Слуцкий А.А., КОМБИНИРОВАННЫЙ МЕТОД ОСТАТКА. ОЦЕНКА ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕГО МАГАЗИНА С СЕТЕВЫМ АРЕНДАТОРОМ

Александр Слуцкий

Введение

Оценка отдельно стоящих магазинов формата «у дома» как единых объектов недвижимости является распространённой задачей оценки. В настоящее время такие объекты, как правило, являются магазинами федеральных сетевых продуктовых ритейлеров – см. Табл. 1.

Таблица 1. Торговые марки сетевых федеральных сетевых продуктовых ритейлеров и площади их магазинов формата «у дома» (по данным из сети Интернет).

Примеры магазинов Площадь, кв.м.
Магнит «Моя цена» 150 – 350
Чижик 260 — 280
Магнолия 300 — 600
Дикси 329 в среднем
Пятёрочка 393 в среднем
Мираторг 450 в среднем
Верный 500 в среднем
«Лента Монетка» 300 в среднем

Однако, нельзя сказать, что преобладающая методология оценки является приемлемой – как правило, единый объект недвижимости оценивается методами сравнительного и/или доходного подходов, а затем с помощью заведомо недостоверных и недопустимых в оценке данных разного рода «справочников», «сборников» и т.п. выделяется стоимость земли. Такую оценку ни в коей мере нельзя считать профессиональной.

Наиболее просто и понятно для потребителей – оценить такой объект с помощью обобщённого модифицированного метода выделения сравнительного подхода, используя предложения на продажу (или продажи) вакантных объектов. Однако, это возможно отнюдь не всегда и не везде. Кроме того, во многих случаях площади земельного участка и здания объектов, которые типично сдаются в аренду, не являются основными ценообразующими факторами, поскольку их рыночная стоимость как объектов арендного бизнеса определяется величиной фактической (или потенциальной) арендной платы.

В этих случаях реальной альтернативой является комбинированный метод остатка.

Порядок оценки

В случаях, когда имеется определённость с тем, что из себя представляет отдельно стоящий магазин, соответствующий НЭИ, имеется возможность использовать для оценки комбинированный метод остатка. В этом случае оценка осуществляется в следующем порядке.

  1. Определение рыночной стоимости земельного участка как вакантного методом остатка, для чего
    1. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, соответствующая его наиболее эффективному использованию (НЭИ), методом прямой капитализации годового чистого операционного дохода торгового центра, соответствующего его наиболее эффективному использованию.
    1. Определяются затраты строительства здания нового современного магазина.
    1. Определяется прибыль предпринимателя / предпринимательский стимул за срок строительства.
    1. Затраты строительства и прибыль предпринимателя / предпринимательский стимул суммируются, что даёт рыночную стоимость здания нового современного магазина.
    1. Рыночная стоимость здания нового идеального торгового центра вычитается из рыночной стоимости единого объекта, что даёт рыночную стоимость земельного участка, которая соответствует наиболее эффективному использованию.
  2. Определение рыночной стоимости существующего здания методом выделения для здания, для чего
    1. Определяется фактический годовой эффективный чистый операционный доход фактического магазина;
    1. Этот доход капитализируется, что даёт рыночную стоимость фактического торгового центра как единого объекта недвижимости.
    1. Вычитанием рыночной стоимости земельного участка как вакантного из рыночной стоимости фактического магазина, как единого объекта недвижимости, определяется рыночная стоимость здания фактического магазина.
    1. Если расчётное значение рыночной стоимости здания фактического магазина получится отрицательным, она принимается равной одному условному рублю, а оставшаяся отрицательная величина является обесценением земельного участка (фактическое здание является ухудшением земельного участка) и суммируется с рыночной стоимостью вакантного земельного участка.

Объект оценки

Объектом оценки является отдельно стоящий двухэтажный магазин, расположенный в гор. Тула и выставленный на продажу [1]. Весь первый этаж арендован франчайзи сетевого ритейлера «Пятёрочка». Арендаторы второго этажа не упоминаются.

[1] Торговый центр с сетевым арендатором «Пятерочка» на Новомосковском шоссе, https://tula.gde.ru/c/tc_so_stabilnym_setevym_arendatorom_22851373.html 

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/02/Оценка-отдельно-стоящего-магазина.pdf