Резюме «Исследование использования сопоставимых данных при оценке недвижимости» Ника Френча
- Вкратце задача этого отчета состоит в том, чтобы определить роль, которую сопоставимые данные играют в оценке недвижимости, и то, как доступность и использование сопоставимых данных различаются в разных странах и юрисдикциях по всей Европе. И как это, в свою очередь, должно информировать TEGoVA при установлении европейских стандартов оценки (EVS).
- Сравнение играет важную роль во всех оценках с использованием всех подходов (рыночный, доходный и затратный) и является основой для определения рыночной стоимости. В сфере недвижимости на всех языках термин «сопоставимый» часто используется ограничительно, как в разговорной речи, так и в рамках профессиональных стандартов, только для обозначения данных о продаже или сдаче в аренду аналогичной недвижимости в аналогичном месте на аналогичных условиях в недавний период. Но, строго говоря, это только транзакционные доказательства, и оценщики полагаются на многие другие формы сопоставимых данных, чтобы прийти к профессиональному мнению о стоимости. В настоящем отчете принято более широкое определение сопоставимых данных.
- Сопоставимые данные могут включать данные о транзакциях, информацию о запрашиваемых ценах, данные запросов потенциальных покупателей, листинги рынков, комментарии рынка, рыночные индексы, государственные кадастры и профессиональные мнения коллег и других оценщиков. Каждая из этих форм данных действует как «указатели» для оценки рынка с целью определения рыночной стоимости.
- Это исследование было сосредоточено на сопоставимых данных, используемых при рыночном подходе (прямое сравнение капитала) и доходном подходе (сопоставимые данные об аренде и доходности).
- Было высказано предположение, что существует предпочтительная иерархия сопоставимых данных, поскольку не все сравнения одинаковы, и специалисты по оценке признают, что некоторые доказательства более полезны, чем другая информация. Действительно, некоторые комментаторы классифицируют правдивость и надежность сопоставимых данных, относя их к классам «твердой» и «мягкой» информации. На идеальном рынке твердая информация считается наилучшими доступными сопоставимыми данными, в то время как мягкая информация может использоваться реже. Но это предполагает, что все страны имеют одинаковый доступ ко всем формам сравнения. Это не тот случай.
- Не все страны одинаковы как с точки зрения их культуры ведения бизнеса, так и с точки зрения их коммерческого развития. Это признается в профессиональной и академической литературе как «степень прозрачности». Высоко прозрачный рынок имел бы доступ ко всем формам сопоставимых данных, и, таким образом, оценщик может позволить себе роскошь использовать неопровержимые доказательства транзакций в качестве основного ориентира для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако на более непрозрачных рынках такие данные могут быть недоступны, и оценщику приходится полагаться на более мягкие источники сопоставимых данных.
- Это означает, что на непрозрачном рынке оценщик может считать, что его лучшая доступная информация — то, что оценщик на более прозрачном рынке оценил бы намного ниже. Но это не является отражением способностей и профессионализма соответствующего оценщика, поскольку это естественное ограничение рынка, на котором он практикует.
- В этом исследовании рассматривалась доступность и ранжирование сопоставимых данных по всем европейским странам, представленным в TEGoVA. Это был краткий опрос, разосланный всем профессиональным организациям в каждой стране, и он дает ориентировочную оценку использования и достоверности различных источников данных на ряде прозрачных и менее прозрачных рынков.
- Целью опроса было определить наличие сопоставимых доказательств в разных странах и то, как они используются профессиональными оценщиками в каждой юрисдикции.
- Результаты дают общее представление о том, что существует корреляция между ранжированием источников данных и прозрачностью рассматриваемого рынка. Это означает, что информация, которую, по мнению одной страны, не следует использовать в качестве важного указателя стоимости, в другой стране считается основным указателем. Опять же, это отражение ограничений внутри рынка.
- Хотя характер опроса означал, что результаты не будут являться статистически достоверными, они дают взвешенное представление о том, как и какие сопоставимые данные выбирали и использовали оценщики на их конкретном рынке. Использование стандартного «анализа светофора», основанного на ранжировании сопоставимых данных в каждой стране, показывает, что по мере того, как рынки становятся менее прозрачными, выбор сопоставимых данных, которые можно использовать, становится менее доступным. Это можно показать в таблице ниже.
| Очень прозрачный рынок > > > > Непрозрачный рынок | |
| Иерархия сопоставимых данных |
- Этот график иллюстрирует, что по мере того, как рынки становятся более непрозрачными, не только увеличивается нехватка сопоставимых данных (больше красных), но и данные, которые считаются наиболее полезными на прозрачных рынках (больше зеленых и янтарных), становятся менее доступными и почти не используются.
- И наоборот, некоторые данные, например информация о запрашиваемой цене, становятся более важными и чаще используются в качестве основного ориентира для определения рыночной стоимости.
- Каждый рынок должен иметь дело с доступностью данных в пределах своей конкретной страны. Это означает, что оценщики полагаются на различные источники данных в зависимости от того, где они практикуют. Применение, достоверность и уместность сопоставимых данных не являются универсальными.
- Это подразумевает, что международные стандарты оценки не должны быть чрезмерно предписывающими при кодификации надлежащего использования сопоставимых данных, поскольку каждый источник данных может играть меньшую или большую роль в зависимости от прозрачности рассматриваемого рынка