Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. МОДИФИЦИРОВАННЫЙ МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОЭТАЖНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Ещё один дедуктивно — аналитически обоснованный метод оценки ЗУ по многоэтажку.

Введение

В условиях тотального недостатка информации о ценах на земельные участки под многоэтажного жилищное строительство современная практика оценки рыночной стоимости участков опирается, главным образом, на метод предполагаемого использования (МПИ) . В частности, совсем недавно Комитет по оценочной деятельности Российская гильдия управляющих и девелоперов выпустив «Методические рекомендации по оценке земельного участка, при проектном финансировании, с использование счетов «Эскроу»» /1/.
Однако, необходимо отметить, что наиболее (критически) слабым моментом МПИ является один из основных параметров, участвующих в расчёте – ставка дисконтирования, которая традиционно определяется методом кумулятивного построения. Именно этот метод рекомендуется и для применения в /1/. Предлагается начальную (безрисковую) ставку увеличивать на различные виды рисков, относимых к рассматриваемой недвижимости. При этом оценка соответствующих рисков как обычно осуществляется самим оценщиком экспертно, что и является общеизвестным недостатком и источником недоверия к результату оценки. К этому необходимо добавить критически высокую неопределённость такого расчётного параметра, как размер обременений, налагаемых муниципалитетом на застройщика, размеры платежей монополистам и т.д.
В этих условиях имеет особую актуальность разработка и использование альтернативных МПИ методов.
Один из вариантов оценки земельных под многоэтажного жилищное строительство с помощью рыночно обоснованной корректировки цен земельных участков под индивидуальное жилищное строительство предложен нами в /2/.
Ещё одним вариантом решения вопроса является метод распределения.
В соответствии с /3/, метод распределения «… применяется для оценки застроенных земельных участков. … Метод предполагает … расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости».
В соответствии с /4/, «При оценке стоимости тех или иных прав на земельный участок, входящий в состав единого объекта недвижимости (далее – ЕОН) … оценщики все чаще используют метод распределения». При этом величина доли земли в стоимости единого объекта недвижимости возникает не откуда ни будь с потолка, а «из периодической справочной литературы», а под «периодической справочной литературой» очевидно понимаются многочисленные справочники корректировок и иных параметров, используемых в оценке, и получаемых экспертным путём. Соответственно, этот качественный недостаток ставит под серьёзный и принципиальный вопрос доверие уже к методу распределения как таковому.
Между тем, как будет показано ниже, никакой необходимости в использовании экспертных данных в методе распределения нет. В настоящее время имеется возможность реализации метода на полностью рыночных, а также нормативно – планировочных данных, регулирующих процесс застройки, что и будет показано ниже.
Обратим внимание на то, что насколько нам известно, в том виде, в котором он описывается ниже, метод распределения для оценки земельных участков под многоэтажное жилищное строительство ранее не применялся.

Скачать МОДИФИЦИРОВАННЫЙ МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗУ ПОД МНЖС