1. Введение

1. Данная информация о мировой практике касается оценки инвестиционной недвижимости и призывов некоторых заинтересованных в процессе оценки сторон, не в последнюю очередь самих оценщиков, к более тщательному рассмотрению и, при необходимости, принятию методов явного дисконтирования денежных потоков (DCF) для оценки такой недвижимости. Эта практическая информация может быть применена ко всей недвижимости, будь то коммерческая или жилая, занятая или вакантная, которая обычно оценивается с помощью метода оценки, учитывающего потенциальный доход от недвижимости и капитализацию этого дохода.

1. Споры о подходящих методах оценки инвестиционной недвижимости развивались в различных юрисдикциях и секторах на протяжении длительного периода. Два основных направления этой дискуссии включают базу оценки – рыночную стоимость и/или инвестиционную стоимость, как это определено в стандартах оценки, – и применение метода. Результатом этих дебатов стало то, что в разных странах появились различные практики, при этом в одних странах доминирует явный DCF, а в других он используется на разных базах. Это является результатом целого ряда факторов, таких как все более изощренная практика инвестиционного рынка, меняющаяся физическая среда и менее однородные активы недвижимости. Эта практическая информация предназначена для того, чтобы дать общее руководство по международным юрисдикциям, и она потребует некоторой интерпретации на местном уровне, чтобы учесть множество различных глобальных обычаев и практик.

1. Споры вокруг применения методов усилили давление на так называемые «традиционные» методы рыночной оценки, которые полагаются в первую очередь на данные о сделках с сопоставимыми объектами недвижимости для определения как уровня арендной платы, так и процентной ставки или ставки доходности, по которой капитализируются уровни арендной платы. В частности, менее однородные активы недвижимости затрудняют анализ цен сделок на неявной основе.

1. Термин DCF используется для обозначения большинства применений любой формы расчета и оценки, основанной на доходах, от простейшей модели капитализации неявного дохода (доход, деленный на ставку капитализации) до наиболее сложного моделирования денежных потоков с использованием множества входных данных во времени. Традиционно применяемый метод ставки капитализации дохода иногда называют доходностью с учетом всех рисков, поскольку он явно не учитывает многие ожидаемые изменения в будущем денежном потоке, принимая во внимание только текущую арендную плату и стоимость аренды. Однако это все еще форма денежного потока, поскольку метод капитализирует будущий денежный поток для определения приведенной стоимости. Для целей данной практической информации традиционно применяемый метод ставки капитализации будет называться неявным методом или неявным методом капитализации дохода, чтобы отличать его от явного метода DCF, который пытается четко определить будущие выгоды, генерируемые имущественным активом. Различие между методами заключается в подходе к денежному потоку, а не в базовой математической модели. Эти различия обсуждаются далее в Приложении А, но следует признать, что существуют значительные различия в применении как неявных, так и явных методов, причем некоторые неявные модели содержат ряд очень явных исходных данных, касающихся денежного потока.

1. Явный DCF часто используется покупателями для определения стоимости активов, и более явная модель позволяет оценщику проводить больший анализ различных характеристик местоположения, физического состояния, аренды, а также текущего и будущего профессионального спроса на активы. Это облегчает анализ местных, национальных и региональных рыночных тенденций в сфере недвижимости, а также учитывает уровни цен на других финансовых рынках. Это также позволяет применять более аналитический подход к оценке влияния, например, экологических, социальных вопросов и вопросов управления (environmental, social and governance, ESG) на цены на недвижимость.

1. Несмотря на многочисленные свидетельства того, что более явные методы управления денежными потоками могут иметь значительные преимущества перед неявным методом доходности с учетом всех рисков, особенно в тех случаях, когда сопоставимые данные о сделках скудны или не соответствуют характеристикам объекта оценки, увеличение числа входных переменных в рамках явного DCF последовательно препятствовало его внедрению на рынке оценка, несмотря на широкое использование для оценки стоимости или инвестиционной стоимости. Но в некоторых странах недостаток ликвидности и/или характер физической среды привели к принятию явного DCF для большинства целей и основ, включая рыночную оценку. Эти вопросы рассматриваются далее в Разделах 2 и 3.

1. Данная практическая информация применима ко всем инвестиционным оценкам независимо от размера, сферы охвата и цели. Например, крупный торговый центр и небольшой магазин розничной торговли по соседству, высотная башня и небольшой офис над магазином в коммерческом инвестиционном проекте или крупный жилой многоквартирный дом и инвестиционная недвижимость для проживания одного человека. Ответственность за выбор подходящего метода (методов), который(которые) будет применяться в каждом конкретном случае, лежит на оценщике.

1. Существует множество обстоятельств, при которых уместен неявный метод капитализации дохода. Эта практическая информация определяет такие обстоятельства, но также определяет, как включить неявный метод капитализации дохода в простую явную структуру DCF.

1. Оценщикам напоминается, что они должны действовать в соответствии с VPS 5 RICS Valuation –  Global Standards, охватывающими подходы и методы оценки, за исключением случаев, когда цель оценки является исключением в соответствии с разделом 5 PS 1. В некоторых юрисдикциях также могут существовать дополнительные треббования RICS и другие требования, касающиеся оценки инвестиционной недвижимости и рассмотрения таких методов оценки, как явный DCF.

1. Что касается базы оценки, то предыдущие рекомендации по явному DCF, как правило, явно или неявно касались главным образом базы инвестиционной стоимости. Эта практическая информация также охватывает подготовку оценок на основе рыночной стоимости.

1. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость являются базами оценки, определенными в рамках стандартов IVSC и RICS. Это очень разные базы, отражающие разные концепции стоимости. Все заинтересованные стороны в процессе оценки должны понимать, какой вопрос, касающийся стоимости, рассматривается в ходе оценки. В частности, существует явная путаница в отношении разницы между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью, о чем свидетельствуют некоторые ответы на вопросы, собранные для получения этой практической информации.

1. Разные концепции и базы стоимости часто приводят к разным результатам. Таким образом, данная практическая информация разъясняет не только различия между двумя базами, но и то, как применение методов может быть изменено с учетом двух различных оценок. Наконец, анализ собранной для этой практической информации выявил разногласия относительно того, что такое явная DCF — оценка, что она делает и чем отличается от неявной оценки. Этот документ рассмотрит эти вопросы и разъяснит метод, его применение и широту рынка, к которому он потенциально может быть применен.

1. В Разделе 2 рассматриваются различия между явной DCF — оценкой и неявным методом капитализации дохода. В Разделе 3 рассматривается проблема концепций и баз и разъясняется, когда использование DCF может быть особенно уместным. С этим связаны изложенные выше неясности, связанные с определением инвестиционной стоимости, различными методами оценки и тем, является ли неявный метод капитализации дохода рыночным или доходным подходом (как определено в IVS).

1. В Разделах 4 и 5 рассматривается применение явных моделей DCF к двум различным базам рыночной стоимости и инвестиционной стоимости посредством обсуждения каждого из основных входных данных для явной модели DCF.

1. В Разделе 4 рассматривается применение явных моделей DCF к базе рыночной стоимости. В зависимости от физических и институциональных структур в различных юрисдикциях явный DCF может быть, а может и не быть основным методом оценки рыночной стоимости. В некоторых случаях он вообще не используется для этой цели. Хотя характер исходных данных для явной модели движения денежных средств может быть одинаковым или очень похожим для любой базы оценки, источники этой информации и аналитические методы, используемые для ее синтеза, могут сильно отличаться. В Разделе 4 обсуждаются основные исходные данные для явного DCF и определяется, как они могут быть учтены в контексте рыночной оценки.

1. В Разделе 5 рассматривается применение явного моделирования DCF для оценки инвестиционной стоимости. Инвестиционная стоимость обычно определяется в рамках процесса принятия решений о покупке, продаже, удержании и для других целей управления. Нет никаких ожиданий, что стоимость актива для отдельного человека или для рынка в целом и цена будут одинаковыми в какой-либо конкретный момент времени (хотя они могут быть одинаковыми). Конкретные исходные данные оцениваются на базе инвестиционной стоимости, и в этом разделе также обсуждается ставка дисконтирования. Кроме того, существует также подраздел, посвященный риску и его измерению, расширенный в Приложении В, в котором особое внимание уделяется разнице между оценкой риска активов недвижимости и колебаниями вокруг показателя оценки в виде конкретного числа (риск изменения оценки).

1. Приложения являются примерами того, как оценщик может реализовать в оценке явный DCF. Могут быть и другие решения, которые имеют равные или более высокие достоинства, в зависимости от обстоятельств. Эти примеры носят чисто иллюстративный характер, и несоблюдение подробных методов, изложенных в приложениях, не является доказательством того, что оценщик не следовал передовой практике.
2. В Приложении А приведены дополнительные примеры различий между неявными методами капитализации дохода и методами, основанными на движении денежных средств, а также показано, как можно просто согласовать два различных применения моделирования DCF. В Приложении В приведены некоторые дополнительные рекомендации по применению аналитических инструментов анализа рисков, а в Приложении С приведены дополнительные рекомендации по учету обесценения с использованием явного метода DCF.

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/03/РИКС-ДДП-Глобал.pdf