Введение

 

В [1] было проведено исследование прибыли предпринимателя и внешнего обесценения на рынке строительства массового жилья на территории Российской Федерации.

В [2] указывается, что

 

… основываясь на экономическом законе усреднения нормы прибыли Смита — Рикардо — Маркса можно утверждать, что в данной локации (субъекте России) норма предпринимательского стимула при строительстве объектов самого разного назначения в отсутствии сильных экзогенных шоков будет одинакова.

 

Соответственно, в данной статье решались две задачи.

1. Определение величины прибыли предпринимателя при строительстве объектов производственно – складского назначения на территории Московского региона.
2. Подтверждение / опровержение действия экономического закона усреднения нормы прибыли путём сопоставления норм прибыли предпринимателя в сегментах массового жилья и производственно – складского назначения.

В то время как решение первой задачи носит конкретный прикладной характер, решение второй задачи имеет большое теоретико – методологическое значение – поскольку определение прибыли предпринимателя для объектов коммерческой недвижимости намного сложнее, чем для массового жилья (что можно делать буквально раз в месяц, основываясь на данных Союза инженеров – сметчиков, как это сделано в [3]), в случае подтверждения действия указанного экономического закона при оценке затратным подходом объектов всех сегментов коммерческой недвижимости (например, в методе остатка, как это сделано, например, в [4]) и всех сегментов жилья методологически оправдано использование прибыли предпринимателя, определённой для сегмента массового жилья.

Дополнительно, на рассматриваемом примере показан заведомо ложный, фейковый характер метода распределения, основанный на данных, приводимых в разнообразных «справочниках», «сборниках» и т.п. разнообразных корректировок, относительно «типичных», «рыночных» и т.п. значениях коэффициентов плотности застройки и долях земли в рыночной стоимости единых объектов недвижимости.

 

Методология определения прибыли предпринимателя

 

Для определения прибыли предпринимателя в сегменте производственно – складской недвижимости в Московском регионе осуществлялись следующие действия.

1. На основании данных о ценах предложения на продажу новых единых объектов производственно – складского назначения класса А базовым вариантом обобщённого модифицированного метода выделения определялась удельная цена предложения на продажу земельных участков в составе единых объектов.
2. Определялись цены предложения на продажу земельных участков в составе единых объектов.
3. Эти цены вычиталась из цен предложения на продажу новых единых объектов, что, очевидно, даёт цены предложения на продажу зданий в составе единых объектов.
4. В необходимых случаях цены предложения на продажу зданий в составе единых объектов корректировались на НДС.
5. Определялась удельная цена предложения на продажу зданий, которая корректировалась на торг для получения удельной рыночной стоимости зданий.
6. Сопоставлением удельных рыночных стоимостей зданий и удельных затрат строительства этих зданий определялась абсолютная величина удельной прибыли предпринимателя за срок строительства зданий.
7. Относительная величина (норма) прибыли предпринимателя в годовом выражении определялась с помощью учёта срока строительства.

 

Выделение стоимости земли – базовый вариант обобщённого модифицированного метода выделения

 

При использовании базового варианта обобщённого модифицированного метода выделения (исторически – модифицированный метод выделения), позволяющего определить удельную цену предложения на продажу земельного участка в составе единого объекта недвижимости, строится диаграмма рассеяния отношений цен предложения на продажу единых объектов недвижимости по их коэффициентам плотности застройки [5].

При этом свободный член линейного тренда, аппроксимирующего полученную диаграмму рассеяния, будет представлять собой удельную цену предложения на продажу земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

В таблице ниже представлены исходные данные по предложениям на продажу семи единых объектов недвижимости – новых производственно – складских объектов класса А, расположенных в гор. Люберцы и окрестностях (в пос. Лыткарино, в частности).

[1] Слуцкий А.А. (2023), Исследование прибыли предпринимателя и внешнего обесценения на рынке строительства массового жилья на территории Российской Федерации, Теория, методология и практика оценки, 09.06.2023, http://tmpo.su/sluckij-a-a-issledovanie-pribyli-predprinimatelya-i-vneshnego-obesceneniya-na-rynke-stroitelstva-massovogo-zhilya-na-territorii-rossijskoj-federacii/

[2] Слуцкий А.А. (2023), Прибыль предпринимателя и предпринимательский стимул, Вопросы оценки, №3, http://tmpo.su/sluckij-a-a-pribyl-predprinimatelya-i-predprinimatelskij-stimul-2/; Слуцкий А.А. (2023), Заметки о прибыли предпринимателя в затратном подходе. Экономический закон усреднения нормы прибыли, Теория, методология и практика оценки, 12.02.2023, http://tmpo.su/sluckij-a-a-pribyl-predprinimatelya-ekonomicheskij-zakon-usredneniya-normy-pribyli/

[3] Слуцкий А.А. (2023), Исследование прибыли предпринимателя и внешнего обесценения на рынке строительства массового жилья на территории Российской Федерации – цит. соч.

[4] Слуцкий А.А. (2023), Метод остатка: Сопоставление результатов оценки с оценкой сравнительным подходом (на примере небольшого торгового центра в Московской области), теория, методология и практика оценки, 11.07.2023, http://tmpo.su/sluckij-a-a-metod-ostatka-sopostavlenie-rezultatov-ocenki-s-ocenkoj-sravnitelnym-podxodom-na-primere-ocenki-nebolshhogo-torgovogo-centra-v-moskovskoj-oblasti/

[5] Коэффициент плотности застройки – отношение площади здания к площади земельного участка.

….

Скачать полностью Прибыль Предпринимателя для Складов класса А