Американские официальные источники [1], [2] (имеются в распоряжении автора) содержат следующую классификацию данных для использования в оценке:
- первичные (primary data). Информация, собранная аналитиком в ее первоначальном виде.
- вторичные (secondary data). Информация, которая не была собрана аналитиком в первоначальном виде.
Новая, вступившая в силу в начале 2025 года, редакция Международных Стандартов Оценки (IVS 2025), а конкретно IVS 104 «Данные и исходные данные» содержит следующие положения.
10.02. Данные и исходные данные [3] должны (should) основываться на фактической информации (такой как результаты измерений или опубликованные цены), но часто могут включать рассуждения и анализ, чтобы получить исходные данные, которые будут использованы при оценке.
10.03. Оценка должна (should) максимально использовать наблюдаемые данные. Наблюдаемые данные определяются как легкодоступная для участников рынка информация о фактических событиях или сделках, которые используются при определении стоимости актива или обязательства [4].
10.04. Оценщик несет ответственность за оценку и отбор данных, допущений и корректировок, которые будут использоваться в качестве исходных данных при оценке, основываясь на профессиональном суждении и профессиональном скептицизме. …
30.01. Оценщик должен (must) определить релевантные данные, которые для целей стандарта IVS 104 “Данные и исходные данные” имеют «пригодность для использования» с точки зрения оцениваемого актива и/или обязательства, объема работ, метода оценки и модели оценки. …
40.04. Если существенные исходные данные являются неадекватными или не могут быть достаточно обоснованы, оценка не соответствует требованиям IVS.
Представляется очевидным то, что в соответствии с IVS 2025
- указанные положения однозначно указывают на обязанность оценщика в максимальной степени использовать данные, наблюдаемые им лично и непосредственно,
- это соответствует определению «первичных» данных в американской оценке.
Таким образом методологические положения американской оценки и требования IVS 2025 в части данных, используемых в оценке, являются аналогичными и гармонизированными.
Помимо этого в трёх стандартах IVS 2025, а именно
- IVS 300. Установки, оборудование и инфраструктура, пар. 100. Данные и исходные данные
- IVS 400 «Интересы в недвижимости», пар. 100 «Данные и исходные данные»
- IVS 410 «Недвижимость в девелопменте», пар. 120 «Данные и исходные данные»
Содержатся следующие требования (цитируется по IVS 400, но в остальных двух указанных стандартах требования аналогичны)
100.01. В соответствии с IVS 104 «Данные и исходные данные» оценщик должен (must) максимально эффективно использовать соответствующие и наблюдаемые данные, насколько это возможно.
100.02. В дополнение к требованиям, содержащимся в стандарте IVS 104 «Данные и исходных данные», существует следующая иерархия сопоставимых данных, которой следует придерживаться при оценке объектов недвижимости:
a) прямые сопоставимые данные,
b) косвенные сопоставимые данные,
c) общие рыночные данные,
d) другие источники.
100.03. При применении иерархии сопоставимых доказательств оценщик должен (must) убедиться, что характеристики подходящих данных и исходных данных, содержащихся в IVS 104 «Данные и исходные данные», полностью соблюдены.
Представляется очевидным, что имеет место жёсткое требование к оценщику основывать оценку прежде всего на непосредственно наблюдаемых им и остальными заинтересованными сторонами сопоставимых данных или, в американской трактовке – на первичных данных.
Одновременно необходимо отметить, что участниками Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков (МСЭО) [5] 10.10.2024 были утверждены Научно – практические рекомендации «Информация и данные для использования в оценке и судебной стоимостной экспертизе рыночной и иной стоимости недвижимости» [6], в которых была принята американская классификация данных для оценки – первичные рыночные и вторичные рыночные, но, дополнительно был введён третий тип данных – нерыночные, на которых в настоящее время основывается российская оценка.
При этом утверждается, что
- достоверный результат оценки достижим только при использовании первичных рыночных данных;
- вторичные рыночные данные и нерыночные данные следует использовать только вынужденно, после демонстрации в отчёте об оценке отсутствия первичных рыночных данных;
- достоверный результат оценки не достижим при преимущественном использовании вторичных рыночных и нерыночных данных.
В
результате, представляется очевидным, что не имеется никаких содержательных
различий в иерархиях данных, содержащейся в американских официальных источниках,
представленной МСЭО, и в IVS 2025, что показано в таблице ниже.
[1] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th ed., The Appraisal Institute, Ch., Il.
[2] The Appraisal Institute (2022), The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed., The Appraisal Institute, Ch., Il.
[3] В соответствии с Глоссарием IVS 2025, Исходные данные (input). Данные, допущения и корректировки, которые были признаны релевантными и оценены или отобраны оценщиком для использования при оценке на основе профессионального суждения.
[4] Дополнительно, Глоссарий IVS 2025 содержит следующее определение наблюдаемых данных: Наблюдаемые данные (observable data). Информация, доступная участникам рынка о фактических событиях или сделках, которые используются при определении стоимости актива и/или обязательства.
[5] Межрегиональное Сообщество Экспертов и Оценщиков (МСЭО): Телеграмм — канал: https://t.me/icfsa; Лекции, семинары, круглые столы: Youtube: https://youtube.com/@icfsa2024?si=CmlsYL6E-oyTsFNc; Rutube: https://rutube.ru/channel/43769275
[6] https://tmpo.su/mezhregionalnoe-soobshhestvo-ekspertov-i-ocenshhikov-informaciya-i-dannye-dlya-ispolzovaniya-v-ocenke-i-sudebnoj-stoimostnoj-ekspertize-rynochnoj-i-inoj-stoimosti-nedvizhimosti-nauchno-p/ , ранее опубликованы в журнале Русского Общества Оценщиков «Вопросы оценки» №2, 2024, http://sroroo.ru/upload/iblock/7f6/VO_02_24-small.pdf
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/07/О-МОРАЛЬНОМ-УСТАРЕВАНИИ.pdf