Контроль за землепользованием и вопросы планирования являются неотъемлемой частью процесса оценки.

Фраза «контроль за землепользованием» обычно относится к любым законодательным ограничениям в отношении потенциального использования, которое может быть осуществлено с помощью объекта недвижимости. Основной точкой отсчета, как правило, является местный закон о землепользовании или зонировании (и соответствующие карты).

Другие пункты, которые необходимо учитывать, включают официальные планы сообщества (OCP), планы придомовой территории (LAP), ограничения на пойменные равнины, ограничения на видовые планы, сельскохозяйственные заповедники и объекты культурного наследия, среди прочего.

Этот бюллетень [1] посвящен основному вопросу зонирования, но в целом может быть применен и к другим аспектам контроля за землепользованием или планирования.

Во многих случаях проблемы решаются относительно просто, но вероятность ошибки может возникнуть в ряде областей, начиная от недостаточного изучения применимого зонирования и связанных с ним подзаконных актов и заканчивая предположениями об изменениях в зонировании, которые являются необоснованными или нечетко изложены в отчете.

Обратите внимание на то, что стандартное правило оценки Канадских единых стандартов профессиональной оценочной практики (CUSPAP) гласит, что

… необходимо определить меры контроля за землепользованием и проанализировать их влияние на использование и стоимость, а также любые разумно вероятные изменения таких правил в свете тенденций экономического спроса, физической приспособляемости недвижимости и рынка.

Текущее зонирование и контроль за землепользованием

Текущее зонирование можно проверить с помощью ряда источников, но основными методами являются сверка с картами зонирования, хранящимися в офисе оценщика, и/или прямой или телефонный контакт с соответствующим органом по планированию или зонированию.

Определение зонирования для конкретного объекта недвижимости может меняться с течением времени, и требования к зонам, такие как минимальный размер участка, зазоры, отступы, высота зданий и требования к парковке, также могут время от времени изменяться для данной зоны.

Проблемы возникали в тех случаях, когда участники полагались на информацию (карты, подзаконные акты и т.д.), хранящуюся в архиве офиса оценщика, которая впоследствии оказывалась неточной или устаревшей, что приводило к неверным заявлениям о зонировании и разрешенных видах использования, а также к неподтвержденному анализу самых высоких и наилучшее применение.

Поэтому рекомендуется, чтобы в случае возникновения каких-либо вопросов относительно актуальности или точности информации, содержащейся в файле, прямой контакт с органом планирования служил бы наилучшей практикой.

Во многих юрисдикциях на веб-сайтах есть разделы, посвященные географическим информационным системам (ГИС), где карты зонирования и нормативные акты постоянно обновляются, часто в течение нескольких дней после принятия или внесения поправок.

При обращении к информации, размещенной в Интернете, важно определить, насколько актуальны опубликованные материалы. Как и в случае со всей другой информацией от третьих лиц, используемой в анализе, рекомендуется, чтобы источник(и) информации о зонировании и планировании был указан в отчете либо в разделе, посвященном объему оценки, либо в самом разделе, посвященном зонированию/контролю за землепользованием.

Предполагаемая надежность данного источника может побудить оценщика провести дополнительные расспросы или исследование. Если информация не была дополнительно проверена, об этом следует прямо заявить.

Допущения, связанные с изменением зонирования

Когда оценка проводится исходя из предположения об изменении зонирования, этот фактор должен быть четко указан в отчете, особенно в тех местах, где указывается оценка стоимости, а также в любых местах, где утверждается или обсуждается зонирование. Кроме того, для обеспечения соблюдения USPAP любые подобные допущения должны быть как разумными, так и вероятными.

Соответствующие и несоответствующие виды использования

Виды использования, которые соответствуют применимому законодательству, как правило, называются законными и соответствующими требованиям, в то время как любые виды использования, которые каким-либо образом противоречат применимому законодательству, но разрешены соответствующим органом, называются юридически несоответствующими.

Такая ситуация может касаться использования, которое предшествовало действующему законодательству, или использования, на которое было получено разрешение с незначительными отклонениями.

Все другие виды использования считаются незаконными.

Использование, не соответствующее законодательству, требует особого рассмотрения с точки зрения проверки разрешенных видов использования, а также возможности продолжения использования после любой реконструкции, расширения или уничтожения существующих улучшений.

Потенциальная невозможность воссоздать несоответствующее использование в случае уничтожения некоторой части улучшений вполне может оказать влияние на общую рыночную стоимость, что необходимо будет учитывать в анализе и отчете.

При оценке недвижимости по принципу «как если бы она была завершена строительством» следует учитывать, будет ли отремонтированная или иным образом измененная недвижимость по-прежнему соответствовать действующему законодательству или же будет создано несоответствующее и потенциально незаконное использование.

В случае существующего использования, не соответствующего законодательству, будет ли в результате внесения изменений в существующие усовершенствования создано незаконное использование?

Соглашения о контрактной застройке, также известные в некоторых юрисдикциях как разрешения на застройку, могут прямо разрешать незначительные или значительные отклонения от положений подзаконного акта о зонировании. Такие соглашения могут усиливать или ограничивать потенциал застройки объекта недвижимости, и их влияние необходимо рассматривать в сочетании с положениями о зонировании.

Очевидно, что это может оказывать влияние на рыночную стоимость, и следует должным образом учитывать существующие документы и соглашения, а также применимый законодательный процесс, если для целей оценки предполагаются изменения.

Законное и незаконное использование

Незаконное использование должно оцениваться в соответствии с определением наиболее эффективного использования, используемого в отчете, которое обычно является (или предполагается) юридически допустимым использованием.

Единственной основой для оценки при существующем незаконном использовании будет то, что можно обоснованно ожидать внесения отклонений или изменений в зонирование, что приведет либо к соответствующему, либо к юридически несоответствующему использованию.

Любые предположения на этот счет должны быть четко изложены в отчете, предпочтительно в любом месте, относящемся к окончательной оценке стоимости, а также при обсуждении зонирования и анализе наилучшего использования.

Если обстоятельства сомнительны и могут привести к созданию вводящего в заблуждение отчета, то было бы разумно отказаться от выполнения задания.

Заключение

Как и в случае с большинством аспектов процесса оценки, комплексная проверка, связанная с исследованиями по зонированию/планированию и любыми необходимыми допущениями, будет варьироваться от региона к региону, а также в зависимости от конкретного случая, в зависимости от цели и предполагаемого использования отчета, а также обстоятельств, связанных с данным объектом недвижимости.

Актуальная информация и знакомство с характеристиками данного района планирования имеют решающее значение для составления точных и обоснованных заявлений (или предположений) относительно разрешенного использования и законности объекта недвижимости.

Важно быть ясным при объяснении объема работ при оценке, а также любых конкретных предположений, чтобы пользователь/читатель отчета не понял неправильно выводы, представленные в отчете.

Не менее важно указать, чего вы не знаете или не смогли точно определить об обстоятельствах оценки. С точки зрения предотвращения претензий, в отчете не следует слишком часто указывать любые необычные обстоятельства, предположения или любые известные недостатки, связанные с обычной должной осмотрительностью.

В CUSPAP содержатся ссылки на контроль землепользования:

6.2.12, 7.13, 14.32

В разделе веб-сайта AIC для членов имеется полный список бюллетеней по повышению квалификации. Бюллетени профессионального мастерства можно загрузить по этой ссылке www.aicanada.ca/professional-liability/ в рамках программы страхования профессиональной практики.

---

[1] Doucet D. (2014), Zoning and Land Use Control. Professional Excellence Bulletin, Canadian Property Valuation, Vol. 58, Book 4, Tome 4, https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/CPV_Winter2014_mediarich.pdf . Даниэль Дусе (Daniel Doucet) – AACI, P. App, волонтер — председатель Комитета по профессиональной практике Института Оценки Канады