Барри Дискин, Дэвид Леннхофф, Ричард Парли, Стефен Рёч, Рыночная арендная плата и наиболее эффективное использование объединились?

Резюме

 

Хорошо известно, что рыночная стоимость должна основываться на наиболее эффективном использовании недвижимости. А как насчет рыночной арендной платы?

В этой статье исследуются взаимосвязи между наиболее эффективным использованием, рыночной стоимостью и рыночной арендной платой, а также представлены доказательства и обоснования вывода о том, что, как и в случае с рыночной стоимостью, рыночная арендная плата также должна основываться на наиболее эффективном использовании недвижимости.

В рамках исследования представлены три тематических мини — исследования, иллюстрирующих важность тщательной маркировки и разработки соответствующей арендной платы. В связи с этим, чтобы уменьшить путаницу между различными видами ренты, в исследовании будет пересмотрено понятие стоимости пользования (use value) и предложено новое определение арендной платы за пользование (use rent).

 

Введение

 

Одним из наиболее важных этапов оценки является определение типа стоимости, подлежащей оценке. Это один из элементов процесса оценки, который должен быть определен в рамках идентификации проблемы, что является первым шагом в процессе оценки [1].

Кроме того, хорошо известно, что рыночная стоимость должна оцениваться с точки зрения наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимости.

Хотя могут быть сделаны и другие законные оценки стоимости — например, стоимость в пользовании и инвестиционная стоимость – для того, чтобы стоимость была рыночной, она должна основываться на НЭИ недвижимости. Этот факт подтверждается в оценочных текстах и стандартах, включая Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) и Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA). Связь с НЭИ имеет решающее значение, потому что, как отмечается в статье в The Appraisal Journal,

 

«Аксиомой является то, что «Вы не сможете получить правильную стоимость, если неправильно определили наиболее эффективное использование»». [2](2)

 

Но как насчет рыночной ренты? Должна ли арендная плата [3] основываться на НЭИ недвижимости, чтобы она представляла рыночную арендную плату? Это имеет значение?

Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо сначала исследовать взаимосвязь между стоимостью и рыночной стоимостью при НЭИ.

Следующее обсуждение включает в себя уточняющее тематическое исследование и предлагает новое определение стоимости пользования (use value).

Затем обсуждение переходит к соотношению арендной платы и рыночной ренты при НЭИ.

Затем представлены два дополнительных уточняющих тематических исследования.

Наконец, предлагается определение нового термина «арендная плата за пользование» (use rent).

 

Стоимость, Рыночная Стоимость и Наиболее Эффективное Использование

 

Хорошо известно, что рыночная стоимость и НЭИ взаимосвязаны — рыночная стоимость недвижимости — это стоимость недвижимости при её НЭИ. И это несмотря на то, что существуют различные определения рыночной стоимости, а также многочисленные способы выражения НЭИ.

Смешение и сопоставление описания двух концепций не меняет отношения.

Пятнадцатое издание The Appraisal of Real Estate кратко описывает эту взаимосвязь:

 

«Мнения о рыночной стоимости основаны на наиболее эффективном использовании объекта недвижимости». [4]

 

Эта взаимосвязь повторяется во многих авторитетных текстах [5], а также в USPAP [6] и UASFLA [7].

Тем не менее, эта взаимосвязь не является самоочевидной и не содержится ни в одном из многочисленных определений рыночной стоимости, включая определение, используемое государственными учреждениями, которые регулируют финансовые учреждения, застрахованные на федеральном уровне:

 

«Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна принести на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи, с покупателем и продавцом, каждый из которых действует осмотрительно, со знанием дела и предполагая, что на цену не повлияют неоправданные стимулы.

Подразумеваемым в этом определении является завершение продажи на указанную дату и переход правового титула от продавца к покупателю на условиях, при которых:

  • Покупатель и продавец мотивированы обычно;
  • Обе стороны хорошо информированы или им хорошо советуют, и они действуют в том, что они считают своими собственными наилучшими интересами;
  • Для экспозиции на открытом рынке отводится разумное время;
  • Оплата производится наличными в долларах США или в сопоставимых с ними финансовых инструментах; и
  • Цена представляет собой обычное вознаграждение за проданную недвижимость, не зависящее от специального или креативного финансирования или концессий на продажу, предоставленных кем-либо, связанным с продажей». [8]

 

Чтобы оценить эту связь, необходимо понять основные определения стоимости недвижимости.

С одной стороны, стоимость — это общий термин, обозначающий способность товара или услуги управлять (to command) другими товарами и услугами в обмене [9].

Стоимость как общий термин может быть применена ко всему материальному или неосязаемому. Определение стоимости чего-либо обычно довольно просто, потому что это что-то обычно, в пределах своей совокупности однородно и транспортабельно, а также работает на активном рынке. Простота проистекает из того факта, что требуется мало анализа спроса и предложения на что-либо, поскольку рынок, как правило, универсален.

Однако, когда речь идет о рынке недвижимости, стоимость определяется как

 

«денежные отношения между объектами недвижимости и теми, кто покупает, продает или использует эти объекты» [10].

 

Недвижимость отличается от других рынков тем, что она не является ни однородной, ни транспортабельной. Следовательно, рынок уникален для каждого объекта недвижимости. Однако, не только рынок уникален для каждого объекта недвижимости, но и оценка каждого объекта может быть индивидуально специфицирована в соответствии с заданным вопросом о стоимости.

Например, стоимость недвижимости может быть определена

  • на основе конкретного использования (стоимость пользования, use value);
  • на основе конкретных условий инвестирования или мотивации (инвестиционная стоимость, investment value); и / или
  • на основе того, что недвижимость является частью более крупного предприятия (стоимость в использовании, value – in — use) [11].

В каждом случае недвижимость остается той же самой, но стоимость отличается, потому что оценка фокусируется не на всей недвижимости, а на конкретной характеристике объекта.

По сути, сосредоточение внимания на каждой характеристике ограничивает анализ, что, в свою очередь, ограничивает результаты, ограничивая аргументацию.

Что касается стоимости пользования, то анализ исключает рассмотрение других, возможно, более дорогих видов использования.

Что касается инвестиционной стоимости, то анализ исключает конкретное рассмотрение рыночных условий (за исключением случайного совпадения).

Что касается стоимости в использовании, то анализ исключает рассмотрение всего, кроме стоимостного вклада недвижимости в более крупное предприятие.

Рыночная стоимость, с другой стороны, не является абстрактным термином; она относится к стоимости, на которую не накладываются искусственные условия или ограничения [12].

Из-за этого рыночная стоимость не является субъективной. Это стоимость, которая строго определяется рынком; то есть стоимость является результатом конкурентного и открытого взаимодействия покупателей, продавцов и пользователей, которые объединяются для создания рыночной стоимости.

Эти три компонента взаимодействия уникальны для рыночной стоимости.

Пользователи взаимодействуют, чтобы определить наиболее продуктивное использование недвижимости; покупатели взаимодействуют с другими участниками рынка, чтобы определить характеристики спроса и доступность; а продавцы взаимодействуют, чтобы определить доступность аналогичных типов недвижимости.

В совокупности это взаимодействие указывает на наиболее продуктивное использование недвижимости (т.е. наиболее эффективное использование) и стоимость имущества для этого использования.

Конкурентоспособность указывает на наличие критического уровня спроса и предложения, гарантирующего, что у участников рынка есть выбор. Из всех вариантов покупателем станет участник рынка, предложивший самую высокую цену за недвижимость. Короче говоря, рыночная стоимость подразумевает, что владелец недвижимости (гипотетический продавец) должен иметь возможность максимизировать прибыль, продавая недвижимость тому, кто предложит самую высокую цену (гипотетическому покупателю).

Только конкурентный и открытый рынок допускает сделки, которые не ограничены искусственно. Это признание заложено в определение рыночной стоимости, приведенное ранее. Как и во всех определениях рыночной стоимости, здесь нет ссылки на «использование»; подразумевается, что использование будет определять «конкурентный и открытый рынок». Это имеет место независимо от того, является ли недвижимость свободной землей или улучшенной землей. Именно рынок определяет использование (и, в свою очередь, именно использование определяет стоимость). А использование, определяемое рынком — это использование, которое оценивается для получения рыночной стоимости.

Определяемое рынком использование конкретного объекта недвижимости — это НЭИ объекта. Результатом анализа НЭИ является определение наиболее вероятного использования объекта недвижимости, которое приводит к наибольшей стоимости — другими словами, использование, которое привлечет покупателя, готового заплатить за объект самую высокую цену.

В конце концов, если гипотетический продавец хочет максимизировать свою прибыль, это может быть достигнуто только путем продажи по самой высокой цене.

Участник торгов заплатит самую высокую цену, потому что его использование является наиболее продуктивным после рассмотрения всех разумных альтернатив. Любое ограничение на использование диктуется рынком — будь то юридическое, физическое или финансовое ограничение. Каким бы ни было ограничение, это не искусственное ограничение. Это отличает рыночную стоимость от других стоимостей и не позволяет ей быть абстрактным термином и субъективным мнением. Следовательно, любая ссылка на рыночную стоимость однозначно относится к стоимости использования, которая является НЭИ недвижимости. Кроме того, рыночная стоимость однозначно должна определяться конкурентным и открытым рынком. Эти два условия приводят к результату, который определяется рынком и не зависит от гипотетических условий.

Игнорирование этих двух условий может привести к ошибочному значению стоимости. Это показано в следующем тематическом исследовании, в котором представлена фундаментальная взаимосвязь между видом использования и видом стоимости.

Если использование является НЭИ, то значение будет рыночной стоимостью; однако, если использование является определенным использованием, то значение будет стоимостью пользования.

Не может быть никакого смешения рыночной стоимости и стоимости пользования.

 

Пример 1 — Рыночная стоимость

 

По крайней мере, в течение десятилетия продолжался спор о стоимости аптек, известных на национальном или региональном уровнях. Суть спора заключается в том, должны ли оценщики использовать сделки продажи с обратной арендой (sale-leaseback) и постройкой по индивидуальному заказу (build-to-suit) без корректировок в качестве показателей рыночной стоимости.

Как указывалось ранее, понимание связи между рыночной стоимостью и НЭИ имеет решающее значение. Чтобы проиллюстрировать это, в следующем тематическом исследовании представлено распространенное обстоятельство, сопровождающее неправильную маркировку рыночной стоимости.

В некоторых районах есть только две крупные аптечные сети розничной торговли — для этого примера предположим, что CVS и Walgreens.

Кроме того, предположим, что по закону оценщик имущества должен получить оценку рыночной стоимости недвижимости, используемой магазином CVS.

Как это должно быть достигнуто?

Асессор обнаружит, например, что если магазин CVS продается без типичного договора аренды CVS, то вероятным покупателем является не Walgreens. Для этого есть две причины.

Во-первых, даже беглое наблюдение покажет, что две фирмы (например, CVS и Walgreens) обычно размещают свои магазины рядом друг с другом. Магазин CVS часто находится на противоположном углу или в том же или соседнем квартале. Это явление является примером принципов кумулятивного привлечения, розничной агломерации и закона Хотеллинга (Hotelling’s law) [13].

Во-вторых, даже если два ритейлера расположены не рядом друг с другом, большинство ритейлеров высшего уровня имеют свой собственный прототип здания и не захотят ассоциироваться с имиджем конкурента — Walgreens не захочет находиться в здании, которое когда-то использовалось CVS.

Итак, кто же является вероятным покупателем на открытом и конкурентном рынке? Мы знаем, что должен быть вероятный покупатель, потому что по определению рыночная стоимость предполагает сделку, т.е. владелец передает право собственности покупателю. Как правило, передача недвижимости с арендатором CVS, скорее всего, будет осуществляться другому инвестору, заинтересованному в покупке арендного соглашения, подобного облигациям [14].

Это верно даже в том случае, если магазин пустует, поскольку недвижимость имеет второстепенное значение.

Определение рыночной стоимости fee simple interest [15] в таком имуществе требует сначала рассмотрения вопроса о НЭИ недвижимости, что требует определения наиболее вероятного покупателя, предполагающего, что недвижимость будет выставлена на конкурентный и открытый рынок.

Наблюдение за рынком показывает, что большинство продаж недвижимости, построенной по схеме build-to-suit, приобретается для вторичного использования, например, розничными продавцами, не являющихся брендами, или модифицируется для адаптивного использования [16].

Здания для некоторых предприятий, особенно розничной торговли и ресторанов, имеют конструктивные особенности и усовершенствования, которые ценны только для одного бизнеса / пользователя, поскольку они являются частью фирменного стиля бизнеса.

Примеры этого являются распространенными и включают франшизы быстрого питания (например, McDonald’s с их золотыми арками) и рестораны быстрого питания (например, Cracker Barrel); дизайн здания настолько узнаваем, что даже не требует вывески [17].

Хотя эти специальные компоненты вносят свой вклад в бизнес, они редко имеют стоимость на рынке. Вместо этого эти компоненты являются сегментами непрерывности бизнеса [18].

Как уже отмечалось, Walgreens и другие подобные ритейлеры часто заключают долгосрочные договоры аренды; они предпочитают не вкладывать свой капитал в недвижимость. Общее соглашение между арендодателем и арендатором для CVS или Walgreens включает в себя продажу с обратной арендой, согласно которому розничный торговец владеет готовым магазином, который отвечает его потребностям, продает имущество, а затем получает магазин обратно в аренду на «чистой» основе (net basis).

Озабоченность этим механизмом с точки зрения оценки четко выражена в пятнадцатом издании The Appraisal of Real Estate:

 

«Сделки купли-продажи с обратной арендой следует использовать с осторожностью, поскольку договор аренды обычно заключается как часть продажи, а не как независимое рыночное соглашение об аренде. Условия продажи с обратной арендой, которые оговариваются в качестве механизма финансирования, могут отражать мотивы арендатора и арендодателя, которые не типичны для рынка» [19].

 

Некоторые эксперты утверждают, что аптеки с национальным признанием создают свою собственную категорию НЭИ.

Существует точка зрения, что потребности в недвижимости для таких пользователей, как крупные розничные торговцы лекарствами, сильно отличаются от потребностей других розничных пользователей.

Этот аргумент гласит, что рыночная стоимость для CVS и Walgreens должна быть выше, поскольку эти магазины, как правило, расположены на перекрестках с интенсивным движением транспорта.

Однако факты свидетельствуют об обратном. Другим пользователям розничной торговли также требуется здание определенного размера на перекрестках с интенсивным движением. Примерами могут служить рестораны быстрого питания, банки, круглосуточные магазины с бензоколонками и торговые центры. Многие предприятия работают с конкретным прототипом здания на предпочтительном размере участка. Эта концепция не является уникальной для известных на национальном уровне аптек, и соотношение их цены продажи к рыночной стоимости также не является уникальным.

Примечательно, что приведенное ранее определение рыночной стоимости не только описывает рыночную стоимость, но и предоставляет правила (компоненты) для определения рыночной стоимости. Никакой другой тип значения не определяется таким образом.

Например, стоимость пользования описывается следующим образом. Стоимость пользования — это

 

«стоимость недвижимости, основанная на конкретном использовании, которое может быть или не быть наиболее эффективным использованием имущества.

Если указанное использование является наиболее эффективным использованием объекта, то стоимость пользования будет эквивалентна рыночной стоимости.

Если указанное использование не является наиболее ээфективным использованием недвижимости, стоимость пользования будет эквивалентна рыночной стоимости имущества, основанной на гипотетическом условии, что единственным возможным использованием является указанное использование» [20].

 

В этом определении ничего не говорится о правилах применения этого определения. Не упоминается требование конкурентного и открытого рынка, не упоминается об условиях, необходимых для честной продажи, не упоминается о диктующих действиях покупателя и продавца. Короче говоря, определение стоимости пользования не накладывает никаких ограничений на детали транзакции. По этим причинам, а также для того, чтобы различать и стандартизировать применение стоимости пользования, предлагается следующее определение:

 

«Стоимость пользования — это наиболее вероятная цена, которую недвижимость, предназначенная для определенного использования, должно принести на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи, с покупателем и продавцом, каждый из которых действует осмотрительно, со знанием дела и предполагает, что на цену не повлияют неоправданные стимулы.

Подразумеваемым в этом определении является завершение продажи на указанную дату и переход правового титула от продавца к покупателю на условиях, при которых:

  • покупатель и продавец мотивированы типично;
  • обе стороны хорошо информированы или им хорошо советуют, и каждая действует в своих собственных интересах;
  • для экспозиции на открытом рынке отводится разумное время.;
  • оплата производится наличными в долларах США или в сопоставимых с ними финансовых инстументах; и
  • цена представляет собой обычное вознаграждение за проданную недвижимость, не зависящее от специального или креативного финансирования или концессий на продажу, предоставленных кем-либо, связанным с продажей».

 

Обратите внимание, что указанное использование является единственным отличием от рыночной стоимости. Требуется конкурентный и открытый рынок, и действия покупателя и продавца определены, но предполагается, что использование ограничено меньшим, чем НЭИ недвижимости.

 

Арендная плата, Рыночная Арендная Плата и Наиболее Эффективное Использование

 

Если НЭИ определяет рыночную стоимость, то что определяет НЭИ?

В значительной степени это рыночная рента. Аксиомой является то, что НЭИ недвижимости будет иметь самую высокую арендную плату из альтернативных видов использования при прочих равных условиях. Но рыночная арендная плата может быть определена в качестве независимого расчета. Привязана ли она также к НЭИ, аналогичному рыночной стоимости? Дисциплина, связанная с определением и применением рыночной стоимости, должна иметь определение рыночной арендной платы.

Нынешнее определение рыночной ренты выглядит следующим образом:

 

«Наиболее вероятная арендная плата, которую недвижимость должна приносить на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой сделки по аренде, при этом арендатор и арендодатель действуют осмотрительно и со знанием дела и предполагая, что на арендную плату не повлияют неоправданные стимулы.

Подразумеваемым в этом определении является заключение договора аренды с указанной даты на условиях, при которых

  • Арендатор и арендодатель мотивированы типично;
  • Обе стороны хорошо информированы или им хорошо советуют, и они действуют в том, что они считают своими наилучшими интересами;
  • Оплата производится наличными или в сопоставимых с ними финансовых инструментах; и
  • Арендная плата отражает определенные условия, обычно встречающиеся на этом рынке, такие как разрешенное использование, ограничения использования, обязательства по расходам, продолжительность, концессии, корректировки и переоценки арендной платы, опционы продления и покупки, частота платежей (ежегодные, ежемесячные и т.д.) и улучшения арендатора [21]».

 

Это определение смоделировано так же, как определение рыночной стоимости.

Оба определения предполагают наличие хорошо осведомленных участников, что является ключевым компонентом рынка как с точки зрения рыночной стоимости, так и рыночной ренты. По тем же причинам, по которым рыночная стоимость привязана к НЭИ, рыночная рента также привязана к НЭИ. Кроме того, рыночная арендная плата однозначно должна определяться конкурентным и открытым рынком. Эти два условия приводят к результату, который определяется рынком и не зависит от гипотетических условий, навязанных рынку. Как и в случае с рыночной стоимостью, игнорирование этих двух условий может привести к ошибочной арендной ставке.

Это показано в следующем тематическом исследовании.

 

Пример 2 — Рыночная рента

 

В этом втором тематическом исследовании рассматривается определение рыночной арендной платы с акцентом на объекты строительства по индивидуальному заказу и связанных с ними арендных ставках.

Как и в случае соглашений о продаже с обратной арендой, национальные лекарственные и иные ритейлеры, включая CVS, Walgreens и другие, часто заключают соглашения о постройке по индивидуальному заказу, в соответствии с которыми застройщик нанимается для постройки готового здания магазина [22], а по завершении розничный торговец получает от застройщика эту недвижимость в аренду по согласованной ставке.

Розничные торговцы заключают эти соглашения, чтобы избежать вложения своего капитала в девелопмент недвижимости, поскольку его лучше использовать в рамках бизнеса. Эти соглашения о постройке по индивидуальному заказу с последующей арендой редко, если вообще когда-либо, выставляются на рынок и, следовательно, не соответствуют критериям рыночной арендной платы.

При этом арендная плата является функцией затрат строительства и может включать в себя компоненты, не связанные с недвижимостью.

В своей статье в журнале Appraisal Journal Robert W. Hartmann утверждает:

 

«Сделки с обратной арендой и постройкой по индивидуальному заказу, по сути, являются финансовыми инструментами и не обязательно рыночными сделками» [23].

 

Потоки доходов, связанные с соглашениями о постройке по индивидуальному заказу и обратной арендой, по умолчанию содержат эффект финансирования. The Appraisal of Real Estate и Appraisal Foundation включают формулировки, поддерживающие это утверждение [24].

Для CVS и Walgreens существует большая вероятность того, что показатели арендной платы основаны на затратах на строительство готовой недвижимости «под ключ», включают компонент финансирования и зависят от стоимости нематериального компонента аренды, гарантированной известной на национальном уровне фирмой розничной торговли.

Если присутствует какой-либо из этих элементов, арендная ставка включает компоненты, не связанные с недвижимостью [25].

По этой причине такая арендная плата не является рыночной арендной платой и, следовательно, не должна использоваться для оценки рыночной арендной платы за fee simple interest.

Результаты этого могут быть драматичными. Рассмотрим следующий пример постройки по индивидуальному заказу.

Предположим, что назначение оценки включает в себя недвижимость со следующими характеристиками.

  • Отдельно стоящая розничная аптека на 1,7 акрах земли
  • Парковка на 78 автомобилей
  • Хорошо видимый участок с легким доступом и контролем трафика
  • Одноэтажный объект общей площадью застройки 13 000 квадратных футов
  • Затраты строительства составили 2 300 000 долларов США, включая многочисленные индивидуальные функции, специфичные для бизнеса.
  • Стоимость участка составила 1 250 000 долларов США. (Высокое соотношение стоимости земли к общей стоимости не является чем-то необычным. Часто отдельно стоящие аптеки покупают улучшенные участки и сносят улучшения, поскольку стоимость бизнеса с лихвой покрывает рыночную стоимость.)
  • Общая стоимость составила 3 550 000 долларов США
  • Годовая арендная плата основана на 8% от общей стоимости в год — 284 000 долларов в год или 21,85 доллара за квадратный фут в год.

Однако, при этом текущие ставки аренды сопоставимых отдельно стоящих торговых объектов в непосредственной близости варьируются от 15 до 18 долларов США за квадратный фут в год — это относится к магазинам второго поколения, но с аналогичными НЭИ – использование автономными розничными сетями.

Через несколько лет после строительства владелец недвижимости продал leased fee interest [26] по ставке капитализации 6%, или за 4 733 333 доллара США.

Успешно эксплуатируемый магазин переоценен в fee simple (что означает, что он доступен для сдачи в аренду по рыночной ставке) для целей налогообложения недвижимости в размере 5 000 000 долларов США, в основном на основе капитализации арендной платы на основании затрат на строительство. В этом примере замена рыночной арендной платы арендной платой проекта постройки по индивидуальному заказу приводит к значению, очевидно, значительно превышающему рыночную стоимость платы за fee simple interest.

 

Пример 3 – Рыночная Рента

 

Третье тематическое исследование связано с судебным иском в Калифорнии, который выявил несколько интересных вопросов, связанных с рыночной арендной платой. Это касается определения рыночной арендной платы для проекта, который по срокам является проектом смешанного использования [27], [28].

Недвижимость представляет собой участок площадью 50 000 квадратных футов, расположенный вдоль главной улицы в крупном городе.

Участок улучшен торговым зданием с хронологическим возрастом сорок лет площадью 20 000 квадратных футов, занимаемого розничным продавцом — дискаунтером, который является первоначальным арендатором здания.

Остальная часть участка отведена под наземную парковку.

Бизнес, осуществляемый на территории объекта, был очень успешным и прибыльным; мультипликатор продаж на квадратный фут является одними из самых высоких в сети из сорока магазинов.

Правила землепользования допускают широкий спектр коммерческого и жилого использования, а правила высоты и плотности позволяют строить здания высотой примерно до двадцати этажей.

Несколько аналогичных близлежащих объектов недвижимости недавно были перестроены в башни кондоминиумов, в которых жилые единицы располагались над торговыми площадями на первом этаже.

Анализ этих объектов недвижимости, продаж поблизости и других рыночных показателей привел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования будет перепланировка в двадцатиэтажную многофункциональную коммерчески — жилую башню.

Хотя девелопмент был бы физически возможным и экономически целесообразным, начало девелопмента не могло быть начатыми «немедленно», поскольку участок не имел права на такое использование. Эксперт по правам, который оформлял права на ряд объектов недвижимости в непосредственной близости, высказал мнение, что потребуется около шести лет, чтобы получить экологические разрешения и планы застройки, а также получить действительные права на строительство проекта.

В ходе судебного разбирательства недвижимость была оценена оценщиками, нанятыми как государственным учреждением, так и владельцем недвижимости.

Несмотря на разногласия по поводу стоимости имущества, оценщики пришли к очень схожим выводам о НЭИ, включая выводы относительно высоты, объема и многофункционального характера здания, а также выводы относительно сроков использования.

Другими словами, оба оценщика пришли к выводу, что НЭИ недвижимости было её перепланировка примерно через шесть лет, когда можно было получить права, а до этого — сохранение временного использования в виде розничной торговли.

В соответствии со своими выводами относительно сроков НЭИ оба оценщика при оценке полагались исключительно на метод сравнения продаж. Однако оценщиков также попросили предоставить заключение о рыночной арендной плате за недвижимость, что было необходимым вкладом в оценку деловой репутации, проводимую судебными бухгалтерами (потеря деловой репутации является компенсируемым элементом в делах о компенсации в Калифорнии).

Если принять во внимание эти факты, то какова рыночная арендная плата за недвижимость на дату оценки за период времени, в течение которого торговое использование будет оставаться в ожидании реконструкции?

Этот вопрос можно прояснить, изучив позиции двух сторон:

Оценщик государственного агентства пришел к выводу, что рыночная арендная плата за недвижимость составляла 2 400 000 долларов в год [29] или 120 долларов за квадратный фут площади здания в год.

Оценщик пришел к такому выводу, применив 6%-ную норму доходности (полученную с рынка) к стоимости в размере 40 000 000 долларов США. В заключении ничего не говорилось о дополнительных условиях рыночной аренды.

Оценщик владельца недвижимости пришел к выводу, что рыночная арендная плата составляет 840 000 долларов в год, или 42 доллара за квадратный фут в год. Оценщик пришел к такому выводу, проанализировав недавние договоры аренды аналогичных объектов розничной торговли, предназначенных для аналогичных целей, включая несколько договоров аренды одному и тому же пользователю. Дополнительные условия включали шестилетнюю аренду, повышение арендной платы на 3% в год, оплату арендатором всех коммунальных услуг и мелкого технического обслуживания, а также отсутствие уступок арендодателю.

Чтобы преодолеть разрыв между выводами об оценке, рассмотрим позиции соответствующих оценщиков в свете признания того, что рыночная арендная плата должна основываться на НЭИ объекта недвижимости, для которого определяется рыночная арендная плата.

Заключение оценщика агентства не отражает того, что НЭИ объекта состоит из двух компонентов — сохранение торгового использования в течение шести лет, а затем перепланировка [30].

Эта ситуация является примером временного использования.

В этом случае временное использование связано с задержкой достожения юридической допустимости. Здесь НЭИ на дату вступления оценки в силу было не только продолжение использования в розничной торговле, но и не только будущая перепланировка смешанного назначения — это было и то, и другое [31].

Поскольку НЭИ недвижимости в течение шести лет после даты вступления оценки в силу включало сохранение улучшений, единственный способ согласовать концепции рыночной арендной платы и НЭИ — сделать вывод, что рыночная арендная плата на дату оценки предназначалась для использования в розничной торговле. Применение возврата стоимости имущества, как это сделал оценщик агентства, неправильно объединило компоненты НЭИ и смешало сроки временного использования и будущего использования.

Рыночная арендная плата, как и рыночная стоимость, рассчитывается на определенную дату. Определение НЭИ требовало, чтобы в данном случае рыночная арендная плата предназначалась для использования под розничную торговлю в соответствии с существующим зданием. Вероятность того, что использование недвижимости в будущем может измениться, не должна влиять на заключение о рыночной арендной плате в настоящем.

Теперь предположим, что некоторые факты тематического исследования изменены, чтобы дополнительно проиллюстрировать связь между рыночной арендной платой и НЭИ.

Предположим, что у вас та же недвижимость и арендатор, но нет шестилетней задержки для получения прав, недвижимость имеет полное право на перепланировку, а стоимость земли после перепланировки намного превышает стоимость недвижимости при текущем использовании под розничную торговлю. Учитывая, что в соответствии с этим сценарием промежуточного использования нет, и рыночная арендная плата будет основываться на НЭИ под девелопмент.

Пример 3 демонстрирует, что все выводы о НЭИ сделаны на временной шкале, которая прогрессирует в зависимости от использования компонентов. Это особенно относится к недвижимости смешанного назначения, когда одно из видов использования является временным.

Даже в случае проекта «одноразового использования» использование является «одноразовым» только из-за невозможности предсказать достаточно далеко в будущем. В этом смысле все виды использования являются временными.

Это признание требует, чтобы рыночная рента, связанная с НЭИ, была введена в действие немедленно. Другими словами, НЭИ имеет макроуровень и микроуровень.

Макроуровень рассматривает три вывода о наиболее эффективном — использование, сроки, участники рынка — в то время как микроуровень рассматривает только использование, которое является результатом выбора срока, продиктованного макро-НЭИ.

Таким образом, как рыночная стоимость, так и рыночная арендная плата в конечном итоге связаны с НЭИ, при этом рыночная стоимость основана на макро-НЭИ, а рыночная арендная плата основана на микро-НЭИ, т.е. непосредственном использовании имущества.

Блок-схема на рисунке 1 показывает, что как рыночная стоимость, так и рыночная арендная плата в равной степени зависят от НЭИ объекта недвижимости.

 

                   
 

Наиболее эффективное использование

 
       
         
 

Рыночная стоимость

 

Рыночная рента

 
                   

 

Рисунок 1. Отношения между Наиболее Эффективным Использованием, Рыночной стоимостью и Рыночной Рентой

 

Точно так же, как существует много видов стоимости, например, стоимость пользования, страховая стоимость и инвестиционная стоимость, существует несколько видов ренты.

На самом деле, The Appraisal of Real Estate перечисляет восемь различных видов арендной платы [32]: (27)

  • Рыночная арендная плата
  • Договорная арендная плата
  • Эффективная арендная плата
  • Превышение арендной платы
  • Дефицит арендной платы
  • Базовая арендная плата
  • Процентная арендная плата
  • Средняя арендная плата

Важное различие между стоимостью пользования и рыночной стоимостью заключается в том, что стоимость пользования основана на конкретном использовании, которое может быть или не быть НЭИ недвижимости.

 

«Если указанное использование является наиболее эффективным использованием недвижимости, стоимость пользования будет эквивалентна рыночной стоимости» [33].

 

Однако, хотя они эквивалентны, они не являются синонимами.

Точно так же, как ставка капитализации и ставка дисконтирования могут быть одним и тем же числом (например, когда в течение периода владения не прогнозируется никаких изменений в доходе или стоимости), они также не являются синонимами.

Формального термина «арендная плата за пользование» не существует, но, возможно, он должен быть, поскольку проблема рыночной ренты на самом деле является проблемой маркировки. Однако при отсутствии различия между арендной платой за пользование и рыночной арендной платой оценщики могут не учитывать разницу между ними и в конечном итоге оценивать арендную плату за пользование, когда предполагается, что они оценивают рыночную арендную плату.

В пункте, озаглавленном «Рыночная арендная плата и наиболее эффективное использование», UASFLA заявляет следующее:

 

«При оценке арендуемого имущества оценщик должен использовать определение стоимости рыночной аренды (market rental value) [в разделе 1.5.4.1]. В рамках разработки оценки для приобретения арендованного имущества оценщик должен определить наиболее эффективное использование имущества (как улучшенного), являющегося предметом аренды. Это требование имеет решающее значение для выбора сопоставимой арендной платы, используемой в процессе оценки» [34].

 

Это указывает на то, что UASFLA признает, что рыночная арендная плата должна основываться на НЭИ недвижимости. И точно так же, как рыночная стоимость зависит от получения права НЭИ, рыночная рента зависит того же. Рыночная арендная плата не может быть правильной, если вывод о НЭИ неверен или если НЭИ игнорируется, а рыночная арендная плата оценивается на основе существующего использования.

Эта взаимосвязь дополнительно подтверждается в пятнадцатом издании The Appraisal of Real Estate, в котором говорится:

 

«Если текущая арендная плата и условия арендованного участка соответствуют рыночной арендной плате и условиям для сопоставимых арендованных участков с аналогичным наиболее эффективным использованием, потребуется только корректировка на права собственности» [35].

 

Связь с НЭИ — это то, что отличает рыночную арендную плату от других видов ренты. Следовательно, любая ссылка на рыночную стоимость однозначно относится к арендной плате за использование, которое является НЭИ недвижимости. Кроме того, рыночная арендная плата однозначно должна определяться конкурентным и открытым рынком. Эти два условия создают ренту, которая определяется рынком и не зависит от гипотетических условий, навязанных рынком.

Как отмечалось ранее, одним из способов уменьшить путаницу в отношении того, что означает рыночная рента, было бы сформулировать определение арендной платы за пользование, чтобы отличить ее от рыночной ренты. Для достижения этой цели предлагается следующее определение арендной платы за пользование:

 

«Наиболее вероятная арендная плата, которую недвижимость, ограниченная конкретным использованием, могла бы принести на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой сделки по аренде, при условии, что арендатор и арендодатель действуют осмотрительно и со знанием дела и предполагая, что на арендную плату не повлияют неоправданные стимулы.

Подразумеваемым в этом определении является заключение договора аренды с указанной даты на условиях, при которых

  • Арендатор и арендодатель мотивированы типично;
  • Обе стороны хорошо информированы или им хорошо советуют, и действуют в том, что они считают своими наилучшими интересами;
  • Оплата производится наличными или в сопоставимых с ними финансовых инструментах; и
  • Арендная плата отражает определенные условия, обычно встречающиеся на этом рынке, такие как разрешенное использование, ограничения использования, обязательства по расходам, продолжительность, концессии, корректировки и переоценки арендной платы, опционы продления и покупки, частота платежей (ежегодные, ежемесячные и т.д.) и улучшения арендатора».

 

Подводя итог, можно сказать, что ключом к рыночной арендной плате является «рынок», который подразумевает наиболее вероятную арендную плату, которую заплатит рынок, что, в свою очередь, подразумевает максимально эффективное использование недвижимости. Это связано с тем, что оценка рыночной арендной платы, как и в случае оценки рыночной стоимости, будет представлять собой «наивысшую стоимость, отраженную детальным анализом всех логических потенциальных альтернатив использования и девелопмента» [36].

 

Резюме и выводы

 

В этой статье показано, как рыночная стоимость и рыночная рента неразрывно связаны с наиболее эффективным использованием оцениваемого актива. Хотя существуют другие типы стоимости и другие виды арендной платы, если оценивается неправильная стоимость или неправильный тип арендной платы, то результатом будет неправильный ответ на проблему оценки.

Как показывают мини-тематические исследования, этот ответ может существенно отличаться от правильного.

Точно так же, как не существует понятия «рыночная стоимость в использовании», не существует такого понятия, как «рыночная арендная плата в использовании».

Чтобы прояснить этот момент, в этой статье было предложено определение арендной платы за пользование. Обратите внимание, что арендная плата за пользование может быть выше или ниже рыночной арендной платы или равна рыночной арендной плате — однако она никогда не является синонимом рыночной арендной платы, хотя иногда они могут быть одинаковыми.

Как уже объяснялось, тип искомой стоимости будет влиять на тип оцениваемой арендной платы, и вместе они определяют проблему оценки, которую необходимо решить, или вопрос, на который необходимо ответить. Разъяснение различия между типами стоимости и типами арендной платы должно снизить вероятность непреднамеренного ответа на неправильный вопрос, связанный с рыночной арендной платой.

 

Оригинал: Diskin B.A., Lennhoff D.C., Parli R.L., Roach S.D. (2022), Market Rent and Highest and Best Use: Joined at the Hip?, Appraisal Journal, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Market+Rent+and+Highest+and+Best+Use%3a+Joined+at+the+Hip%3f-a0714911509

[1] Appraisal Institute, chapter 6, «Identifying the Type of Value and Its Definition,» in The Appraisal of Real Estate, 15th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2020), 47-57

[2] David C. Lennhoff and Richard L. Parli, «Timing Is Everything: The Role of Interim Use in the Highest and Best Use Conclusion,» The Appraisal Journal (Summer 2020): 198.

[3] Термины «рента» и «арендная плата» здесь используются как синонимы – прим. перев.

[4] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 52.

[5] См., например,, J. D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, 2nd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1995), 18; Appraisal Institute, Real Property Value in Condemnation (Chicago: Appraisal Institute, 2018), 75; James H. Boykin, Land Valuation: Adjustments Procedures and Assignments (Chicago: Appraisal Institute, 2000), 39

[6] Appraisal Standards Board, Standards Rule 1-3 (a) and (b) in Uniform Standards for Professional Appraisal Practice (Washington, DC: The Appraisal Foundation, 2020-2021

[7] Interagency Land Acquisition Conference, Section 4.3, «Highest and Best Use» in Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA), 2016 ed. (Washington, DC: US Government Printing Office, 2016), http://bit.ly/UASFLA.

[8] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2022), s.v. «market value.»

[9] Arthur A. May, The Valuation of Residential Real Estate, 2nd ed. (New Jersey: Prentice-Hall, 1953), 12.

[10] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed., s.v. «value.»

[11] См. обсуждение в The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 52-54.

[12] Подробное обсуждение истории проблем, связанных с рыночной стоимостью см в Michael V. Sanders, «Market Value: What Does It Really Mean?» The Appraisal Journal (Summer 2018): 206-218.

[13] Согласно закону Хотеллинга, существует «неоправданная тенденция конкурентов подражать друг другу в качестве товаров, местоположении и другими существенными способами». «Hotelling’s Law,» in The Palgrave Encyclopedia of Strategic Management, 2018 ed., https://bit.ly/3PLxbEF.

[14] Аналогия аренды национальным брендом с корпоративными облигациями является распространенной. Беседы с брокерами, специализирующимися на продаже этих соглашений, подтверждают, что типичные покупатели рассматривают сделки как имеющие сильное сходство с облигациями. Интервью с инвесторами/покупателями подтверждают информацию брокера.

[15] Fee simple interest – в американском праве аналогично тому, что в российском праве означает право собственности, не обременённое арендой. Прим. перев.

[16] На самом деле, когда CVS поглотила Eckerd’s, большинство закрытых магазинов быстро нашли арендаторов, в том числе автосалоны, продуктовые магазины и другие специализированные магазины розничной торговли.

[17] Barry A. Diskin and Jack P. Friedman, «Taxation of ‘Branding’ Leasehold Improvements,» Property Tax Alert 4, no. 1 (March 2006)

[18] См. Douglas D. Lovell, «Does Your Client Really Need a Market Value Estimate?» The Real Estate Appraiser (May 1991): 11

[19] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 438.

[20] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed., s.v. «use value.»

[21] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed., s.v. «market rent.»

[22] При этом финансирование проекта строительства собственными и заёмными средствами осуществляется застройщиком самостоятельно. Будущий арендатор только гарантирует заключение договора аренды по заранее оговоренной ставке. Прим. перев.

[23] Robert W. Hartmann, «Valuation for Loans on Restaurants,» The Appraisal Journal (October 1996): 411.

[24] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 438; и Appraisal Practices Board, APB Valuation Advisory 2: Adjusting Comparable Sales for Seller Concessions (Washington, DC: The Appraisal Foundation, March 7, 2012), 15, https://bit.ly/3ahtii

[25] Более того, точное выделение этих нематериальных элементов из общей суммы арендной платы затруднено, поскольку отсутствие данных препятствует какому-либо систематическому методу выделения элементов

[26] Leased fee interest – в американском праве аналогичен тому, что в российском праве именуется право собственности, обременённое арендой

[27] Lennhoff and Parli, «Timing Is Everything: The Role of Interim Use in the Highest and Best Use Conclusion,» The Appraisal Journal

[28] Как становится ясным далее по тексту, в данном случае «смешанное использование» означает смешение временного текущего использования и перспективного НЭИ, а не смешение нескольких назначений в одном объекте, например, торгового, офисного, гостиничного и т.п. Прим. перев.

[29] Все показатели арендной платы, используемые в этом примере, являются чистыми.

[30] Цель оценки рыночной арендной платы в этом вопросе состояла в том, чтобы поддержать оценку деловой репутации розничной торговли. Поскольку розничный торговец был бы перемещен при перепланировке, речь идет только о упомянутом шестилетнем периоде.

[31]  «Не существует двух выводов о наиболее эффективном использовании. Временное использование само по себе не является наиболее эффективным использованием. Скорее, временное использование является частью самого наиболее эффективного использования». Appraisal Institute, Real Property Valuation in Condemnation (Chicago: Appraisal Institute, 2018), 83-84.

[32] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 420.

[33] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed., s.v. «use value.»

[34] Interagency Land Acquisition Conference, Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA), 2016 ed. (Washington, DC: US Government Printing Office, 2016), 39.

[35] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 345.

[36] Harold D. Albritton, Controversies in Real Property Valuation. A Commentary (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Realtors, 1982), 9-10.