам приведенной стоимости, требующим субъективных оценок будущих денежных потоков и текущих ставок дисконтирования. Оценки операционных расходов вычитаются из прогнозов фактического валового дохода. (Эффективный валовой доход — это валовой возможный доход за вычетом резерва на покрытие вакансий и безнадежных долгов.)

Эта разница, называемая чистым операционным доходом, делится на оценку ставки капитализации. В литературе по оценке нет ясности относительно взаимосвязи между ставкой дисконтирования и ставкой капитализации.

Отношение чистого операционного дохода к общей ставке капитализации представляет собой индикативную стоимость объекта недвижимости с использованием доходного подхода.

К сожалению, несколько оценщиков, применяющих доходный подход к одному и тому же объекту недвижимости, часто сообщают о значениях, существенно отличающихся друг от друга. (Более полное описание доходного подхода и других подходов к оценке, используемых оценщиками, см. в работе Ring and Boykin 1986).

Методика оценки с использованием техники ближайших соседей

Большая часть прогнозирования при доходном подходе не требуется и только увеличивает объем субъективных суждений, требуемых от оценщика, применяющего эту методику. Методика оценки ближайших соседей (NNAT) позволяет избежать прогнозирования, сводя все субъективные суждения о поведении рынка к одному шагу. Действительно, учитывая одни и те же субъективные суждения, применение NNAT разными оценщиками всегда приведет к идентичным оценкам стоимости.

NNAT представляет собой более объективное (по сравнению с традиционными методами оценки) средство оценки стоимости приносящей доход недвижимости. Вместо того чтобы полагаться на прогнозы будущих денежных потоков и оценки текущих общих показателей капитализации, NNAT оценивает стоимость непосредственно на основе продажных цен на близкие (близлежащие) объекты недвижимости-заменители.

Близость или степень взаимозаменяемости между двумя объектами недвижимости измеряется расстоянием между объектами в n-мерном пространстве, созданном с учетом n характеристик объекта недвижимости (таких как местоположение, размер, качество, стиль, рыночные условия и т.д.), которые приносят доход и, как следствие, стоимость. Единственным субъективным аспектом NNAT является определение n-мерного пространства и способа измерения расстояния в пределах этого пространства.

Isakson (1986a и 1986Ь) реализует NNAT, используя следующие шаги:

1. n-мерное пространство соответствующих характеристик недвижимости;
2. k ближайших недавно проданных объектов, используя расстояние Махаланобиса (1936) в качестве показателя близости;
3. k-ближайших недавно проданных объектов недвижимости, используя следующее уравнение:

(1) P_j = w₁ х P₁ + w₂ х P₂ + w₃ х P₃ + …. + w_k х P_k

где

P_j – оценка цены объекта оценки

w_k  — близость сопоставимого объекта k к объекту оценки

P_k – цена сопоставимого объекта k

k – номер сопоставимого объекта

Близость определяется как

(2)     w_k  = (1/df²_k ) / D,

где

df²_k – квадрат дистанции Махаланобиса между сопоставимым объектом k и объектом-объектом, и

D = 1 / df²₁ + 1 / df²₂ + 1 / df²₃ + … + 1 / df²_k.

Дистанция Махаланобиса (1936) определяется как

(3)     df²_k = (Х – Х_k) E^-1(X – X_k)

где

X — вектор факторных координат объекта недвижимости,

Xk — вектор факторных координат объекта недвижимости k, 

E — матрица ковариации факторных координат всех объектов недвижимости.

Некоторые соображения, такие как количество сопоставимых объектов (k) и альтернативные меры расстояния, на практике должны определяться точностью альтернативных вариантов. Если использование трех сопоставляемых параметров значительно точнее, чем, скажем, шести сопоставляемых параметров, тогда используйте три сопоставимых параметра. Эти решения могут быть приняты объективно, в то время как определение n-измерений предполагает субъективные решения.

Основная привлекательность NNAT заключается в том, что его можно применять без использования данных о доходах, расходах или ставках капитализации. Вместо этого физические характеристики объектов недвижимости преобразуются в характеристики объекта недвижимости с использованием, в данном исследовании, факторного анализа максимального правдоподобия. (Факторный анализ обсуждается ниже).

Объекты недвижимости образуют n-мерное пространство, в пределах которого расстояние Махаланобиса (1936) используется для определения k ближайших мест продажи каждого объекта недвижимости. Стоимость или цена каждого объекта недвижимости оценивается как средневзвешенное значение пяти ближайших продаж, где в качестве веса используется величина, обратная расстояниям Махаланобиса (1936) (в квадрате).

---

[1] Isakson H. (2006), Valuation Analysis of Commercial Real Estate Using the Nearest Neighbors Appraisal Technique, Growth and Change 19(2), Jul., https://www.researchgate.net/publication/229928467_Valuation_Analysis_of_Commercial_Real_Estate_Using_the_Nearest_Neighbors_Appraisal_Technique . Ханс Р. Исаксон (Hans R. Isakson) — доцент кафедры финансов и недвижимости Техасского университета в Арлингтоне. Более ранняя версия этого документа была представлена на заседаниях AREUEA в 1986 году. Исследование было проведено при финансовой поддержке College of Business Administration.

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/07/Техника-Ближайших-Соседей.pdf