Теоретически концепция последовательного использования имеет смысл, и при правильном применении она подтверждает анализ оценщика и его мнение о стоимости. [1]
Предпосылка последовательного использования проста: земля и ее улучшения должны оцениваться на одинаковой основе. Однако эта концепция не может использоваться независимо от других принципов оценки.
Последовательное использование определяется как:
… концепция, согласно которой земля не может оцениваться на основе одного вида использования, в то время как улучшения оцениваются на основе другого. [2]
В основе концепции последовательного использования лежит принцип наиболее эффективного использования:
Наиболее эффективное использование земли как свободной и наиболее эффективное использование улучшенной недвижимости — это взаимосвязанные, но совершенно разные концепции. [3]
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
На практике оценщик слишком часто оценивает земельный участок объекта на основе одного вида использования, в то время как оценка улучшений производится на основе другого вида использования. Результаты анализа и заключения о стоимости в лучшем случае вводят в заблуждение, а также могут оказаться недействительными. Оценщику важно понимать принцип последовательного использования и обеспечивать его надлежащее применение.
Таким образом, одной из первых задач при применении принципа последовательного использования для оценщика является определение наиболее эффективного использования земли. Это основано на том, что физически возможно, юридически допустимо, финансово осуществимо и максимально продуктивно. Именно такое использование или тип использования приведет к наибольшей рыночной стоимости земли.
В отличие от этого, при анализе наилучшего использования улучшенного объекта недвижимости существующие или предлагаемые улучшения будут рассматриваться в свете наилучшего использования земли. Оценка наиболее эффективного использования в качестве улучшенного объекта поможет определить, следует ли сохранить существующие улучшения для этого использования, модифицировать их или снести.
Как только установлено наиболее эффективное использование земли, земля оценивается на этой основе.
Стоимость улучшенного объекта недвижимости сравнивается с этой стоимостью земли как свободной (при наиболее эффективном использовании). Этот принцип не позволяет оценщику игнорировать первоначальное заключение о наиболее эффективном использовании земли, а также не позволяет ему оценивать улучшения на основе, отличной от установленной оценки наиболее эффективного использования земли.
Если объект недвижимости находится в районе, который переходит от одного типа использования к другому, улучшения могут рассматриваться как временное использование или, возможно, как устаревшее.
Когда оценщик выбирает сопоставимые продажи, которые требуют последовательного использования, а не наиболее эффективное использование, итоговое мнение о стоимости является ошибочным. Если бы этот метод использовался в судебном разбирательстве, ошибка оценщика в применении метода последовательного использования, несомненно, вызвала бы вопросы доверия.
ЯВНЫЕ ПРИЗНАКИ НЕПРАВИЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Два недавних случая демонстрируют, что происходит, когда оценщик оценивает землю под одним видом использования, а здание — под другим.
Пример 1 – Несогласованное зонирование
Объект оценки представляет собой промышленный объект среднего размера с высоким соотношением площади к площади застройки (5,7 : 1). Он расположен в западной части города среднего размера вдоль улицы, которая превратилась в крупный транспортный коридор восток-запад. Объект недвижимости по-прежнему используется для производства и открытого хранения.
На протяжении многих лет другие промышленные объекты, расположенные вдоль улицы, были преобразованы в коммерческие объекты или заменены ими. Фактически, городские власти заявили, что любой владелец недвижимости, который обратится с просьбой о переводе с промышленного использования на коммерческое, получит разрешение на изменение зонирования.
Проект расширения улицы требовал, чтобы объект недвижимости был оценен на предмет частичного изъятия.
Процесс оценки
Оценщик высказал мнение, что наиболее эффективное использование земли — это коммерческая застройка. Соответственно, для оценки стоимости земли он использовал данные о продаже коммерческой земли (предполагая, что стоимость коммерческой земли составляет 6,50 долларов за квадратный фут). Однако, чтобы определить стоимость улучшения, он использовал метод остатка для здания.
Проанализировав данные о продажах складской недвижимости и недвижимости для легкой промышленности в промышленном районе на севере города, оценщик распределил цены продажи между земельными участками (предполагая, что стоимость земли промышленного назначения составляет 2,50 долл. за квадратный фут) и общей площадью застройки (15,50 долл. за квадратный фут здания).
Затем он добавил соответствующую сумму стоимости промышленных улучшений к стоимости коммерческой земли и оценил полученную рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с условиями «до изъятия».
| 342,000 кв.фут земли x $6.50 за кв. фут. | $2,223,000 |
| 60,000 кв.фут GBA x $15.50 за кв. фут. | $ 930,000 |
| Общая стоимость объекта | $3,153,000 |
| За кв. фут GBA | $52.55 |
При оценке состояния объекта после изъятия оценщик следовал тому же процессу. Единственным отличием было использование уменьшенного размера участка после расширения улицы.
Ошибка применения
В данной ситуации оценщик добавил стоимость промышленного здания к стоимости коммерческой земли, чтобы получить стоимость недвижимости. Поскольку эти два компонента не были оценены на одинаковой основе, требование о согласованном использовании выполнено не было. Итоговая стоимость не была бы приемлемой на рынке.
При цене 6,50 долларов за квадратный фут земли коммерческого назначения и 15,50 долларов за квадратный фут промышленного здания указанная стоимость составила 52,55 долларов за квадратный фут площади здания. В данном случае самая высокая цена продажи промышленного здания на рынке составила 36,00 долларов за квадратный фут.
Очевидно, что несоблюдение принципа последовательного использования привело к нереалистичному и вводящему в заблуждение определению стоимости недвижимости. Что еще более важно, эта методология создает ситуацию, при которой стоимость здания ‘плавает’ на стоимости земли. Таким образом, этот объект недвижимости не достигнет стадии реконструкции в своем жизненном цикле до тех пор, пока стоимость земли промышленного назначения не достигнет или превысит цену продажи промышленного здания. Даже когда рынок, окружающий объект, перейдет в коммерческую плоскость, объект будет по-прежнему представлять значительную стоимость для промышленного строительства, что приведет к неоправданной задержке реконструкции объекта.
Пример 2 – Игнорирование наиболее эффективного использования
Второй объект — промышленная недвижимость среднего размера (общая площадь застройки 80 000 квадратных футов) с высоким соотношением площади участка к площади здания (6:1). Объект использовался для производства и хранения декоративных бетонных блоков. Он расположен в пригороде первого транспортного кольца крупного города на Среднем Западе, вдоль шоссе штата и главной магистральной улицы. Общий объем движения превысил 45 000 автомобилей в день.
Городские власти разработали планы перепланировки нового коммерческого района, ведущего в город, в центре которого находится объект недвижимости, который до сих пор используется для производства и открытых складских помещений.
В рамках крупного проекта по расширению автомагистрали были изъяты участки земли и перекрыты улицы в этом районе. Четыре из восьми подъездных путей были ликвидированы, а главная точка доступа была перенесена так, чтобы она была обращена к кирпичной стене безопасности по периметру объекта. Потребовалось значительно изменить схему движения внутри здания, чтобы учесть эти изменения.
Процесс оценки
Оценщик высказал мнение, что наиболее эффективное использование земли — это коммерческая застройка.
Однако, поскольку улучшения все еще использовались, оценщик предположил, что использование по-прежнему выгодно, и высказал мнение, что улучшения следует продолжать использовать. Установив наиболее эффективное использование как промышленное, он сослался на теорию последовательного использования, согласно которой земля и здание должны оцениваться на одинаковой основе. Впоследствии он проигнорировал коммерческое наиболее эффективное использование и оценил землю как землю промышленного назначения, соответствующую использованию в промышленных зданиях.
Ошибка применения
Концепция последовательного использования гласит, что стоимость земли и стоимость улучшения должны оцениваться на единой основе. Однако нигде в литературе или теории оценки не говорится, что текущее использование улучшения заменяет наиболее эффективное использование земли. Земля оценивается как свободная и в соответствии с ее наиболее эффективным использованием.
Поскольку было установлено, что наиболее эффективным использованием земли является коммерческое, было нарушением Единых стандартов профессиональной оценочной практики (USPAP) оценивать ее на какой-либо другой основе.
В данном случае неправильное применение принципа последовательного использования сделало недействительным окончательное заключение о стоимости по нескольким причинам:
- не было выявлено экономическое устаревание, что привело к ненадежному выводу о затратном подходе. Более высокая стоимость коммерческой земли указывает на то, что улучшения были временным использованием, практически не приносящим пользы.
- при сравнении продаж использовались неверные данные о продажах.
- доходный подход к промышленному использованию был недостаточен для поддержания стоимости коммерческой земли.
В конечном счете, оценка ущерба, причиненного дорожным проектом, как сообщил этот оценщик, была существенно ошибочной. Вместо того, чтобы идентифицировать объект как участок для реконструкции с устаревшим зданием, неправильное применение теории согласованного использования указывало на стабильность промышленной недвижимости. Простое сравнение стоимости земли (как свободной и в соответствии с ее наиболее эффективным использованием в коммерческих целях) со стоимостью улучшенной промышленной недвижимости выявило бы отсутствие стоимости вклада улучшений.
ПРЕДОТВРАЩЕНИЕ ОШИБОК
Используя следующие основные концепции, оценщики могут избежать ошибок, которые чаще всего связаны с согласованным использованием.
- Начните процесс с оценки земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования. Это отправная точка для большинства заданий по оценке. Стоимость улучшенного объекта сравнивается со стоимостью земли с наиболее эффективным использованием для оценки общего обесценения.
- Определите, соответствуют ли существующие улучшения наиболее эффективному использованию пустующей земли. Если наиболее эффективным использованием земли является коммерческое использование, вполне вероятно, что промышленные улучшения могут не принести какой-либо дополнительной стоимости. Экономическая арендная плата за улучшения может не соответствовать стоимости земли для наиболее эффективного использования, что указывает на изменение в наиболее эффективном использовании улучшений.
- Сравните продажи улучшенных объектов недвижимости, аналогичных объекту улучшений, с оценкой стоимости земли при наиболее эффективном использовании, чтобы определить стоимость вклада улучшений. Следует избегать методов экстракции или остатка, при которых исключается использование земли по наиболее эффективному использованию. Как минимум, следует провести проверку разумности после того, как стоимость улучшения будет добавлена к стоимости земли при наиболее эффективном использовании объекта, чтобы определить, как эта стоимость соотносится с данными о продажах, на основе которых было произведена экстракция.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Неверное толкование теории последовательного использования, как правило, приводит к появлению ошибочных отчетов об оценке. Любые ошибки в методологии негативно отразятся на отрасли и на отдельном оценщике.
В начале каждого задания оценщик должен определить наиболее эффективное использование объекта оценки. Если объект недвижимости переходит от одного использования к другому, оценщику было бы разумно ознакомиться с основными принципами оценки, определяющими наиболее эффектиное использование, и, в случае сомнений, обратиться за советом к коллегам из местных отделений IRWA или Института оценки.
Ответственность за понимание и правильное применение концепций и
методологий оценки в соответствии с требованиями USPAP лежит на оценщике.
[1] Schmick J. (2010), Faulty Interpretation of the Consistent Use Principle, Right of Way Magazine, May/June, https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/may_web_ConsistentUsePrinciples.pdf . Джон Шмик (John Schmick) — вице-президент и директор по специальным проектам Shenehon Company. Сциализируется на сложных проектах по оценке, которые требуют как теоретического, так и практического подхода. Он выступал в качестве свидетеля в законодательном собрании штата Миннесота, требуя внесения изменений в основные законы о принудительных выкупах для обеспечения справедливости в судебном процессе.
[2] Eaton, J.D., Real Estate Valuation in Litigation, 2nd Ed., 1995, page 114.
[3] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, page 280.