На минувшей неделе в связи с публикацией статьи [1] в кулуарах оценочной профессии развернулась нешуточная дискуссия.
Связана дискуссия с применением модифицированного метода распределения в оценке земельных участков.
Собственно, никто не возражает против применения метода для оценки земельных участков, как незастроенных. Когда рыночная стоимость земли определяется, как доля в совокупных затратах на реализацию строительного проекта, как, собственно, это и делается и в цитированной статье, и в нашей более ранней статье, в которой модифицированный метод распределения представляется впервые.
Однако, пафос спора сосредоточился на оценке рыночной стоимости застроенного земельного участка – надлежит ли её считать по — прежнему, исходя из совокупных затрат на реализацию строительного проекта, или её следует считать, исходя уже из рыночной стоимости строительного проекта.
Более подробно.
Никто не спорит с тем, что
РСеон = РСзу + РСул, (1)
где
РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости;
РСзу – рыночная стоимость земельного участка;
РСул – рыночная стоимость улучшений.
А вот далее мнения расходятся.
Первый подход заключается в том, что существуют затраты на строительный проект – весь вложенный капитал – затраты на покупку земельного участка и затраты на строительство улучшений, на который реализатор получает некоторую прибыль ПП1, т.е.
РСеон = = Затр.еон х (1 + ПП1) = (Затр.зу + Затр.ул) х (1 + ПП1), (2)
где
Затр.еон – затраты на весь вложенный капитала,
ПП1 – прибыль предпринимателя при первом подходе,
Затр.зу – затраты на покупку земельного участка,
Затр.ул – затраты на строительство улучшений.
Отличительно особенностью этого подхода является то, что в процессе строительства улучшений РСзу возрастает с Затр.зу до Затр.зу х (1 + ПП!).
Насколько можно судить, величина ПП1 приводится в Справочниках Информ Оценки (Л.А. Лейфер).
Альтернативный подход заключается в том, что прибыль предпринимателя относится исключительно на вложения в строительство, а РСзу всегда равна Затр.зу.
РСеон = Затр.зу + Затр.ул х (1 + ПП2), (3)
где
ПП2 – прибыль предпринимателя при втором подходе.
Величина ПП1 приводится в Справочниках НПЦПО (Е.Е. Яскевич).
Поскольку ПП1 < ПП2, то применение корректных значений ПП1 и ПП2 может дать одинаковые величины РСеон.
Однако, в этом случае РСзу и РСул гарантированно будут разные.
- РСзу в первом случае будет больше, чем во втором;
- РСул во втором случае будет больше, чем в первом.
Очевидно также, что доля земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости в первом случае будет больше, чем во втором.
[1] Слуцкий А.А. (2020), Оценка плоскостных (поверхностных) автопарковок. Часть 2. Пример оценки парковки в гор. Москва, Теория, методология и практика оценки, 17.01.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-ocenka-ploskostnyx-poverxnostnyx-avtoparkovok-chast-2-primer-ocenki-parkovki-v-gor-moskva/