Слуцкий А.А. ДОКАЗАТЕЛЬСТВЕННАЯ ОЦЕНКА. ПРОЦЕСС И МЕТОДЫ

Тезисы выступления на Совместном Круглом столе Комитета по научным и методологическим вопросам по оценочной деятельности Союза ССО (Нацобъединения оценщиков), Санкт-Петербургского научно-методического совета и Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков по оценке на тему «Методы и примеры оценки объектов в различных сегментах рынка без применения справочников с корректировками». Москва – Санкт-Петербург, 29.08.2024

Введение

Ст. 12 и 13 Федерального закона №135ФЗ определяют, что отчёт об оценке обязан иметь доказательственный характер, т.е. удовлетворять требованиям к процессуальному доказательству.

Поэтому, хотим мы этого или нет, игнорировать это уже невозможно.

Доказательственная оценка – новая парадигма оценки, основанная на критическом анализе и понимании существующего состояния теории, методологии и практики оценки, в которой вводится целый ряд усовершенствований и формальных требований к процессу и методам оценки (методами «допиливания» и «подтягивания»). В довольно определённом смысле доказательственная оценка представляет собой более высокий уровень западных школ оценки, поскольку признаки обеспечения доказательственности, например, в американской оценке пока только пролеживаются, хотя и довольно определённо, а в британской школе оценки находятся в зачатке.

Внедрение парадигмы доказательственной оценки в практику позволит максимально дисциплинировать профессию оценки и задаст высокие требования к профессиональным качествам оценщиков. В этом смысле доказательственная оценка – реальная профессиональная содержательная альтернатива административным ужесточениям регулирования профессии.

1. Доказательственный характер отчёта об оценке – относимость, допустимость, достоверность

См. статью в Рос. Оценщике № 1–2 [160] 2024

  • Относимость — соответствие объекта оценки (физического объекта и прав на него, включая обременения) и/или оцениваемой величины (вида стоимости, иной расчетной величины), а также процесса ее оценки, цели и назначению оценки. Тема пока не проработана. Какое право оценивается по формуле РС = ЧОД : СтКап? Право собственности, обремененное арендой, а не просто право собственности, ничем не обремененное). Какое право на застроенный зем. уч. продаётся (определение РС) вместе со зданием? Право обременения зем. уч. арендой, а не право аренды, которое переходит бесплатно.
  • Допустимость — соответствие отчета об оценке требованиям, предъявляемым действующим законодательством об оценке.  В настоящее время тут смешаны вопросы допустимости и достоверности.
  • Достоверность — не менее чем разумная степень достоверности результата оценки. Относимость и допустимость отчета об оценке не означает его достоверность.

Анализируются последовательно. Допустимость и достоверность неотносимого отчёта не анализируются.

Разумная степень достоверности результата оценки означает, что некоторые факты, утверждения, значения величин или обстоятельства в отчете об оценке скорее соответствуют (соответствовали, будут соответствовать) действительности, чем не соответствуют (не соответствовали, не будут соответствовать) действительности.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается необходимостью и достаточностью причинно-следственных связей между предпосылками (данными рынка, использованными предположениями и допущениями) и результатом оценки (итоговой величиной рыночной или иной стоимости объекта оценки). При этом:

необходимость указанных причинно-следственных связей должна быть очевидной или следовать из соответствующей существующей применимой теории, математической (или вербальной) модели или ранее полученных достоверных практических данных, а также соответствия использованных непосредственно в оценке данных, предъявляемым к ним требованиям;

достаточность указанных причинно — следственных связей должна быть показана с использованием формальных критериев.

2. Всякая ли оценка может иметь доказательственный характер?

НЕТ НЕ ВСЯКАЯ и это требует осознания и отражения в законе и ФСО.

Нужно зафиксировать, что оценка может быть трех уровней

  1. Доказательственная
  2. Наилучшая в данной ситуации
  3. Мусорная

Оценка, наилучшая в данной ситуации, как правило, не обладает признаком достоверности в части обеспечения достаточности причинно – следственных связей.  Объективно (!!!) обусловлена типом объекта оценки, состоянием рынка, объёмом доступных данных и пр. В силу этого может быть относительно легко оспорима. Требует принятия (в том числе жёстких) профессиональных конвенций (как лучше, как нельзя …). Здесь надо развивать методологию.

Мусорная оценка (есть общепринятый термин «мусорная наука») не обладает ни признаком необходимости, ни признаком достаточности – текущее состояние профессии оценки в России (в массе). Не является допустимой с т.з. процессуального доказательства.

Соотношение типов объектов недвижимости и достижимых уровней оценки

Типы активов Описание Примеры Как правило достижимые уровни оценки  
Общего назначения / применения жилая и универсальная коммерческая недвижимость квартиры, жилые дома, стрит – ритейл, торговые и бизнес – центры и отдельные помещения, склады, лёгкие промышленные объекты Доказательственная оценка
Наилучшая в данной ситуации
Операционные недвижимость для ведения определённого бизнеса АЗС, отели, спортивные объекты,  
Специализированные недвижимость для осуществления одной операции или функции, редко продаваемые самостоятельно (только в составе бизнеса) линейные сетевые объекты, транспортные коридоры, специализированные промышленные объекты, электростанции и т.д.  

3. Данные, используемые в оценке

См. статью в Вопросах оценки №2, 2024

  1. Первичные рыночные данные – получены самим оценщиком в дату и по месту оценки
  2. Вторичные рыночные данные – получены иными лицами ранее и/или в других местах. Жёсткие требования к источникам таких данных. Простой декларации рыночности не достаточно.
  3. Нерыночные данные – все остальные, включая Ложные Информационные Продукты (ЛИПы). На тему ЛИПов будет (готов) спец. доклад (более 100 стр.), подготовленный коллективом экспертов.

Доказательственная оценка основывается на первичных рыночных данных. Вынужденно могут использоваться единичные вторичные рыночные и нерыночные данные с подробными обсуждениями причин и оценки их достоверности.

Использование вторичных рыночных данных ставит под вопрос доказательственный характер оценки и может превратить её в наилучшую в данных условиях.

Преимущественное и исключительное использование вторичных рыночных данных и нерыночных данных позволяет рассматривать оценку как мусорную.

4. Допущения, их роль

Допущения

  1. Фундаментальные – определяющие вид (базу) стоимости. Нарушение ведёт к неотносимости отчёта об оценке.
  2. Ограничительные – определённые в законодательстве, ФСО (п. 22 ФСО 7) или в задании на оценку.
  3. Ситуативные – вводимые оценщиком при необходимости в соответствии с ситуацией оценки. Зачастую вводятся неосознанно/необоснованно вследствие непонимания методологии (какие допущения в методе Ринга? А Хосгольда?), а также намеренно для искажения результата.

Вероятность каждого ситуативного допущения обязана быть проанализирована. Оценка, основанная на проблематических допущениях является мусорной.

Нужно вводить в отчёт об оценке раздел с описанием и анализом вероятности всех допущений в оценке!!! Оценщики обязана понимать то, что они делают.

5. Анализ рынка

Анализ рынка – важнейшая часть отчёта об оценке (Ричард Раттклифф: «Оценка – анализ рынка».) В ходе анализа рынка происходит формирование логических посылок оценки, начало формирования причинно – следственных связей.

По определению «Анализ» – расчленение, разделение, декомпозиция, выявление закономерностей и характеристик.

Что там должно быть показано? — Исчерпывающе указано в ФСО 7. Однако, то, что фактически представляется в отчётах об оценке, никакого отношения к дальнейшему процессу оценки не имеет. Соответственно, никаких причинно – следственных связей в оценке нет. Мусорный характер оценки.

Методы: корреляционный АНАЛИЗ, регрессионный АНАЛИЗ. Никакие иные методы мне не известны.

Табличка с набором каких то объявлений – не АНАЛИЗ, а подделка под него, даже если там указаны среднее, медиана, мин., макс. и пр. стат. характеристики, хотя бы потому, что на неоднородной выборке они не достоверны и вводят в заблуждение.

Мы в анализе рынка используем метод кластерно – корреляционного анализа. Многократно опубликован. Отлично сочетается с дальнейшим процессом анализа ценообразующих факторов.

6. Ценообразующие факторы

Определения ценообразующих факторов в настоящее время нет. Предлагается следующее:

«Фактор отличия объектов – аналогов и объекта оценки по финансовым, экономическим, юридическим и физическим  параметрам / характеристикам, оказывающий существенное влияние на цены сделок или предложений на продажу, запрашиваемые арендные платы или затраты на создание объектов – аналогов».

С обязательными комментариями.

Влияние ценообразующего фактора на указанные величины должно быть показано с использованием первичных рыночных данных. Прекрасно работает непараметрический критерий Манна – Уитни.

Влияние ценообразующего фактора также может следовать из очевидности, ранее полученных и опубликованных вторичных источников рыночной информации или предполагаться (в том числе и на основании вторичных рыночных данных).

В последнем случае в отчёте об оценке должна быть оценена вероятность такого предположения (т.е. является оно вероятным или проблематическим).

Очень желательно хотя бы какое то подтверждение реальности фактора с применением первичной рыночной информации.

Если указанные требования не выполняются, оценка имеет мусорный характер.

7. Анализ наиболее эффективного использования

Без АНЭИ говорить о том, что оценена рыночная стоимость категорически нельзя. Если в отчёте лю оценке РС нет соответствующего задаче АНЭИ, отчёт является неотносимым, поскольку утверждать то, что там оценена РС, а не стоимость пользования или стоимость – в — использовании нельзя.

Тема АНЭИ находится в полном загоне.

Огромное количество ложных высказываний об АНЭИ, как фантазиях. Представления конца прошлого века – начала нынешнего века, когда градостроительные нормы вообще отсутствовали.

Методология анализа не развивается абсолютно. Никаких статей на эту тему нет.

Кроме моих. Уже на монографию набирается, что и надо осуществить в след. году.

Существенно, что на этапе АНЭИ оценка может быть и завершена: если АНЭИ обесцененного по всем причинам здания или сооружения – снос. А между тем, производят неотносимые отчёты по оценке «РС» затратным подходом с учётом обесценений.

8. Иерархия подходов к оценке с точки зрения доказательственности (достоверности)

По критерию доказательственности иерархия полностью обоснованная

  1. Сравнительный подход – безусловный приоритет. Естественное ограничение для доказательственного характера оценки — без сравнительного подхода он не достижим. Неоспоримо.
  2. Доходный подход – как правило, на доказательственном уровне применим тогда, когда имеется доказательственная оценка сравнительным подходом. Проблемы с информацией (расходы, вакансии). Но в ряде случаев необходим.
  3. Затратный подход – «или единственный, или не нужен». Доказательственный характер при существующем убогом состоянии методологии и информ. обеспечения достижим только в редких случаях.

9. Сравнительный подход: принципы, методы, методы определения корректировок

Методы изложены в ФСО №7 – количественных корректировок, качественных корректировок, регрессионного анализа.

Главное условие использование сравнительного подхода (п. 22а) всеми методами – достаточное количество объектов – аналогов.

Если достаточность количества объектов – аналогов в отчёте не показана, подход применён неправомерно!!!

Если в отчёте использован только сравнительный подход, оценки, как таковой нет. Отчёт является неотносимым.

Такими отчётами, в частности, являются ВСЕ отчёты об оценке квартир в системах ДомКлик и Банк – Оценщик.

9.1. Метод количественных корректировок.

Основан на одном из принципов научной индукции Джона Стюарта Милля (Система логики, 1843г.) – принципе единственного различия.

Посему, «многоумные рассуждения» о ненаучности метода количественных корректировок сами же ненаучными и являются. Говорить о них вообще смысла нет.

Единственно верный подход для случая, когда данных для определения корректировок не достаточно

  • расширить географическую область поиска — если данных по прежнему недостаточно,
  • осуществлять поиск ретроспективных данных — если данных по прежнему недостаточно,
  • использовать метод качественных корректировок, что означает переход с доказательственного уровня оценки на уровень оценки, наилучшей в данных условиях.

Минимально необходимое количество объектов – аналогов при выполнении условий по корреляции (коэффициент ранговой корреляции Спирмена) и однородности (критерии средней и максимальной ошибок аппроксимации) данных

  • пять объектов в случае, если корректировки не требуются (их необходимость не показана);
  • пять объектов, которые корректируются плюс дважды по пять (но не всего десять) на каждую корректировку.

См. на эту тему (обоснование цифр) мою статью в №3 Вопросов оценки, 2024 (ещё не вышел).

Ещё раз. Необходимость корректировок обязана быть предварительно показана!!! См. выше.

Допустимое количество корректировок – одна – две.

Методы определения корректировок

  • Метод пары групп
  • Метод группы пар
  • На основании разницы в затратах, затрат на добавление элемента
  • Расчётные, например, на разницу в доступе, как затраты на соразмерную плату за сервитут.

9.2. Метод качественных корректировок

Ни разу в жизни не применял, по причине отсутствия таковой необходимости, но знаю штук пять техник. Даже статьи писал и переводил.

В силу субъективного назначения факторов и характера оценок их влияния метод не может претендовать на доказательственный характер сам по себе, но может выручить в совокупности с иными методами оценки.

9.3. Метод регрессионного анализа

Теоретически может быть реальной альтернативой методу количественных корректировок. Однако, то в каком безобразном представлении он используется в настоящее время, вообще не позволяет его рассматривать в качестве метода, дающего достоверный результат.

Проблемы в следующем

  • Все предикторы модели обязана быть статистически значимы, а это всё то же требование к достаточности п. 22а ФСО №7. Это требование сейчас напрочь игнорируется.
  • Показ достаточности требует предварительного показа нормальности остатков и анализа частных корреляций. Это требование сейчас полностью игнорируется.
  • Обеспечение достаточности (стат. значимости) при слабых частных корреляциях (а это гарантируется), требует сильного / непозволительно сильного расширения географической области поиска, что ведёт к смещениям (ошибкам) агрегирования (изменения значимости имеющихся факторов, появлению новых факторов и т.д.).

Полностью ясны причины, по которым нигде в мире метод регрессионного анализа в индивидуальной оценке не используется – для стат. значимости всех  предикторов модели требуются сотни и тысячи объектов. Это нормальная, традиционная область массовой оценки, которая контролируется оценкой индивидуальной.

Между тем, метод используется, хотя и не очень широко. Однако, такое применение метода исключает достоверность результата оценки.

Назрела необходимость формулирования требований к методу регрессионного анализа, чем и надо заняться в ближайшем будущем.

9.4. Обобщённый модифицированный метод выделения (ОММВ).

Разновидность метода количественных корректировок для оценки единых объектов недвижимости (ЕОН). Полностью те же требования к доказательственности оценки.

Применим для анализа рынка методом корреляционно – кластерного анализа.

Позволяет разделять рыночные стоимости ЕОН на рыночные стоимости компонентов – земли и зданий на наборе цен ЕОН.

Основной метод доказательственной оценки ЕОН. Хорошо совместим с методом выделения для зданий (далее).

Требует обязательного расширения применения в профессии.

Не является простейшим (одномерным) применением метода регрессионного анализа, по причине как такового отсутствия регрессионного анализа (условия Гаусса – Маркова), что реализуемо, но в чём нет никакой необходимости.

9.5. Метод распределения.

Специально упомянем «не к ночи».

Никаких типичных значений коэффициентов плотности застройки, долей земли и зданий на рынке не существует, что многократно показано. Единственное исключение – строительство массового многоквартирного жилья, где имеет место жёсткий сметный характер ценообразования, ограничивающий затраты на землю.

В остальных случаях надо просто забыть о существовании такого лжеметода, который изначально и был рекомендован к очень ограниченному применению – коттеджные посёлки с одинаковыми домами и участками.

Тем не менее, в настоящее время используется очень часто на основании данных ЛИПов. Особенно в оценке для оспаривания кадастровой стоимости. Это очень плохо. Работникам кадастровых ГБУ очень рекомендую обратить внимание на этот метод мусорной оценки.

10. Доходный подход: принципы, методы, методы определения ставок капитализации и дисконтирования

10.1. Метод прямой капитализации

Наиболее простой и понятный пользователю метод оценки доходного подхода.

Несмотря на выдвигаемую критику об «упрощенческом» характере метода, можно сказать, что имеющиеся упрощения ничем не хуже «фантазий» — прогнозных допущений в альтернативном методе дисконтирования денежных потоков.

Даёт стоимость обременённой арендой недвижимости. Что повсеместно игнорируется и должно приводить к неотносимости отчёта об оценке, с обозначенным «необременённым» правом собственности.

Критичные проблемы: Как правило (за исключением Москвы), нет данных по расходам на содержание объектов недвижимости, а так же вакансиям. Соответственно, без допущений не обойтись.

Это низводит метод прямой капитализации вместе со всем доходным подходом с уровня доказательственной оценки до уровня оценки, наилучшей в данных условиях.

Однако, метод может применяться в дополнение к методу количественных корректировок, показывая непротиворечивость его результата.

10.2. Метод дисконтирования денежных потоков

Несмотря на свою широко презентуемую «научность», метод буквально «целиком обвязан» «прогнозными фантазиями», количество которых (т.е. количество прогнозируемых параметров около десятка).

По умолчанию и письменно отвергается судами США и Англии как высоко спекулятивный и допускается к применению только в случаях, когда без него не обойтись.

Такое же отношение к методу должно быть и у нас.

При этом ни один из недостатков метода прямой капитализации в методе фактически не устраняется, а просто заменяется на «прогноз».

Необходимо отметить, что методы прогнозирования, соответствующие требованиям к достоверности (необходимость и достаточность) существуют (теория случайных блужданий, теория рыночных ожиданий (несколько типов) и др.), но данных для них практически нет.

10.3. Метод капитализации по расчётным моделям

Довольно несложное упрощение метода дисконтирования денежных потоков, конкретизирующее некоторые предположения. Не более того.

Однако, это же и позволяет предъявлять конкретные претензии насчёт этих конкретизирующих предположений.

Повторю. Кто готов перечислить предположения, лежащие в основе метода Ринга?

А случаи, когда ставка дисконтирования, на которой базируется метод, определяется методом кумулятивного построения, вообще опускаю оценку на уровень мусорной.

10.4. Методы определения ставок капитализации

Методы рыночной экстракции (эндогенная ставки)

  • Метод пары групп
  • Метод группы пар

Однако, методы реализуемы только при наличии данных о продажах, что делает доходный подход не самостоятельным относительно сравнительного подхода. Тем не менее, определение ставок капитализации – обязательная часть анализа рынка, имеющее большую косвенную пользу.

Техника группы инвестиций (экзогенная ставка)

Применим всегда, но не для всех типов объектов (не для земли). Даст значение, близкое к эндогенной ставке только для равновесного, спокойного состояния рынка.

10.5. Методы определения ставок дисконтирования

Метода кумулятивного построения просто не существует. Он ложен. Это должно быть абсолютно конкретно определено и закреплено.

Аксиоматически:

Ставка дисконтирования = Ставка капитализации + Ожидаемый (прогнозируемый) за период годовой темп роста СТОИМОСТИ (а не дохода).

Иные представления только запутывают и вводят в заблуждение.

С учётом этого аксиоматического понимания необходимо

  • Определять ставку капитализации (см. выше)
  • Прогнозировать годовой темп роста стоимости.

Иначе никак.

11. Затратный подход: принципы, методы, методы определения затрат замещения и воспроизводства, прибыли предпринимателя и предпринимательского стимула, физического износа, функционального устаревания и внешнего обесценения

Про подход много разговоров, мало толку.

11.1. Два метода определения затрат на создание / строительство

Это методы

  1. Метод затрат затрат воспроизводства;
  2. Метод затрат замещения

Разница между 1 и 2 – неустранимое функциональное устаревание.

Исторические затраты воспроизводства индексировать можно. Проблема в индексах. Затраты замещения должны быть строго актуальные, небольшое индексирование допускается, но не желательно.

Затраты воспроизводства – сметный расчёт. В этом случае признака достаточности нет. Нужна независимая экспертиза и конвенция о признании этого достаточным.

Затраты замещения – множество источников. Единого источника нет.

  • НЦС (массовое жильё, сети, ещё ряд типов объектов). Гос. источник данных – достоверный.
  • Данные спец. прессы (арендатор.ру, русдевелоперс.ру, иные) – для складов и офисов (раньше и для торг. центров) – наши исследования. Требование к достаточности соблюдается.
  • КоИнвест – в иных случаях. Вопросы к источникам. Требуется улучшение.
  • Проектные декларации застройщиков – достоверны, потому что прошли гос. экспертизу.
  • Информация на сайтах подрядчиков – не обновляются по несколько лет. Надо использовать аккуратно.

11.2. Прибыль предпринимателя.

Рассчитать нельзя в принципе. Прибыль – это факт. Она разная в разных регионах. Может быть и отрицательной – внешнее обесценение.

Метод рыночной экстракции, если есть данные о продажах. Но если они есть, зачем затратный подход.

Тот же метод, но по данным Союза инженеров – сметчиков по средним затратам и ценам на массовое жильё. Методология опубликована и апробирована. В соответствии с экономическим законом усреднения нормы прибыли (Смит, Рикардо, Маркс) результаты могут быть распространены на строительство в иных сегментах недвижимости.

11.3. Предпринимательский стимул.

Методология определения опубликована.

Можно принимать эту величину равной WACC крупнейших застройщиков. Эти данные доступны (были доступны) из инвестиционных обзоров эмитентов.

Эта величина едина для всей страны.

При оценке затратным подходом и в оценке земли методом выделения для земли используется прибыль предпринимателя или внешнее обесценение (одно из двух, надо знать что).

При оценке стоимости нового идеального здания в методе остатка или предполагаемого использования используется предпринимательский стимул. Если прибыль предпринимателя больше предпринимательского стимула, в качестве предпринимательского стимула используется прибыль предпринимателя.

11.4. Обесценения.

Методов определения много. Можно говорить долго. Но никаких достоверных методов нет. Даже для физического износа. Можно считать смету и делать экспертизу, но это исключения из правил.

Достоверен метод рыночной экстракции. Но он требует сравнения с ценами. Но если есть цены, зачем затратный подход?

11.5. Резюме

Затратный подход применим только для новых (почти новых) зданий и сооружений и в условиях отсутствия внешнего обесценения, а так же для оценки специализированных объектов недвижимости, когда иных методов оценки нет в природе.

В последнем случае надо максимально выкладываться, применять по несколько методов оценки обесценений (а их надо знать!), сопоставлять их и согласовывать. В этом случае затратный подход может претендовать на уровень оценки, наилучшей в данных условиях.

12. Комбинированные методы

12.1. Метод остатка для земли

Очень мощный метод оценки в условиях городской застройки при отсутствии данных о ценах свободных участков.

Отлично согласуется с методом выделения для зданий, что многократно показано в публикациях.

Проблемы связаны с применением затратного подхода для оценки нового здания, идеально соответствующего земельному участку – затраты замещения и предпринимательский стимул. Но тут нет проблем с оценкой обесценений во всех формах.

Для обеспечения доказательственного характера оценки требуется определиться с методикой(ами) оценки предпринимательской прибыли и стимула. У меня есть.

В варианте с дисконтированием – проблемы метода дисконтирования денежных потоков (см. выше). Вариант с дисконтированием надо реализовывать вместе с вариантом одномоментного строительства и продажи / сдачи в аренду для оценки эффектов от прогнозирования (имело ли оно смысл). По моей практике, при разумном прогнозировании и относительно недолгих сроках прогнозирования никаких существенных эффектов нет.

Доказательственный характер оценки, скорее всего, не достижим. Уровень наилучшей в данных условиях оценки.

12.2. Метод предполагаемого использования.

Применение ограничено землёй под коттеджные посёлки и многоквартирными домами.

Надо реализовывать вместе с вариантом одномоментного строительства и продажи – метод остатка — для оценки эффектов от прогнозирования (имело ли оно смысл).

По моей практике, при разумном прогнозировании и относительно недолгих сроках прогнозирования никаких существенных эффектов нет.

Доказательственный характер оценки не достижим, но вполне достижим уровень оценки, наилучшей в данных условиях.

12.3. Метод выделения для земли.

Проблематический метод, исключающий доказательственный характер оценки.

Проблемы со всеми элементами затратного подхода, особенно – со всеми формами обесценения.

Изначально был предназначен только для случаев малого вклада улучшений в стоимость ЕОН – объекты типа ранчо, где возможная ошибка минимальна по определению.

Доказательственный характер оценки, скорее всего, не обеспечивает.

12.4. Метод выделения для зданий.

Хорошо согласуется со всеми методами оценки стоимости земли при оценке любых ЕОН.

В согласованном применении с методом остатка для земли хорошо работает в условиях городской застройки.

Доказательственный характер оценки подлежит обоснованию в конкретных условиях.

12.5. Метод парсинга доходов.

Практически безальтернативный метод оценки операционной недвижимости – АЗС, отели, спорт. сооружения и т.д.

Упомянут в МР Росимущества как метод оценки сельхоз. земель.

В силу сложности и громоздкости применения не может претендовать на доказательственный характер. Но вполне может претендовать на уровень оценки, наилучшей в данных условиях.

Описание общей методологии и примеры применения метода опубликованы.

12. Сопоставление результатов двух оценок. Могут ли две и более оценок с разными результатами быть одинаково достоверными?

Сопоставлять можно только две и более оценки, которые обладают признаками относимости, допустимости и — самое главное – достоверности, что необходимо предварительно установить.

Соответственно, если какая — то оценка не обладает хотя бы одним из указанных признаков, она из сопоставления должна быть исключена.

Вероятность того, что в таких условиях две и более оценки могут быть одинаково достоверными оценивается как близкая к нолю.

Существенно более вероятно, что ни одна из оценок не должна допускаться до сопоставления. Например, сопоставление двух мусорных оценок – полностью должно быть недопустимым в профессиональной среде (исключено).

Заключение

Важно понимать, что процесс оценки обязан быть причинно обусловленным процесс. Каждый последующий шаг должен естественным образом вытекать из предыдущего, а используемые данные должны быть соответствующими и взаимно подтверждаться.

В идеале процесс оценки должен обходиться без ситуативных предположений / допущений, а если это невозможно, необходимо анализировать вероятность таких предположений.

Сами по себе методы оценки имеют свои преимущества и недостатки. Владеть необходимо всеми (а с этим на текущем этапе большая проблема). Это позволит определять методы, наиболее применимые исходя из объёма имеющихся данных и осознанно определять уровень доказательственности оценки.

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2024/10/Доказательственная-Оценка.-Процесс-и-Методы.pdf