ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-61630/2019
г. Москва Дело № А40-26824/17 19 ноября 2019 года Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 го

http://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/9c81f6dd-b928-4719-bce5-2f311daba109/392e2fa6-e3d1-4ca6-b8e3-0a7d6d895ea0/A40-26824-2017_20191121_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True&fbclid=IwAR2w1dF8CdZkfxhkwt3ky_ACNYgJ6SYf6IdNbntxbhKXSnDwML0qYY4kS9M

… в данном случае, суд апелляционной инстанции критически относится к экспертному заключению, составленному по результатам проведения судебной экспертизы. В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ). Согласно пункту 45 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 года), заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости имущества с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов. В рассматриваемом Заключении Эксперт, обосновывая уменьшение стоимости объекта, применяет коэффициент уторгования (том 18 лист 46) в размере 10%, обосновывая его следующим: «Среднестатистической считается скидка в размере 10% от стоимости, представляющая из себя «комплимент» — благодарность продавца покупателю за верный для продавца выбор». Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации. Однако Эксперт с рассматриваемом Заключении никак не обосновал размер применяемого понижающего коэффициента. В ходе допроса Эксперт также не представил источников указанного коэффициента. При этом, в частности, в сборнике рыночных данных «СРД-23» под редакцией Яскевича указано, что в ноябре 2018 г. в г. Москве средняя скидка на торг для жилых помещений при продаже составляла — 8,5%. Согласно Справочнику Эксперта под редакцией Лейфера, средняя корректировка по вторичному жилью в 2016 года составляла 6,2%. Данные справочники включают цифровые расчетные параметры, полученные с помощью апробированных методик и программных продуктов, для использования узкопрофильными специалистами. При этом они учитывают не только назначение объекта недвижимости, но и регион, в котором объект находится. Кроме того, при установлении стоимости арендной ставки Экспертом использовались аналоги, не соответствующие рассматриваемому объекту. При определении стоимости арендной ставки аналогов, Экспертом использовались следующие объекты: 2-комн. квартира (54 кв.м.), стильная, современная квартира с евроремонтом, встроенный гарнитур, бытовая техника, современная мебель (том 18 лист 72); 2-комн. квартира (54 кв.м.), техника в отличном состоянии (том 18 лист 73); 2-комн. квартира (54 кв.м.), покупаем мебель под клиента, техника в идеальном состоянии (том 18 лист 74). Таким образом, все предложенные аналоги не только имеют хороший ремонт, в том числе ремонт, но и всю необходимую бытовую технику и современную мебель. Качество ремонта, наличие бытовой техники и мебели являются существенными факторами при установлении стоимости арендной ставки. Таким образом, при применении сравнительного подхода Эксперт в нарушение требований пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611) не представил в числе ценообразующих факторов все физические характеристики объекта, в том числе качество ремонта, наличие бытовой техники, наличие мебели и так далее. При применении метода корректировок каждый объект-аналог должен быть сравнен с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Однако, указанные сведения в экспертном заключении отсутствуют. Учитывая изложенное, апелляционная коллегия не может признать представленное экспертное заключение №03/Э-19 от 15 марта 2019 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного имущества. 

Большое спасибо Владиславу Савиных!