Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ. Оценка Компенсации за не произведённый Капитальный Ремонт

Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 77,6 кв.м. в 4-х этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, общей площадью дома 3740,1 кв.м., и общей площадью жилых квартир в доме 3 074,8 кв.м., 1957 года постройки, расположенного по адресу: г. …, ул. …, 11а .

Алгоритм выделен из публикации Ширинкин А.Ю., Пащенко О.Б. (2018), Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья, http://mvm-ocenka.ru/page-new/opredelenie-rynochnoi-velichiny-kompensatsii-za-neproizvedennyi-kapitalnyi-remont-zhilogo-dom-4
1. Определить, когда в последний раз проводился капитальный ремонт жилого дома, а также установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.
2. Поскольку нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, таким образом, как минимум в 1987 году в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт. Однако, капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как в техническом паспорте на жилой дом № 11а по ул. … г. … выданным МУ БТИ г. … от 18.04.1995 г. установлен физический износ 65,3 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше.
3. По данным жильцов дома, проживающих в нем достаточно длительный период времени ориентировочно с 1992 г., капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. …, ул. …, д. 11а за период времени до даты оценки не производился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2018 гг. (26 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.
4. Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: г. …., ул. …, 11а должны быть исполнены в полном объеме.
5. Определяются единовременные затраты на капитальный ремонт здания (затраты, не требующиеся каждый год), исходя из общей стоимости воспроизводства (замещения) здания и удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания. Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания приняты на основании ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).
6. При определении стоимости воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта оценщиком были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен … г. на единицу площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки.
7. Нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта, используется Приложение № 3 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).
8. Учитывая межремонтные сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки жизни короткоживущих конструктивных элементов дома можно рассчитать сколько раз за установленный промежуток времени – 26 лет, по каждому элементу дома должен быть проведен капитальный ремонт.
9. Затем, исходя из удельного вклада в процентном выражении каждого короткоживущего элемента дома в общую стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома в текущих ценах проводится расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому элементу и всего жилого дома
10. В случае, если необходимый капитальный ремонт по срокам должен был сделан более 1 раза, то оставляем 1. Это решение основывается на том логическом выводе, что если бы капитальный ремонт многоквартирного жилого дома и был бы проведен, то проведен только один раз, поскольку подобные объекты ставятся на капитальный ремонт с одномоментной заменой всех подлежащих ремонту конструктивных элементов, а в межремонтные сроки обслуживание многоквартирного дома проходит за счет текущего ремонта. А сроки следующего капитального ремонта еще не подошли.
11. Не принимаются к расчету стоимость фундамента, несущих стен, перегородки, межкомнатных дверей, оконных проемов и отделку общих жилых помещений (статья 30 ЖК РФ и ст. 2, ст. 15 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).
12. В результате определяется величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома общей площадью дома 3 740,1 кв.м.
13. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры, принимается пропорциональной размеру общей площади помещений (77,6 кв.м.) и рассчитывается по формуле: Общая площадь квартиры, кв.м. х Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома, руб. / Общая площадь квартир в доме

Список литературы:
1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)), http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/
2. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 15.04.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.04.2019)ГК РФ
3. ВСН 58 – 88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312), https://files.stroyinf.ru/Data1/1/1877/
4. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/

Оценка Компенсации за не произведённый Капитальный Ремонт