Ли Новак Анализ рынка и Анализ Выполнимости Практическое руководство Университета штата Орегон, май 1996 г.

Введение

 

В 1980-е годы, безмятежные годы развития недвижимости, были реалихованы новые строительные проекты эпического масштаба.

В Соединенных Штатах были построены миллионы квадратных футов торговых, офисных и жилых площадей, особенно в южных штатах Солнечного пояса.

Кредиты было легко получить, а процентные ставки были низкими. Учреждения сбережений и ссуд (savings and loan institutions, S&L) раздавали денежные средства, как конфеты для любителей сладостей.

Несмотря на бум, большая часть этой застройки оставалась незанятой или без покупателей и имела огромное долговое бремя.

Цикл плохих кредитов и провалившихся проектов стал очевиден к середине 1980-х годов, но кризис учреждений сбережений и ссуд разразился только в конце 1980-х годов. Предполагалось, что сберегательно — кредитные учреждения будут безопасными местами для людей, где они смогут хранить свои деньги и получать умеренные ипотечные кредиты, но дерегулирование 1982 года позволило этим учреждениям финансировать проекты любого типа.

Когда S&L потерпел крах, стало очевидно, что потребуется огромная финансовая помощь. Для этой задачи была создана корпорация Resolution Trust Corporation. Первоначально предполагалось, что стоимость проекта составит 50 миллиардов долларов, но она выросла до 500 миллиардов — 1 триллиона долларов.

Конечная нагрузка на налогоплательщиков может составить 2 000 долларов на душу населения.

Какое отношение безнадежные кредиты и обанкротившиеся банки имеют к рыночным и технико-экономическим обоснованиям? Полное. Одной из основных причин краха S & L являются безнадежные кредиты, выданные без точной информации, показывающей, может ли проект быть успешным.

В 1980-х годах застройщикам выдавались кредиты, основанные на прошлых успехах. Вместо критического взгляда кредитора на проект, кредиты выдавались за возможность быстро и дешево возводить здания.

 

Пример: Анализ рынка спортивных арен McKenzie и предварительное технико-экономическое обоснование 

В декабре 1996 года компания Broad Base Programs, Inc. наняла Community Planning Workshop (CPW) для анализа рынка крупномасштабной многофункциональной спортивной арены. Объект будет представлять собой крупномасштабную квазигосударственную застройку.

Для получения рыночной информации CPW провела обширное исследование.

На протяжении всего этого материала мы будем прослеживать путь, пройденный CPW при написании анализа рынка. В каждом сером прямоугольнике будет описана отдельная часть исследования и процесса.

 

Банки сейчас более осторожны, и от них требуется такая осторожность. Исследование рынка и технико-экономического обоснования будет необходимо практически для любого проекта девелопмента, чтобы получить финансирование. Исследование рынка не просто необходимо для финансирования, оно помогает избежать неудачных проектов, когда используется командой разработчиков для разработки проекта и маркетинга.

Даже государственные проекты требуют более детального изучения.

Специалисты по планированию часто пишут и анализируют рыночные и анализ осуществимости как для государственных, так и для частных проектов. Далее излагаются основы рыночных и технико-экономических обоснований.

  • Мы начнем с описания того, что такое исследование рынка и анализ осуществимости, а также его места в процессе разработки.
  • Далее мы рассмотрим, кто использует эти исследования, кто их пишет и какие типы рыночных исследований существуют.
  • Затем мы пройдем через этапы проведения исследования рынка.
  • Далее мы дадим несколько советов по достижению результатов.
  • В заключение мы рассмотрим распространенные ошибки, допущенные в этом процессе.

Скачать полностью ЛИ НОВАК Руковожство по Анализу Рынка Недвижимости