Основой для определения ставок дисконтирования и капитализации, выбранных оценщиками недвижимости, должен служить анализ фактических сделок с недвижимостью, но часто эту информацию трудно получить и подтвердить [1].
Джим Клейтон, Дэвид К. Линг и Энди Наранхо отмечают, что
… наблюдаемые ставки капитализации могут более постепенно корректироваться в зависимости от поступления новой информации из-за многочисленных недостатков рынка недвижимости, таких как высокие транзакционные издержки, длительные процессы принятия решений и периоды должной осмотрительности, а также информационная неэффективность. [2]
Несколько компаний публикуют информацию о ставках дисконтирования по недвижимости, ставках капитализации и ожидаемой доходности инвестиций в недвижимость.
К таким опросам относятся RERC, RealtyRates.com и PricewaterhouseCoopers Korpacz Real Estate Investor Survey. Эта информация, наряду с альтернативными методами расчета этих ставок, может дать важную информацию об ожиданиях инвесторов в недвижимость.
Разрабатывая в 1990-х годах исследование инвестиций в землю в компании Price Waterhouse LLP вместе с моими коллегами, Терри Гриссомом, PhD, и Роджером Грабовски, ASА, для судебных разбирательств и получения экспертных заключений, а также разрабатывая аналогичные исследования для MacCrate Associates, я узнал о слабых сторонах, связанных с опросами инвесторов. Пользователям важно понимать, что многим опросам инвесторов присущи недостатки, которые могут повлиять на окончательные выводы об оценке.
Упомянутые выше авторы заявили, что
Подобно опросу RERC, опрос KPC (PricewaterhouseCoopers Korpacz Real Estate Investor Survey) состоит из ежеквартальных ответов от более чем 100 известных пенсионных фондов, фондов пожертвований, компаний по страхованию жизни, инвестиционных банков и REIT, которые инвестируют в недвижимость США. [3]
Эти компании не инвестируют в Си-Клифф, Уотервилль, Мэн, Ромео, Мичиган и аналогичные города. Они инвестируют в Нью-Йорк, Чикаго, Атланту, Сан-Франциско и растущие пригородные сообщества. Таким образом, актуальна ли представленная в этих опросах информация об ожидаемых ставках доходности акционерного капитала, ставках капитализации и ставках дисконтирования для большинства задач оценки, выполняемых кредитными учреждениями, для целей налогообложения и судебных разбирательств?
Респонденты, участвовавшие в упомянутых опросах, как правило, являются институциональными инвесторами, заинтересованными в инвестиционной недвижимости более высокого класса. Эти опросы следует использовать с осторожностью.
На недавнем онлайн-семинаре, организованном Институтом оценки, Тимоти Э. Марделл, MAI, CCIM, заявил, что для оценщиков недвижимости и кредиторов чрезвычайно важно связаться с местными и региональными брокерами по недвижимости и лизинговыми агентами, которые могут быть отличными источниками информации о сделках, ставках капитализации и дисконтирования.
Как правило, риски арендаторов выше в небольших населенных пунктах, а спрос на местную инвестиционную недвижимость ограничен. Одним из наиболее надежных методов является либо проведение опроса местных инвесторов, либо обращение к разработанному на месте проекту. Во многих небольших по географическому положению и второстепенных регионах надежные опросы часто недоступны. Доходность, ожидаемая инвесторами, должна быть намного выше, чем указано в профессиональных опросах, но это не всегда так.
Чтобы оценщики недвижимости могли использовать опросы инвесторов и полагаться на них, важно понимать методологию, применяемую организацией, проводящей опрос, и определения терминов, используемых в опросе.
Многие респонденты, участвующие в опросе, не понимают, что такое ставка капитализации или дисконтирования. В некоторых компаниях, участвовавших в опросе, это не входит в обязанности респондентов. Важно учитывать общее количество респондентов и их квалификацию.
Многие инвесторы работают только в одном конкретном географическом регионе или городе.
Например, на Манхэттене много активных инвесторов, которые не инвестируют на Лонг-Айленде или в Филадельфии. Доходность, ожидаемая на Манхэттене, может быть неприменима к инвестициям в Филадельфии или на Лонг-Айленде.
Рынки недвижимости также сегментированы по типу недвижимости. Например, Институт городских земель делит объекты розничной торговли на множество категорий, таких как региональные торговые центры, общественные торговые центры и торговые центры по соседству. Риски, связанные с каждым типом недвижимости, различны. Ожидаемые ставки капитализации и дисконтирования различаются.
Хотя для большинства типов недвижимости существует стандартный план счетов, у многих инвесторов есть свои собственные стандарты учета валовых доходов, расходов, резервов на замену и капитальных затрат. Поэтому они могут по-разному рассчитывать ожидаемую капитализацию и ставки дисконтирования. Это затрудняет прямое сравнение ответа одного респондента на вопрос с ответом другого респондента. Если только оценщик недвижимости не проводил опрос непосредственно, он может не до конца понимать нюансы ответов всех респондентов.
Ожидаемая ставка капитализации и ставка дисконтирования основаны на множестве допущений. На эти ставки влияют многие факторы, включая, но не ограничиваясь, кредитные рейтинги арендаторов, продолжительность аренды, темпы роста арендной платы и расходов, ставки капитализации в терминалах, расчет резервов на замену и период удержания инвестиций. Анализ этой информации должен быть последовательным, чтобы получить надежные результаты, которые могут быть получены в результате опроса. Существует ожидаемая математическая зависимость между ставкой дисконтирования и ставкой капитализацией, если она правильно и последовательно выводится из ответов респондентов в опросе инвесторов.
Опросы
полезны для определения диапазонов ожидаемой доходности инвесторами приносящей
доход недвижимости, особенно в тех случаях, когда рыночная информация
ограничена или отсутствует.
[1] MacCrate J. (2009), Investor Surveys & Weaknesses, Real Estate Appraisal and Valuation Issues, 30.03.2009, https://realestatevaluation.wordpress.com/ . Джемс Р. МакКрейт (James R. MacCrate), MAI, CRE, ASA – MacCrate Associates LLC
[2] Clayton, Jim, Ling, David C. and Naranjo, Andy, Commercial Real Estate Valuation: Fundamentals Versus Investor Sentiment (April 2008). Available at SSRN: http://ssrn.com/abstract=1132361
[3] Ibid