Е.И. Нейман, П.А. Козин, А.А. Слуцкий и др., Меморандум Недопустимые источники данных в практике российской оценки

Александр Слуцкий

Настоящий меморандум содержит выводы и рекомендации, составленные на основе научно-практического доклада «Недопустимые источники информации в практике российской оценки» [1] и круглого стола Комитета по научным и методологическим вопросам по оценочной деятельности Союза ССО, Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке и Межрегионального сообщества экспертов и оценщиков на тему «Методы и примеры оценки объектов в различных сегментах рынка без применения справочников с корректировками (29 августа 2024 г.).

Назначение доклада и меморандума: разъяснения в отношении источников информации, содержащих сведения, имеющие характер «готовых значений корректировок» (в т.ч. с приведением диапазона), ставок капитализации и дисконтирования, и иных готовых параметров, предназначенных для непосредственного включения в расчёт готовых значений, которые оценщик обязан рассчитывать самостоятельно на основе данных исследуемого им рынка.

 

Доклад и меморандум не распространяются на источники сведений о межремонтных и иных эксплуатационных циклах, сметных нормативах, агрегированную информацию финансовых рынков и иные источники информации общего назначения, не предназначенные для непосредственного включения содержащихся в них сведений в расчёт оценщика.

Описание текущей ситуации

  1. Текущее состояние независимой оценки в Российской Федерации расценивается нами как глубоко кризисное. Одним из обстоятельств данного кризиса является получившее широкое распространение смещение практической оценки, исторически ориентированной на непосредственно наблюдаемые и соответствующим образом обработанные оценщиками рыночные данные (п. 3 IFRS 13), в область практики применения внешних данных и информации о корректировках цен, не имеющих под собой доказанную рыночную основу. В результате такого перекоса оценка стоимости  не может иметь доказательственного значения, как того требуется ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».
  2. Существующие программы обучения оценщиков дают оценщикам компетенции, позволяющие им самостоятельно устанавливать необходимые ценообразующие факторы, однако с появлением (примерно с 2008 года) указанных источников готовых корректировок независимая оценка недвижимости и отчасти движимого имущества трансформировалась в низкоинтеллектуальное, низкопрофессиональное, низкооплачиваемое ремесло, которое к тому же имеет негативную репутацию в обществе и в государственных органах.
  3. Практика использования внешних источников рекомендуемых корректировок цен аналогов, помимо получения мало доказательственной оценки, несёт риск того, что оценщик, как профессионал, будет лишним звеном, в результате чего профессия исчезнет. Предпосылки к этому имеются и в настоящее время, когда уже отмечается выполнение одним оценщиком свыше 45 000 оценок недвижимости за один квартал. 

Описанное положение и тенденции является для авторов неприемлемыми.

 

Выводы

  1. К недопустимым источникам данных на соответствующих сегментах рынков авторы научно-практического доклада относят статьи (в печатных или в интернет-источниках), «справочники», «сборники» и другие используемые материалы в оценке, содержащие непрозрачные данные в виде оценок разного рода расчётных параметров рынка (в том числе, корректировок ценообразующих факторов) и выполненные таким образом, что невозможно воспроизвести их расчёт и исключающие их проверяемость, в том числе:
  2. вторичные данные в виде обработанных экспертных мнений, не обоснованных должным образом;
  3. вторичные данные в виде обработанной информации из источников, не имеющих под собой доказанную реальной рыночную основу (не являющихся результатом обработки первичных рыночных данных);
  4. вторичные данные в виде комбинации обработанной информации из указанных источников и необоснованных экспертных мнений и другие подобные.

К сожалению, существующие в настоящее время указанные источники данных не соответствуют принятым в мировой практике требованиям (см. Приложение 3 к докладу).

  • Недопустимость указанных источников данных, кроме невозможности воспроизведения содержащихся в них величин, обосновывается авторами доказанными нобелевскими лауреатами теоремами,  нарушением фундаментально – научных, методических и практических требований к процессам сбора, анализа и обработки данных, в том числе теоретической невозможностью сопоставления любых данных при различающемся уровне их агрегирования. Подтверждением правильности выводов является также отсутствие описываемых в докладе источников корректировок в мировой практике оценки.
  • В докладе представлены ссылки на собственные исследования авторов, показывающие несоответствие реалиям рынка рекомендуемые в некоторых источниках данных якобы «рыночные корректировки».
  • В докладе доказано, что данные, представленные в недопустимых источниках информации, не соответствует требованиям п. 10 ФСО III, вследствие чего не должны использоваться в оценке и в судебных экспертизах, иначе чем как вынуждено (в случаях доказанного отсутствия рыночной информации), с соблюдением ограничений и с чётко осознаваемыми последствиями (см. Приложение 3 к докладу) [2]. Кроме того, такие данные могут использоваться в предварительном определении стоимости, например, на преддоговорной стадии коммуникаций, при консультировании.
  • Использование недопустимых источников данных не позволяет установить действительную причинно-следственную связь между наблюдаемыми рыночными данными и рассчитываемой стоимостью, что также нарушает принципы судебно-экспертной деятельности (объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники).
  • Ограничения публикации материалов государственной кадастровой оценки (ГКО) и отчетов по оспариванию кадастровой оценки ставит результаты ГКО в один ряд с недопустимыми источниками информации и ограничивает права собственников на защиту своих интересов в порядке, установленном законодательством РФ.
  • Распространение отдельных информационных источников данных сопровождается элементами агрессивного маркетинга, такими как их позиционирование в качестве именно «справочников» в отсутствие понятия «справочник» в законодательстве, а также рекламой прохождения добровольной сертификации при том, что выдавшая сертификат соответствия организации не имеет такого рода объектов сертификации в перечне официально зарегистрированных в Росстандарте.
  • Повсеместное внедрение практики применения недопустимых информационных источников данных в качестве основного и часто единственного инструмента оценки привело к ограничению субъектности профессионального оценщика и судебного эксперта по причине того, что такие информационные продукты стали рассматриваться в качестве самостоятельного и, зачастую, единственного метода оценки.
  • При декларируемой простоте и прозрачности расчетов с использованием информационных источников данных готовых корректировок на минимальном количестве аналогов манипулирование результатами оценки (при наличии соответствующей договоренности между заказчиком и оценщиком) не только возможно, но и легко реализуемо без существенных трудозатрат.  
  • Авторы в докладе доказали, что приведённые в докладе фундаментальные обоснования недопустимости справочных источников готовых (рекомендуемых) корректировок рыночных цен объектов-аналогов, доказывают невозможность легитимации таких источников через «добровольные сертификации», «независимые экспертизы», «разъяснения» и любыми иными способами.
  • Наилучшим выходом из создавшейся ситуации в отрасли является оценка на основе рыночных данных, собранных и обработанных непосредственно оценщиком, которая должна иметь абсолютный приоритет в сравнении с оценками, выполненными на нерыночных данных или сочетания рыночных и нерыночных

 

Предложения и рекомендации

Оценщикам Настоятельно рекомендуем оценщикам вернуться к оценке на основании данных рынка, полученных собственными силами на дату оценки в месте расположения объекта оценки. Недопустимые источники информации используются только как вынужденная мера в случае отсутствия информации, полученной из допустимых источников
Преподавателям оценки Разъяснять в своих лекциях принципиальные отличия между источниками информации и особенности использования различных видов информации в оценке.
Саморегулируемым организациям оценщиков Учитывая, что практика использования недопустимых источников информации получила широкое распространение, а это в свою очередь может приводить и к возрастанию числа претензий к СРО, предлагается: Организовывать проведение мероприятий среди своих членов по разъяснению позиции о допустимых и недопустимых источниках информации при проведении оценки недвижимости.Разработать и утвердить внутренние правила (методические рекомендации) о допустимых источниках информации при оценке недвижимости.После принятия соответствующих правил (методических рекомендаций) организовать широкое информирование своих членов о принятых документах.Осуществлять переводы существующей зарубежной литературы в области оценки по актуальным вопросам оценки. Экспертным советам совместно с юридическими службами СРО подготовить разъяснения по поводу использования различных источников информации до принятия соответствующих разъяснений (методических рекомендаций).
Союзу Саморегулируемых Организаций Оценщиков Организовать обсуждение проблемы использования допустимых и недопустимых источников информации при оценке недвижимости среди СРО. Провести мониторинг путем опроса СРО о фактах использования недопустимых источников как причины применения санкций в отношении оценщиков. Разработать проект методических рекомендаций о допустимых источниках информации при оценке недвижимости. Провести мониторинг принимаемых на уровне СРО соответствующих методических рекомендаций. После принятия соответствующих методических рекомендаций СРО и Союза СРО обраться в Совет по оценке при Минэкономразвитии РФ о рассмотрении и принятии соответствующих методических рекомендаций (разъяснений).
Министерству экономического развития РФ Учитывая важность поднятого вопроса, при разработке и утверждении новой редакции Федерального стандарта «Оценка недвижимости» включить раздел, касающейся допустимых источников информации при оценке недвижимости»
Финансовым организациям После ознакомления с соответствующими методическими рекомендациями (разъяснениями) провести информирование потребителей услуг с уточнением, что принятие отчетов, основанных на недопустимых источниках информации влечет риски признания результатов оценок недостоверными.
Банку России После ознакомления с соответствующими методическими рекомендациями (разъяснениями) провести информирование поднадзорных организаций о недопустимости принятия таких отчетов, а также рекомендовать внутренним службам не использовать недопустимые источники информации о рынке недвижимости при выполнении своих служебных функций.
Государственным бюджетным учреждениям кадастровой оценки После ознакомления с соответствующими методическими рекомендациями (разъяснениями) провести информирование ГБУ с уточнением, что принятие отчетов, основанных на недопустимых источниках информации влечет риски признания результатов оценок недостоверными.
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Внести в методические указания по ГКО нормы, запрещающие использование в ГКО недопустимых источников информации. Принять во внимание недопустимость установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой в отчётах, основанных на недопустимых источниках информации, поднадзорными учреждениями.
Государственным судебным экспертным учреждениям и службам После ознакомления с соответствующими методическими рекомендациями (разъяснениями) провести информирование потребителей услуг с уточнением, что подготовка судебных экспертных исследований, основанных на недопустимых источниках информации влечет риски признания результатов таких экспертиз недостоверными.
Органам судебной власти и правоохранительным органам Обратить внимание на недопустимость основания судебных стоимостных экспертиз на недопустимых источниках информации, поскольку это полностью лишает результаты экспертиз доказательственного значения.

Для более подробного ознакомления с аргументацией авторов доклада необходимо обратиться к его полному тексту.

Авторы выражают полную готовность к конструктивному и профессиональному обсуждению и разъяснениям положений доклада.

В дальнейшем авторы совместно и по отдельности намереваются продолжать научно – методологическую деятельность в оценочной деятельности, разрабатывая и публикуя различные материалы по актуальным вопросам развития профессии и доводя их содержание до сведения заинтересованных сторон.

Мы констатируем, что за весь период с даты обнародования текста доклада до 28.11.2024 г. не поступило ни одного замечания по существу представленных доказательств.

[1] https://cpa-russia.org/upload/file/Doklad_Versiya_07.09.2024_s_Prilogeniyami.pdf

[2] Эти требования представляют собой реальный путь кардинального исправления ситуации в профессии. Поэтому обвинения авторов доклада в неконструктивном поведении не могут рассматриваться всерьёз.

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2024/11/2.-Меморандум_к-Докладу-29.11.2024.pdf