Дискуссия о доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости

На минувшей неделе в связи с публикацией статьи [1] в кулуарах оценочной профессии развернулась нешуточная дискуссия.

Связана дискуссия с применением модифицированного метода распределения в оценке земельных участков.

Собственно, никто не возражает против применения метода для оценки земельных участков, как незастроенных. Когда рыночная стоимость земли определяется, как доля в совокупных затратах на реализацию строительного проекта, как, собственно, это и делается и в цитированной статье, и в нашей более ранней статье, в которой модифицированный метод распределения представляется впервые.

Однако, пафос спора сосредоточился на оценке рыночной стоимости застроенного земельного участка – надлежит ли её считать по — прежнему, исходя из совокупных затрат на реализацию строительного проекта, или её следует считать, исходя уже из рыночной стоимости строительного проекта.

Более подробно.

Никто не спорит с тем, что

 

РСеон = РСзу + РСул,                    (1)

 

где

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости;

РСзу – рыночная стоимость земельного участка;

РСул – рыночная стоимость улучшений.

 

А вот далее мнения расходятся.

Первый подход заключается в том, что существуют затраты на строительный проект – весь вложенный капитал – затраты на покупку земельного участка и затраты на строительство улучшений, на который реализатор получает некоторую прибыль ПП1, т.е.

 

РСеон = = Затр.еон х (1 + ПП1) = (Затр.зу + Затр.ул) х (1 + ПП1),          (2)

 

где

Затр.еон – затраты на весь вложенный капитала,

ПП1 – прибыль предпринимателя при первом подходе,

Затр.зу – затраты на покупку земельного участка,

Затр.ул – затраты на строительство улучшений.

 

Отличительно особенностью этого подхода является то, что в процессе строительства улучшений РСзу возрастает с Затр.зу до Затр.зу х (1 + ПП!).

Насколько можно судить, величина ПП1 приводится в Справочниках Информ Оценки (Л.А. Лейфер).

Альтернативный подход заключается в том, что прибыль предпринимателя относится исключительно на вложения в строительство, а РСзу всегда равна Затр.зу.

 

РСеон = Затр.зу + Затр.ул х (1 + ПП2),             (3)

 

где

ПП2 – прибыль предпринимателя при втором подходе.

 

Величина ПП1 приводится в Справочниках НПЦПО (Е.Е. Яскевич).

 

Поскольку ПП1 < ПП2, то применение корректных значений ПП1 и ПП2 может дать одинаковые величины РСеон.

Однако, в этом случае РСзу и РСул гарантированно будут разные.

  1. РСзу в первом случае будет больше, чем во втором;
  2. РСул во втором случае будет больше, чем в первом.

Очевидно также, что доля земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости в первом случае будет больше, чем во втором.

[1] Слуцкий А.А. (2020), Оценка плоскостных (поверхностных) автопарковок. Часть 2. Пример оценки парковки в гор. Москва, Теория, методология и практика оценки, 17.01.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-ocenka-ploskostnyx-poverxnostnyx-avtoparkovok-chast-2-primer-ocenki-parkovki-v-gor-moskva/