Заключение (отчёт) о наиболее эффективном использовании пяти земельных участков, расположенных в Вашингтоне (США), перевод письма с выводами которого (без приложений) приводится ниже, было подготовлено в 2013 году компанией Delta Associates по заказу Департамента жилищного строительства и общественного развития округа Колумбия (DHCD) [1].
Как нам представляется, данное заключение может служить образцом того, что должен представлять собой раздел анализа наиболее эффективного использования свободного земельного участка и земельного участка КАК свободного в отчёте об оценке.
Принципиальными нам представляются следующие особенности
- Оценка юридической допустимости альтернативных видов использования определяется исключительно градостроительными нормами, установленными для локации предметных участков, а именно – разрешённое использование, плотность и высота застройки. Никакие иные обстоятельства во внимание не принимаются.
- Физическая возможность реализации альтернативных видов использования рассматривается автоматически вытекающей из юридической допустимости. Вообще не обсуждается вопрос о тех или иных сложностях в проектировании зданий, их привязки к существующей инфраструктуре, получения разнообразных разрешений и согласований. Представляется, что пути решения данных вопросов являются самоочевидными – они просто не могут быть не решены в рамках обычной рыночной практики строительства.
- Основное внимание уделяется финансово – экономической составляющей процесса анализа наиболее эффективного использования.
- Вывод о наиболее эффективном использовании делается на основании величины остаточной стоимости земли.
Приложения, содержащие расчёты здесь не переведены, поскольку в данном материале исследовался вопрос содержания анализа наиболее эффективного использования. Тем не менее, с приложениями можно ознакомиться в оригинале.
[1] Оригинал. Delta Associates (2013), Highest and Best Use Analysis Big K Site 2200 Block of Martin Luther King, Jr. Avenue SE, Washington, DC, May 8, 2013, https://dhcd.dc.gov/sites/default/files/dc/sites/dhcd/publication/attachments/Big%20K%20Highest%20and%20Best%20Use%20Study.pdf
Скачать полностью ПРИМЕР АНЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО