Несмотря на то, что технология проведения оценок используется на протяжении десятилетий, за это время произошло значительное развитие, которое может существенно повлиять на то, как проводятся оценки и как представляется отчетность. [1]
К числу таких достижений относятся машинное обучение, deep learning, поиск и обработка данных и многие другие виды применения, многие из которых в той или иной степени начали применяться при оценке всех классов активов благодаря растущему использованию автоматизированных моделей оценки (AVM) и автоматизированной отчетности об оценке.
IVSC сотрудничает со многими заинтересованными сторонами в сфере оценки, включая более 230 организаций-членов, таких как профессиональные оценочные организации, органы, устанавливающие стандарты, регулирующие органы, поставщики услуг и сообщества конечных пользователей, с целью изучения роли и влияния новых технологий на оценку, а также роли стандартов в этой динамично развивающейся ситуации.
Технические советы IVSC согласились с тем, что этой теме необходимо уделить дополнительное внимание в связи с ее растущей важностью на всех рынках. В связи с этим в Комитете по комментариям к IVS (SRB) создана Рабочая группа по развитию стандартов в той мере, в какой они касаются технологий в оценке. Поскольку технологии продолжают развиваться, IVS нуждается в четких рамках, способствующих согласованности, качеству и прозрачности.
Следует также отметить, что IVS — это основанный на принципах стандарт, который широко применяется ко всем участникам процесса оценки. Сюда входят не только оценщики, но и другие заинтересованные стороны, такие как специалисты сервисных организаций, поставщики технологий, инвесторы, регулирующие органы и конечные пользователи. В знак признания значительных технологических достижений последнего времени, недавно опубликованный IVS (вступил в силу 31 января 2025 г.) включает требования к управлению, данным и вводимым данным, моделям оценки и контролю качества.
В Глоссарий включены следующие определения автоматизированной модели оценки и модели стоимостной оценки:
Автоматизированная модель оценки (AVM): Тип модели, который обеспечивает автоматизированный расчет стоимости определенного актива на определенную дату с использованием алгоритма или других методов расчета без применения оценщиком профессионального суждения о модели, включая оценку и выбор исходных данных или анализ результатов.
Модель оценки: количественная реализация метода, полностью или частично преобразующего входные данные в выходные, которые используются при определении стоимости.
Система оценки IVS 100 теперь включает раздел об использовании услуг специалиста или сервисной организации. Это означает, что в тех случаях, когда оценщики не обладают необходимыми техническими навыками, опытом, данными или знаниями для выполнения всех аспектов оценки, они могут обратиться за помощью к таким сторонам при условии, что это согласовано и указано в объеме работ. Это особенно актуально для поиска и обработки данных, а также для разработки моделей оценки.
IVS также включает в себя следующие новые стандарты, касающиеся данных, исходных данных и моделей оценки:
- IVS 104 Данные и исходные данные
- IVS 105 Модели оценки
В стандарте IVS 104 «Данные и исходные данные» изложены требования к отбору и использованию данных при оценке. Цель состоит в том, чтобы максимально эффективно использовать соответствующие и поддающиеся наблюдению данные, где это возможно. В этой главе также описывается использование услуг специалиста или сервисной организации, характеристики соответствующих данных, выбор входных данных, а также данные и входная документация. Примечательно, что в нем говорится:
Оценщик несет ответственность за оценку и отбор данных, допущений и корректировок, которые будут использоваться в качестве исходных данных при оценке, основываясь на профессиональном суждении и профессиональном скептицизме.
В стандарте IVS 105 «Модели оценки» рассматриваются вопросы выбора и использования моделей оценки, включая привлечение поставщиков услуг, и излагаются критерии для надлежащего выбора и применения моделей. В нем говорится, что
… модели оценки могут разрабатываться внутри компании или привлекаться извне специалистом или сервисной организацией
но
… во всех случаях оценщик должен применять профессиональное суждение и профессиональный скептицизм при выборе и использовании моделей оценки и применении исходных данных, используемых в модели оценки.
В настоящее время IVS отмечает, что
… ни одна модель, например автоматизированная модель оценки (AVM), не может обеспечить оценку, соответствующую требованиям IVS, без применения оценщиком профессионального суждения.
IVSC SRB признает, что это быстро развивающаяся область, и эта позиция может быть изменена в будущих выпусках IVS в ответ на стремительный рост искусственного интеллекта, машинного обучения и углубленного изучения. Понимание будущих потребностей в установлении стандартов в этой области также требует понимания различий между этими технологиями.
В настоящее время модель оценки, использующая искусственный интеллект, машинное обучение или deep learning, вряд ли приведет к оценке, соответствующей требованиям IVS, если оценщик не обладает надлежащим пониманием и вовлеченностью в процесс оценки модели и не применяет профессиональное суждение.
В настоящее время в МСФО (IVS) 105 говорится:
40.02 Независимо от того, разработана ли модель оценки собственными силами или с привлечением внешних источников, оценщик должен оценить модель оценки, чтобы определить, подходит ли она для использования по назначению.
40.03 Оценщик должен понимать, как работает модель оценки.
Это не означает, что модель оценки, использующая искусственный интеллект, машинное обучение или deep learning, не может помочь оценщику. Эти инструменты могут использоваться как часть процесса оценки, при условии, что оценщик сохраняет за собой ответственность за применение суждений и соблюдение стандартов.
Технические советы IVSC отмечают все более широкое использование технологий в оценке – как на отдельных этапах процесса, так и в полном объеме. Оценщики уже используют искусственный интеллект по-разному, хотя его применение на разных рынках существенно различается.
Согласно Руководству CBVI по искусственному интеллекту [2], в настоящее время в сфере финансовых услуг и судебных разбирательств используются два типа ИИ.
- Прогнозирующий искусственный интеллект используется для анализа больших массивов данных, прогнозирования тенденций и выявления закономерностей, чтобы помочь профессионалам принимать обоснованные решения. Он также используется для выявления потенциальных рисков и возможностей на рынке.
- Генеративный искусственный интеллект (например, ChatGPT, Copilot, Gemini, DALL-E, Midjourney) создают контент, такой как текст, изображения, видео или аудио, в ответ на запросы. Эти инструменты часто основаны на больших языковых моделях (LLM).
Эти инструменты часто основаны на больших языковых моделях (LLM). Искусственный интеллект может помочь упростить простые задачи оценки, такие как составление отчетов, позволяя оценщикам сосредоточиться на более сложных областях, требующих более высокого уровня суждений.
При оценке недвижимости банки все чаще используют автоматизированные системы оценки наряду с отчетами об оценке для поддержки решений о кредитовании жилой недвижимости под залог.
В то время как AVM добилась заметных успехов в области жилой недвижимости, этот прогресс еще не распространился такими же темпами на оценку коммерческой недвижимости, бизнеса или финансовых инструментов.
В заключение хотелось бы отметить, что, хотя оценки с использованием исключительно искусственного интеллекта, машинного обучения или deep learning в настоящее время не соответствуют требованиям IVS, использование этих инструментов для поддержки работы оценщика дает возможность улучшить процесс, предоставляя дополнительную информацию и повышая эффективность. Однако эти изменения также поднимают важные вопросы об управлении оценочным риском, который в IVS определяется как
… вероятность того, что стоимость не будет соответствовать ее предполагаемому использованию.
Хотя IVSC не считает, что в настоящее время можно заменить оценщика-профессионала, мы продолжаем внимательно следить за развитием событий.
В то же
время, IVSC приветствует предложения заинтересованных сторон, которые
помогут информировать потенциальные вспомогательные материалы о будущих
обновлениях стандартов, гарантируя, что оценщики смогут надлежащим образом
внедрять технологии, сохраняя при этом соответствие нашим стандартам,
основанным на принципах.
[1] Aronsohn A. (2025), Use of technology in valuation, European Valuer Journal, Iss. n°36, Jul., https://tegova.org/static/ada5abfb224a6ba3711092953085f1ee/European%20Valuer%20Journal%20%20(36)%20July%202025%20(desktop%20version).pdf . Александр Аронсон (Alexander Aronsohn) — FRICS, Технический директор Международного Совета по Стандартам Оценки
[2] NDLR: См.: “Primer on artificial intelligence – Essential considerations for business valuers on the responsible use of AI, CBV Institute, EVJ n°35, March 2025”