Введение

 

Оценка транспортных коридоров в известной нам российской оценочной литературе не освещена абсолютно, образцы лучшей практики оценки также отсутствуют.

Между тем, в США принципы оценки коридоров были заложены ещё в XIX веке в эпоху активного строительства железных дорог и до формирования оценки, как профессии.

В данной статье мы описываем и обобщаем американскую практику оценки коридоров, изученную нами по ряду публикаций в Appraisal Journal (см. в конце), а затем легко адаптируем её к российской практике.

 

Транспортные коридоры в широком понимании

 

The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed определяет коридор, как

 

«Полоса земли, используемая для транспортных или трансмиссионных целей (например, железная дорога, шоссе, энергетика, передача информации, транспортировка суспензий и жидкостей» [1].

 

Таким образом, коридоры имеют широкий спектр использования, включая:

1. железные дороги;
2. автомобильные дороги;
3. трубопроводы и продуктопроводы (природного газа, нефти и нефтепродуктов и т.п.);
4. линии электропередач;
5. водопроводные, канализационные, ливневые канализационные линии;
6. волоконно — оптические линии, линии кабельного телевидения, линии телефонной связи.

Известно также об использовании не используемых транспортных коридоров, изначально предназначенных для размещения железных дорог, под рекреационные объекты – туристические тропы, велотрассы и т.п. в США.

Для оценки коридоров принципиальным является то, что они представляют собой земельные участки, собранные воедино из частей — смежных земельных участков – в процессе сборки коридоров.

В специальной литературе существуют некоторые разногласия относительно того, является ли коридор объектом специального назначения, однако, по крайней мере, насчёт того, что коридоры — это объекты с ограниченным рынком, которые в любой момент времени имеют относительно мало покупателей, имеется полное единство мнений. При этом, принципиально, что рынок коридоров всё же имеется, продажи таких объектов имеют место и смысл, и будут иметь место и смысл в будущем.

 

Обзор подходов и методов оценки

 

Оценка этих уникальных объектов представляет особую проблему.

Каждый из трех подходов к оценке стоимости (затратный, доходный и сравнительный) имеет ограничения для использования в оценке коридоров:

• сравнительный подход ограничен в использовании из-за малого числа продаж «на расстоянии вытянутой руки» [2], происходящих к тому же в сильно различающихся географических районах, что очень сильно усложняет их сопоставление; однако сравнительный подход используется для определения коэффициента коридора в методе «ATF х Коэффициент коридора» (см. ниже);
• доходный подход ограничен в использовании из-за невозможности выделить небольшой доход, приходящийся на коридор в общем операционном доходе соответствующего транспортного или схожего бизнеса; аналогичные сложности имеют место и для статей расходов;
• затратный подход, хотя и представляет собой сумму прямых и косвенных затрат на сборку коридора, считается в лучшем случае верхней границей стоимости, поскольку обычно он приводит к оценке стоимости, которая может во много раз превышать цену, которую готов заплатить рынок.

Из-за полной и частичной неадекватности трех подходов к оценке были разработаны специализированные методы, корнями уходящие в эти три подхода. Эти специализированные методы включают в себя методы ликвидационной стоимости, стоимости непрерывной деятельности, альтернативного маршрута, ATF и «ATF x коэффициент коридора».

Кратко специализированные методы оценки характеризуются следующим образом:

• ликвидационная стоимость (чистая ликвидационная стоимость) применяется, когда НЭИ земельного участка больше не является коридором — обычно она устанавливает нижний предел интервала значений рыночной стоимости;
• стоимость непрерывной деятельности связана с продажей всей транспортной (или иной соответствующей) операционной единицы, при этом по — прежнему трудно отделить стоимость недвижимости от стоимости бизнеса.;
• метод альтернативного маршрута (метод избежания затрат, cost avoidance) является разновидностью затратного подхода; критика этого метода заключается в том, что он основан на том, что приобрел покупатель, а не на том, что потерял продавец;
• методология ATF (методология «через забор», across the fence) — это форма подхода сравнения продаж, основанная на сравнении частей коридора с соседними или поперечными земельными участками.
• метод ATF модифицируется путем умножения стоимости, полученной ATF, на коэффициент коридора, который учитывает рыночную премию за сборку коридора, определённую с использованием сравнительного подхода (см. выше) [3], что в итоге даёт метод «ATF x коридорный коэффициент».

В принципе метод «ATF x коридорный коэффициент» является более общим случаем метода ATF, который исторически был сформулирован раньше того, как появились данные о продажах коридоров, позволившие определять коэффициент коридора. Кроме того, методы очевидно эквивалентны при значении коэффициента коридора, равном единице (что может иметь место в реальности, см. ниже).

 

Общие принципы оценки коридоров

 

Как и во всех оценках, основополагающим принципом оценки коридора является принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

Если спроса на дальнейшее использование коридора нет, то объект следует рассматривать как разделенный на более мелкие участки в соответствии с разделением прилегающей по обе стороны к коридору земли и проданный владельцам соседних земельных участков.

Этот метод – метод чистой ликвидационной стоимости — должен учитывать надбавки на время и затраты маркетинга.

Ошибочным является мнение, что в случае, если коридор больше не имеет функции его первоначального транспортного использования (например, железнодорожное сообщение прекращено), то НЭИ – коридор не применимо. Однако, хотя большинство коридоров изначально были созданы для обслуживания транспортных потоков, с изменениями во времени и технологий коридоры стали идеальны для использования многими другими пользователями (см. выше).

Если, же по мнению оценщика, НЭИ участка — продолжение эксплуатации коридора, то наиболее правильным методом оценки является «ATF x коэффициент коридора».

 

Метод «ATF x коэффициент коридора»

 

Фактически в настоящее время метод «ATF x коэффициент коридора» время является наиболее распространённым методом оценки коридоров в США для любых целей. Он описан в специальной американской литературе по оценке [4], признан судами всех штатов и уровней, национальными регуляторами транспортной и иной соответствующей деятельности, а также иными органами власти в США.

The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed, определяет «стоимость ATF» следующим образом:

 

При оценке коридора — это мнение о стоимости, основанное на сравнении с соседними землями [5], включая учет корректирующих факторов, таких как рыночные условия, передаваемые права на недвижимость и местоположение.

 

В одном из решений суда двух штатов – Missouri и Illinois – было определено, что

 

Поскольку длинные узкие полосы земли специального назначения – коридоры – обычно не покупаются и не продаются на традиционном рынке недвижимости, и в этом районе, как правило, нет аналогичных объектов недвижимости, которые оценщик мог бы использовать для определения стоимости коридора с помощью традиционного применения подхода сопоставимых продаж … методология оценки основана на предпосылке, что земля коридора должна стоить по крайней мере столько же, сколько земля, через которую он проходит.

 

При этом, конкретно по поводу того, что окружающие земли были предназначены для строительства односемейных жилых домов, суд определённо заявил, что

 

Невозможность построить дома на одну семью на [коридоре] несущественна.

 

Таким образом, никакого учёта зонирования земли по всей протяжённости коридора в оценке его рыночной стоимости не требуется, что полностью очевидно, поскольку моделируется ситуация, при которой для сборки коридора требуется выкупать те земли, которые имеют место фактически, а не имеющие назначение под коридор.

Последовательность действий при оценке рыночной стоимости коридора следующая:

Для определения стоимости ATF оцениваемого коридора:

1. оцениваемый коридор осматривается, анализируется и секционируется по его протяжённости на основании зонирования и использования прилегающих земель;
2. проводится анализ продаж близлежащих земель и связанных с ними объектов.
3. удельные цены этих продаж корректируются с учетом различий в местоположении и местных условиях, при этом размер, форма, доступность и естественная топография рассматриваемого коридора не принимаются во внимание до тех пор, пока продажи имеют обычный для местного рынка размер – соответственно, корректировка на размер в случае, когда он не является типичным, является уместной;
4. оценивается соответствующая удельная стоимость ATF для каждой секции оцениваемого коридора по его протяжённости;
5. расчетная стоимость ATF каждой секции рассчитывается путем умножения площади каждой секции на соответствующую расчетную удельную стоимость ATF;
6. сводная информация о стоимостях ATF секций оцениваемого коридора суммируется для получения общей расчетной стоимости ATF оцениваемого коридора.

Для определения коэффициента коридора осуществляется трудоёмкая процедура:

1. анализируется информация о ценах более ранних продаж коридоров с НЭИ — коридор в необходимо широкой географической области;
2. определяются стоимости ATF проданных коридоров;
3. определяются соотношения между ценами продажи и стоимостями ATF для этих коридоров – коэффициент коридора,

Для определения итоговой рыночной стоимости оцениваемого коридора полученная стоимость ATF умножается на полученное значение коэффициента коридора.

 

Коэффициент коридора

 

Коэффициент коридора представляет собой не просто выгоду для покупателя; скорее, это присущие только коридору физические и экономические характеристики, которые придают ему ценность.

Эти характеристики коридора усиливаются принципом оценки недвижимости земельных участков, который гласит, что приращение стоимости может быть создано путем объединения двух или более участков в один участок, имеющий большую полезность, чем сумма отдельных участков, если рассматривать их отдельно – эффект плоттажа.

Среди прочих выделяют несколько характеристик, влияющих на стоимость коридора: размер, качество, стоимость, вид использования, активность на концах коридора, наличие или отсутствие конкурирующих коридоров между теми же конечными точками и избегание затрат.

Затраты сборки заменяющего коридора не определяет стоимость оцениваемого коридора как таковую, но это показатель, который следует учитывать, поскольку согласно принципу замещения, затраты создания нового идеального коридора явно являются верхним пределом рыночной стоимости коридора.

Тем не менее существующий коридор редко продаётся или вообще никогда не продается за такую сумму по двум принципиальным причинам:

1. он редко идеален для покупателя;
2. у продавца очень ограниченный рынок — часто есть только один потенциальный покупатель для использования коридора.

Обобщение интервалов значений коэффициента коридора, фактически определённые по результатам нескольких исследований в конце XX века в США, показаны в таблице ниже. Фактически, значения коэффициентов коридора, полученные в разных исследованиях, довольно близки (результаты хорошо воспроизводимы).

 

Интервал значений коэффициента коридора	Комментарии
1,00 – 6,00	абсолютный интервал наблюдаемых значений
1,10 – 2,00	большинство (до 2/3) значений
1,00 – 1,10	коридоры линий электропередач в сельской местности
1,10 – 1,20	железнодорожные коридоры
1,50 – 1,70	коридоры линий электропередач
2,00 – 6,00	коридоры, соединяющих крупные центры
значения, близкие к максимуму	коридоры идеальной формы (прямые с достаточной шириной), соединяющих крупные центры.

 

Нижний предел для продавца — это значение для альтернативного использования участка, как не коридора – чистая ликвидационная стоимость, характеризующаяся ликвидационным коэффициентом, значения которого в соответствии с результатами исследований в США лежат в пределах 0,25 — 0,50 стоимости ATF, т.е. примерно соответствуют общим представлениям о величине ликвидационного коэффициента для самых разных видов активов.

 

Критика методологии ATF

 

Критика методологии ATF основана на том, что при ближайшем рассмотрении коридор оказывается неоднородным по своей структуре, а именно, имеется центральная часть, которая, собственно, является коридором в соответствии с назначением (железнодорожные пути, полотно автодороги, опоры ЛЭП и т.п.) и есть боковые части (обочины, охранные зоны и т.п.).

Соответственно, для корректной оценки в соответствии со всеми канонами предлагается делить коридор на составные части, имеющие разные НЭИ. При этом боковые части представляются как излишняя для выполнения основной функции земля, которая не может быть продана отдельно от коридора (и потому не является избыточной), но, в принципе, должна стоить дешевле, в том числе и существенно дешевле.

Тем не менее, такая позиция не была поддержана регулятором железнодорожного транспорта в США, который в ответ на запрос одного из судов заявил, что без наличия боковых частей коридора выполнение им своей основной функции невозможно. После получения такого ответа суд отклонил позицию двух НЭИ земли коридора и подтвердил справедливость общей методологии ATF.

 

Российская специфика

 

Никакой особой специфики при определении стоимости ATF, за исключением применения не цен сделок, а цен предложения земли с корректировкой на торг, не просматривается.

Однако, отсутствие данных о сделках с коридорами в России не позволяют определять коэффициент коридора на основании сделок.

Выходом в этой ситуации является определение коэффициента расчётом затрат на сборку коридора.

Затраты на сборку коридора можно определить в размере комиссии риелторов, организующих виртуальные сделки купли продажи соответствующих земельных участков, расположенных «через забор» коридора, а так же затрат на оформление регистрационных документов по сделкам.

Подчеркнём, что в силу специфичности объектов и неразвитости рынка добавление к указанным затратам прибыли предпринимателя является не соответствующим условиям оценки.

В результате, по нашему мнению, величина коэффициента коридора в российских условиях не может превышать 1,10 – 1,15.

Необходимо учесть также, что процесс сборки коридора очевидно не одномоментен, а может занимать достаточно продолжительный период времени (год и более). В этой связи уместным будет дисконтирование затрат на сборку коридора к дате определения рыночной стоимости коридора. При этом, ставку дисконтирования можно принять равной средней рентабельности собственного капитала компаний по виду деятельности «операции с недвижимостью», но не менее безрисковой ставки – ставки бескупонной доходности ОФЗ со сроком до погашения, приблизительно равным сроку сборки коридора.

 

Обобщение

 

Представляется, что применение методологии ATF не ограничивается рассмотрением только относительно крупными коридорами, расположенными в основном за пределами населённых пунктов.

Точно также можно рассматривать

• дорожную сеть городов и посёлков;
• внутренние дороги и проезды коттеджных посёлков и промышленных предприятий,
• «полевые» грунтовые дороги в сельской местности;
• любые иные дороги.

Однако, точно такое же рассмотрение можно применить и к земельным участкам любого вспомогательного назначения внутри крупных земельных массивов единого назначения. Примером могут являться земельные участки, на которых располагаются автостоянки, спортивные и детские площадки и иные вспомогательные объекты (подстанции, ГРП, насосные станции и т.п.) внутри жилых массивов.

А тот факт, что коридор представляет собой неоднородную структуру, в которой только часть площади выполняет основную функцию, а остальная часть выполняет вспомогательную функцию, но настолько важную функцию, что без неё невозможно выполнение основной, позволяет провести аналогию с местами общего пользования в жилых и коммерческих зданиях. Эта аналогия заключается в том, что основные и вспомогательные помещения выполняют свои функции только в единстве, и потому имеют некоторую единую стоимость, что и было нами показано фактически на примере небольших бизнес — центров в Москве.

 

Заключение

 

В целом, по нашему мнению, методология ATF при оценке коридоров является полностью понятной и реалистичной в реализации в российской практике оценки.

Мы надеемся, что данная статья поможет унифицировать методологическую сторону процесса оценки в России.

 

Использованные литературные источники

 

1. Rahn A.G. (2001), Across the Fence Methodology for Valuation of Corridors: What Is It and How Is It Used? Appraisal Journal, July 1, https://www.thefreelibrary.com/Across+the+Fence+Methodology+for+Valuation+of+Corridors%3a+What+Is+It…-a078238402
2. Hunsperger L., McGuire A., Throupe R (2012), Transit Corridor Valuation: Issues and Methods,» The Appraisal Journal, Summer, https://www.thefreelibrary.com/Transit+corridor+valuation%3a+issues+and+methods.-a0335070285
3. Schmick J.T., Jones J.K. (2014), Is across the fence methodology consistent with professional standards? Appraisal Journal, September 22, https://www.thefreelibrary.com/Is+across+the+fence+methodology+consistent+with+professional…-a0393988655

[1] Appraisal Institute (2010), The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed., Chicago, IL: Appraisal Institute

[2] Основная часть продаж коридоров относится к области т.н. «административных урегулирований»

[3] При этом премия за сборку, помимо предпринимательской составляющей, может включать в себя эффект плоттажа – возрастание стоимости земельных участков с ростом их площади в результате синергетического эффекта.

[4] Современная практика оценки коридоров обобщена в недавнем издании Appraisal Institute (2019), Corridor Valuation: An Overview and New Alternatives, Chicago, IL: Appraisal Institute

[5] Т.е. с землями, расположенными «через забор» коридора — авт.