В первой части данного материала мы рассмотрели теоретические предпосылки оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости в начале экономического кризиса и по его продолжительности. Так же была обоснована не релевантность «стабильных» методов оценки, являющихся привычными в условиях спокойного или стабильно растущего рынка.
Мы показали, что единственным релевантным методом оценки в условиях кризиса является метод дисконтирования денежных потоков. Однако, ключевым моментом применения этого метода является составление обоснованных прогнозов характеристик рынка в сегменте объекта оценки, что будет являться единственной мерой достоверности получаемых результатов.
Вопрос составления обоснованных прогнозов рассматривается ниже . В ходе этого процесса мы уделяем внимание следующим аспектам:
1. Краткий обзор экономических кризисов в новейшей истории России
2. Выбор и обоснование кризиса – аналога
3. Изучение динамики цен и ставок на рынке коммерческой недвижимости на протяжении кризиса – аналога
4. Прогнозирование динамики цен и ставок на рынке коммерческой недвижимости по выбранной аналогии
Два кризиса – глобальный финансовый (2008 – 2013) и валютный (2014 – 2015) – и их влияние на экономику России
Не вдаваясь в макроподробности, ограничимся несколькими цитатами и определениями из Википедии.
«Мировой экономический кризис — кризисное состояние мировой экономики, резко обозначившееся с 2008 года. Разные страны и регионы выходили из острой фазы кризиса в разное время, с 2009 по 2013 год, а его последствия сохраняются поныне. Развился с финансового кризиса, начавшегося в США. Если не по глубине, то по масштабам и последствиям сопоставим лишь с Великой депрессией 1930-х годов. В 2009 году мировой ВВП впервые со времён Второй мировой войны показал отрицательную динамику. Также рекордно (более чем на 10 %) сократилась мировая торговля, восстановившая объём к 2011 году» .
Финансово-экономический кризис 2008 — 2010 годов в России стал часть мирового финансового кризиса .
В тоже самое время, «Валютный кризис в России (2014 — 2015) — резкое ослабление российского рубля по отношению к иностранным валютам, вызванное стремительным снижением мировых цен на нефть, от экспорта которой во многом зависит доходная часть бюджета России, а также введением экономических санкций в отношении России в связи с событиями на Украине» .
Таким образом, между этими двумя кризисами есть принципиальное отличие, заключающееся в экзогенной (внешней) природе первого и эндогенной (внутренней) природе второго.
При этом оба кризиса оказали принципиально разное влияние на экономику России, поскольку глубина спада ВВП России различалась в ходе этих кризисов в несколько раз (см. Рис. 1).
Мировой кризис 2008 — 2009 утянул реальный ВВП вниз почти на 8% (номинальный ВВП снизился слабее – на 6%), после чего 2010 и 2011-е годы были отданы на восстановление к докризисному уровню. Затем последовали 2012 — 2014-е годы, за которые экономика выросла намного скромнее, всего лишь на 6% за три года (2% в год — это в полтора раза ниже среднемирового роста).