В канун Нового года в Нью-Йорке празднуют около миллиона человек, и начало 2024 года — это подходящий момент для того, чтобы рассмотреть эволюцию Таймс-сквер и мест гостеприимства на ней [1].
Отель New York Marriott Marquis, расположенный в его эпицентре, при первоначальном строительстве и последующем переосмыслении, является прекрасным примером принципа изменений и наиболее эффективного использования.
В первой половине 19 века район, первоначально известный как Лонгейкр-сквер, контролировался Джоном Джейкобом Астором, который сколотил второе состояние, продавая участки отелям и другим компаниям, занимающимся недвижимостью, поскольку город быстро разрастался вширь. В течение последней половины столетия, по мере того как более прибыльная торговля и индустриализация нижнего Манхэттена продвигались на север, этот район приобрел громкую репутацию района развлечений.
В начале 1900-х годов, когда «Нью-Йорк таймс» перенесла свои офисы на 42-ю улицу, этот район получил название Таймс-сквер. По мере дальнейшего роста Нью-Йорка Таймс-сквер стала культурным центром с театрами, мюзик-холлами и отелями, но к 1920-м годам этот район был охвачен преступностью и коррупцией в виде азартных игр и проституции. Опасная репутация этого района сохранялась вплоть до начала 1990-х годов.
Сегодня Таймс-сквер, где ежедневно проходит около 360 000 пешеходов, что составляет более 131 миллиона человек в год, является самым посещаемым местом в мире.
| Таймс-сквер в Нью-Йорке, которую часто называют “Перекрестком мира”. | 45-этажный отель New York Marriott Marquis возвышается над Таймс-сквер. |
Принципы недвижимости
Недвижимость находится в постоянном движении и изменении, оказывая влияние на отдельные объекты, районы и города. Экономические, экологические, государственные и социальные факторы влияют на все рынки, особенно на рынок недвижимости. Наиболее эффективное использование часто определяется как ключевая концепция, определяющая использование недвижимости и стоимостные решения. Согласно доктрине, в любом случае, когда требуется определить рыночную стоимость недвижимости, эта стоимость должна основываться на таком использовании, которое принесло бы наибольшую стоимость недвижимости, независимо от ее фактического текущего использования.
Наиболее эффективное использование конкретного земельного участка определяется конкурентными силами на рынке, где расположена недвижимость. Рыночная стоимость недвижимости, которая определяется наиболее эффективным использованием, представляет собой картину в определенный момент времени в постоянно меняющейся среде.
Отель New York Marriott Marquis — это классический пример драматических изменений, произошедших в Нью-Йорке за последние 40 с лишним лет.
Впервые о планировании застройки было объявлено в 1972 году, когда тогдашний мэр Джон Линдсей обратился к Джону Портману, известному архитектору и застройщику из Атланты, с просьбой спроектировать крупный отель на Таймс-сквер в рамках более масштабной кампании по возрождению криминального района. Проект возник в результате разногласий, поскольку пять исторических театров — “Хелен Хейс”, «Мороско», «Астор», «Бижу» и «Гейети» — были снесены, чтобы расчистить место во время того, что было названо «Великой театральной резней 1982 года».
Отель, расположенный на Бродвее между 45-й и 46-й улицами, строился в течение трех лет и был официально открыт в октябре 1985 года. Проект стоимостью более 400 миллионов долларов включал в себя около 1 900 номеров и люксов, 80 000 квадратных футов конференц-залов, банкетных и выставочных площадей, а также театр «Маркиз» на 1 600 мест. Его часто называют отправной точкой коммерческого возрождения Нью-Йорка.
Отель для будущего
В то время стиль Портмана, ориентированный на внутренние пространства, имел логический смысл, хотя проект подвергался критике за то, что он не соответствовал тогдашнему убогому характеру Таймс-сквер.
В статье New York Times под названием “Отель Marriott Marquis: Edsel на Тайм—сквер?”, опубликованной 31 августа 1985 года, здание описывалось как “огромное и решительно футуристическое, гигантская масса из бетона и стекла, нависающая над Таймс—сквер подобно перевернутому бункеру”. (Название Edsel относится к снятой с производства марке автомобилей Ford Motor Company и впоследствии вошло в лексикон как обозначение продукта, который не получил общественного признания.)
Перенесемся в 2012 год, когда компания Vornado Realty Trust (VNO) согласилась арендовать, реконструировать и расширить торговую часть отеля.
20-летняя аренда у владельца недвижимости, Host Hotels and Resorts, позволила VNO приобрести помещение у Host по цене, основанной на будущих денежных потоках.
Компания VNO инвестировала около 140 миллионов долларов в благоустройство, включая закрытие торгового зала под отелем и создание стеклянного фасада для новых розничных магазинов, расположенных лицом к Бродвею, площадь которых составляет 20 000 квадратных футов на первом этаже и 25 000 квадратных футов на нижнем этаже. Компания VNO также установила светодиодную вывеску площадью 25 000 квадратных футов высотой 80 футов, которая закрывает фасад отеля на Бродвее и опоясывает здание на 50 футов с каждой стороны.
Отель New York Marriott Marquis развивался по мере того, как менялось его окружение, и сегодня наиболее выгодным с экономической точки зрения является внешняя ориентация здания, позволяющая ощутить потрясающую атмосферу Таймс-сквер.
Другим важным примером принципиальных изменений и наиболее эффективного использования с экономической точки зрения является Hotel Pennsylvania. Отель был расположен напротив Мэдисон-сквер-Гарден и навсегда закрыл свои двери 1 апреля 2020 года, став жертвой глобальной пандемии.
Вот уже более 25 лет Vornado, владелец отеля на 1700 номеров, стремится перестроить территорию, расположенную по адресу: Седьмая авеню, 401.
Идея о сносе Hotel Pennsylvania впервые появилась в 1997 году, когда VNO приобрела это здание. В 2007 году было вновь объявлено, что отель будет снесен, чтобы освободить место для нового офисного здания 15 Penn Plaza, основным арендатором которого является Merrill Lynch & Company. Хотя усилия активистов по сохранению окружающей среды по спасению отеля, которому почти сто лет, изначально создавали проблемы для предлагаемого проекта, именно Великая рецессия, начавшаяся в декабре 2007 года и в конечном итоге приведшая к банкротству Merrill Lynch и последующей продаже Bank of America, полностью остановила проект.
Hotel Pennsylvania на Седьмой авеню, через дорогу от Мэдисон-сквер-Гарден.
В то время как в 2007 году лучшим вариантом использования территории Hotel Pennsylvania, казалось, было снести здание и построить совершенно новую офисную башню, всего год спустя мировой финансовый кризис сделал экономическую целесообразность предлагаемого строительства неприемлемой и остановил проект.
Голосование городского совета Нью-Йорка в 2010 году, одобрившее строительство 15 Penn Plaza, офисного здания площадью более 2 миллионов квадратных футов на месте Hotel Pennsylvania, было воспринято в то время, скорее всего, как заключительная глава экономической жизни этого легендарного отеля.
Но в конце 2011 года слабые рыночные условия привели к задержке сноса здания, и к 2013 году от этого плана полностью отказались. Хотя вскоре после этого VNO объявила о реконструкции отеля в 2018 году, ее специальные разрешения на предполагаемую перепланировку, выданные Комиссией по планированию Нью-Йорка, были продлены. Во время отчета о доходах за 1 квартал 2020 года Стивен Рот, основатель и председатель правления VNO, назвал Hotel Pennsylvania “парковкой для строительной площадки” и далее заявил: “Мы подумали о том, чтобы использовать её и просто никогда больше не открывать”.
В течение 2008 года временное наиболее эффективное использование объекта сменилось продолжением использования объекта в качестве функционально и физически устаревшего отеля до тех пор, пока предлагаемая реконструкция объекта снова не стала финансово целесообразной.
Когда в 2020 году Hotel Pennsylvania закрылся, он пришел в упадок, и перспективы гостиничного рынка Нью-Йорка были мрачными. Возможность использовать закрытие для окончательного осуществления долгосрочного плана VNO по реконструкции главного объекта стала очевидной, и снос отеля, который начался в январе 2022 года, был завершен в октябре 2023 года.
Последним планом VNO является строительство на участке, который сейчас называется PENN 15, 56-этажного коммерческого небоскреба высотой 1200 футов, который обеспечит 2,7 миллиона квадратных футов офисных площадей и станет центральным элементом генерального плана округа Пенн площадью 18 миллионов квадратных футов.
В настоящее время смена парадигмы
работы в офисе вкупе с недавним резким и стремительным повышением процентных
ставок, а также жесткими условиями на рынках капитала препятствуют
экономической целесообразности продвижения вперед. Когда пауза в девелопменте
закончится, будет интересно посмотреть, сколько офисных площадей в конечном
итоге будет построено и перейдет ли проект в разряд многофункциональных.
[1] Lesser D. (2024), How New York City and Times Square best explain the principle of highest and best use, Hotels Magazine, 09.01.2024, https://hotelsmag.com/news/how-new-york-city-and-times-square-best-explain-the-principle-of-highest-and-best-use/. Даниэль Лейссер (Daniel Lesser), президент и CEO, LW Hospitality Advisors, New York City