В США Фанни и Фредди отменяют термин «соседство» (окрестности) применительно к объекту оценки, как устаревший, и переходят к более правильному термину «зона рынка».
В России термин «зона рынка» введён только нами в МСЭО в нашем с П.А. Козиным и В.А. Шогиным материале. И не поддержан инфоцыганами «кабы чего не вышло». Что и ожидалось. Фальсифицировать мешает.
…………………..
…. (вступление про Шаттл опущено)
В 1986 году, через пять лет после запуска первого космического корабля «Спейс шаттл», Fannie Mae и Freddie Mac представили форму Единого отчета об оценке жилого фонда (URAR). [1]
Оценщики жилого фонда по сей день используют эту форму, хотя и с некоторыми незначительными изменениями. Хотя мы, оценщики, будем продолжать использовать эту форму в течение следующего года или около того, как это будет сделано с космическим шаттлом, она скоро выйдет из употребления. После 40-летнего срока службы форма 1004/70 и ее варианты будут законсервированы. Основными причинами такого решения являются устаревший дизайн, устаревающие технологии и неспособность соответствовать меняющимся целям организации. Звучит знакомо?
Я написал множество статей об этом переходе, но сегодня я хочу подчеркнуть существенную разницу между прошлыми и будущими отчетами. Примечательно, что раздел “Соседство” исчез, его заменил раздел «Рынок». Новый раздел отчета «Рынок» требует конкретных данных, графиков и минимального количества комментариев. Я считаю, что это изменение — правильное направление. Эти изменения в большей степени соответствуют методологии оценки. Позвольте мне объяснить.
Давайте начнем с определения самих терминов. В недавнем анонсе Руководства по продажам от Fannie Mae (6 ноября 2024 г.) упоминалось, что они сотрудничали с Freddie Mac в обновлении стандартных определений ”соседства“ и ”области рынка». Ниже приведены обновленные определения, а также соответствующие им определения, полученные от Института оценки.
| Fannie Mae / Freddie Mac | Appraisal Institute | |
| Соседство (Neighborhood) | Гармоничная группа взаимодополняющих видов землепользования. | Группа взаимодополняющих видов землепользования. |
| Область рынка (Market area) | Географический регион объекта недвижимости, из которого исходит наибольший спрос и в котором сосредоточена большая часть конкурентов. | Область, в пределах которой объект недвижимости конкурирует за внимание покупателей и продавцов. |
Эти определения довольно схожи, а пересмотренные, предлагаемые GSE, очень напоминают определения Института оценки. Однако причина этих обновлений заключается в подготовке к будущим изменениям и удалении раздела “Соседство” для введения нового раздела “Область рынка”. Это смещение акцента с “соседства” на “область рынка” является позитивным шагом, предпринятым Fannie Mae и Freddie Mac. Для оценщиков крайне важно анализировать рынки, а не соседства.
В 15-м издании «Оценки недвижимости» говорится следующее:
Термин «зона рынка» может быть более уместен в процессе оценки, чем «соседство» или «район», по нескольким причинам:
Использование обобщающего термина «зона рынка» позволяет избежать путаницы и, возможно, негативного значения других терминов.
Зона рынка может включать в себя соседние районы, дистрикты и их комбинации.
При анализе влияния на стоимость оценщики ориентируются на рынок. Зона рынка определяется с точки зрения рынка определенной категории недвижимости и, таким образом, представляет собой область, в которой альтернативные, аналогичные объекты недвижимости эффективно конкурируют с объектом недвижимости в сознании вероятных, потенциальных покупателей и пользователей.
Рынок жилой недвижимости может включать в себя множество соседств, которые конкурируют за одних и тех же потенциальных покупателей. В то время как некоторые соседства отличаются единообразием, другие отличаются различными архитектурными стилями, размерами и типами недвижимости. В пределах одного соседства могут существовать различные сегменты рынка, удовлетворяющие различным предпочтениям. Если мы сосредоточимся исключительно на соседях, то рискуем упустить из виду важные данные, которые могут существенно повлиять на достоверность результатов назначения.
Слово “заслуживающий доверия” широко используется в Единых стандартах практики профессиональной оценки (USPAP). Однако есть одно слово, которое встречается в USPAP не так часто: “соседство”.
Новый раздел GSE market соответствует формулировкам, используемым в стандартах USPAP 1-4, которые регулируют разработку, отчетность и пересмотр оценки жилой недвижимости. Примечательно, что эти стандарты нигде не содержат слова “соседство”, включая предыдущие разделы, такие как преамбула, объем работ и так далее. Однако стандартное правило 1-3 требует от оценщиков выявлять и анализировать влияние рыночных тенденций на использование и стоимость недвижимости, но в нем не упоминается слово “район”.
В качестве дополнительного замечания, “соседство” действительно фигурирует в Стандарте 5, который имеет отношение к развитию массовой оценки. Этот стандарт не обновлялся в последнее время и должен быть рассмотрен Советом по стандартам оценки в будущих редакциях. Кроме того, вы найдете слово “соседство” в нескольких консультативных заключениях, но большинство из них относятся к текущим формам и/или новым заключениям, касающимся предвзятости в оценке. Для единообразия, Совет по стандартам оценки, вероятно, также должен рассмотреть эту формулировку.
Я думаю, что оценщики сочтут новый раздел отчета о рынке гораздо более емким и его быстрее будет заполнить, чем существующий раздел о районе в старой форме. Все флажки, указывающие на характеристики соседства, тенденции в отношении одноэтажного жилья и процент землепользования, сняты. Давайте будем честны, мы просто предполагаем, что процент использования земли и другие флажки в любом случае приведут только к дополнительным запросам со стороны страховщиков.
Эти флажки заменяются числовыми значениями и перечисляемыми полями. Числовые значения представляют количество активных объявлений, дней в продаже и диапазон цен на них. Они также включают количество незавершенных объявлений без указания ценового диапазона и обзор продаж, который предоставляет информацию о периоде поиска, ценовых диапазонах и источнике ценовой тенденции. Перечисленные поля включают спрос/предложение и общее время проведения маркетинговой кампании. Оценщику необходимо будет указать границы рыночной зоны и критерии поиска, используемые в системе MLS. Если будут представлены графики, оценщику не нужно будет описывать динамику цен. Это избавляет от необходимости строить догадки и гарантирует, что все данные будут представлены с минимальными комментариями.
В новом разделе Рынок будут добавлены данные, приведенные в верхней части страницы 2, и 1004 MC (который по-прежнему требуется некоторым клиентам, но не GSE) доживет свой последний день. Не относящаяся к делу информация будет удалена, и оценщики будут рассказывать историю рынка, а не района. Если вы хотите увидеть этот раздел в действии, перейдите по этой ссылке для прохождения обучения в GSE. Откройте меню и выберите Модуль 10.
Эти изменения, которые вступят в силу в новом отчете, будут введены в ограниченное производство в сентябре 2025 года. Обязательное внедрение начнется 2 ноября 2026 года. Вот ссылка на график. Переходный период будет непростым. Все заинтересованные стороны, включая оценщиков, кредиторов, КУА и сами GSE, будут использовать устаревшую форму при представлении нового отчета URAR по определенным заданиям. GSE необходимо будет полностью переписать и внедрить новое руководство по продажам. Раздел «Окрестности» будет полностью переписан на новом языке, приведенном в соответствие с разделом «Рынок». Другие заинтересованные стороны (оценщики, кредиторы, КУА) должны соблюдать существующее руководство по продаже устаревших форм и быть в курсе требований, изложенных в новом руководстве по продаже для нового отчета. Это важное обязательство для всех участников.
Да, я
помню 12 апреля 1981 года и появление космического челнока. Космического
челнока больше нет, но космический корабль НАСА «Орион» строится для
того, чтобы доставить людей дальше, чем они когда-либо отправлялись раньше. Я с
нетерпением жду 2 ноября 2026 года, когда все эти изменения останутся позади. Я
верю, что изменения в технологиях и перспективах оценки сохранят актуальность
оценщиков в процессе оценки и сделают нас лучшими оценщиками, чем мы когда-либо
были раньше. Переезд из “соседнего района” в “рыночный район” — одно из таких
положительных изменений.
[1] Durbin E. (2025), There Goes the Neighborhood …, Appraisalbuzz.com, 03.02.2025, https://appraisalbuzz.com/there-goes-the-neighborhood/ . Эрни Дарбин (Ernie Durbin) является главным специалистом по оценке в компании Voxtur, где разрабатывает инновационные решения для индустрии оценки и расширяет услуги по оценке Voxtur. Он имеет престижное звание CRE от Ассоциации консультантов по недвижимости, а также звания SRA и AI-RRS от Института оценки. Дурбин участвовал в различных специальных проектах, в том числе в Инициативе по разнообразию оценщиков (ADI). Он получил награду «Дальновидный оценщик» за 2018 год от Сети по оценке сопутствующих рисков (CRN) и является членом Комитета по оценке недвижимости Национальной ассоциации риэлторов. В своей частной практике Дурбин специализируется на решении сложных задач по оценке недвижимости. Он женат на Велине и имеет четверых детей.