Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)»

 

1. Составление отчета об оценке объекта оценки
   1. Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

Примечания. Ерунда. Отчёт об оценке должен содержать доказательства стоимости. В противном случае он априори не соответствует требованиям ст. 12 135 ФЗ. Суждение – априори не доказательство. Предложения. Изложить в следующей редакции: «Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке) представляет собой документ доказательственного значения, то есть соответствующий действующему законодательству (допустимость доказательства стоимости) и содержащий доказательства итоговой стоимости объекта оценки (достоверность доказательства), сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

 

 

2. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1)       в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;

2)       существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;

3)       отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту в области оценки, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

 

Комментарии. Кто такой «квалифицированный специалист в области оценки»? Лицо, имеющее квал. аттестат? Эксперт СРОО? Член ДК СРОО? Некто из Апелляционного Органа? Судебный эксперт? Нет ответов. Ну вот выйдет кто и скажет: «Я квалифицированный специалист в области оценки. Я ничего не понял в этой белиберде. Отсюда делаю вывод – отчёт не соответствует». Поскольку конкретики это положение не добавляет, зато вносит огромный беспорядок, его на до исключить. Понятность отчёта – не проблема оценщика. Это проблема пользователя. Если сам не понимает, пусть наймёт того, кого он сам же и хочет, и с использованием методов, предусмотренных законом, доказывает то, что считает необходимым. До тех пор действует презумпция достоверности из ст. 12 135ФЗ. А «Я ничего не понял» – не аргумент. Предложения. Изложить в следующей редакции: «отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее любому заинтересованному лицу самостоятельно или с привлечением лиц, обладающих необходимой квалификацией», понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки».

 

 

3. Отчет об оценке составляется в форме документа на бумажном носителе и (или) электронного документа.
4. Отчет об оценке в форме документа на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, №  46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226; 2015, № 24, ст. 3372; 2016, № 23, ст. 3296; № 27, ст. 4293; 2018, № 49, ст. 7523; 2020, № 12, ст. 1658) (далее – Федеральный закон).
5. Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
6. Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной
   или в разной форме – как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений). В таком случае оценщик должен обеспечить идентификацию отчета об оценке как совокупности всех частей, оформленных в соответствии с требованиями, установленными в пунктах 4 и 5 настоящего федерального стандарта оценки.

Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.

 

1. Содержание отчета об оценке
   7. В соответствии с настоящим федеральным стандартом оценки
      и статьей 11 Федерального закона в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• информация, содержащаяся в задании на оценку;
• сведения об оценщике (оценщиках), проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);
• сведения о заказчике оценки:

фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;

реквизиты юридического лица – полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;

• сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица – полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;
• информация обо всех привлеченных к проведению оценки
  и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени
  их участия в проведении оценки объекта оценки;
• указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;

 

Комментарии. «В силу очевидности оценщик не считает рекомендации обязательными к применению и потому их не применяет» — это обоснование? Безусловно. И чего пустые слова в федеральном стандарте писать? Хотите обязательного применения, пишите стандарты и указания. Предложения. Изложить в следующей редакции: «указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, а так же на иные методические документы (методические указания, рекомендации, разъяснения), использованные при оценке».

 

• точное описание объекта оценки с указанием количественных
  и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;
• принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
  и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», не отраженные в задании на оценку;
• анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих
  на стоимость объекта оценки;
• описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:

последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов;

процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;

Предложения. Дополнить следующим пунктом: «доказательства достоверности результата определения стоимости каждым из методов».

 

согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;

 

Комментарии. Действующий порядок согласования результатов предусматривает сначала согласование результатов методов одного подхода, а потом согласование согласованных результатов подходов. Новая редакция допускает любой вариант согласования.

 

• итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
  8. Подтверждение информации, полученной из внешних источников, согласно подпункту 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки должно быть выполнено следующим образом:

в виде ссылок на источники информации, позволяющие идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются ссылки на информацию, содержащуюся на сайтах информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в формате единого указателя ресурса, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата опубликования);

в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе.

К раскрытию источников информации применимо положение пункта 9
и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

9. Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависит от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также может устанавливаться заданием на оценку.
10. В случае, если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет
    об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.
11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям могут относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности, связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки.
12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов,
    на основании которых проводилась оценка в течение срока, установленного Федеральным законом.