Поскольку условия на рынке недвижимости являются существенным фактором, определяющим стоимость, тщательный анализ рынка необходим для разработки обоснованной оценки стоимости недвижимости. Этот компонент оценки включает в себя изучение широкого спектра переменных и взаимосвязей между ними, которые влияют на стоимость. [1]

Основой анализа рынка является рассмотрение факторов, которые показывают спрос на тот или иной тип недвижимости в регионе рынка в соотношении с текущим и вероятным будущим предложением для удовлетворения спроса. Таким образом, анализ рынка сосредоточен на исторических и перспективных взаимосвязях между спросом и предложением. Они лежат в основе допущений, используемых при анализе дисконтированных денежных потоков в рамках подхода капитализации доходов.

Данные, учитываемые при анализе рынка, варьируются от самых широких макроэкономических показателей спроса, таких как прогнозы роста национального ВВП [валового внутреннего продукта] и федеральная торговая политика, до микроэкономических факторов, таких как региональные и местные тенденции в отношении численности населения и занятости, а также модели освоения площадей в зависимости от рынка.

В процессе анализа выявляются логические закономерности. Например, существует логическая закономерность во взаимосвязях между такими факторами, как поглощение площадей, доля вакантных площадей, повышение арендных ставок, а также уровни и продолжительность будущих льгот по аренде. Повышение арендной ставки зависит от уровня спроса на помещения и их наличия на данный момент. Такие элементы неразделимы, и крайне важно, чтобы при рассмотрении их взаимосвязи соблюдалась последовательная логика, особенно при разработке прогнозов движения денежных средств.

Существует множество других переменных, которые могут существенно повлиять на оценку стоимости. Среди них — время простоя между договорами аренды, выбытие арендаторов, ставки повышения арендной платы, ставки капитализации в терминале и расходы на продажу для оценки возврата. Чем большее число переменных оценщик может количественно оценить или подкрепить рыночными данными, тем более тщательным будет анализ и тем меньше вероятность того, что единичная субъективная ошибка исказит результаты анализа.

Наконец, эффективное представление анализа в отчете об оценке объясняет значимость переменных и демонстрирует четкую и последовательную логику, которая приводит к обоснованным выводам.

ЦЕЛЬ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ПРЕДЛАГАЕМЫХ РУКОВОДЯЩИХ ПРИНЦИПОВ NCREIF

Признавая важность анализа рынка при проведении оценки, Комитеты по оценке и исследованиям Национального совета доверенных лиц по инвестициям в недвижимость (NCREIF) провели тщательное изучение вопросов с целью предоставления практических рекомендаций для оценочной отрасли. Результатом является следующий план, который содержит предлагаемые элементы полного анализа рынка для оценки недвижимости инвестиционного уровня. Однако уровень детализации и анализа в каждой оценке определяется характером задания, ограничениями по времени и расходам, а также другими специфическими соображениями, связанными с конкретным заданием.

Этот документ является первой попыткой обобщить мнения членов NCREIF по данному вопросу. Из-за динамичного характера темы Руководство по анализу рынка, вероятно, будет время от времени обновляться. Мы приветствуем участие представителей отрасли в обсуждении этого вопроса. Пожалуйста, свяжитесь с любым из членов комитета NCREIF или сопредседателями комитета.

РЕКОМЕНДАЦИИ NCREIF ПО АНАЛИЗУ РЫНКА

Определение области рынка

1. Определите и опишите городской регион.
2. Определите основные отрасли экономики столичного региона, уделяя особое внимание видам деятельности, которые влияют на количество, качество (риск) и продолжительность функционирования конкретного космического рынка.
3. Определите возможные и ожидаемые изменения в экономической базе.
4. Определите область(и) исследования рынка. Область исследования рынка охватывает конкурентный спрос и предложение на площади, аналогичные объектам недвижимости, на которые проводится исследование. Это конкурентный рынок объекта с точки зрения географического района, типа продукта и цены.
5. Обозначьте границы рынка на карте области рынка.
6. Объясните причины выбора границ области рынка.

Анализ спроса

Цель анализа спроса — показать развитие исторических взаимосвязей в качестве основы для прогнозирования будущего спроса. Однако простое распространение исторической тенденции за пределы настоящего для прогнозирования будущего спроса неприемлемо. Необходимо выявить изменения во взаимосвязях и закономерностях, которые могут повлиять на тенденции и ожидания, а также объяснить допущения, лежащие в основе этих прогнозируемых изменений, и их последствия.

Выводы о динамике рынка сбыта, сделанные на основе демографического и экономического анализа, служат основой для анализа спроса на рынке сбыта. Сопоставьте эти выводы с анализом экономической базы мегаполиса и ожидаемыми изменениями.

Предлагаемая процедура анализа спроса заключается в следующем.

1. Определите основные факторы рыночного спроса (например, занятость, численность населения, морские перевозки, торговля, доходы), которые влияют на конкретный тип недвижимости.
2. Определите единицу спроса для данного типа недвижимости (например, домохозяйства, розничные продажи, занятость в офисах, количество жителей на душу населения для данного типа недвижимости).
3. Представьте исторические и прогнозируемые данные о спросе для столичного региона и конкретной области исследования рынка. Важно использовать надежный сервис для прогнозирования численности населения, занятости и других демографических показателей.
4. Сопоставьте влияние общего рыночного спроса на спрос на субрынке (т.е.  анализ доли рынка в прошлом и перспективах для каждого субрынка).Соотнесите влияние макроэкономических факторов спроса в США со спросом на местном рынке в той мере, в какой макроэкономические факторы влияют на местный рынок.
5. Прогнозы роста ВВП.
6. Тенденции потребления.
7. Тенденции занятости.
8. Федеральная торговая политика.
9. Колебания валютных курсов.
10. Торговая политика между штатами.
11. Изменение технологий.
12. Стоимость капитала.
13. Уровни использования производственных мощностей.
14. Политические влияния.
15. Прочее.

Анализ спроса по типам недвижимости

Анализ спроса на офисные помещения

1. Определите соответствующие факторы спроса.
2. Пользователи офисов, такие как FIRE [финансы, страхование и недвижимость], сфера обслуживания, профессиональная, техническая и продажи. При агрегировании данных о занятости в соответствии со стандартной отраслевой классификацией (SIC) четырехзначные коды обеспечивают соответствующий уровень специфичности для отраслей, использующих офисные помещения.
   1. Рассчитайте коэффициент использования (т.е. процент от общего числа занятых, использующих офисные помещения).
   1. Рассчитайте общий спрос на офисную рабочую силу.
   1. Представьте исторические коэффициенты использования и спрогнозируйте изменения в будущих коэффициентах использования.
   1. Представьте исторический спрос и спрогнозируйте изменения спроса в будущем.
3. Маржинальный спрос (т.е. увеличение по сравнению с базовым).
4. Миграционный спрос (т.е. внутригородская миграция или миграция офисного класса).
   1. Рассчитайте коэффициент спроса (т.е. количество помещений на одного сотрудника).
   1. Рассчитайте среднегодовой спрос на все офисные помещения, как занимаемые владельцами, так и несколькими арендаторами.
   1. Рассчитайте общий прогнозируемый спрос.

Анализ спроса на индустриальную недвижимость

Процедура, используемая для анализа спроса на индустриальную недвижимость, такая же, как и для анализа спроса на офисы. Однако, помимо занятости в обрабатывающей промышленности, оптовой и розничной торговле, транспорте, связи и коммунальных службах (двух-четырехзначные коды SIC), факторы спроса могут также включать экономический рост в США и регионе, который влияет на местный спрос; рост населения; общий рост занятости; рост домашних хозяйств; розничные продажи (применимо при анализе рынка объектов розничной торговли, хранения и оптовой дистрибуции); и грузопотоки в зависимости от типа транспорта (например, автомобильный, железнодорожный, водный, воздушный) и типа продукта (например, крупногабаритный или малотоннажный). Некоторые из этих факторов также могут быть использованы при анализе спроса на офисные услуги.

Анализ спроса на многоквартирные дома

1. Определите соответствующие факторы спроса.
2. Демографические данные по доходам, возрасту и размеру семьи.
3. Занятость (например, тенденции в отношении рабочей силы, будущий рост по отраслевым сегментам).
4. Рост/сокращение численности населения.
5. Формирование домохозяйства и прогнозы его размера.
6. Тенденции миграции.
   1. Проведите анализ внутренней мобильности (т.е. спроса на жилье в связи с изменением состава домохозяйств, модернизацией, сносом). Сегментируйте рынки аренды и рынки собственников в соответствии с процентной долей спроса.
   1. Сравните арендную плату с анализ покупок (т.е. расчет процента населения, которое может позволить себе покупку жилья по сравнению с альтернативой его аренды) позволяет отделить платежеспособный спрос от общего спроса.
   1. Разработайте модель платежеспособности (от стоимости жилья [обслуживания долга по отношению к типичному соотношению кредита к стоимости] до требуемого дохода и субрынка по группам доходов).
   1. Представьте общий спрос.
   1. Примените соответствующий коэффициент спроса (например, количество квартир на душу населения).
   1. Составьте профиль подходящих арендаторов (например, одиноких специалистов, семей, пенсионеров).
   1. Рассчитайте среднегодовой спрос.
   1. Спрогнозируйте будущий спрос.

Анализ спроса на торговую недвижимость

1. Определите соответствующие факторы спроса.
2. Рост численности населения/занятости.
3. Домохозяйства и их размер в разбивке.
4. Средний доход домохозяйства и располагаемый доход.
5. Располагаемый доход в сфере торговли.
6. Рассчитайте уровень розничных продаж на основе тенденций в численности населения, структуры домохозяйств, личных доходов, покупательских привычек потребителей, исторических розничных продаж и продаж в торговых центрах.
7. Рассчитайте коэффициент располагаемого дохода (т.е. сумму денег, остающуюся после уплаты налогов).
8. Представьте общий располагаемый доход, как исторический, так и прогнозируемый.
9. Примените коэффициент розничных продаж (т.е. розничные продажи в процентах от располагаемого дохода).
10. Рассчитайте общий объем розничных продаж.
11. Примените коэффициент продаж в торговых центрах (например, товары широкого потребления, одежда, предметы домашнего обихода и другие товары, которые обычно продаются в торговых центрах [GAFO] или универмагах [DSTM]).
12. Рассчитайте общий объем продаж в торговых центрах.
13. Рассчитайте общий объем продаж в торговых центрах на домохозяйство.
14. Рассчитайте общий объем продаж в торговых центрах для торговой площади.
15. Рассчитайте объем продаж на квадратный фут в разбивке по типам розничных магазинов.

Анализ предложения

Анализ предложения начинается с анализа исторических взаимосвязей между ростом спроса и предложения. Это включает в себя определение общепринятых атрибутов для конкретных типов зданий (например, офисов класса А, В и С; региональных магазинов и магазинов по соседству), соотнесение их с конкретным профилем арендатора и текущей емкостью рынка для удовлетворения этого конкретного спроса. Общая площадь помещений определяется как по количеству, так и по качеству. Она определяется местоположением, качеством (например, региональный торговый центр premier, офисное здание класса А, многоквартирный дом класса люкс), типом (напр. например, занимаемый владельцем, сдаваемый в аренду), размер, возраст и другие классификации, связанные с типом недвижимости (например, классификация торговых центров, типы квартир для многоквартирных домов).

Анализ предложения включает в себя

• существующие запасы (например, общая площадь квадратных футов, количество объектов недвижимости, площадь здания);
• существующие свободные площади;
• исторические тенденции строительства (например, общая площадь квадратных футов, количество объектов недвижимости, средняя площадь здания);
• запасы в стадии строительства, расширения или пересмотра;
• уровень рентабельной арендной платы, необходимый для нового строительства;
• а также предлагаемые запасы и вероятность завершения строительства.

Предлагаемая процедура анализа предложения заключается в следующем.

1. Проведите инвентаризацию конкурентного предложения на рынке и субрынке.
   1. Проанализируйте основные характеристики этого предложения.
   1. Покажите исторические тенденции предложения на рынке и субрынке.
   1. Объясните причины роста предложения в прошлом (как реакция на возросший спрос, чрезмерное строительство без учета спроса и особые обстоятельства).
   1. Определите, на каком этапе текущего цикла предложения находится рынок.
   1. Определите факторы, которые повлияют на новое предложение в будущем, в качестве основы для прогнозирования будущего предложения (т.е. взаимосвязи и закономерности, связанные с тенденциями, выявленными при анализе спроса). Свяжите выводы с анализом экономической базы мегаполиса.
   1. Прогнозируйте краткосрочное предложение в квадратных футах или единицах измерения в год, используя данные о начале строительства, разрешенных началах, запланированных началах и датах завершения.
   1. Спрогнозируйте долгосрочное предложение, используя потенциальные запасы в будущем на основе сбалансированной модели рыночного спроса и предложения. Сопоставьте с наличием земли в исследуемом районе. Свяжите анализ с анализом столичного региона в отношении направления и потенциального роста.
   1. Проанализируйте конкретные ограничения на будущие поставки, такие как доступность финансирования, нормативно-правовая база и возможности инфраструктуры.
   1. Проанализируйте влияние метромаркета на предложение на субрынке. Сопоставьте статистические данные с историческими и текущими рыночными условиями.

Анализ поглощения

Предлагаемая процедура анализа поглощения заключается в следующем.

1. Опишите исторические закономерности поглощения (например, объем занимаемого пространства, скорость поглощения) на макрорынке и субрынке. Проанализируйте влияние спроса на макрорынке на спрос на субрынке. Соотносить с компонентами спроса и преобладающими рыночными условиями. Это может быть достигнуто путем анализа справедливой доли и проникновения на субрынок. Статистические данные о спросе и предложении за прошлые периоды должны соответствовать историческим моделям поглощения. Если нет, согласуйте и объясните различия.
2. Используйте прогнозируемые тенденции спроса, чтобы соотнести их с рыночными условиями (например, данные о потенциальных национальных, региональных или местных изменениях, которые могут повлиять на спрос). Внесите коррективы с учетом особенностей рынка.
3. Представьте общий коэффициент спроса за прошлые периоды.
4. Рассчитайте темпы роста за прошлые периоды.
5. Спрогнозируйте будущие темпы роста.
6. Рассчитайте коэффициент использования типа недвижимости.
7. Примените коэффициент спроса на тип недвижимости.
8. Рассчитайте годовой спрос на площади.
9. Рассчитайте общий прогнозируемый спрос на площади.
10. Рассчитайте будущий годовой прогнозируемый спрос.
11. Проанализируйте доступное пространство и, насколько это возможно, «скрытое» пространство (например, помещение, сдаваемое в субаренду) и рассчитайте количество времени, необходимое для освоения всего доступного пространства и строящихся площадей (известное как «годы для освоения»). Различают помещения, занимаемые собственником, и помещения, сдаваемые в аренду несколькими арендаторами.
12. Представьте общий объем запасов.
13. Рассчитайте коэффициент доступности.
14. Представьте объем занимаемых площадей.
15. Рассчитайте чистое поглощение за год. Чистое поглощение определяется как изменение общей площади занятых квадратных футов от периода к периоду.
16. Проанализируйте экономически обоснованные уровни арендной платы для анализируемого типа и класса недвижимости и то, как они соотносятся с текущими и историческими ставками аренды. Это дает ориентир, аналогичный аспекту анализа предложения помещений. Соотношение экономически обоснованных арендных ставок с рыночными арендными ставками может дать представление о будущих темпах поглощения и вероятном повышении реальных арендных ставок в будущем.

Анализ вакансий

Предлагаемая процедура анализа вакансий заключается в следующем.

1. Представьте исторические, текущие и прогнозируемые тенденции в отношении вакансий и занятости. Соотнесите с рыночными условиями. Свяжите оценки поглощения с уровнями занятости.
2. Составьте уравнение на основе статистических данных о предложении, спросе и поглощении за прошлые периоды, чтобы объяснить уровень вакантных площадей за прошлые периоды и обсудите изменения, которые могли бы изменить это уравнение.
3. Используйте это уравнение и прогнозные данные, полученные в ходе работы по предложению, спросу и поглощению, для прогнозирования уровня вакантных должностей в будущем.

Важно соотнести допущения о структурной или стабильной доле вакантных площадей с допущениями, используемыми при анализе дисконтированных денежных потоков (например, коэффициент выбытия арендаторов, время простоя между договорами аренды, потери по кредитам).

Анализ рыночных арендных ставок

Предлагаемая процедура анализа арендных ставок заключается в следующем.

1. Опишите типичные условия аренды, включая бесплатную аренду и другие льготы. Ключевым фактором является эффективная арендная плата. Например, ставки арендной платы на плоской поверхности, сопровождаемые сокращением арендных льгот, приравниваются к увеличению эффективных арендных ставок.
2. Проанализируйте исторические тенденции арендных ставок. Проанализируйте тенденции поглощения и вакантных площадей, а также рыночные условия.
3. Дифференцируйте арендные ставки в зависимости от класса качества здания (например, офисы класса А и офисы класса В; склады класса В). Помещения для исследований и разработок; региональные торговые центры по сравнению с общественными торговыми площадями; высотные здания по сравнению с апартаментами с садом). Устраните разницу в арендных ставках, обусловленную возрастом зданий.

Важно увязать предположения о росте арендной ставки с показателями спроса, чтобы определить платежеспособность пользователей (например, стоимость аренды в процентах от розничных продаж в торговых центрах, рост доходов домохозяйств и процент, применимый к жилью в многоквартирных домах, увеличение доходов от услуг арендаторов офисов). Ограничения предложения могут быть не единственным фактором, определяющим рост арендных ставок. Изменения арендных ставок могут быть соотнесены с инфляцией и предположениями о росте расходов, чтобы прояснить реальные предположения о росте арендных ставок.

Заключение

Из-за особенностей различных рынков, типов недвижимости и даже самих конкретных объектов недвижимости глубина и объем требуемого анализа рынка в разных проектах могут сильно различаться. Цель руководства — выделить темы и проблемы, которые являются общими для большинства ситуаций. Изучая текущую практику, Объединенный подкомитет по оценке/исследованиям обнаружил, что довольно часто некоторые из этих элементов либо упускаются из виду, либо получают поверхностное внимание при проведении оценок. Уделяя особое внимание этой части оценки как с точки зрения пользователей, так и с точки зрения составителей отчетов об оценке, мы надеемся повысить доверие к результатам оценки и продолжать повышать полезность отчета об оценке как инструмента управления активами.

---

[1] Wincott D.R., Mueller G.R. (1995), Market analysis in the appraisal process, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/Market+analysis+in+the+appraisal+process.-a016574753. Д. Ричард Уинкотт (D. Richard Wincott), MAI, является сопредседателем Совместного подкомитета по оценке и исследованиям Национального совета доверенных лиц по инвестициям в недвижимость (NCREIF). Являясь членом ассоциации консультантов по недвижимости, он является управляющим директором/главным оценщиком национальной группы по оценке и консультационным услугам в сфере недвижимости Price Waterhouse. Г-н Уинкотт активно занимается оценкой и консультированием пенсионных фондов и институциональных инвесторов, а также ранее публиковался в журнале Appraisal Journal и журнале Real Estate Issues. Гленн Р. Муэллер (Glenn R. Mueller), PhD, является сопредседателем Объединенного подкомитета по оценке и исследованиям NCREIF. Он является директором по исследованиям компании Alex Brown Kleinwort Benson в Балтиморе и преподавателем программы недвижимости Университета Джона Хопкинса. Г-н Мюллер получил степень доктора философии в Университете штата Джорджия и опубликовал множество статей по анализу рынка недвижимости, анализу инвестиций в недвижимость, экономической диверсификации в сфере недвижимости, средствам обеспечения безопасности недвижимости, управлению проектами в сфере недвижимости и компьютерным программам, связанным с недвижимостью.