Значительное количество литературы, в основном из Великобритании, посвящено концепции и измерению «ошибки оценки» (также называемой – что совершенно неуместно – «вариации оценки»). Как и большая часть того, что можно найти в литературе по оценке в Великобритании, эти концепции явно устарели или по сути неверны. Такой взгляд на возможные ошибки оценки приводит к таким понятиям, как «допустимая погрешность», и к следующему логическому шагу — использованию этой «допустимой погрешности» в качестве критерия для определения того, проявил ли оценщик халатность. В статье [1] будет рассмотрено обоснование «ошибки оценки», представленное в современной литературе, и будет доказано, что концепция «ошибки оценки» является ошибочной и основана на ошибочном представлении о роли оценщика и о неправильном определении стоимости. Мы можем даже утверждать, что сам термин является оксюморонным. Наконец, утверждается, что «академический» взгляд на ошибку оценки может опасно расширить границы ответственности профессиональных оценщиков и их обязанности проявлять осторожность.

В новой правовой среде утверждение о том, что мы можем измерить «научно» обоснованную погрешность, скорее всего, предоставит юристам новое оружие для массовых судебных разбирательств. Я утверждаю, что «мы» (академическое сообщество) не должны узаконивать такие концепции.

Цель этой статьи состоит не в том, чтобы провести очередной обзор литературы по проблеме «ошибки оценки», а в том, чтобы доказать, что концепция «ошибки» сама по себе ошибочна по своей природе и что она неоправданно расширяет ответственность профессиональных оценщиков и их обязанность проявлять осторожность в соответствии с положениями общего права и – что еще более опасно – в соответствии с различными австралийскими законами. (и новозеландских) Законов о торговой практике.

Определения

Точность оценки: точность определения стоимости объекта недвижимости по отношению к «целевому показателю’. Таким образом, ошибка оценки будет заключаться в недостаточной точности: оценочная стоимость не соответствует действительности. Давайте определим Vi,t как стоимость объекта недвижимости, полученную оценщиком i в момент времени t. Если стоимость объекта в момент времени t равна VT,t, то ошибка оценки будет равна VT,t – Vi,t. Разница может быть отрицательной (завышенная оценка) или положительной (заниженная оценка).

Допустимая погрешность (или оценочные скобки): амплитуда ошибок оценки. Эта погрешность выражается в процентах от изменения стоимости объекта недвижимости за время t.

Вариативность оценки: различия в определении стоимости двумя или более оценщиками (различия между оценщиками). Если мы определяем оценки значений одного и того же объекта vj,t, vk,t , vl,t, произведенные оценщиком j, k или l для одного и того же объекта. Конечная разница между значениями Vi,t ; Vj,t ; Vk,t является вариацией оценки.

Отклонение оценки: постоянное отклонение (завышение или занижение оценки) между определяемой стоимостью и стоимостью объекта.

Стрельба по фиксированной мишени: если и объект, и цель оцениваются во времени t, анализ будет определен как статический. В метафоре стрельбы оценщик (стрелок) выносит оценочное суждение. Это суждение будет сравниваться с гипотетической «истинной стоимостью» — центром мишени. Эта «истинная стоимость» устанавливается в суде на основании заключений экспертов.

Стрельба по движущейся мишени: когда ошибка определяется как разница между Vi,t и Vi,t+1, мы имеем дело с динамическим сравнением или аналогией с движущейся мишенью. В динамическом упражнении мы измеряем разницу между оценочной стоимостью в момент времени t и ценой, наблюдаемой в последующих транзакциях в t+1.

1. Во–первых, в этой статье предполагается, что статический анализ, который в основном применяется судами, логически ошибочен и что поиск судами объективного измерения допустимой погрешности привел к ошибочному применению параметрического статистического вывода.
2. Во-вторых, это также предполагает, что динамическое восприятие различий в оценке является аксиоматическим следствием выбора неверного определения стоимости.
3. В статье делается вывод о том, что определение стоимости применимо не к рыночной стоимости, а к новому определению прогнозируемой рыночной стоимости, приведенному в Красной книге RICS.

Следующая таблица представляет собой краткое изложение различных элементов аргумента:

Таблица 1: Ошибочные измерения при оценке

Метафора	Определение ошибки	Проблема	Источник
Стрельба по фиксированной мишени	За пределами приемлемой «маржи» или «скобки» (в контексте судебного разбирательства)	Определение целевого значения экспертами. Каким должно быть эталонное значение? Нет сделок с одним и тем же объектом недвижимости в одно и то же время. Вопросы, связанные с выбором сопоставимых показателей, которые используются в качестве ориентиров для объекта.	Решения по общему праву (Великобритания и Австралия) (1977),(1978),(1981; 1985; 1988; 1989; 1990; 1992; 1993; 1993)
За пределами заданного числа стандартных отклонений при сравнении между оценщиками (академический контекст)	С одним или очень небольшим количеством объектов, проанализированных небольшим числом оценщиков: Неправильное использование параметрической статистики и функций плотности.Цены устанавливаются не путем голосования	(Hager 1985), (Diaz 1997), (Diaz and Wolwerton 1998), Smit and Vos (2003)
За пределами заданного числа стандартных отклонений при сравнении между оценщиками	С большим количеством объектов недвижимости Цены не устанавливаются путем голосования	Adair et al. (1996), Crosby et al. (1998a)
Стрельба по движущейся мишени	Разница между оценочной стоимостью и ценой реализации. Разница измеряется на валовой или чистой основе (с поправкой на временной лаг).	Предположение о том, что оценка должна быть прогнозом (вероятностный взгляд Ratcliff на оценку). Основные вопросы: оценка — это не голосованиеоценка — это не прогноз	Matysiak & Wang (1995), Newell & Kishore (1998) Blundell & Ward (1997), Parker (1998), Newell & Kishore (1998), Webb (1994), Coles et al. (1986), Miles et al. (1991), Geltner, 1998, Fisher, Miles, Webb, 1999.

Стрельба по фиксированным мишеням: статическое измерение «отклонения в оценке»

1. Контекст судебного разбирательства

Типичное судебное дело, в котором оценщик выступает в качестве ответчика против истца (почти всегда ипотечного кредитора), который пострадал от неправильной оценки. Как правило, залогодержатель жалуется на то, что стоимость объекта недвижимости была завышена и, следовательно, впоследствии он не смог возместить непогашенный остаток по кредиту за счет чистой реализации залогового имущества.

Суд полагается на мнения экспертов, чтобы оценить разницу между «истинной стоимостью» (целевой стоимостью) и оспариваемыми оценками. Таким образом, данная процедура подразумевает, что:

• Оценивать имущество будет лишь небольшое количество экспертов (редко более 2 — 3 экспертов с обеих сторон). И в некоторых случаях Суд придерживается только одного мнения.
• Эти оценки обязательно проводятся задним числом (в лучшем случае, через два-три года после первоначальной оценки). Поскольку маловероятно, что будут обнаружены в точности похожие и в точности одновременные сделки, эксперты-оценщики должны проследить стоимость объекта недвижимости, наблюдая за аналогичными сделками, которые, возможно, имели место в одно и то же время или примерно в одно и то же время.
• Эксперты находятся в противоборствующей позиции, поскольку, как правило, и истец, и ответчик привлекают своих собственных экспертов.
• Затем суд оценивает разницу между «экспертной» стоимостью и оспариваемой стоимостью, чтобы решить, превышает ли эта разница «допустимую погрешность».

Этот метод определения гипотетической «истинной стоимости» (гипотетического целевого центра) на практике проблематичен по следующим причинам:

• Процедура обратного отслеживания, скорее всего, будет испорчена более поздними транзакциями и, в конечном счете, вступившей в силу сделкой с объектом недвижимости [2];
• Разнообразие экспертов приведет к разнообразию мнений, которые могут быть не более достоверными, чем первоначальная оценка объекта недвижимости [3];
• Предполагая, что эксперты могут прийти к единому мнению относительно истинной стоимости, нет никакой гарантии, что такое согласованное значение представляет собой «истинную стоимость», если только у нас нет реального результата (последующей транзакции по тому же объекту недвижимости), однако использование такой предварительной транзакции по объекту поднимает вопросы, связанные со стрельбой по движущимся мишеням, о которой мы поговорим позже;
• Предполагая, что в конечном итоге эти эксперты смогли прийти к согласию относительно «истинной стоимости» и что эта истинная стоимость подтверждается добросовестной последующей транзакцией, нам все равно нужно решить, какова допустимая «погрешность». При определении в виде процента отклонения от гипотетического целевого значения можно усомниться в достоверности полученных статистических данных, примененных к одному или двум «экспертным значениям». Первое экспертное заключение было сформулировано следующим – довольно неубедительным — языком:

Допустимая погрешность указана мистером Дином [первым экспертом] и согласована с мистером Росса [вторым экспертом], как правило, составляет 10% по обе стороны от цифры, которую можно назвать правильной, т.е., как мне сообщили, это не цифра, которая позже, задним числом, оказывается правильной, но которая на момент оценки является цифрой, которую компетентный, внимательный опытный оценщик, проведя все необходимые исследования и должным образом учитывая текущее состояние рынка, приходит к выводу, что в исключительных случаях допустимая наценка, по их словам, может быть увеличена примерно до 15% или чуть больше в любом случае.

Watkins J. in Singer (1977)

Этот случай является довольно типичным. Первоначальная оценка была представлена в декабре 1981 года. Два эксперта истца осмотрели имущество в 1985 году. Судья опирался на другую оценку, проведенную в 1981 году.

Также в Kenney v. Hall Pain and Foster (1976). EGD, 239 EG 355: Судья Высокого суда Англии Goff признал, что экспертов попросили вернуться мыслями в прошлое, в июнь 73-го, и, следовательно, избавиться от знаний и понимания рынка, которые они приобрели с тех пор (и это в то время, когда было общепризнано, что трудно, если не невозможно, полностью отказаться от преимуществ, связанных с оглядываясь назад. L. Joyce and K. Norris op. cit. p.183

Наконец, особую тревогу вызывает намек на «халатность»:

Любая оценка, выходящая за рамки того, что я буду называть «скобками», ставит под сомнение компетентность оценщика и то, насколько тщательно он подходил к задаче оценки»,      

Watkins J. in Singer (1977)

Связь между ‘завышенной стоимостью’ и профессиональной халатностью была затем по-разному признана английскими, австралийскими и новозеландскими судами [4], [5].

2. Академический контекст (стрельба по неподвижной мишени)

На протяжении многих лет это расплывчатое мнение не считалось достаточно убедительным, поэтому Mallison report (Mallinson 1994b) положил начало новому направлению исследований.  Первоначальное влияние этого отчета было усилено более поздним Carsberg report, который рекомендовал, чтобы:

RICS поручила работу по разработке приемлемого метода, с помощью которого неопределенность выражалась бы таким образом, который был бы полезен и не вводил в заблуждение пользователей оценки.

(Рекомендация 15, Carsberg report (Carsberg, 2002))

Это направление исследований приняло форму «поведенческого» анализа деятельности оценщиков в различных экспериментальных условиях. Процедуру можно описать следующим образом:

Давайте проверим группу оценщиков на предмет оценки одного и того же объекта недвижимости и проанализируем их результаты.

Параметры их работы могут быть использованы для определения «приемлемого уровня» профессиональной компетентности.

Поскольку в некоторых из этих экспериментов было выполнено относительно большое количество оценок, предполагалось, что результаты должны быть распределены более или менее нормально N(0,1). Затем был сделан вывод, что «истинным значением» будет первый момент (среднее значение) и, следовательно, допустимая погрешность может быть измерена как коэффициент второго момента (стандартное отклонение). Простой вывод может обеспечить калибровку соответствующего расстояния от центрального значения распределения. Таким образом, любая оценка, выходящая за пределы 1, 2 или 3 стандартных отклонений, может рассматриваться как подозрительная.

Что не так с экспериментальной проверкой оценочных скобок?

1. Нормальное распределение получено на основе очень большого количества случайных измерений, полученных из одной и той же совокупности. Наши эксперименты по оценке никогда не включали большое количество измерений, и эти измерения не генерируются случайным образом. Такое статистическое злоупотребление значением N (0,1) довольно распространено и может быть объяснено тем фактом, что в университетах преподают только параметрическую статистику. В другом месте [6] я предложил нам гораздо внимательнее изучить непараметрическую статистику в наших дисциплинах. Тот факт, что непараметрическая статистика находится далеко за пределами понимания судов, не должен быть веской причиной, поскольку суды, по-видимому, не намного лучше подготовлены к работе с параметрическими данными.
2. Использование симметричных отклонений (например, -/+ 1 сигма) вводит в заблуждение, поскольку реалистичная экспериментальная функция плотности, скорее всего, будет положительно искажена [7].
3. Перевод стандартного отклонения в % от отклонений также вводит в заблуждение, если у нас нет какой-либо приемлемой информации об уровне эксцесса функции плотности (например, при плоском распределении процент наблюдений между 2 SD будет выше, чем при тонком).

Но эти технические проблемы — всего лишь статистические помехи, основная проблема более фундаментальна. Фундаментальная проблема заключается в том, что консенсусное определение стоимости (центральной величины распределения) не является отражением рыночной цены. Другими словами, цена сделки — это не результат голосования (когда большинство «оценщиков» оценивают наиболее вероятную цену), а результат аукциона (когда выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену).

Проведение коллективной оценки не является подходящей имитационной моделью для определения цен. Подходящей моделью была бы имитация аукционов.

Данная ошибка – и в этот раз – была вызвана вероятностным восприятием определения стоимости, и поскольку этот вопрос рассматривается и углубляется в динамической трактовке концепции ошибки оценки, он будет рассмотрен в следующем разделе.

3. Академический контекст (стрельба по движущимся мишеням)

В этом упражнении «ошибка оценки» измеряется между оценочной стоимостью в момент t и реализованной ценой в момент t+1. Сравнение проводится между «стимулированным» значением в t и фактической ценой, наблюдаемой в последующем. Разница между обоими значениями может быть измерена непосредственно (брутто-измерение в соответствии с определением Skitmore and Irons [8]) или в «чистом выражении» после корректировки с учетом временной задержки. И здесь в данной статье не предполагается обсуждать различные методологии и результаты [9], но для того, чтобы продемонстрировать, что динамическая обработка согласуется с прогнозированием ценности в соответствии с вероятностным определением стоимости, введенным R. Rattcliff в конце шестидесятых годов. Влияние R. Rattcliff привело к изменению традиционных определений как в сфере США, так и в сфере Великобритании.

В США рыночная стоимость определялась как «наивысшая цена, выраженная в денежном выражении …», а в Великобритании — как «наилучшая цена, по которой возможна продажа интереса…».

Оба определения были изменены и теперь основаны на концепции «вероятной цены» (в США) и «предполагаемой цены» (в Европе и в Международных стандартах оценки).

В этом определении «предполагаемая» или «вероятная» цена должна интерпретироваться в вероятностных терминах:

Стоимость для целей оценки на самом деле является ценой в буквальном смысле этого слова, ценой, по которой недвижимость, вероятно, была бы продана в реальной сделке …

Поскольку этот прогноз должен быть сделан в условиях неопределенности, когда многие важные факторы не могут быть измерены, оценщик должен выразить свой прогноз в терминах вероятности его фактической реализации, в виде диапазона значений или в терминах вероятности того, что фактическая цена достигнет каждой цены в пределах диапазона возможных значений.

(Ratcliff: .op. cit. p. 6 [10].)

Эта позиция привела к интерпретации «наиболее вероятной цены» как центральной точки распределения мнений всех участников рынка. Консенсус, по-видимому, отражен в авторитетном учебнике [11]:

Это допущения, рекомендованные RICS, в соответствии с которыми следует оценивать стоимость на открытом рынке. Важно отметить, что в соответствии с текущим определением стоимость на открытом рынке определяется в терминах наилучшего значения, которое может быть достигнуто, и что набор информации очень четко определен. Использование выражения «наилучшая стоимость» действительно подразумевает что-то о форме распределения, на основе которого определяется конечная стоимость. Предположим, что возможно провести выборку из большого числа оценщиков, чтобы можно было построить вероятностное распределение стоимости на открытом рынке для одного объекта недвижимости. Форма распределения подскажет вам, подразумевает ли определение стоимости на открытом рынке в соответствии с RICS, что оценщики должны пытаться оценить среднее значение, медиану или способ распределения.

Поскольку, как правило, невозможно привлечь большое количество оценщиков для проведения полной независимой оценки одного объекта недвижимости, мы, в качестве альтернативы, смоделировали распределение оценок на основе установленного временного ряда роста стоимости аренды и общей доходности. [12]

Эта цитата объясняет принцип и методологию, на которые опиралось большинство динамических исследований.

Точка зрения R. Rattcliff, повторявшаяся до бесконечности в течение последних 30 лет, привела к выводу, что «центральная точка» плотности стоимости, таким образом, будет представлять собой меру консенсуса всех субъективных мнений, представленных на рынке. Таким образом, такая цена была бы результатом голосования по соответствующей стоимости. К сожалению, эта интерпретация противоречит тому, что мы знаем о ценообразовании. Раскрытие цен — это результаты аукционов. Аукционы выигрывает (и цена определяется) тот, кто предложит самую высокую цену. Цены не отражают наиболее вероятных мнений участников рынка, они не представляют основной ценности экспертных заключений и представляют мнение маржинального покупателя: участника торгов, который предлагает самую высокую цену за недвижимость.

На самом деле, все немного сложнее, чем эта простая аналогия с аукционом. Транзакции больше похожи на многопользовательские игры. Такие игры трудно смоделировать, однако теория — и здравый смысл — подтверждают, что цены сделок гораздо больше похожи на результаты аукциона, чем на результаты голосования. Фактически, цены ближе к «наивысшей цене» по старому определению, чем к «вероятной цене» (в США) или «предполагаемой цене» (в Великобритании, IVS и Австралии) по существующему определению.

Что еще более важно, R. Rattcliff четко заявляет, что оценка — это прогнозирование. Я категорически не согласен с этой точкой зрения и, очевидно, с вероятностным подходом к определению стоимости.

Наблюдаемые цены сделок являются результатом переговоров и сопоставления субъективных «внутренних историй» продавца и покупателя. Однако для того, чтобы сделка состоялась, субъективные ожидания участников (их внутренние истории) должны отличаться. Продавцы и покупатели должны оценивать различные будущие потоки полезности. Если бы у обоих была абсолютно одинаковая внутренняя история, продавец не продавал бы, а покупатель не покупал.

Результатом сопоставления является цена. Цена является наблюдаемым результатом ненаблюдаемых внутренних данных обеих сторон сделки, и прогнозы сторон уже включены в цену. Оценщик не должен пытаться предвосхитить внутренние данные. Его не волнуют субъективные внутренние истории. Ему нечего сказать о будущем. Ему даже нечего предполагать о «вероятной» цене, которая была бы получена «после разумного участия в конкурентном рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, когда и покупатель, и продавец действуют осмотрительно, со знанием дела, и бла-бла-бла’.

Оценщику нечего предсказывать — он оставляет это на усмотрение астрологов [13] — ему нужно только читать рынок, который отражает ожидания участников рынка, но он, конечно, не обязан думать о будущем вместо них.

Оценщики не сообщают будущие цены. Иногда им, возможно, придется указывать прошлые цены. Например:

• Оценки для местных налоговых сводок основаны на стоимостях, которые были получены по крайней мере за один год;
• Оценка для целей налогообложения прибыли предназначена для определения рыночной стоимости на любую дату в прошлом с целью расчета прироста капитала;
• Оценка активов трастовых фондов недвижимости, зарегистрированных на бирже, в лучшем случае основывается на данных за предыдущий семестр.

Эта ретроспективная интерпретация таких значений такова: «если бы эта недвижимость была продана на определенную дату (в прошлом), итоговая цена была бы …’.

Или оценщику, возможно, придется предоставить текущие цены, например, для страховых случаев, для целей сделки или финансирования. Интерпретация такой текущей цены такова: «Если бы недвижимость была продана сегодня, цена могла бы быть».

В мире R. Rattcliff – и в различных частях международных стандартов – предполагается, что оценщик является нормативным ценообразователем: он должен прогнозировать цены и руководствоваться своим здравым смыслом, чтобы решить, какой должна быть «стоимость». Я придерживаюсь гораздо более консервативной точки зрения. Или, скорее, неявно я различаю две совершенно разные профессиональные функции: квалифицированные специалисты вполне могут носить две шляпы: шляпу оценщика и шляпу аналитика недвижимости.

Аналогичным образом – по упрощенной аналогии – врачи должны проводить диагностику, а иногда и давать прогнозы.

Стандарты отчетности для этих двух различных функций неодинаковы. Стандарты эффективности гораздо более строгие для диагностики («считывания» текущего состояния пациента), чем для прогнозирования («предсказания» того, как пациент отреагирует в будущем).

При составлении отчетов об оценке специалисты по недвижимости должны предлагать «диагностику», а не «прогноз», и они должны тщательно следить за тем, чтобы не стать жертвами пагубного «смешения жанров’.

Действуя как оценщики, так и бухгалтеры, они должны придерживаться фактов, которые они могут измерить, и, в конечном счете, цифр, которые они могут отстаивать в суде. Мнения и прогнозы не имеют большого значения в качестве доказательной базы.

В большинстве областей, и в экономике в частности, предсказатели постоянно оказываются неправы. Когда от оценщиков ожидают, что они будут прогнозировать цены, их результаты далеки от впечатляющих. Учитывая возросшее в последнее время количество судебных разбирательств и снижение уверенности в профессиональной непогрешимости, я утверждаю, что позиция «защищай свой зад» является единственно приемлемой. Эта позиция возникла не недавно: она была подкреплена многолетним наблюдением за растущим уровнем неоправданного профессионального высокомерия.

Эта позиция в настоящее время усиливается, поскольку законодательные положения Австралии в соответствии с Законом о торговой практике (Содружество) и Законами о добросовестной торговле (Штаты) расширяют границы халатности и обязанности проявлять осторожность за пределы условий, обычно устанавливаемых в рамках общего права в соответствии с положениями о контрактах или гражданском правонарушении. Это расширение может осуществляться как минимум в пяти формах.

• Ответственность оценщиков выходит за рамки общепринятой правовой концепции близости, поскольку — в соответствии с различными Законами о торговле — третьи стороны теперь могут требовать компенсации, если они пострадали в результате профессиональной халатности оценщика (например: Mason CJ in Wardley Australia Limited v. Western Australia (1992), ATPR-41-189 at 40 571).
• Оговорки об отказе от ответственности, традиционно используемые в конце отчетов об оценке, больше не обеспечивают достаточной защиты, поскольку статья 68 Закона не позволяет сторонам исключать действие Закона.
• Для предъявления иска к оценщику не требуется доказательств вины, халатности или даже намерения ввести в заблуждение. Согласно Закону, бремя доказывания переносится на оценщика, и он несет ответственность за подтверждение обоснованности своего мнения.
• В соответствии со статьей 52 Закона оценщики могут быть привлечены к ответственности за свое молчание гораздо легче, чем в соответствии с обычными положениями общего права.
• Наконец, статья 82 Закона расширяет размер возмещаемого ущерба за пределы того, что было допустимо в соответствии с общим правом

Следовательно, австралийские профессиональные оценщики с большой вероятностью подвергнутся нападкам в соответствии с различными законами о торговой практике, и эти действия, скорее всего, будут носить более карательный характер, чем в соответствии с предыдущей практикой общего права.

Эта профессиональная уязвимость может объяснить стремительный рост профессионального страхования в последние несколько лет и то, почему Австралийский институт недвижимости в настоящее время проводит краткосрочные курсы по управлению рисками для всех своих существующих и новых членов.

Здесь я утверждаю, что эта повышенная профессиональная уязвимость оправдывает гораздо большую осторожность в определении «ошибки оценки» и, что более важно, требует возврата к непрогнозируемому (вероятностному) определению стоимости [14].

В качестве последнего, но показательного исторического замечания, возможно, стоит процитировать самое первое судебное дело в Австралии, касающееся оценки стоимости и четкого подтверждения непредвзятой позиции, предложенной в этой статье.

Прежде всего, главный вопрос заключается в следующем: какова была стоимость земли на 1 января 1905 года?

Не имеет значения, станет ли впоследствии земля более дорогой или менее. Неожиданное процветание или депрессия, которую человек когда-либо ожидал, если они наступят после указанной даты, должны быть одинаково проигнорированы. Факты, существовавшие на 1 января 1905 года, являются единственными релевантными фактами, и самым важным фактом на тот день является мнение относительно справедливой цены земли, которого придерживался бы гипотетический благоразумный покупатель, если бы он хотел приобрести ее для наиболее выгодной цели, для которой она была приспособлена.

Isaacs J. (1907)

Ссылки

(1907). Spencer v. The Commonwealth of Australia. 5 CLR: 408 203.

(1977). Singer and Friedlander v. John D. Wood and Co., Queen Bench Division of the English High Court. 243 EG 212.

(1978). Corisand Investments Ltd. v. Druce and Co. 248 EG 315.

(1981). Fenton Nominees Pty Ltd v Valuer-General. 47, LGRA 71.

(1985). Trade Credits Limited v. Ballieu Knight Frank (NSW). Australian Tort Report 80- 757.

(1988). McIntyre v. Herring Son and Daw. 1 EGLR 231.

(1989). Oakminister limited v. C.W Mansell, Leotta and associates Pty Limited and Anor. Unreported, NSW Supreme court.

(1990). Beaumont and Anor v. Humbers. EGLR 46.

(1992). Mount Banking Corporation Limited v. Brian Cooper and Co. 35 EG 123.

(1993). Craneheath Securities Ltd. v. York Montague Ltd. EGCS 213.

(1993). United Bank of Kuwait v. Prudential Property Services Ltd. Unreported, Queen’s Bench division. High Court of England.

Brown, G. R. and G. Matysiak (2000). Real Estate Invesmtent, A capital market approach, Financial Times Prenctice Hall.

Carsberg, B. (2002). Property valuation: The Carsberg report. London, Royal Institution of Chartered Surveyors.

Crosby, N., Lavers, A., & Murdoch, J (1998b). «Property valuations: The role of the margin of error in establishing negligence.» University of Western Australia Law Review 27(2): 156-192.

Diaz, J. (1997). «An investigation into the impacts of previous expert estimates on appraisal judgement.» The Journal of Real Estate Research 13(1): 57-66.

Diaz, J. and M. L. Wolwerton (1998). «A longitudinal examination of the appraisal smoothing hypothesis.» Real Estate Economics 26(2): 349-359.

Fischer, D. (1998). Non Parametric Evaluation of Securitized Real Estate. Pacific Rim Real Estate, Kuala Lumpur.

Hager, D., & Lord, D (1985). The Property Market, Property Valuations and Property Performance Measurement. London, Institute of Actuaries.

Mallinson, M. (1994b). Commercial property valuations: key findings, report of the president’s working party. London, The Royal Institution of Chartered Surveyors.

Ratcliff, R. U. (1965). Modern real estate valuation: theory and application. Madison, Democrat Press.

Skitmore, M. and J. Irons (2004). «Valuation accuracy and variation: a meta analysis.» submittted to: Journal of Property Investment and Finance.

---

[1] Fischer D. (2009), Valuation Error: Issues and Perils, SSRN Electronic Journal, 09.05.2009, https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1401750 . Доминик Фишер (Dominique Fischer) – Университет Малайзии

[2] ‘На экспертную оценку влияет ретроспективный анализ при проведении более поздних оценок»: Judge Clarke in Trade Credit Limited v. Ballieu Knight Frank (1985). In the Supreme Court of NSW. Australian Tort report 80-757.

[3] Неудивительно, что оценщики придут к разным мнениям, даже если им будет предоставлен абсолютно одинаковый набор информации. См.: `Variations in Valuations: Will identical data input lead to identical output of valuation results?’ William N. M. Smit and A. Vos 10th. ERES Conference, Helsinki, Finland , June 2003

[4] Более подробный обзор степени связи между «предельной погрешностью» и халатностью см. в Crosby, N., Lavers, A., & Murdoch, J (1998b). «Property valuations: The role of the margin of error in establishing negligence.» University of Western Australia Law Review 27(2): 156-192. Однако следует отметить, что история с «пределом допустимой ошибки», по-видимому, не пользуется большим успехом у судов: между Singer (1977) и Banque Bruxelles Lambert (1993) только в 9 судебных делах частично использовалась эта концепция из 57 дел, рассмотренных Joyce and Norris. Было бы интересно проверить, увеличилось ли с тех пор количество судебных дел. Все эти судебные дела перечислены в Таблице 1.

[5] Что касается так называемых судебных дел с «пределом погрешности», на которые ссылаются в общем праве, то предел погрешности очень велик и не должен требовать поддержки статистического анализа, чтобы вызвать серьезные вопросы о компетентности оценщика (или здравом смысле? или честности?). В Singer vs. Friedlander Ltd vs. John D. Wood and Co. последняя сделка в 1972 году была заключена на сумму 620 000 фунтов стерлингов. 10 месяцев спустя оценка составила 2,2 миллиона. Кроме того, ответчик (Джон Вуд) не посетил участок, не связался с местным органом планирования, проигнорировал конкретные характеристики земли, местный рынок и другие доказательства продажи, которые были представлены ему. Дело Banque Bruxelles vs. Eagle star Insurance также является еще более впечатляющим проявлением некомпетентности. В нем участвовал тот же J. Wood, который, казалось, так и не усвоил свой урок с 1972 года. Один из трех объектов недвижимости стоимостью 44,35 миллиона фунтов стерлингов был продан за 25,5 миллиона месяцем ранее, второй объект стоимостью 82 миллиона фунтов стерлингов был продан за 59 миллионов за 2 месяца до этого, а третий объект был оценен в июне в 103 миллиона фунтов стерлингов на основе апрельской сделки в 73 миллиона фунтов стерлингов. Тот факт, что кредитор (BBL) мог принять эти оценки без запроса или подтверждения, граничит с финансовой глупостью или, что еще хуже, должен был вызвать серьезные вопросы о возможном сговоре между организатором проекта (Markovits), оценщиком и кредитором. Чисто из любопытства: был ли этот печально известный оценщик (John Wood) когда-либо привлечен к ответственности RICS? Этот вопрос не тривиален: RICS определяет себя как самодисциплинированную организацию, которая защищает своих членов и общественные интересы. В то время как RICS разрабатывает многочисленные «нормативные» инструкции, можно задаться вопросом, соблюдает ли они эти нормы и применяет ли санкции к своим сомнительным членам. Такая же очевидная некомпетентность проявляется в большинстве других случаев, приведенных в Таблице 1. Большинство из них не требовали особой доработки так называемой «скобки».

[6] Fischer, D. (1998). Non Parametric Evaluation of Securitized Real Estate . Pacific Rim Real Esta te, Kuala Lumpur. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1403089

[7] `Наш анализ показывает, что форма распределения положительно искажена. Это то, чего мы должны ожидать, при самом низком стоимости объекта оно ограничено нулем, но верхнего предела нет’ p. 103, Brown, G. R. and G. Matysiak (2000). Real Estate Invesmtent, A capital market approach, Financial Times Prenctice Hall.

[8] Skitmore, M. and J. Irons (2004). «Valuation accuracy and variation: a meta analysis.» submittted to: Journal of Property Investment and Finance.

[9] Для наиболее тщательного анализа совокупности знаний по измерению «ошибки оценки». см. Skitmore and Irons, упомянутых выше.

[10] Ratcliff, R. U. (1965). Modern real estate valuation: theory and application. Madison, Democrat Press.

[11] Brown, G. R. and G. Matysiak (2000). Real Estate Invesmtent, A capital market approach, Financial Times Prenctice Hall.

[12] Указ. соч., стр.103. Интересно отметить, что Brown and Matysiak здесь интерпретируют «наилучшую стоимость’ как вероятностную концепцию. На самом деле, они, вероятно, изменили значение слова «наилучшая» в данном случае, чтобы отразить более позднее изменение определения на «предполагаемую» цену.

[13] Оценщику, возможно, придется «предсказать» стоимость продажи доходной недвижимости. Но при этом он воспроизводит на завтра рыночные условия, наблюдаемые сегодня, и эти условия представлены сегодняшними ставками капитализации. Эта ставка капитализации отражает ожидания инвестора на сегодняшний день, а не ожидания оценщика.

[14] Я также утверждаю, что «вероятное» или «оценочное» определение стоимости должно применяться к новой концепции PVM, приведенной в Красной книге RICS: прогнозируемая рыночная стоимость (предполагаемая сумма, которая, как ожидается, изменится на дату после даты оценки).