В первой части статьи [1] мы рассмотрели американский опыт оценки плоскостных (поверхностных) автопарковок.
Здесь, как намечалось, будет рассмотрен пример оценки такой автопарковки в гор. Москва, что даст возможность сравнить практику и особенности оценки однотипных объектов в двух странах.
Объект оценки
Объект оценки представлял собой поверхностную (плоскостную) автопарковку, расположенную в периферийном спальном районе в ЗАО гор. Москвы.
Характеристики парковки приведены в таблице ниже.
| площадь места | 15 |
| мест | 120 |
| общая площадь мест | 2 700 |
| общая площадь парковки | 3 000 |
Фактически, земельный участок парковки являлся длинным прямоугольником шириной 15м и длиной 200м. Это позволяло разместить в два ряда 120 стандартных машиномест 3м х 5м = 15кв.м. с промежуточным проездом по середине шириной 5м.
Парковка имела асфальтобетонное покрытие, металлический ограждающий забор, высотой около 1 м и освещение на столбах. На въезде на парковку располагалась контейнерная проходная площадью 15 кв.м.
Окружение парковки представляло собой многоэтажную (14 – 17 этажей) жилую застройку эконом класса (панель) постройки конца XX – начала XI веков.
В сравнении с объектом оценки, рассмотренным в первой части статьи (США), объект, рассматриваемый здесь оказывает своим арендаторам услуги только по аренде парковочных мест. Никаких иных услуг, стоимость которых включена в арендную плату. Соответственно, отсутствует необходимость в выделении из стоимости парковочного бизнеса компонентов, не относящихся непосредственно к недвижимости (бренда, движимого имущества, компонентов иного вида бизнеса).
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
При анализе НЭИ земельного участка, как свободного, необходимо исходить из того, что
- юридически текущее использование участка является разрешённым, законным и соответствующим выполнению социально важной функции – обеспечения жителей окружающих жилых домов организованными парковочными местами, норматив чего должен быть определён в правилах застройки;
- форма участка – с одной стороны идеально соответствует текущему использованию под размещение парковки, а с другой стороны – делает практически не возможным любое иное альтернативное использование в силу невозможности размещения на нём каких бы то ни было объектов жилого или коммерческого назначения;
В силу указанных обстоятельств НЭИ земельного участка как свободного является его текущее использование. Изменение текущего использования на альтернативное не целесообразно и, скорее всего, невозможно.
Аналогичный вывод следует и для использования земельного участка, как улучшенного.
Анализ финансовой выполнимости и максимальной эффективности использования земельного участка с целью определения его альтернативного НЭИ не требуется.
[1] Слуцкий А.А. (2021), Оценка плоскостных (поверхностных) автопарковок. Часть 1. Американский опыт, Теория, методология и практика оценки, 10.01.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-ocenka-ploskostnyx-poverxnostnyx-avtoparkovok-chast-1-amerikanskij-opyt/
Скачать полностью 2. Оценка Плоскостных Автопарковок. Пример Москва