Методологическая проблема, не получившая пока должного внимания

 

Вопреки самоуверенным заявлениям, которые можно слышать совсем не редко, можно уверенно утверждать, что методология оценки мультиарендуемых объектов недвижимости (т.е. объектов, заполненных несколькими и многими арендаторами) в настоящее время в России до конца не разработана.

Однако, выясняется, что таковая методология до конца не разработана и в существенно более старой и методологически развитой оценочной традиции и отрасли, североамериканская, а именно США.

Как следствие неясности методологии выходят для решения в суды.

Очень наглядным примером этого является судебный процесс, в котором налогоплательщик оспаривал стоимость принадлежащего ему торгового центра, определённую налоговым департаментом для цели налогообложения

Описание этого процесса приведено в небольшой статье в Appraisal Journal, September 22, 2019.

Представляется, что анализ этого процесса имеет несомненный интерес для методологии и практики оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости в России и позволяет сделать ряд практических выводов.

 

Описание ситуации

 

Powell Street I, LLC, владело торговым центром, который состоял из одного помещения якорного арендатора и двадцати одного торгового помещения различных размеров, занятых иными арендаторами.

Из общего количества 118 000 квадратных футов торгового центра площадь помещения якоря составляла 54 000 квадратных футов.

01 января 2014 года место якоря освободилось.

Дисконтный бакалейщик, занимавший якорное место в течение двадцати пяти лет, освободил его в январе 2013 года и прекратил арендные платежи в мае следующего года.

Кроме того, были вакантны еще три помещения общей площадью 11 000 квадратных футов, в результате чего общая доля вакантных площадей в центре на 01 января 2014 года составила 51%.

Договора аренды остальных помещений включали положения, которые изменяли их условия, а именно предусматривали снижение арендной платы или полное аннулирование аренды в случае, если якорное место остаётся вакантным.

На 01 января 2014 года, дату оценки, оценщик округа Multnomah первоначально назначил центру рыночную стоимость в размере $14,7 млн, которую налогоплательщик обжаловал.

 

Рассмотрение дела в налоговом суде штата

 

В ходе судебного разбирательства в Налоговом суде штата Орегон как налогоплательщик, так и Департамент доходов от имени оценщика представили свои оценки.

При проведении оценки оба оценщика использовали в качестве базы оценки простую имущественную плату, которая, когда речь идет об арендованном имуществе, включает в себя проценты арендодателя по арендной плате и проценты арендатора по арендованному имуществу.

Оба оценщика пришли к сходным выводам по нескольким основополагающим фактам.

Они сошлись во мнении, что НЭИ центра — это его нынешнее использование в качестве торгового центра, и пришли примерно к аналогичным выводам относительно рыночной арендной платы за квадратный фут.

Оба оценщика сошлись на цене 9 долларов за квадратный фут для площади якоря, и их оценки рыночного уровня вакансий были одинаковыми: 10% у оценщика налогоплательщика и 8% у оценщика департамента.

Основной спор между оценщиками состоял в том, следует ли оценивать торговый центр так, как если бы он имел рыночную долю вакантных площадей, то есть следует ли оценивать недвижимость по стабилизированной или нестабилизированной заполняемости.

Оценщик налогоплательщика пришел к выводу, что объект недвижимости не находится в стабильном состоянии, поскольку в нем отсутствует якорный арендатор и общая доля вакантных площадей превышает 50%, что является значительным отклонением от рыночной доли вакантных площадей.

В отличие от этого оценщик департамента пришел к выводу, что недвижимость следует рассматривать как стабилизированную, поскольку оборот арендаторов был нормальным поведением рынка, а якорное место было вакантным менее года.

Разница в выводах оценщиков о стабилизации повлияла на применение ими методологии оценки.

В рамках подхода сравнения продаж оценщик налогоплательщика рассматривал сопоставимые нестабилизированные торговые центры — те, которые демонстрируют высокий уровень вакантных площадей, — в то время как оценщик департамента рассматривал стабилизированные центры с рыночным уровнем вакантных площадей.

При доходном подходе оценщик налогоплательщика вычел $4,71 млн из прогнозируемых расходов на стабилизацию (лизинговые комиссии, арендные концессии и стимулирование оборотной прибыли), в то время как оценщик департамента не вычел расходы, необходимые для достижения стабильной заполненности.

Налоговый суд штата Орегон в конечном счете принял стоимость, найденную оценщиком налогоплательщика.

Суд согласился с тем, что значительная вакансия и отсутствие якорного арендатора серьезно повлияли на рынок недвижимости. Налоговый суд также отклонил довод департамента о том, что налогоплательщик не оценил плату простыми процентами, как того требует закон штата Орегон.

Особо отметим, что никакой судебной экспертизы, как в судебной системе России, при этом не назначалось. Налоговый суд штата Орегон выносил своё решение самостоятельно, заслушав мнения сторон, на основании собственного понимания процесса оценки и использования её результата в налоговых целях.

Не согласившись с решением налогового суда, департамент и асессор обратились в Верховный суд штата Орегон.

 

Рассмотрение дела в Верховном суде штата

 

Департамент утверждал, что налоговый суд штата Орегон оценивает имущество на основе индивидуального владения налогоплательщиком имуществом, а не на основе определения рыночной стоимости самого имущества.

Департамент утверждал, что при оценке арендуемой недвижимости всегда следует использовать рыночную арендную плату и рыночные уровни вакантных площадей, даже если фактические уровни арендной платы или вакантных площадей существенно различаются.

Другими словами, департамент утверждал, что значительная доля вакантных площадей и отсутствие якорного арендатора являются нетипичными характеристиками владельца, а не самой недвижимости.

Верховный суд штата Орегон в целом согласился с основополагающими правовыми принципами департамента.

Верховный суд штата Орегон отметил, что «особенности фактического собственника имущества (в оценке) не учитываются», и когда оценщик пытается воспроизвести позиции гипотетического покупателя и продавца, гипотетический покупатель и продавец должны считаться «типичными».

Однако Верховный суд штата Орегон отклонил заключение департамента о том, что уровень вакантных должностей в данном случае является характеристикой налогоплательщика, а не недвижимости.

Суд согласился с предположением департамента о том, что если владелец имеет необычный уровень квалификации, либо выше, либо ниже уровня типичного владельца, то это может быть личной характеристикой владельца, а не собственности.

Но использование рыночной ренты, как это делали оба оценщика, привело к исключению из уравнения оценки личного мастерства владельца в сдаче имущества в аренду. Иными словами, индивидуальные особенности владельца имущества учитываются именно в уровне арендной платы, но не в уровне вакансий.

Департамент не представил доказательств того, что уход предыдущего якорного арендатора или тот факт, что новый якорный арендатор не заполнил помещение к дате оценки, имели какое-либо отношение к налогоплательщику.

Вакансия не является характеристикой уровня квалификации конкретного владельца; она является характеристикой недвижимости.

Соответственно, дисконт оценщика налогоплательщика, применённый для учета стабилизации был уместен, и Верховный суд штата Орегон оставил в силе определение налогового суда, принявшего оценочную стоимость налогоплательщика.

Ещё раз отметим, что и в Верховном суде штата Орегон, как и в налоговом суде штата Орегон, не назначались никакие судебные экспертизы, а суд вынес своё решение на основании своего собственного понимания процесса оценки и использования её результата в налоговых целях.