ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ ВОДОХРАНИЛИЩА И СОПУТСТВУЮЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Обращаю внимание на особенности процесса

  1. по оценщику (именно оценку) с каждой из сторон
  2. никаких судебных экспертов
  3. никто не проверяет соответствие оценок USPAP, в суде делом занимаются
  4. на основе представленной информации судья произвёл самостоятельную третью оценку

…………….

Любопытная особенности оценки рыночной стоимости водохранилища для оспаривания размера налогов содержится в деле Merrill Creek Reservoir v. Harmony Township, Superior Court of New Jersey, Appellate Division (August 22, 2019) [1].

 

***

Водохранилище Merrill Creek принадлежит консорциуму электроэнергетических компаний (Merrill Creek). Недвижимость водохранилища состоит из десяти участков общей площадью 840 акров в городке Хармони, штат Нью-Джерси (Harmony). Само водохранилище занимает 650 акров, кроме того, имеются основная плотина, несколько небольших седловых дамб, водосброс, насосная станция, электрическая подстанция и центр для посетителей.

Водохранилище было построено в период с 1985 по 1988 год в соответствии с директивой комиссии по бассейну реки Делавэр. Оно был создано для обеспечения пресной водой для компенсации потребления речной воды электростанциями во время засухи. Хотя водохранилище регулярно выпускает воду в природоохранных целях, с момента завершения его строительства в 1988 году было осуществлено только четыре заказанных крупномасштабных выпуска для борьбы с засухой.

За период с 2011 по 2013 год имущество водохранилища было оценено в сумму свыше 220 миллионов долларов, что Merrill Creek обжаловала в налоговом суде.

Стороны договорились о НЭИ объекта в качестве резервуара и о том, что затратный подход является подходящим методом оценки улучшений.

Они также согласились, что стоимость земли составляет 4,8 миллиона долларов.

Единственным спорным вопросом была методология применения затратного подхода, которая у сторон существенно различалась.

 

  1. Для оценки затрат эксперты Merrill Creek использовали метод количественного обследования.

Их оценщик при оценке затрат строительства побывал на месте и использовал готовые чертежи. Он определил материалы, использованные для создания каждого компонента, и оценил их количества, используемые в строительстве.

Он использовал национально признанное исследование затрат (фактически, видимо, – сборник укрупнённых показателей), а затем суммировал их, чтобы получить общие постоянные затраты, добавил к ним различные переменные затраты, а затем вычел физический износ, используя метод «возраст-срок службы».

Кроме того, он дополнительно снизил стоимость улучшений на 15% из-за функционального устаревания, указав, что в свете ограниченного количества раз, когда вода была выпущена в реку, был бы достаточным резервуар существенно меньшей емкости.

Оценщик отказался добавить предпринимательскую прибыль, потому что консорциум построил водохранилище только потому, что ему было приказано.

Он высказал мнение, что общая стоимость имущества составляет около 104 миллионов долларов.

  1. Напротив, эксперты Harmony полагались на анализ, который включал в себя анализ фактических затрат реализации проекта и применение мультипликатора для прогнозирования этих затрат в течение налоговых лет (фактически, видимо – индекс изменения стоимости строительства).

Для доказательства фактических затрат Harmony использовал данные главы строительно — сметной службы консорциума коммунальных услуг, который объяснил, как он оценил первоначальные затраты проекта водохранилища и как они соотносятся с фактическими затратами, понесенными владельцами.

Он отметил, что, несмотря на некоторые трудности, с которыми столкнулся Merrill Creek во время строительства, окончательная стоимость проекта превысила его первоначальную оценку только на 3 миллиона долларов.

Чтобы спрогнозировать затраты вперед, эксперт Harmony изучал исторические индексы затрат и индексы затрат строительства. Он считал, что трендовые фактические затраты являются наиболее надежным методом, поскольку строительство плотин обычно включает в себя множество неизвестных.

Он пришел к выводу, что после учёта физического износа его стоимость превысит 324 миллиона долларов.

Налоговый суд установил, что эксперты обеих сторон представили в целом достоверные отчеты об оценке. Тем не менее, судья пришел к выводу, что выводы оценщика стоимости Harmony были более убедительными, и трендовый затратный подход, используемый экспертом Harmony, был наиболее подходящим для данного случая.

Однако судья пришел к выводу, что учёт предпринимательской прибыли в данном случае не является уместным, и, кроме того, дополнительно следует вычесть 15%-ное функциональное устаревание. Он пришел к выводу, что стоимость имущества составляет 263,7 миллиона долларов, и утвердил эту оценку.

 

Merrill Creek подала апелляцию, утверждая, что налоговый суд допустил ошибку, используя анализ динамики затрат, основанный на завышенных исторических затратах, датируемых более чем двадцатью годами.

Апелляционный суд не согласился с Merrill Creek.

Хотя «вероятно правильно», что методология [анализа динамики затрат, основанных на исторических затратах] используется редко, по крайней мере, по сравнению с другими методами затратного подхода, анализ трендовых затрат чаще всего используется при оценке объектов специального назначения, которые относительно редки.

Merrill Creek не представил никаких доказательств, опровергающих показания эксперта Harmony о том, что плотина и водохранилище будут построены сегодня так же, как и в 1980-х.

Это свидетельство подрывает одно из практических ограничений метода трендовых затрат, заключающееся в том, что с увеличением промежутка времени надежность текущего показателя затрат имеет тенденцию к снижению. Кроме того, исторические затраты были установлены с точностью свидетелем, непосредственно знакомым с первоначальным проектом.

Соответственно, апелляционный суд подтвердил решение налогового суда, приняв первоначальный анализ динамики затрат, представленный компанией Harmony, без предпринимательского стимула и с вычетом функционального устаревания.

 

***

 

  Merrill Creek Harmony Суд
затраты строительства справочные затраты трендовые фактические затраты трендовые фактические затраты
предпринимательская прибыль нет да нет
Физический износ да да да
Функциональный износ да нет да
Итог 104 324 264

 

 

Таким образом, для дальнейшей практики можно сделать следующие выводы:

  1. В деле были использованы два метода определения затрат на строительство
    1. национально признанное исследование затрат на дату оценки – фактически, справочник удельных показателей затрат воспроизводства;
    2. трендовые фактические затраты – фактически, индексация первоначальных затрат.
  2. Второй метод, несмотря на относительную редкость его применения признан более достоверным, поскольку основан на фактически понесённых затратах [2].
  3. При оценке таких специфических объектов, как водохранилище и сопутствующие ему объекты,
    1. применение прибыли предпринимателя не допустимо;
    2. допустимо применение функционального износа, (предположительно) рассчитываемого на основании фактической, а не избыточной проектной производительности.
  4. Фактически, суд не доверился ни одной из оценок, представленных сторонами, и творчески осуществил свою оценку, которая объединила сильные с его точки зрения стороны каждой из оценок:
    1. метод трендовых затрат, применённый одной стороной;
    2. не учёт предпринимательской прибыли и учёт функционального износа, применённые второй стороной.

[1] Use of cost trend analysis used in valuation of reservoir for property tax purposes., Appraisal Journal, March 22, 2020, https://www.thefreelibrary.com/Use+of+cost+trend+analysis+used+in+valuation+of+reservoir+for…-a0631894601

[2] Тем не менее, суд не оспаривает практическое ограничение этого метода, заключающееся в том, что с увеличением промежутка времени надежность текущего показателя затрат имеет тенденцию к снижению.