Введение

 

Оценка единых объектов коммерческой недвижимости, состоящих из земельных участков и расположенных на них зданий, таит в себе некоторые особенности, которые не являются очевидными при общем поверхностном рассмотрении.

Одна из таких особенностей заключается в неэффективности использования – не оптимальности застройки земельного участка.

В частности, это может приводить к резкому различию результатов оценки сравнительным и доходным подходами, не обусловленному ни дефектами методологии, ни недостатками рынка.

Следствием пренебрежения указанной особенностью может стать получение резко не достоверного результата.

Попутным следствием является необходимость контроля эффективности использования – оптимальности застройки земельного участка, например, в процессе формирования залогового обеспечения.

 

Объект оценки

 

Объект оценки – комплекс производственной недвижимости – нескольких земельных участков и нескольких производственных зданий — винзавода в одном из посёлков в периферийном районе Краснодарского края.

Фактически единый комплекс разбит на две части, независимо друг от друга переданных в залог.

Соответственно, задача состояла в оценке двух частей единого комплекса по отдельности с оформлением двух отчётов об оценке.

Площади земельных участков и производственных зданий всего объекта полностью и двух его частей приведены в таблице ниже.

 

	Площадь, кв.м.		Коэффициент плотности застройки
	Земельные участки	Производственные здания
Объект полностью	60 556	7 776	0,13
1-я часть	12 957	4 662	0,36
2-я часть	47 599	3 113	0,07

 

Соответственно, осуществлялась оценка каждой из частей всего объекта по отдельности двумя подходами – сравнительным и доходным.

Однако после того, как были выявлены резкие расхождения в результатах оценки рыночной стоимости, получаемых каждым из подходов, для каждой из двух частей, была осуществлена оценка двумя подходами и всего объекта целиком.

Это позволило установить причину наблюдаемых резких расхождений, которая крылась в изменении оптимальной плотности застройки, имеющей место в объекте целиком, на резко неоптимальные плотности застройки, имеющие место в каждой из частей объекта по отдельности.

В результате оценка каждой из частей всего объекта по отдельности доходным подходом попросту потеряла практический смысл по причине резко неадекватных результатов, получающихся по причине недостатка или избытка земли, не рассматриваемой в качестве источника дохода в доходном подходе.

 

Сравнительный подход

 

При оценке сравнительным подходом использовался обобщённый модифицированный метод выделения, ОММВ (см., например, [1]). Здесь особенности применения метода не рассматриваются.

Были найдены и использованы 8 единых объектов производственно – складской недвижимости, расположенных преимущественно в станицах и посёлках района (6 шт., один из которых в посёлке, в котором расположен объект оценки), а также в райцентре (2 шт.). Для оценки базовым вариантом ОММВ был также использован один не застроенный земельный участок промышленного назначения, расположенный в районе.

Интервал удельных цен предложения на продажу единых объектов в расчёте на площадь зданий показан в таблице ниже.

 

	Удельная цена предложения на продажу единых объектов, руб./кв.м. зданий
Минимум	7 500
Среднее	12 093
Максимум	16 109

 

На двух графиках ниже приведены диаграммы базового и альтернативного вариантов ОММВ, свободные члены уравнений аппроксимирующих трендов которых дают удельные цены предложения на продажу земельных участков и зданий соответственно.

[1] Слуцкий А.А. (2020), Применение Обобщённого Модифицированного Метода Выделения для оценки Единых Объектов Недвижимости. Презентация вебинара Российского Общества Оценщиков, Теория, методология и практика оценки, 30.04.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-primenenie-obobshhyonnogo-modificirovannogo-metoda-vydeleniya-dlya-ocenki-edinyx-obektov-nedvizhimosti-prezentaci-vebinara-roo/ . Многочисленные статьи по данному методу оценки опубликованы на сайте «Теория, методология и практика оценки» http://tmpo.su/

 

Скачать полностью Не оптимальная Застройка Земельного Участка и Серьёзные Последствия для Оценки