Хотя и старая, но очень хорошая статья.
……………
Введение [1]
Возможно, наиболее непонятая, но в то же время наиболее важная концепция, применимая к анализу недвижимости — это концепция наиболее эффективного использования (НЭИ). Оно, по-видимому, неправильно понято, потому что многие оценщики, по-видимому, относятся к нему поверхностно, в свих отчетах высказывая мнение о НЭИ при незначительной аналитической поддержке или вообще без нее. Конечно, во многих случаях НЭИ очевидно. Однако в других случаях то, что на первый взгляд кажется очевидным, на самом деле скрывает более сложную истину.
Необходимо ответить на непросто очевидные вопросы. Например, “Находится ли район в переходном состоянии?”; “Что можно построить на законных основаниях?”; “Какова картина спроса и предложения для различных целей?”; и “Каковы возможности муниципальных служб?”
НЭИ — вариант использования — описывается одновременно как принцип и как концепция.
Как принцип, он представляет собой “фундаментальную истину”, как определено в Оксфордском словаре. Фундаментальная истина заключается в том, что человек обычно пытается использовать любой данный товар наиболее продуктивно, а следовательно, и прибыльно, чтобы оптимизировать выгоды от использования актива.
Как концепция, НЭИ — это философское представление идеи.
Из-за того, что он по своей природе является одновременно принципом и концепцией, его становится трудно определить. Однако, изучив различные попытки сделать это, можно достичь понимания концепции. Цель этой статьи — проанализировать принцип и концепцию НЭИ как с теоретической, так и с практической точки зрения.
С теоретической точки зрения будут проанализированы различные элементы и последствия определения этого термина.
С практической точки зрения будет представлен формат для анализа/отчета о наиболее эффективном использовании.
Определения теории
За последние десятилетия были предприняты различные попытки определить НЭИ.
Из-за его характеристик как понятия не может быть одного абсолютно правильного, полного и уместного определения.
Однако, изучая определения по мере их эволюции с течением времени, можно абстрагироваться от появившихся существенных компонентов и проанализировать их, чтобы облегчить понимание концепции.
Следующие шесть определений НЭИ были выбраны из множества, которые, как было установлено, иллюстрируют природу этого термина. Следует отметить, что эти определения, как правило, больше относятся к пустующим землям, чем к улучшенным участкам. О НЭИ улучшенных участков будет рассказано позже. Эти определения приведены в исторической последовательности, демонстрирующей уточнение в последующие годы.
- То доступное использование и программа будущего использования земельного участка, которое обеспечивает наибольшую текущую стоимость земли (1932) [2].
- Целевое использование пространственной единицы, которое предположительно принесет наибольший чистый доход за определенный период времени. (1954) [3]
- Использование земли, которое, как можно разумно ожидать, принесет наибольшую чистую отдачу от земли за данный период времени — то законное использование, которое принесет земле наибольшую текущую стоимость, иногда называемую оптимальным использованием. (1967) [4]
- Такое использование земельных ресурсов, которое обеспечит оптимальную отдачу их владельцам или обществу — эта отдача может измеряться строго в денежном выражении, в нематериальных и социальных стоимостях или в некоторой комбинации этих стоимостей (1972). [5]
- Логичное, законное и наиболее вероятное использование, которое принесет инвестору наибольшую чистую прибыль в течение длительного периода времени. Это также доступное использование или программа вероятного использования в будущем, которая обеспечивает самую высокую текущую стоимость земли (1979). [6]
Одно из широко признанных сегодня определений содержится в книге Real Estate Appraisal Terminology, составленной и отредактированной Byrl N. Boyce [7]. В нем говорится следующее:
- … такое разумное и вероятное использование, которое будет поддерживать наивысшую приведенную стоимость, определенную на дату вступления в силу (анализа). …
В качестве альтернативы, такое использование из числа разумно вероятных и законных альтернативных видов использования, которое признано физически возможным, надлежащим образом поддержанным, финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. …
Это определение конкретно применимо к наиболее эффективному использованию земли. Следует признать, что в тех случаях, когда на участке уже есть улучшения, наиболее эффективное использование вполне может быть определено как отличное от существующего. Однако существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее наиболее эффективном использовании не превысит общую стоимость недвижимости при его существующем использовании. …
В этих определениях подразумевается признание вклада этого конкретного использования в окружающую среду сообщества или в достижение целей развития сообщества в дополнение к максимизации благосостояния отдельных владельцев недвижимости. …
Подразумевается, что определение наиболее эффективного использования является результатом суждения и аналитических навыков оценщика, т.е. что использование, определенное на основе анализа, представляет собой мнение, а не факт, который необходимо установить. В практике оценки концепция максимального и наилучшего использования представляет собой предпосылку, на которой основывается стоимость. В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) другим подходящим термином для отражения наиболее эффективное использования было бы наиболее вероятное использование. В контексте инвестиционной стоимости альтернативой было бы наиболее выгодное использование.
Из этих определений очевидно, что НЭИ участка должно быть физически возможным, законным, вероятным, востребованным на рынке и прибыльным, и что только наиболее прибыльное использование может считаться НЭИ. Для целей последующего обсуждения наиболее выгодное использование будет рассматриваться как относящееся только к денежным выгодам. Последствия других, менее ощутимых выгод будут рассмотрены только в общем контексте.
Физически возможное использование и законное использование
Для того чтобы использование рассматривалось как НЭИ — вариант, первое испытание, которое оно должно выдержать — это испытание на возможность.
Использование участка должно быть физически возможным. Таким образом, такие факторы, как форма и размер участка, несущая способность почвы, рельеф и состав почвенных слоев, становятся существенными факторами. Кроме того, инфраструктура района — водоснабжение, санитарная канализация, ливневая канализация, природный газ, телефонная связь и другие основные коммунальные услуги — должна быть способна поддерживать предлагаемое использование или путем разумной модификации или расширения соответствовать предлагаемому использованию.
С возможным использованием связан анализ законности использования.
В идеале использование должно соответствовать всем ограничениям по зонированию, правилам землепользования, другим существующим мерам контроля за землепользованием и любым титульным ограничениям, которые могут существовать. Также необходимо учитывать любые загрязнения или другие меры контроля за состоянием окружающей среды, которые могут быть введены в действие. Следует иметь в виду, что подзаконные акты о зонировании являются динамичными инструментами и могут не соответствовать современным стандартам и/или рынку.
Таким образом, законное использование не следует рассматривать как абсолютное, поскольку подзаконные акты о зонировании и другие меры контроля за землепользованием могут быть изменены.
При анализе физически возможного и законного использования необходимо учитывать принцип изменения. Важно, чтобы была четко установлена вероятность изменения существующих условий.
Вероятность использования
Вероятность использования — это не отдельный критерий, а модификатор как физически возможного, так и легального использования. Многие физические и юридические ограничения на использование могут быть устранены с помощью денег и/или времени, что требует анализа вероятности изменений.
Критерии, подлежащие проверке для определения физической и юридической возможности использования, легкодоступны и объективно измеряются. Либо использование удовлетворит, либо не удовлетворит требованию о возможности и законности.
Вероятность использования более субъективна и ее труднее оценить.
При анализе возможности использования может оказаться очевидным, что, возможно, существует физический дефект, который может сделать возможным предлагаемое использование, а может и нет.
Например, в центре Эдмонтона северный берег реки Северный Саскачеван усеян подземными шахтными туннелями и стволами. Таким образом, на конкретном участке наличие шахтного ствола может негативно сказаться на несущей способности.
Наличие холма может оказаться ограничивающим фактором при определенных видах использования, а может и не оказаться, в зависимости от экономической целесообразности устранения проблемы и вероятности ее возникновения.
Таким образом, необходимо проанализировать тенденции в данной области, финансовый анализ, включающий величину затрат, и другие факторы, чтобы определить вероятность устранения такого физического дефекта.
Кроме того, вероятность использования также должна учитываться с точки зрения законности использования.
Предлагаемые виды использования должны оцениваться не только в связи с существующими ограничениями на использование, но также в связи с зонированием или поправкой на потенциальные изменения в правилах землепользования и возможными поправками к титульным ограничениям. В таких случаях крайне важно, чтобы была установлена не только возможность такого изменения, но и вероятность такого изменения также должна быть хорошо задокументирована и подтверждена.
Необходимо учитывать такие факторы, как опыт местных властей по внесению изменений в нормативные акты, отношение местных жителей и соображения средне- и долгосрочного планирования.
Следующая часто цитируемая выдержка из “Оснований для вынесения решения», относящаяся к делу Kramer et al. v. Wascana Centre Authority (1967) S.C.R 237, объясняет эту концепцию вероятности:
… наиболее эффективное использование должно основываться на чем-то большем, чем возможность альтернативного использования.
Должна существовать вероятность или разумное ожидание того, что такое изменение произойдет. Недостаточно того, что земля имеет возможность зонирования.
На мой взгляд, вероятность означает нечто большее, чем 50-процентная вероятность.
(21 LCR 1981, стр. 274).
Другим важным фактором, влияющим на вероятность использования, является фактор времени.
При анализе фактора вероятности критическим является элемент времени. Неизбежным изменениям в зонировании придается значительно больше достоверности при принятии решения о потенциальном использовании, в отличие от расплывчатых ссылок на сроки в будущем. Таким образом, чем ближе вероятность предполагаемого использования к дате анализа НЭИ, тем больше вероятность его возникновения.
Временные и финансовые соображения, вытекающие из анализа вероятности изменений, будут существенными элементами последующего финансового анализа, который укажет на целесообразность анализируемого использования.
Пригодность для использования на рынке
Для того чтобы использование было НЭИ, для него должен существовать рынок. Рынок не обязательно должен быть мгновенным, но он должен быть предсказуемым. Должен быть спрос на это использование. Необходимо тщательно проанализировать такие данные, как демографическая статистика, данные о разрешениях на строительство, доли вакантных площадей и коэффициенты поглощения, относящиеся к пользователю, а также осведомленность о планируемых и предлагаемых изменениях для сообщества и региона.
Анализ конкурентоспособности должен учитывать качественные данные, такие как затраты, цена и арендная плата; количественные данные, такие как период поглощения и графики сдачи в аренду; и специальные удобства, такие как железнодорожные пути для промышленного использования или места отдыха для жилого использования. Крайне важен анализ спроса и предложения.
Прибыльность использования
НЭИ участка должно быть не только прибыльным, оно должно представлять собой наиболее выгодное использование, для которого может быть использована недвижимость. Прежде чем использование может быть оценено как НЭИ, оно должно быть проанализировано на предмет его осуществимости. Каждый вариант использования, который удовлетворяет критериям возможности, законности, вероятности и товарности, должен быть оценен на предмет его осуществимости. Таким образом, такие данные, как доходы и расходы, доля вакантных площадей, период поглощения, период строительства, затраты на строительство, период сдачи в аренду и т.д. должны быть собраны, прогнозируемы в течение определенного инвестиционного горизонта или периода хранения для предлагаемого использования и обычно дисконтированы с использованием соответствующей ставки для указания чистой приведенной стоимости в пересчете на текущие доллары для участка для предлагаемого использования.
То использование, которое обычно указывает на наибольшую чистую приведенную стоимость соответствующего участка и приносит наибольшую отдачу, будет его НЭИ. Это непростой этап анализа, поскольку он включает в себя прогнозирование доходов, расходов и других данных на будущее и определение соответствующей ставки. Любой анализ, включающий прогнозы на будущее, должен основываться на тщательном анализе прошлых тенденций и текущих данных для оптимизации точности прогнозируемой информации. Хорошо документированный анализ осуществимости, основанный на прогнозировании и дисконтировании будущих потоков доходов и расходов, обеспечивает превосходную профессиональную поддержку для принятия решения о максимальном и наилучшем использовании.
Тайминг
Один из главных принципов, о котором все знают, — это перемены. Меняются правила зонирования и схемы землепользования, меняются кварталы, и со временем может изменяться НЭИ конкретного участка. Поэтому крайне важно, чтобы любой анализ НЭИ был определен на конкретный момент времени.
Все соответствующие данные и подтверждающие их анализы должны относиться к идентичной дате, чтобы эффективно отражать максимальное и наилучший уровень использования имущества на данную конкретную дату. Часто анализ проводится на текущую дату, но это должно быть четко указано. Когда для оценки целесообразности предлагаемого использования применяется дисконтированный денежный поток (DCF), время имеет решающее значение.
Дата вступления в силу анализа НЭИ будет ключевой датой для сравнения чистой приведенной стоимости, полученной для альтернативных видов использования. Кроме того DCF использует время для определения горизонта анализа или холдингового периода, в течение которого прогнозируются потоки доходов и расходов и в конце которого оценивается величина реверсии.
Таким образом, концепция времени имеет двойное значение для анализа осуществимости потенциальных применений.
Наиболее вероятное использование
Текущее определение НЭИ приравнивает этот термин к наиболее вероятному использованию.
Некоторые теоретики утверждают, что существует определенное различие между этими двумя терминами.
Если разница и существует, то она заключается в аргументе о том, что наиболее вероятное использование не обязательно подразумевает максимизацию использования. Следует отметить, что такой же вывод возникает у оценщиков недвижимости при проведении различия между определениями рыночной стоимости, такими как наиболее вероятная цена продажи по сравнению с самой высокой ценой, оцененной в денежном выражении.
Если считается, что НЭИ — вариант включает анализ вероятности альтернативного использования, то это можно рассматривать как наиболее вероятное использование. Однако, если решающим критерием НЭИ является использование, указывающее на максимальную отдачу от земли, в то время как наиболее вероятное использование основано на вероятностном анализе, эти два термина могут рассматриваться как разные, если только не считается, что наиболее вероятным использованием является то, которое максимизирует отдачу от земли.
В любом случае, для большинства практических применений эти термины считаются синонимами и не представляют серьезной проблемы для большинства практиков.
Наиболее прибыльное использование
Снова ссылаясь на текущее определение НЭИ, говорят, что оно приравнивается к наиболее выгодному использованию в контексте инвестиционной стоимости. При анализе недвижимости как инвестиции основной заботой инвестора является максимизация прибыли или доходности, и, таким образом, он явно заинтересован в максимальной стоимости участка для различных вариантов использования. Таким образом, чисто с инвестиционной точки зрения, НЭИ также является синонимом наиболее прибыльного использования.
Социальные факторы
Как текущее определение НЭИ, так и определение, предложенное в 1972 году г-ном Barlowe [8], указывают на то, что использование может способствовать обществу, окружающей среде сообщества или целям развития сообщества в дополнение к максимизации благосостояния отдельных владельцев недвижимости или инвесторов.
Очень трудно, если не невозможно, оценить в денежном выражении такой общественный вклад при анализе целесообразности альтернативных видов использования. Если имеются объективные данные, позволяющие отразить такое воздействие в денежном выражении, анализ этих данных мог бы стать частью анализа осуществимости. Однако такие данные редко, если вообще когда-либо доступны.
Если два вида использования одинаково осуществимы и указывают на одинаковую чистую приведенную стоимость имущества, такие социальные факторы могут иметь значение при выборе между двумя видами использования, если бы такое решение потребовалось. Однако любой анализ этих факторов обычно проводится в повествовательном формате из-за их субъективного характера и из-за присущей им трудности оценки их денежного воздействия.
Обычно, когда кто-то хочет оценить социальные факторы, выполняется исследование затрат и выгод, а не исследование НЭИ.
Улучшенные участки
После того, как участок был благоустроен постоянными сооружениями, концепция наиболее эффективного использования приобретает совершенно иную перспективу, поскольку здания становятся привязанными к земле до тех пор, пока их не снесут или срок их службы не истечет по естественным причинам. Земля и улучшения становятся единым продуктивным объектом, и, как таковой, вопрос о наиболее эффективном использовании должен касаться оптимального использования, которое может быть обеспечено комплексом. [9]
Когда участок улучшается, следует провести два отдельных анализа НЭИ: первый, как если бы участок был пустующим (не улучшенным), и второй, как если бы участок был улучшен.
Первый анализ будет проведен точно таким же образом, как и для пустующего земельного участка. Второй анализ более сложный.
Когда участок улучшается, вкладываемый в него характер улучшений должен оцениваться в отношении НЭИ участка, как если бы он был пустующим.
Если сооружения приносят доход, превышающий доход, необходимый для обеспечения приемлемой нормы прибыли от инвестиций в землю, можно утверждать, что улучшенная территория может представлять собой НЭИ недвижимости (земли и зданий).
В таком случае, существующее здание может не застраивать участок до его максимально допустимой плотности, а также не иметь конструкции, позволяющей осуществлять дополнительное строительство для достижения максимальной плотности.
В этом случае здание, представляющее собой недостаточно благоустроенный участок, как если бы он был пустующим, может иметь значительный оставшийся экономический ресурс и приносить достаточный доход, чтобы благоразумный покупатель не стал сносить сооружение для возведения здания другого типа. представляет собой НЭИ единого объекта недвижимости, но не участка как будто пустующего.
Наличие улучшений требует отдельного и отчетливого анализа осуществимости или анализов в зависимости от возможностей альтернативного использования. Аналитик должен учитывать такие факторы, как
- оставшийся экономический ресурс;
- конструктивные возможности для надстройки этажей;
- затраты на снос;
- способность приносить доход;
- возможности, затраты и временные рамки для переоборудования для альтернативного использования;
- затраты и горизонты эксплуатации, технического обслуживания и модернизации.
Ситуация может быть еще более сложной для участков со зданиями, объявленными объектами культурного наследия или историческими памятниками, где влияние законодательства, влияющего на назначение здания, должно оцениваться с точки зрения альтернатив, затрат и стоимости. В любом случае, наличие сооружений на участке, оцениваемом с точки зрения его НЭИ, требует дополнительных данных и тщательного анализа до определения НЭИ единого объекта недвижимости.
Заключение о наиболее эффективном использовании
При определении НЭИ крайне важно, чтобы вывод был сформулирован как можно более конкретно. Заключение должно быть не только максимально подробным, но и каждое использование должно пройти детальную проверку на товарность и осуществимость.
В некоторых случаях использование может быть описано с указанием зонирования, вероятной плотности застройки и типа застройки.
В других случаях может потребоваться указать такие детали, как площадь, этажность, эффективность, вероятный арендатор, арендная плата, охват территории, парковка и финансирование.
Следует также учитывать период экспозиции на рынке, если конечной целью анализа НЭИ является предложение недвижимости на продажу.
Практикуйте предлагаемый формат
Ниже представлена основа для отчета о НЭИ, в котором освещается процесс, которому необходимо следовать.
Приводится описательное обсуждение каждого компонента. Хотя признается, что каждый объект недвижимости уникален, предлагаемая структура достаточно широка по охвату, чтобы охватить большинство, если не все, сценариев недвижимости.
Отчет должен четко и лаконично отражать процесс и содержать данные и анализ, на основе которых делается вывод о НЭИ.
В Таблице 1 представлено содержание и основные элементы такого отчета.
Таблица 1. Анализ наиболее эффективного использования. Рекомендуемое содержание.
| 1 | Резюме и рекомендации |
| 2 | Введение |
| 2.1. | Изложите цель исследования, которая заключается в определении наиболее эффективного использования объекта оценки |
| 2.2. | Дайте определение наиболее эффективного использования, включая краткое обсуждение соответствующих принципов экономики и недвижимости |
| 2.3. | Кратко идентифицируйте объект оценки – здание и/или участок, адрес, муниципалитет и провинцию |
| 2.4. | Укажите дату анализа |
| 3. | Анализ участка и его границ |
| 3.1. | Укажите параметры участка в физическом, юридическом и финансовом аспектах |
| 3.2. | Физические особенности участка – топография, уклон, дренаж, почва, другие лимитирующие характеристики, размеры, форма, площадь, доступ, наличие деревьев, включая план участка |
| 3.3. | Юридическое описание – зонирование, сервитуты, аренда, план восстановления (при наличии), возможность изменения зонирования |
| 3.4. | Существующие финансовые данные и оценки – доходы, денежный поток, операционные и эксплуатационные расходы, налоги, операционные проблемы, недоиспользование |
| 3.5. | Коммунальные услуги – вода, санитарная и ливневая канализации, газ, телефон и пр., если имеются дефициты, обсудите возможность и затраты их устранения |
| 3.6. | Строительные структуры на участке (здания, сооружения и т.д.) – тип, размер, описание, конструкции, использование, занятие, общая площадь, арендопригодная площадь, состояние, функциональная полезность, арендный потенциал, существующие капитальные улучшения, хронологический возраст, эффективный возраст, оставшийся срок жизни, историческая ценность |
| 4. | Окружающая обстановка |
| 4.1. | Опишите участок в контексте окружающей его городской среды с целью указания на возможности и ограничения участка |
| 4.2. | Обсудите городской контекст – видимость и виды, локацию по отношению к основной области и иным конкурентным, развивающимся областям, окружающее землепользование и его тренды |
| 4.3. | Опишите юридические факторы – зонирование окружающих областей |
| 4.4. | Опишите общественные факторы – планы комьюнити и города, общественные настроения, включая временные факторы планов и проектов |
| 4.5. | Опишите инфраструктуру и сервисы в окружающей области |
| 4.6. | Опишите транспортную инфраструктуру – общественный транспорт, автодороги, пешеходные пути, включая ожидаемые и возможные изменения |
| 4.7. | Опишите социо – экономические факторы комьюнити – отношения, конфликты и пр. |
| 5. | Определение использования |
| 5.1. | Определите возможные виды использования, т.е. физически возможные, юридически допустимые в рамках существующей инфраструктуры (дороги, коммуникации и пр.). Возможность и вероятность изменений в физической возможности и юридической допустимости также может быть рассмотрена. Рассмотрите все типы недвижимости, которые принципиально могут быть размещены на участке – жилая недвижимость, отели/мотели, торговая, офисная, промышленная, складская, автостоянка и т.д. |
| 5.2. | Проанализируйте каждый из этих типов недвижимости на основании анализа трендов рынка в данной области – предложение (схожие объекты, конкурирующие объекты), спрос (нормы вакансий и др. индикаторы), риск (простота / сложность / возможности маркетинга), включая прогнозы. Опишите потребности во вспомогательных объектах – парковки, области погрузки / разгрузки, железнодорожные ветки и тупики и т.д. |
| 5.3. | Определите любые социально – экономические последствия (затраты / выгоды) и последствия для окружающей среды всех потенциальных видов использования, а также все их иные преимущества и недостатки |
| 5.4. | Если участок уже улучшен, включите два отдельных анализа – участка как вакантного и участка как улучшенного |
| 5.5. | Подготовьте список наиболее вероятных видов использования или комбинации видов использования. Каждое использование должно быть указано как можно более конкретно, чтобы облегчить последующий анализ. Включите массивное исследование в соответствующем масштабе, чтобы указать на возможную застройку участка, особенно если необходимо проанализировать более одного вида использования. Должны быть включены такие детали, как землепользование, объем, доступ, ландшафтный дизайн, парковка, использование этажей, движение пешеходов и т.д. |
| 6. | Финансовый анализ |
| 6.1. | Для каждого вероятного использования выполните анализ выполнимости. |
| 6.2. | Установите проектную шкалу – следует не максимизировать, а оптимизировать доходность инвестиций |
| 6.3. | Определите затраты улучшений или преобразования. Не следует упускать из вида холдинговые затраты и процесс дисконтирования. Учитывайте затраты на снос для сценария редевелопмента. |
| 6.4. | Установите темп поглощения или его стадии. Используйте дисконтирование. Если проектируется несколько видов использования, может потребоваться приблизительная доля земли. |
| 6.5. | Составьте графики доходов, расходов и вакансий для каждого проектируемого вида использования. |
| 6.6. | Осуществите анализ остатка для земли, в котором определяется чистая приведённая стоимость земли (или единого объекта недвижимости). |
| 6.7. | В большинстве случаев должен быть выполнен анализ дисконтирования денежных потоков, в котором определяются чистая приведённая стоимость, внутренняя норма доходности и/или иные критерии принятия решений. |
| 6.8. | Проведите анализ чувствительности, в котором разные итерации данных показывают изменение критериев принятия решений. |
| 6.9. | Суммируйте анализ выполнимости для всех проанализированных видов использования. |
| 7. | Заключение |
| 7.1. | Обычно наиболее эффективное использование то, которое максимизирует чистую приведённую стоимость участка или улучшенной недвижимости. Наиболее эффективное использование – не статический феномен. Дисконтирование денежных потоков и тайминг придают ему динамические качества. |
| 7.2. | Предлагаемое наиболее эффективное использование должно удовлетворять следующим критериям: должно быть юридически допустимым (или вероятным);должно быть физически возможным;должно поддерживаться существующей коммунальными структурами;должно быть конкурентным;должно быть экономически выполнимым;должно быть максимально прибыльным. |
| 7.3. | Выводы должны быть сформулированы как можно более конкретно, но без излишних подробностей. |
| 7.4. | Укажите любые социально-экономические выгоды и/или затраты, которые следует рекомендовать для наиболее эффективного использования. |
| 7.5. | Укажите любые допущения и/или ограничивающие условия, имеющие отношение к анализу и сделанным выводам. |
Введение
Во введении излагается цель исследования, а именно определение НЭИ объекта недвижимости. Термин «наиболее эффективное использование» определяется для читателя, и следует представить краткое обсуждение соответствующих экономических принципов и принципов недвижимости, связанных с ним. Объект оценки идентифицируется с помощью фотографий, если это необходимо, чтобы помочь читателю визуализировать объект. Поскольку они часто различаются, необходимо четко указать дату вступления анализа в силу, а также дату проведения исследования.
Анализ участка и его границ
В разделе анализ участка и его границ аналитик предоставляет подробные описательные данные, перечисленные в Таблице 1, относящиеся к объекту недвижимости. Все данные в этом разделе отчета носят исключительно объективный характер, за возможным исключением оценки оставшегося срока службы зданий. Следует предоставить планы участка и прилегающей территории, чтобы помочь читателю визуализировать объект недвижимости. На данном этапе может потребоваться получение специальных знаний в таких областях, как юридический раздел землеустройства.
Важные характеристики, которые необходимо прокомментировать, включают все данные, которые устанавливают ограничения на текущее или альтернативное использование объекта недвижимости. Необходимо прокомментировать не только введенные ограничения, но и возможность и вероятность изменения ограничивающих факторов, таких как ограничения на зонирование, ограничительные физические характеристики и недостаточный объем коммунальных услуг, а также возможности содействия девелопменту или перепланировке, чтобы заложить основу для последующего детального анализа в рамках анализа осуществимости.
Окружающая обстановка
В этом разделе описывается взаимосвязь между объектом недвижимости и его окрестностями и муниципалитетом.
Опять же, акцент во включаемых объективных описательных данных должен быть сделан на выявлении ограничений и возможностей для развития. Следует предоставить соответствующие данные о предложении, спросе и конкурентных областях, чтобы обеспечить основу для анализа конкурентоспособности потенциальных видов применения, который будет завершен в следующем разделе отчета.
Должна быть включена карта местоположения, иллюстрирующая местоположение объекта в отношении прилегающих объектов, маршрутов доступа и других соответствующих факторов, обсуждаемых в анализе.
Определение видов использования
Первым важным аналитическим разделом в процессе анализа НЭИ является определение видов использования.
Начальным шагом является определение всех возможных видов использования, которые являются законными, физически возможными и поддерживаются инфраструктурой на месте. Должны быть сгенерированы все возможные варианты использования, проведено что-то вроде мозгового штурма. Основные типы недвижимости, подлежащие анализу, включают жилые помещения, гостиницы/мотели, торговые точки, офисные здания, автостоянки и промышленное использование.
Если ни одно из этих применений не является неизбежным, следует также рассмотреть возможность временного использования.
На этом этапе необходимо рассмотреть возможность и вероятностное перераспределение и/или другие изменения, такие как модернизация коммунальных услуг, которые повлияли бы на существующий статус объекта, следовательно, на его использование. Необходимо не только учитывать возможность изменений, но и подтверждать вероятность изменений доказательствами.
Чтобы установить вероятность изменений, необходимо провести собеседования с органами, ответственными за утверждение изменений, и провести исследование для выявления прецедентов аналогичных изменений, которые ранее были одобрены.
В некоторых случаях частные компании даже проводили опросы соседей, чтобы определить, согласны ли они с предлагаемыми изменениями.
В любом случае, как возможность, так и вероятность любых потенциальных изменений, влияющих на использование имущества, должны быть определены и задокументированы. Любое использование, которое не соответствует критериям юридической и физической возможности и вероятности, а также не поддерживается инфраструктурой на месте, обычно отклоняется на этом этапе.
Кроме того, необходимо также учитывать социальную приемлемость предлагаемых видов использования. Общественность играет все возрастающую роль в определении вариантов землепользования и перепланировки. Этот фактор должен быть признан, и необходимо оценить реакцию сообщества на предлагаемые виды использования. Негативное мнение сообщества повлияет на сроки, маркетинг и осуществимость девелопмента, и на него необходимо обратить внимание.
На данном этапе важно, чтобы каждое рассмотренное возможное использование было предметом дальнейшего анализа. Такой анализ должен быть изложен как можно более конкретно. Следует определить плотность или интенсивность использования. Например, для использования под офисное здание должны быть указаны общие данные, такие как площадь этажа (нетто и брутто), этажность, класс помещения и вспомогательные функции (парковка, лифты).
В некоторых случаях будет достаточно простого указания на вероятное использование.
Крупный участок застройки можно было бы определить как
- комплекс жилых домов для одной семьи с 60%-ной плотностью застройки,
- многоквартирный жилой комплекс с 20%-ной плотностью застройки,
- офисный/коммерческий комплекс с 20%-ной плотностью застройки.
Такая детализация необходима для того, чтобы можно было провести как исследование конкурентоспособности, так и технико-экономическое обоснование каждого предлагаемого использования.
Конкурентоспособность на рынке
Следующий тест, который должно успешно пройти каждое использование, — это проверка конкурентоспособности.
Виды использования, которые не являются конкурентоспособными, не могут рассматриваться как представляющие собой НЭИ. Глубина, с которой должно быть завершено исследование рынка, будет варьироваться в зависимости от обстоятельств каждого использования и каждого объекта недвижимости. Цель состоит в том, чтобы обоснованно доказать, что предлагаемое использование является конкурентоспособным.
Детальное исследование включало бы анализ демографических тенденций и численности населения, темпов роста, характеристик домохозяйств и доходов; данные о предложении, включая начало строительства, разрешения на строительство, статистику продаж и сопоставимую конкурентоспособную недвижимость; данные о спросе, включая долю вакантных площадей, показатели поглощения и стимулы; данные о рисках, включая ожидаемую простоту маркетинга, задержки из-за утверждения и процессы планирования, дальнейшая оценка вероятности альтернативного использования или других изменений, проблем и возможностей; а также прогнозы других данных, соответствующих проводимому анализу.
Исследование рынка должно выявить вспомогательные виды использования, которые улучшат предлагаемое использование, такие как парковка для офисных и торговых объектов, требования к загрузке для промышленного использования, а также удобства для использования под многоквартирное использование.
Необходимо провести достаточный анализ, чтобы убедить читателя в том, что потенциальные виды использования были сведены к тем немногим, которые пригодны для продажи.
Социально-экономические и экологические факторы
Следует оценить любые ожидаемые социально-экономические и экологические последствия потенциальных видов использования. В зависимости от степени воздействия может потребоваться исследование затрат и выгод только по этим аспектам. Результаты исследования могут быть
- либо включены в последующий анализ осуществимости каждого потенциального НЭИ,
- либо добавлены к полученным результатам без включения информации.
В любом случае в исследовании следует учитывать социально-экономические и экологические последствия.
Затраты на работы по исправлению положения или смягчению последствий должны быть оценены и включены в анализ финансовой осуществимости.
Улучшенные участки
Если исследуемый участок застроен существенными зданиями, требуются два отдельных анализа в соответствии с предыдущими рекомендациями: первый анализ участка как пустующего и второй анализ участка с учетом существующих зданий.
При рассмотрении существующих зданий и иных улучшений необходимо учитывать их способность к расширению, модернизации, обновлению, перепланировке и реабилитации в соответствии с ранее обсужденными предпосылками.
На данном этапе анализа остается краткий список потенциальных применений, которые удовлетворяют критериям законности, физической возможности, соответствия инфраструктуре на месте и конкурентоспособности. Если список слишком длинный, дальнейшие исследования рыночных условий должны предоставить достаточные данные для сокращения списка. Для каждого вида землепользования следует предоставить эскиз участка, чтобы помочь читателю визуализировать их. Использование городского дизайнера было бы полезно для этого аспекта исследования.
Финансовый анализ
Основой анализа НЭИ является финансовый анализ.
Использование будет осуществимым, если оно приносит положительную чистую отдачу от земли.
НЭИ будет то, которое приносит наибольшую чистую отдачу от земли.
Таким образом, после учета всех денежных потоков любая отрицательная цифра указывает на то, что такое развитие деятельности неэкономично. Тем не менее, в зависимости от временного горизонта, отрицательная чистая приведенная стоимость (NTV) при особых обстоятельствах может быть допустима.
Для каждого вида использования должен быть установлен масштаб проекта. Обычно это уже делается до и во время исследования рынка, в ходе которого были определены общие описательные данные, касающиеся предлагаемого использования, а также вспомогательных применений.
Далее оценивается предполагаемые затраты строительства / переделок улучшений. Должны быть включены как постоянные, так и переменные затраты, а также расходы на транспортировку.
Необходимо спрогнозировать период получения разрешений, других согласований и изыскания.
Важно определить горизонт анализа, включая период времени, необходимый для получения разрешений на подготовку к строительству, само строительство и сроки поглощения объекта недвижимости.
Горизонт анализа, скорее всего, начнется с даты вступления анализа в силу и закончится потенциальной продажей последнего освоенного участка земли, продажей здания или в какой-либо другой момент времени, который можно было бы считать отраслевой нормой.
Часто считается разумным 15-летний инвестиционный горизонт.
При оценке скорости поглощения необходимо позаботиться о том, чтобы оценка была логически обоснована. Обычно требуется анализ показателей поглощения в конкурентных проектах и/или других показателей спроса, полученных в ходе исследования рынка.
Для каждого вероятного использования необходимо рассчитать графики доходов, вакансий и расходов. Все это должно основываться на анализе сопоставимых объектов недвижимости или других данных, обычно получаемых в результате изучения рынка.
Важно, чтобы горизонт анализа был определен как можно точнее, чтобы можно было спрогнозировать затраты на каждый год горизонта. Это особенно важно для обеспечения правильного применения каждой статьи доходов и расходов, начиная с даты вступления анализа в силу.
Статистическое управление Канады предоставляет индексы затрат строительства для большинства крупных центров страны. Кроме того, в руководствах по затратам, таких как Boeckh, Marshall и Swift, указаны коэффициенты увеличения затрат строительства. Офисы по управлению недвижимостью, муниципалитеты и коммунальные компании могут предоставить базу для расчета коэффициентов увеличения статей расходов, а компании по недвижимости, местный совет по недвижимости и фирмы по управлению недвижимостью располагают статистическими данными, на основе которых можно определить темпы увеличения доходов.
Банк Канады и Conference Board of Canada также могут предоставить статистические данные и темпы роста, используемые в их прогнозах и экономическом анализе.
В финансовом анализе доход относится ко всем полученным денежным средствам или иным образом.
Расходы относятся ко всем оттокам денежных средств, необходимым для обеспечения потока доходов. Сюда включены такие статьи, как затраты благоустройства, затраты на дороги, затраты обслуживания земель под застройку, гидро-, электроснабжения и водоснабжения зданий, расходы на финансирование и налоги на имущество. Как правило, девелоперы работают в условиях до налогообложения, и рекомендуется применять это правило для большинства отчетов о НЭИ.
Анализ остатка для земли
После того как все данные о доходах и расходах собраны и спрогнозированы на протяжении всего периода анализа, необходимо проанализировать эти данные, чтобы определить чистую прибыль.
Обычно НЭИ — вариант моделируется для трех типов ситуаций:
- пустующая земля;
- земля, застроенная улучшением, срок эксплуатации которого еще не истек;
- земля, застроенная улучшением, у которого явно не осталось экономической жизни.
Для каждого из них должен применяться свой финансовый подход.
Для свободных земель следует применить анализ DCF с использованием метода остаточной стоимости земли.
Для второй ситуации можно было бы перебирать различные варианты, сравнивая статус-кво с измененным статус-кво с вариантами восстановления, расширения, реабилитации или модернизации.
Третья ситуация аналогична второй, за исключением того, что будут учитываться только сценарии перестройки.
Статический подход
Во многих ситуациях доходность земли может быть рассчитана с использованием того, что оценщики называют методом остаточной стоимости земли. Этот подход требует оценки общего прогнозируемого дохода от предлагаемого использования, а затем вычитания дохода, необходимого для обоснования затрат на улучшения (труд, капитал и управление), чтобы указать доход, относящийся исключительно к земле, который затем может быть капитализирован.
Пример в Таблице 2 иллюстрирует этот процесс.
Таблица 2. Пример анализа остатка для земли
| Годовой доход от потенциального проекта офисного девелопмента | $470,000 |
| минус | |
| Доход, относящийся к зданию: | |
| Затраты здания х Ставка доходности для здания = $3,500,000 х 0,12 = | $420,000 |
| равно | |
| Остаточный доход, относящийся к земле | $50,000 |
| разделить | |
| Ставка доходности для земли | 0,10 |
| равно | |
| Чистая приведённая стоимость земли | $500,000 |
В Табл. 2 годовой стабильный доход, получаемый в результате потенциального девелопмента, оценивается в 470 000 долларов.
Исходя из прогнозируемых затрат строительства здания в размере 3 500 000 долларов США и нормы доходности в 12 процентов, доход, приходящийся на здание, рассчитывается в размере 420 000 долларов США. Норма доходности, соответствующая зданию, должна отражать как ставку дисконтирования, соответствующую инвестициям в землю без обесценения, так и ставку, отражающую обесцениваемый характер здания. В этом случае ставка дисконтирования составляет 10 процентов, а норма обесценения составляет два процента, исходя из 50-летнего срока службы и предполагая равномерное обесценение. Здание обесценивается на 1/50 каждый год или на два процента в год.
Путем вычитания остаточного дохода от продажи земли рассчитывается в размере 50 000 долларов, что при капитализации по ставке 10 процентов (тот же 10-процентный компонент, применяемый к зданию) означает NPV в размере 500 000 долларов.
Как можно видеть, анализ довольно статичен. Годовой доход стабилизирован и, по прогнозам, будет сохраняться на неопределенный срок без изменений.
Преимуществом такого подхода является его простота. Требуются ограниченные данные, а расчеты довольно просты. Однако недостаток также заключается в упрощенном подходе. На период строительства, когда не ожидается поступления доходов, не делается никаких резервов, а также не представлены подробные сведения об инвестиционном горизонте или стадии и увеличении доходов и расходов. Когда эти последние факторы имеют значение, не следует применять метод остаточного использования земли. Вместо этого следует провести анализ DCF.
Динамичный подход
При применении DCF учитывается временная стоимость денег путем дисконтирования будущих денежных потоков на горизонте анализа для определения NPV земли для предлагаемого использования.
Для каждого года горизонта анализа прогнозируются доходы и расходы (включая увеличение) и рассчитывается денежный поток. Затем, применяя соответствующую ставку дисконтирования, можно получить NPV этих денежных потоков.
Эта сумма будет представлять собой максимальную сумму денег, которую инвестор мог бы заплатить за землю в пределах изображенного горизонта анализа. Важным аспектом является выбор ставки дисконтирования, соответствующей анализируемому использованию, такой, которая должным образом отражала бы связанные с этим риски и требования к прибыли вероятного покупателя/инвестора/застройщика.
Те виды использования, которые имеют положительный NPV, являются осуществимыми, а использование с наибольшим положительным NPV является НЭИ.
В Таблице 3 представлен пример участка земли под застройку, который потенциально может быть использован для проживания одной семьи.
Таблица 3. Пример дисконтирования денежных потоков. Эскалации нет. Текущие доллары. В тыс. долларов
| Годы | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Доходы | |||||
| продажи лотов | $800 | $800 | $800 | ||
| Расходы | |||||
| контроль | $25 | ||||
| юридические | $10 | $5 | $5 | $5 | |
| дорога | $20 | $80 | |||
| коммунальные сети | $50 | $400 | |||
| на маркетинг и продажи | $30 | $30 | $30 | ||
| финансовые платежи | $15 | $70 | $10 | ||
| управление | $40 | $40 | $40 | $20 | $10 |
| налоги | $5 | $5 | $30 | $20 | $10 |
| Денежный поток | ($165) | ($595) | $685 | $725 | $745 |
| Ставка дисконтирования | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 |
| Чистая приведённая стоимость | ($138) | ($413) | $396 | $350 | $299 |
| Общая чистая приведённая стоимость | $494 |
В нем приведен пример DCF, выполненный с помощью портативного калькулятора. Доходы и расходы были спрогнозированы на каждый год пятилетнего горизонта анализа. Большая часть затрат на девелопмент приходится на первый и второй годы; все доходы приходятся на третий-пятый годы, причем некоторые расходы приходятся и на эти годы. Денежные потоки отрицательны в течение первого и второго лет, затем положительны. Пятилетний денежный поток был дисконтирован по ставке 20 процентов, чтобы получить показатель NPV в размере 494 000 долларов. Ставка дисконтирования представляет собой ожидаемый доход, или прибыль, для владельца/застройщика.
Таким образом, учитываются капитал, рабочая сила и управленческие усилия, задействованные в производстве, в результате чего NPV в размере 494 000 долларов США может быть отнесен на землю.
Даже этот анализ можно считать несколько статичным, поскольку все доходы и расходы прогнозируются в текущих долларах. Благодаря введению факторов эскалации этот анализ приобретает действительно динамичную форму, как показано в Таблице 4.
Таблица 4. Пример дисконтирования денежных потоков. Эскалация есть. Будущие доллары. В тыс. долларов
| Годы | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Доходы | |||||
| продажи лотов | $865 | $900 | $936 | ||
| Расходы | |||||
| контроль | $25 | ||||
| юридические | $10 | $5 | $5 | $5 | |
| дорога | $20 | $84 | |||
| коммунальные сети | $50 | $420 | |||
| на маркетинг и продажи | $33 | $35 | $36 | ||
| финансовые платежи | $15 | $74 | $11 | ||
| управление | $40 | $42 | $44 | $23 | $12 |
| налоги | $5 | $5 | $33 | $23 | $12 |
| Денежный поток | ($165) | ($625) | $738 | $813 | $870 |
| Ставка дисконтирования | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 |
| Чистая приведённая стоимость | ($138) | ($434) | $427 | $392 | $350 |
| Общая чистая приведённая стоимость | $597 |
В Таблице 4 доходы увеличивались на четыре процента в год, а расходы — на пять процентов в год. На практике темпы роста должны подтверждаться анализом тенденций или соответствующими статистическими источниками. Как можно видеть, учет коэффициентов эскалации существенно влияет на результат анализа. Важным соображением является последовательность и применение одной и той же аналитической методики ко всем анализируемым видам применения.
Для проведения более сложных анализов доступно компьютерное программное обеспечение. Такие программные пакеты способны предоставлять подробный анализ DCF до и после уплаты налогов с максимальным горизонтом анализа 25 лет или более.
Системы обеспечивают максимальную гибкость и являются отличными аналитическими инструментами. Критерии принятия решений обычно включают внутреннюю норму доходности, анализ денежных потоков, NPV и норму доходности финансового менеджмента. Доступны руководства, которые помогут пользователю пройти этапы ввода данных и формирования отчетов в программах.
Другим основным преимуществом использования компьютерного пакета для выполнения анализа DCF является то, что с его помощью можно легко выполнять анализ чувствительности. Таким образом, компьютер может легко повторно выполнить анализ, скажем, для 15-процентной ставки дисконтирования вместо 20-процентной, и быстро и точно определить результирующее влияние на NPV. Любой входной элемент или элементы могут быть изменены, и программа может быть запущена повторно, чтобы обеспечить эффект от итерации.
После проведения технико-экономического обоснования каждого анализируемого вида использования предлагаемые виды использования и их итоговые NPV должны быть перечислены в табличной форме, чтобы обеспечить краткое изложение результатов.
Заключение
Окончательный вывод отчета должен быть самоочевиден из предыдущего анализа и табличного резюме. Наиболее эффективным использованием будет то, которое максимизирует NPV участка или существующей улучшенной недвижимости. Заключение должно быть изложено как можно более четко и сжато, включая описательную информацию, использованную при его анализе.
В качестве окончательной проверки наилучшего использования заключение следует пересмотреть, чтобы убедиться, что оно соответствует всем необходимым критериям. Вместо того, чтобы повторять критерии, приведенные в пункте 7.2 Таблицы 1, рассмотрите следующие выдержки из «Оснований для вынесения решения», Minute Muffler Installations Ltd. v. Королевы Альберты, 23 LCR 1982, стр. 213:
Использование должно быть законным и соответствовать правилам классификации землепользования или зонирования, а также строительным нормам, применимым к данному участку.
Использование должно быть вероятным в течение разумного периода времени, а не просто возможным. Хотя этот критерий может быть простым в формулировке, он сложен в применении и требует учета ряда факторов.
Наиболее эффективный вариант использования всегда должен определяться относительно конкретного момента времени. Землепользование часто находится в процессе перехода от нынешнего использования к какому-либо другому. …
Чтобы проиллюстрировать эффект перехода в качестве примера, давайте рассмотрим участок сельскохозяйственной земли, который примыкает к границе городского района.
Что касается землепользования, то можно сказать, что эта земля включена в спектр или шкалу, которая начинается в нижней части с земель, предназначенных только для сельскохозяйственного использования, и заканчивается в верхней части шкалы использованием для городских жилых, коммерческих или промышленных целей. В зависимости от большого числа факторов на рынке такая земля может перемещаться по шкале от нижнего к верхнему краю; она может остановиться в любом месте шкалы временно или постоянно; и такое движение может быть медленным, быстрым или неустойчивым. На любом конце шкалы задача определения наиболее эффективного использования достаточно проста, но в среднем диапазоне шкалы есть очень серая зона, где задача очень трудная, крайне субъективная и, в действительности, не более чем обоснованное предположение.
Должен существовать спрос на выбранное использование и экономические условия, которые делают вероятным, что такое использование будет иметь место.
Использование должно быть прибыльным и обеспечивать владельцу земли наибольшую чистую прибыль.
Допущения и ограничивающие условия
Отчет должен завершаться изложением всех без исключения допущений и/или ограничивающих условий, имеющих отношение к анализу и сделанному выводу.
Резюме
Хотелось
бы надеяться, что в этой статье представлен полезный обзор теории наиболее
эффективного использования, а также предложено практическое руководство по выполнению
анализа и отчета о НЭИ. Общепризнано, что у оценщиков обычно нет времени
углубляться в предлагаемый анализ, да и многие ситуации не требуют такого
углубленного анализа. Однако базовый процесс применим ко всем ситуациям НЭИ, и
оценщики должны в своих отчетах об оценке объяснять и обосновывать свои выводы
о НЭИ профессиональным анализом. Клиенты требуют этот отчет, и, поскольку
оценщики постоянно стремятся улучшить свою профессию, постоянно
совершенствующиеся стандарты требуют большего, чем просто беглое описание
самого НЭИ.
[1] Abson G.K. (1989), Highest and Best Use: Theory and Practice, The Canadian Appraiser, Spring, https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/courses/content/499/highest_and_best_use.pdf . Гэри К. Эбсон (Gary K. Abson), AACI, является менеджером по оценке в секторе недвижимости Министерства общественных работ Канады. Он также активно сотрудничает с Канадским институтом оценки, являясь членом Национального комитета по оценке отчетов и членом-корреспондентом Национального комитета по публикациям.
[2] Babcock, Frederick M., The Valuation of Real Estate, McGraw-Hill Book Co., 1932, p. 57. 1
[3] Fisher, Ernest M. and Robert M., Urban Real Estate, Holb, 1954, p. 48.
[4] American Institute of Real Estate Appraisers Appraisal Terminology and Handbook, 1967, p. 100.
[5] Barlowe, Raleigh Land Resource Economics, Second Edition, Prentice-Hall Inc., 1972, p. 15.
[6] Albritton, Harold D. “Testing Highest and Best Use”, The Appraisal Journal, July 1979,p.406.
[7] Real estate appraisal terminology / compiled and edited by Byrl N. Boyce; sponsored jointly by the American Institute of Real Estate Appraisers, the Society of Real Estate Appraisers, 1975
[8] Barlowe, Raleigh Land Resource Economics, Second Edition, Prentice-Hall Inc., 1972, p. 15.
[9] North, Lincoln W. “The Concept of Highest and Best Use”, Appraisal Institute of Canada, 1980, p.8.