Известна цена предложения на продажу ЗУ ИЖС. Как определить корректировку перехода к цене ЗУ под многоквартирные дома.
Экспертные корректировки есть
- на 2016 год — Ассоциация СтатРиэлт (2017), Корректировка на Разрешенное использование земельного участка на 01.07.2016 года, https://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/korrektirovki-stoimosti-zemli/756 — 1,53
- на 2017 год — Межотраслевой совет экспертов рынка недвижимости (2017), Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» на 01.01.2017, http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf — 1,30
Нас это не устраивает в силу общей антиэкспертнокорректировочной направленности. Поэтому, определим корректировку аналитически и на основании рыночных данных. Заодно, очередной раз покажем отсутствие смысла в экспертных корректировках.
За исходное примем, что таунхаусы располагаются на землях под ИЖС. Вернее могут располагаться и на землях под многоквартирное жильё, но в этом случае они являются квартирами и право на землю там общее долевое, т.е. земля, как таковая в этом случае не продаётся. Подробнее об этом
Резенков А. (2013), Земля под таунхаусом: правовые нюансы, bn.ru, 24.12.2013, https://www.bn.ru/gazeta/articles/142260/
Zagorod.Spb.Ru (2014), Таунхаусы – непростое жилье, скрывающее в себе массу рисков, 08.12.2014, https://zagorod.spb.ru/articles/4056-vybiraem_taunhaus_glyadya_v_zemlyu
Используем общий подход обобщённого модифицированного метода выделения.
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2018), Модифицированный метод выделения и обобщённый модифицированный метод выделения. Теоретические основы, Теория методология и практика оценки, 12.04.2018, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-modificirovannyj-metod-vydeleniya-i-obobshhyonnyj-modificirovannyj-metod-vydeleniya-teoreticheskie-osnovy-i/
Для единого объекта недвижимости – таунхауса, расположенного на земельном участке с видом разрешённого использования (ВРИ) «индивидуальное жилищное строительство», выполняется очевидное соотношение
Цптх = УЦПзутх х Плзутх + УЦПтхст х Плтх, (1)
где
Цптх – цена предложения на продажу таунхауса;
УЦПзутх – удельная цена предложения на продажу земельного участка под таунхаусом;
Плзутх – площадь земельного участка под таунхаусом;
УЦПтхст – удельная цена предложения таунхауса «в стенах»;
Плтх – площадь таунхауса
Аналогичное выражение можно записать и для квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с ВРИ «многоквартирное строительство».
Цпкв = УЦПзукв х Плзукв + УЦПлквст х Плкв, (2)
где
Цпкв – цена предложения на продажу квартиры;
УЦПзукв – удельная цена предложения на продажу доли в праве на земельный участок под многоквартирный жилой дом, приходящейся на квартиру;
Плзутх – площадь земельного участка под многоквартирный жилой дом, приходящаяся на долю в праве на земельный участок под многоквартирный жилой дом, приходящейся на квартиру;
УЦПквст – удельная цена предложения квартиры «в стенах»;
Плкв – площадь квартиры.
…
Полный вариант статьи
Слуцкий А.А., Слуцкая И,А, ММВ и ОММВ Корректировка на разрешённую этажность жилищного строительства