Введение
В настоящее время требование законодательства об оценке (ст. 12 135-Ф) заключается в том, что каждый отчёт об оценке должен иметь доказательственный характер. Однако, детальная проработка концепции доказательственной оценки показывает, что это требование является скорее стимулирующим к достижению максимально доказательственного характера оценки, устанавливающим максимальную планку для профессии оценки, чем возможным к исполнению во всех 100% оценок.
Поэтому утверждение концепции доказательственной оценки настоятельно требует определения границ того,
- когда этот максимальный уровень должен быть достигнут обязательно,
- когда он может быть достигнут, а может быть не достигнут, и
- когда он не может быть достигнут в принципе в силу объективных причин.
При этом в случае, если безусловное обеспечение максимального уровня доказательственности оценки не представляется возможным, оценка всё ещё может настоятельно требоваться заказчику. Поэтому она должна и может быть проведена, но без соответствующих гарантий доказательственного значения отчёта об оценке, о чём должно быть открыто и однозначно заявлено в отчёте об оценке.
В данном материале будет показано, что такое разделение уровней доказательственного характера оценки является полностью теоретически и методологически обоснованным.
Для этого мы сначала рассмотрим полувековую ретроспективу анализа дуализма в профессии оценки различными авторами из разных стран, а также проявление оценочного дуализма в классификации методов оценки.
Затем покажем, что этот оценочный дуализм является объективно обусловленным с точки зрения фундаментальной структуры научного исследования в рамках двух эпистемологий и соответствующих им методологий.
И затем сформулируем некоторые пути развития доказательственности оценки в тех ситуациях, когда максимально доказательный характер оценки не достижим.
Ретроспективный обзор дуализма в оценке — две концепции одной профессии
По всей видимости, в начальный период становления профессиональной оценки – первая половина ХХ века, вопрос дуализма в оценке не привлекал серьёзного внимания теоретиков и методологов оценки.
Однако, во второй половине века в процессе активных дискуссий относительно определения рыночной стоимости и наиболее эффективного использования эта тема была поднята «на поверхность» и вплоть до настоящего времени остаётся в той или иной степени актуальной.
Ричард А. Рэтклифф (1975)
Признанная «икона» американской оценки Ричард Апдеграфф Рэтклифф (Richard Updegraff Ratcliff, 1906 — 1980), по всей видимости, был первым, обратившим внимание на дуализм [1] в профессии оценки, поставив вопрос «Оценка – это прогнозирование ожидаемой цены или измерение стоимости?»
В своей статье 1975 года «Оценка – это анализ рынка» [2], он указал, что
Было бы логически непоследовательно рассматривать оценку одновременно как прогнозирование (prediction) цены и как измерение (measurement) стоимости.
В первом случае мы прогнозируем поведение человека; во втором мы должны исходить из того, что недвижимость обладает неким внутренним качеством или атрибутом, который оценщик может откалибровать.[3]
Далее мы именуем эти два типа оценки, объединённые в одной профессии, «двумя концепциями оценки».
Как указывает Рэтклифф, оценка — прогнозирование, предполагает аналогию и индуктивный вывод из имеющихся данных с целью прогноза вероятных цен продажи:
Ожидаемая цена продажи определяется на основе записей или воспоминаний о прошлых продажах аналогичной недвижимости при аналогичных обстоятельствах … [для] одной и той же группы потенциальных покупателей.
Рэтклифф отмечает, что как правило, клиент оценщика хочет получить именно прогнозируемую рыночную цену, т.е. то, «какую цену недвижимость принесла бы на современном рынке недвижимости», потому что это наиболее полезно для него.
Клиент, как правило, не хочет знать гипотетическую «стоимость» в каком-то фантастическом теоретическом сценарии идеальной конкуренции. Поэтому необходимо анализировать факторы, влияющие на реальный рынок, в режиме реального времени, откуда следует фундаментальный вывод:
Таким образом, оценка — это анализ рынка. …
Реальный рынок, как известно, несовершенен … невозможно … с абсолютной уверенностью предсказать, какую цену принесет объект недвижимости …
Именно в этой статье Рэтклиффа было впервые определено, что оценка не даёт точных прогнозных значений стоимости, а имеет статистически вероятностную природу.
Однако, следом возникает вопрос: Что нужно делать, если аналогичных объектов недвижимости, обстоятельств или покупателей слишком мало, чтобы можно было сделать статистический прогноз? На этот вопрос Рэтклифф даёт полностью ясный ответ — вместо этого необходимо «измерение стоимости» на основании «моделирования рынка», используя личный опыт и знания оценщика.
Принимая во внимание все факторы, которые активно влияют на установление цен, оценщик должен создать в своем воображении имитационную модель или воспроизведение соответствующего сектора рынка и активных внешних факторов, влияющих на его деятельность.
Затем он может вынести суждение о том, какая цена продажи была бы достигнута, если бы объект недвижимости был выставлен на продажу в том виде, в каком его представляет оценщик.
Как мы увидим далее, этот дуализм — две концепции оценки — сохранил актуальность и по настоящее время, и к ней периодически возвращаются новые оценочные мыслители.
Кеннет М. Лушт (1981, 1983)
Указанную мысль Рэтклиффа развил ещё один выдающийся методолог американской оценки проф. Кеннет М. Лушт (KennethMichael Lusht, род. 1942), который в двух статьях «Данные, процесс оценки и определение рыночной стоимости» (1981) [4] и «Наиболее вероятная цена продажи» (1983) [5] также указал на разницу между
- «прогнозом» (prediction) рыночной стоимости на основе прямых доказательств и
- «оценкой» (estimation) стоимости путем моделирования процесса определения цены.
Кроме того, в этих статьях Лушт указал на то, как различные методы оценки взаимодействуют в процессе оценки.
Ключевое утверждение Лушта, в котором он вслед за Рэтклиффом употребляет тот же термин prediction (прогноз), но заменяет жёсткий термин Рэтклиффа — measurement (измерение) — на более мягкий estimation (оценку, определение), заключалось в следующем:
Прогноз подразумевает более объективное обоснование.
Оценка относительно субъективна, в большей степени основана на мнении и предполагает меньшую точность.
Нужно особо обратить внимание на то, что термин «оценка» — estimation стоимости используется Луштом не в том смысле, в котором она понимается в России – appraisal или valuation стоимости, а в более широком смысле, близком к «определению» или «расчёту» стоимости.
Необходимо также отметить, что в дебатах, связанных с определением термина «рыночная стоимость» и всего того, что его окружает, в американской оценке в 1970-е – 1990-е годы были очень жаркими и мнениями двух указанных авторов не ограничивались.
А.И. Артеменков, И.Л. Артеменков, В.Б. Михайлец (2007)
В России в 2007 году российские методологи оценки А.И. Артеменков, И.Л. Артеменков и В.Б. Михайлец в статье «О необходимости разделения профессиональной оценки на третейскую и ценообразующую» [6] указали на необходимость разделения профессиональной оценки на третейскую и ценообразующую.
Необходимо отметить, что в [7] для ликвидных активов — ценных бумаг на организованном рынке — выделяется третий тип оценки – инвестиционно – финансовая, основанная на портфельной теории, прайсинге капитальных активов и т.д., но к рассматриваемой здесь теме она отношения не имеет. Более того, как указывают авторы, её применение для оценки неликвидных активов, в частности — недвижимости, неприемлемо.
Предлагаемые принципы разделения оценки на третейскую и ценообразующую в адаптированном автором виде показаны в Табл. 1.
Таблица 1. Принципы разделения оценки на третейскую и ценообразующую.
| Профессиональная стоимостная оценка | ||
| Концепция оценки | третейская | ценообразующая |
| Характер деятельности | отражение рынка | ценообразование |
| Определяемая стоимость | рыночная стоимость | скорее, справедливая стоимость |
| «наиболее вероятная цена» | «справедливая стоимость в рамках сделки, заключенной на условиях справедливой продажи» (т.е. стоимость, не обязательно основанную на текущих ценах) | |
| Применение | разрешение судебных споров, налогообложения, бухгалтерского учета и т.п., — там, где имеется или предполагается конфликт интересов сторон. | для ответа на вопрос: по какой цене следует продать объект или купить его? |
| Основы методологии | наблюдение | оптимизация цен для продажи (сторона продавца) или оптимизация выбора цен покупок (сторона покупателя) |
| Методы | в наибольшей степени применимы статистические методы обработки наблюдений | оценка со стороны продавца — затратный подход и теорию принятия решений. оценка со стороны покупателя (инвестора) — теория инвестиций (инвестиционная стоимость), маркетинг и также теория принятия решений. |
| Характеристика | оценщик не влияет на процессы ценообразования, а лишь показывает сложившуюся независимо от него и конфликтующих сторон наиболее вероятную цену на наблюдаемом массовом рынке; оценщик не имеет права оценивать объект с точки зрения конкретных условий, обстоятельств и, главное, людей. | оценщик не объективно отражает процесс рыночного обмена, а учитывать конкретные обстоятельства и инвестиционные критерии обменивающихся сторон. |
Несложно убедиться, что, за исключением определений, предлагаемые принципы разделения оценки на две концепции хорошо согласуются с тем, о чём писали Рэтклифф и Лушт – использование реальных фактов с их статистической обработкой в третейской оценке и моделирования в ценообразующей.
При этом, по причинам, изложенным в [8], утверждение о том, что
… для третейской оценки вполне подойдут … AVM (автоматизированные модели оценки – А.С.) [9]
представляется нам в корне неверным. Автоматизированные модели оценки, не обладая такими атрибутами, как «ум» и «рассудок», присущими человеческому индивиду, в принципе не способны обеспечивать доказательственный характер отчёта об оценке.
Ханс Линд, Бо Нордлунд (2014)
Шведские методологи оценки проф. Ханс Линд (Hans Lind) и Бо Нордлунд (Bo Nordlund), основываясь на подходе Лушта, в статье 2014 года «Прозрачная двухэтапная классификация методов оценки» осуществили классификацию методов оценки, пригодных как для прогнозизирования, так и для оценки (estimation):
… предлагается новая классификация, отправной точкой которой являются два способа подключения методов к рынку — либо через сопоставимые продажи, либо через знания участников рынка (акторов).
Для каждого из этих методов стратегической переменной может быть цена, доход или затраты.
На втором этапе вносятся корректировки.
Двухэтапная классификация методов Линда и Нордлунда заключается в следующем:
На первом этапе при классификации метода оценки рассматриваются два аспекта:
- какие стратегические
переменные используются — цена, доход или затраты?
- какая информация используется для установления связи с рынком — в первую очередь наблюдаемые транзакции или в первую очередь знания участников рынка?
В традиционных подходах стратегические переменные могут быть описаны следующим образом:
- цена, где
устанавливается прямая связь между рыночной ценой и гипотетической ценой
объекта недвижимости, подлежащего оценке; эта переменная получается путём
использования очень похожих транзакционные объекты или путем нормализации на
физический показатель, такой как площадь.
- доход, когда при оценке используется связь между некоторой переменной дохода, например, чистого операционного дохода или валовой арендной платы, и ценами на рынке.
- затраты, когда при оценке используется связь между затратами и ценами.
… связь [стратегических переменных] с рынком может быть описана двумя основными способами:
- с помощью наблюдаемых
транзакций или подхода сравнению продаж [10].
(Более правильным названием может быть «метод анализа продаж» …);
- благодаря знаниям об акторах на рынке. Многие рынки недвижимости разрежены и неоднородны, и оценщик может в первую очередь использовать знания о том, «как мыслят участники», чтобы связать информацию о характеристиках объекта недвижимости с оценочной рыночной стоимостью. В настоящем обсуждении это будет называться подходом, основанным на акторах (actor-based approach).
Если эти два измерения — стратегические переменные и связь с рынком — сочетаются, получается матрица с шестью различными методами оценки, как это показано в Таблице 2.
Таблица 2 Матрица шести основных методов оценки
| Стратегическая переменная | Концепция оценки | |
| Прогноз (prediction) | Оценка (estimation) | |
| Тип связи с рынком | ||
| Наблюдаемые транзакции (подход сравнения продаж) | Знания об акторах (подход на основе акторов) | |
| Цена | Подход прямого сравнения продаж, который анализирует наблюдаемые цены, или использует физическую характеристику в продажах, например, цену за квадратный фут | Когда нет транзакций (или их осень мало) оценщик использует свои знания о готовности или способности акторов платить |
| Доход | Прямая капитализация или мультипликатор валового дохода, которые основаны на соотношении чистого операционного дохода и ценой или валового рентного дохода и ценой, получаемых из транзакций | Анализ дисконтированных денежных потоков, основанный на знаниях акторов на рынке.Прямая капитализация, основанная на спросе акторов [11] |
| Затраты | Стабильные наблюдаемые соотношения между затратами (замещения) и ценами (которые больше затрат замещения) | Знания о том, что акторы на рынке думают о соотношении между затратами и ценами |
Обратим внимание на то, что в соответствии с Табл. 2, для цели прогноза в оценке может использоваться не только стратегическая переменная «цена» и подход прямого сравнения продаж, но и стратегические переменные «доход» и даже «затраты». Ключевым здесь является объективность, непосредственная наблюдаемость и стабильность рыночных фактов.
Из Табл. 2 можно так же сделать следующие дополнительные выводы
- для стратегической переменной «цена»,
- в концепции прогноза под прямым методом сравнения продаж авторы понимают то, что в российской оценке именуется методом количественных, но не качественных корректировок,
- в концепции оценки речь, скорее всего, идёт именно о методе качественных корректировок;
- для стратегической переменной «доход»
- в концепции прогноза речь идёт о методе прямой капитализации потому, что необходимые для расчёта параметры – чистый операционный доход и цены — могут быть получены непосредственно из рынка прямым методом сравнения аренды и продаж,
- в концепции оценки используется либо метод дисконтирования денежных потоков, основанный на субъективных прогнозах акторов, либо метод прямой капитализации, в котором расчётные параметры основываются не на непосредственно наблюдаемых на рынке данных;
- для стратегической переменной «затраты»
- в концепции прогноза речь идёт именно о стабильных и наблюдаемых на рынке соотношениях затрат и стоимости, т.е. данные, по прежнему, должны быть получены из рынка и быть стабильными (воспроизводимыми в разных источниках), но дополнительно, что очень существенно, необходимо, чтобы цены были больше затрат – это говорит об обязательности условия наличия прибыли предпринимателя, поскольку учёт внешнего обесценения в затратном подходе представляет собой большую проблему;
- в концепции оценки данные о затратах основываются не на непосредственно наблюдаемых на рынке данных, а на некоторых знаниях акторов.
Таким образом, в обоих концепциях используются одни и те же традиционные методы оценки, но ключевым различием между концепциями является характер используемых данных – непосредственно наблюдаемые на рынке оценщиком, либо опосредованные знаниями, опытом или предположительные.
Авторы отмечают, что
Прозрачность стоимости и роли различных методов также облегчает пользователю оценку того, в какой степени оценка является «прогнозом» (prediction) и в какой степени она является «оценкой» (estimation).
При этом
… в конкретном случае может быть использована комбинация этих методов.
Это отражает тот очевидный для практиков факт, что ситуация оценки может быть такова, что непосредственно наблюдаемые факты для прогноза (prediction) могут иметь место, но в недостаточном количестве. Это объективно вынуждает оценщика использовать элементы альтернативной концепции — оценки (estimation).
Кроме того, авторы специально обращают внимание на то, что
… категоризацию двух типов связей с рынком — сравнение продаж и на основе акторов — можно рассматривать как упрощенную версию иерархии справедливой стоимости, предложенной в Международном стандарте финансовой отчетности (МСФО) 13 «Оценка справедливой стоимости».
Иерархия исходных данных в МСФО (IFRS) 13 включает исходные данные уровня 1, состоящие из котировок идентичных активов без корректировки. Они близки к наблюдаемым сделкам, обсуждаемым здесь.
Исходные данные уровня 3 МСФО (IFRS) 13 являются ненаблюдаемыми исходными данными и могут потребовать значительных корректировок; они близки к методам, основанным на акторах …
Представляется, что показанная классификация методов по отношению к двум концепциям оценки полностью обоснована и может быть использована на практике. Более того, она находится в полном согласии со всем сказанным ранее и с тем, что будет сказано далее.
РИКС: «От стоимости к ценности» (2000-е — 2010-е). Нил Кросби и Джон Хеннеберри (2015)
Менее очевидное (но всё же определённо присутствующее) отношение к рассматриваемой здесь теме имеет провозглашённый в 2000-е — 2010-е годы РИКС лозунг «От стоимости к ценности», который широко освещался в профессиональной литературе (в частности, на русский язык была переведена монография методологов РИКС «Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности» [12]).
Среди прочих, эту тему рассматривают Нил Кросби и Джон Хеннеберри в статье 2015 года «Финансиализация, оценка инвестиционной недвижимости и городской застроенной среды в Великобритании» [13]:
Различие между меновой стоимостью и стоимостью пользования (инвестиционной стоимостью, ценностью) легло в основу дискуссии о наиболее подходящем применении двух подходов к оценке.
Результатом стало признание британскими специалистами по оценке (RICS, 2010 [14]) того, что каждая методика расчета должна применяться отдельно к одной из двух баз: обычной сравнительной оценке инвестиций по рыночной стоимости и эксплицитному (явному — А.С.) DCF для определения инвестиционной стоимости.
Это объясняется тем, что лучшим свидетельством биржевых цен являются другие биржевые цены на аналогичные активы; и тем, что стоимость имущественного актива лучше всего определяется путем дисконтирования предполагаемых будущих денежных потоков с использованием финансово обоснованной целевой ставки доходности, определяемой существующим или потенциальным собственником [15].
Авторы делают вывод о том, что использование эксплицитного (явного) DCF для определения рыночной стоимости минимально.
Однако при принятии решений о покупке / продаже обычно используется метод сравнения рыночной стоимости или цены с инвестиционной стоимостью объекта недвижимости для покупателя, т.е. необходим комплексный подход.
По нашему мнению, это полностью согласуется с принципами деления оценки на третейскую и ценообразующую, а также с классификацией методов оценки в Табл. 2.
Итоговая картина представляется Кросби и Хеннеберри следующей:
… вырисовывающаяся картина отличается большим количеством нюансов, чем простое соревнование между традиционным [сравнительным] подходом и эксплицитным (явным) подходом DCF, в котором первый «победил».
Скорее, мы обнаруживаем, что, хотя основным средством оценки рыночной (меновой) стоимости является традиционный сравнительный подход, цены, предлагаемые потенциальными покупателями, основаны на их оценках ценности недвижимости для них (ее стоимости пользования), которые обычно выводятся на основе применения эксплицитного (явного) метода DCF.
В принципе, как представляется автору, это полностью соответствует всему приведённому выше в части роли сравнительного подхода для прогнозирования вероятной цены (третейская оценка), а роль оценки (estimation) или ценообразующей оценки стоимости просто сужена в силу ориентации на активы инвестиционного класса, приносящие долгосрочные денежные потоки, в силу чего такой класс активов, как специализированные, оцениваемые практически всегда затратным подходом, просто выпали из рассмотрения.
Дон Б. Свенсон (2015)
В статье 2015 года «Две философии стоимости» [16] американский оценщик Дон Б. Свенсон подходит к вопросу фундаментально:
Существуют две широкие философии стоимости, которые можно выделить в ходе любой серьезной дискуссии с практикующими консультантами / оценщиками.
В целях упрощения мы можем классифицировать эти две философии как объективную (внешнюю) и субъективную (внутреннюю).
В принципе, это также соответствует всему сказанному выше, а именно:
- всё, что относится к использованию фактических данных в сравнительном и ином подходах, третейской оценке, очевидно относится к объективной философии стоимости;
- всё что относится к моделированию внутренних характеристик объекта оценки, ориентации на опыт и типичные действия акторов, ценообразующей оценке, не менее очевидно относится к субъективной философии стоимости.
Более конкретно автор указывает, что с одной стороны:
Для тех, кто придерживается объективной концепции стоимости, целью и функцией каждого задания обычно является оценка какого-либо аспекта стоимости, обычно рыночной стоимости. Предполагается, что рыночная стоимость — это объективная реальность, которая «существует» на рынке для оценки, расчета или измерения. Стоимость в соответствии с этой философией можно было бы определить как «реальность, которая определяется на основе конкретных данных (называемых фактами), которые доступны каждому, кто ищет эти доказательства».
Но с другой стороны:
Другая философия стоимости обычно называется субъективной (внутренней) концепцией стоимости. Те, кто придерживается этой философии, верят, что стоимость определяется субъективными предположениями отдельных людей на рынке. Затем она определяется количественно в валюте страны (доллары для большинства транзакций в США). Стоимость рассматривается не как нечто «существующее вовне», как утверждает объективная школа, а как производное от человеческих психических процессов (которые являются субъективными и личностными).
Следовательно, данный объект может иметь множество различных производных стоимостей. Каждое полученное значение будет варьироваться в зависимости от принятых субъективных допущений, лежащих в основе.
В соответствии с этой философией стоимость можно было бы определить как результат, основанный на допущениях. Стоимость не существует «где-то снаружи», чтобы ее можно было обнаружить или определить; это просто ментальное понятие, используемое в качестве названия для обозначения результата, получаемого конкретными людьми или лицами, принимающими решения. Человеческие существа и их ментальные допущения были бы центральными для вывода любого стоимостного заключения. И точка зрения человека может существенно повлиять на получаемую стоимость.
Особую роль в субъективной концепции стоимости Свенсона занимают допущения. Собственно говоря, они и составляют основу оценки:
Клиенты, которые привлекают консультантов / оценщиков в соответствии с этой концепцией стоимости, признают, что любое заключение о стоимости является действительным только в том случае, если все лежащие в его основе допущения поняты и приняты. Таким образом, стоимость рассматривается как потенциальный денежный результат с учетом принятых конкретных допущений. И процесс написания отчета должен быть сосредоточен на проблеме клиента, его перспективах и вопросах принятия решений (например, сумма кредита, сроки и условия для оцениваемого имущества, если отчет готовится для кредитора/клиента). Если отчет готовится для продавца/клиента, то необходимо проанализировать и обработать другой набор вопросов и предположений. Кроме того, точка зрения продавца может сильно отличаться от точки зрения кредитора, что приводит к совершенно новому набору основополагающих допущений. …
Лежащие в основе оценки допущения будут иметь центральное значение для любого полученного стоимостного заключения. И изменение точки зрения, с которой принимаются допущения, также может существенно изменить результат.
Таким образом, из сказанного следует очевидная близость субъективной философии стоимости Свенсона к ценности, к которой призывает двигаться РИКС, а также концепции оценки (estimation) или ценообразования у иных авторов.
Выводы из ретроспективного обзора
Как было показано, разделение профессии оценки на две концепции произошло уже полвека назад, рассматривается многими авторами и организациями и является обоснованным в профессии.
- Первая концепция оценки направлена на объективизацию прогноза наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) такими методами оценки, которые основаны строго на непосредственно наблюдаемых оценщиком на рынке фактах (ценах, арендных платах, затратах и т.д.). С целью объективизации результата эти данные могут обрабатываться статистическими методами. Эта концепция является наиболее востребованной у заказчиков оценки и на рынке.
- Вторая концепция, основанная на обработке представлений и данных акторов рынка с учётом требуемых в конкретной оценке для конкретного заказчика в разной степени субъективных допущений, а также опыта и представлений самого оценщика, направлена на определение стоимости объекта оценки для конкретного заказчика / объекта оценки / ситуации оценки или объекта оценки. Эта концепция, несмотря на то, что она может иметь требуемым заказчику результатом стоимость, которая именуется рыночной, скорее соответствует иным базам (типам) стоимости – справедливой, инвестиционной, равновесной, пользования, в пользовании и т.д. Однако, в некоторых ситуациях такая стоимость может рассматриваться дополнительно к рыночной стоимости, определённой в соответствии с первой концепцией, и сравниваться с нею для получения дополнительной информации.
- Между тем, на практике невозможность применения исключительно первой концепции — совместное применение концепций — и применение исключительно второй концепции вместо первой, может быть объективно обусловленным и вынужденным. В частности, такое может иметь место для специализированных активов, созданных для единственного уникального применения, а также для уникальных для данного рынка объектов иных применений и разнообразных объектов на малых, неактивных, ограниченных рынках [17].
Далее покажем, что все рассмотренные выше представления о дуализме в оценке имеют единую фундаментальную научную основу, т.е. разделение оценки на две концепции являются объективными.
Фундаментальные причины различия двух концепций оценки
Объективные фундаментальные (онтологические, философские и методологические) причины различия двух концепций оценки можно понять из работы австралийской учёной Деборы Леви 2006 года «Качественная методология и обоснованная теория в исследованиях недвижимости» [18], хотя, формально, она посвящена иной теме — расширению сферы использования качественных методов исследования в области недвижимости. В статье широко цитируются монографии Майкла Кротти [19] по дизайну социальных исследований и Дэвида Карсона с соавт. [20] по неколичественным (качественным) маркетинговым исследованиям.
Как утверждается, фундаментальную структуру любого научного исследования, включая исследования в области недвижимости, которым, в частности, является и оценка, составляют четыре основных элемента, которые на Рис. 1, расположены в пирамидальном порядке, т.е. каждый предыдущий элемент является основой для последующего:
- эпистемология,
- теоретическая перспектива,
- методология,
- методы / приемы.
| Методы / Приёмы | |||||||||||
| Методология | |||||||||||
| Теория | |||||||||||
| Эпистемология | |||||||||||
Рисунок 1: Четыре элемента фундаментальной структуры исследования.
Далее рассмотрим элементы структуры исследования по отдельности.
Эпистемология [21]
Как отмечает Д. Леви,
Эпистемология занимается обеспечением философского обоснования для принятия решения о том, какие виды знаний возможны и как мы можем гарантировать, что они являются адекватными и легитимными.
Хотя существует множество эпистемологий, для рассматриваемой Д. Леви и нами темы интерес представляют две из них, обосновывающие и демонстрирующие различие двух рассматриваемых концепций оценки.
Эпистемология, лежащая в основе большей части академической литературы о недвижимости, может быть классифицирована как объективистская (объективизм), поскольку в её рамках
… смысл и, следовательно, осмысленная реальность существуют отдельно от функционирования сознания. …
Исследователи, придерживающиеся этой точки зрения, считают, что если они будут проводить свои исследования правильным образом, то смогут обнаружить объективную истину.
Альтернативную эпистемологическую точку зрения можно охарактеризовать как конструкционизм.
… конструкционисты обычно отвергают объективистский взгляд на человеческое знание, утверждая, что объективной истины, ожидающей своего открытия, не существует. Следовательно, истина существует только через взаимодействие с реалиями мира.
Эта точка зрения предполагает, что смысл скорее конструируется, чем обнаруживается.
В основе этого подхода лежит предположение о том, что разные люди по-разному конструируют смысл, даже применительно к одному и тому же явлению.
На Рис. 2 показаны элементы структуры исследования в рамках эпистемологии объективизма и конструктивизма в статье Д. Леви.
| Эпистемология | Объективизм | Конструктивизм | ||||||
| Теоретическая перспектива | Позитивизм | Интерпретизм | ||||||
| Методология | Эксперимент / Опрос | Обоснованная теория | ||||||
| Методы | СэмплингИзмерения и шкалированиеОпросники | Углублённые индивидуальные интервьюТематические исследованияФокус — группы | ||||||
Рисунок 2: Четыре элемента фундаментальной сторуктуры исследования в рамках эпистемологии объективизма и конструктивизма
Теоретическая перспектива
В соответствии с Кротти, теоретическая перспектива — это
… философская позиция, лежащая в основе методологии и, таким образом, обеспечивающая контекст для процесса, обосновывающая его логику и критерии, а также связывающая выбор и использование методов с желаемыми результатами.
При этом:
- С эпистемологией объективизма напрямую связана теоретическая перспектива позитивизма, предполагающая, что люди имеют прямой доступ к реальному миру. Позитивизм придерживается теории о том, что можно получить надежные объективные знания о внешней реальности.
- С эпистемологией конструктивизма напрямую связана теоретическая перспектива интерпретизма, которая утверждает, что индивиды не имеют доступа к реальному миру и предполагает, что их знания о воспринимаемом мире (или мирах) имеют смысл сами по себе и могут быть поняты при тщательном использовании интерпретистских процедур.
Позитивизм vs Интерпретизм
Краткое изложение основных характеристик и фундаментальных различий между позитивизмом и интерпретизмом представлено в Таблице 3.
Таблица 3. Общие определения /объяснения позитивизма, интерпретизма и эпистемологии.
| Эпистемология | Позитивизм | Интерпретизм |
| Природа «бытия», природа мира | Прямой доступ к реальному миру есть | Прямого доступа к реальному миру нет |
| Реальность | Единая внешняя реальность | Единой внешней реальности не существует |
| Взаимосвязь «базового знания» между реальностью и исследованиями | Возможно получение точных, надежных объективных знаний | Понимание возможно через знания, «воспринимаемые» отдельными людьми |
| Исследование фокусируется на обобщении и абстрагировании | Исследование фокусируется на конкретном и достоверном | |
| Мышление управляется гипотезами и сформулированными теориями | Стремление понять конкретный контекст |
Сопоставление свойств и характеристик позитивизма и интерпретизма показано в Табл. 4
Таблица 4. Сопоставление свойств и характеристик позитивизма и интерпретизма. Адаптировано автором из статьи Д. Леви
| Позитивизм | Интерпретизм |
| рассматривает факты или причины социальных явлений и пытается объяснить причинно-следственные связи с помощью объективных фактов | основан на ряде качественных концепций и подходов |
| исследования сосредоточены на описании и объяснении | в широком смысле учитывает важные характеристики исследовательской парадигмы, лежащей в противоположном от позитивизма континууме |
| мышление управляется четко сформулированными теориями и гипотезами | |
| тема исследования определяется путем обнаружения внешнего объекта исследования, а не путем создания самого объекта исследования | позволяет сфокусировать исследование на понимании того, что происходит в данном контексте |
| исследователи остаются обособленными, сохраняя дистанцию между собой и объектом исследованиястараются быть эмоционально нейтральными и проводить четкое различие между разумом и чувствами, наукой и личным опытом | включает в себя рассмотрение множества реальностей, точек зрения различных участников, вовлечение исследователей, учет изучаемых контекстов и контекстуальных факторов |
| проводится четкое различие между фактами и оценочными суждениями | может быть подходящей теоретической перспективой для эффективного исследования сложной природы реальности |
| объективность и последовательное использование рационального, вербального и логического подхода к объекту исследования | для объяснения различий в опыте как исследователей, так и их заказчиков в процессе исследования, используется индивидуальная интерпретация, основанная на их понимании реальности |
| как правило, проверяется теория, чтобы улучшить понимание определенных явлений с точки зрения прогнозирования | большое значение имеет наличие априорного знания (например, из анализа литературы) или релевантной теории |
| статистические и математические методы количественной обработки данных занимают центральное место в используемых методах исследования | |
| используется набор формализованных методов для выявления и измерения независимых фактов о единой реальности, которая, как предполагается, существует и управляется естественными законами и механизмами |
Методология и методы
В монографии Кротти даётся следующее определение «подходящей (релевантной) методологии»:
Стратегия, план действий, процесс или дизайн, лежащие в основе выбора конкретных методов и связывающие выбор и использование методов с желаемыми результатами.
Таблица 5 иллюстрирует это в контексте позитивизма и интерпретизма.
Таблица 5. Общие определения / объяснения и методологии позитивизма, интерпретизма.
| Методология | Позитивизм | Интерпретизм |
| Фокус исследования | Концентрируется на описании и объяснении | Концентрируется на понимании и интерпретации |
| Роль исследователя | Отстраненный, внешний наблюдатель | Исследователь хочет испытать то, что он изучает |
| Четкое различие между разумом и чувствами | Позволяет чувствам и разуму управлять действиями | |
| Стремится открывать внешнюю реальность, а не создавать объект исследования | Частично создаёт то, что изучается, смысл явлений | |
| Стремится использовать рациональный, последовательный, вербальный, логический подход | Важно использовать предварительное понимание | |
| Старается проводить четкое различие между фактами и оценочными суждениями | Различие между фактами и оценочными суждениями менее четкое | |
| Различие между наукой и личным опытом | Принимает влияние как науки, так и личного опыта | |
| Методы, используемые исследователем | Преобладают формализованные статистические и математические методы | В первую очередь неколичественные методы |
Необходимо особо отметить, что несмотря на очевидное различие в методах позитивизма и интерпретизма, целью любого научного исследования является не применение тех или иных методов, максимальное приближение к истине, получение максимально обоснованного (вероятного) результата. Вследствие этого, современные рациональные представления сторонников одной или второй теоретических перспектив вовсе не отвергают представления альтернативной перспективы, которые рассматриваются ими как позитивные дополнения или опровержения в дополнение к используемой основной теоретической перспективе.
Та же Д. Леви, будучи, очевидно, сторонницей интерпретистких взглядов, ни в коей мере не настаивает на замену ими очевидно преобладающего в исследованиях недвижимости позитивизма, а предлагает расширять возможности используемых позитивистских методов исследования за счёт использования интерпретистских.
Это всё в полной мере справедливо и для профессии оценки, где такой подход вполне может являться объективно обусловленным (см. далее).
Сопоставление двух представлений о фундаментальной структуре научного исследования и двух концепций оценки
В Табл. 6 произведено обобщение результатов разбора фундаментальной структуры научного исследования и ретроспективного анализа оценочной методологической литературы.
Таблица 6. Обобщение результатов анализа фундаментальной структуры научного исследования Д. Леви и ретроспективного анализа оценочной методологической литературы.
| Фундаментальные структуры научного исследования | ||
| Эпистемология | Объективизм | Конструктивизм |
| Теоретическая перспектива / Методология | Позитивизм | Интерпретизм |
| Концепции оценки | ||
| Ричард А. Рэтклифф | Прогноз наиболее вероятной цены | Измерение стоимости |
| Кеннет М. Лушт | Прогноз наиболее вероятной цены | Оценка (estimation) стоимости |
| А.И. Артеменков, И.Л. Артеменков, В.Б. Михайлец | Третейская оценка | Ценообразующая оценка |
| Ханс Линд, Бо Нордлунд | Прогноз наиболее вероятной цены | Оценка (estimation) стоимости |
| РИКС, Нил Кросби и Джон Хеннеберри | Сравнительная оценка | Инвестиционная оценка эксплицитным (явным) DCF |
| Дон Б. Свенсон | Объективная концепция оценки | Субъективная концепция оценки |
Как видно, две обозначенные выше концепции оценки полностью (возможно, за исключением некоторых деталей) соответствуют двум разным фундаментальным структурам научного исследования, выделенным в статье Д. Леви.
Таким образом, различие двух концепций оценки следует признать объективно – научно обоснованным, что нельзя игнорировать на практике.
При этом классификация методов оценки Линда – Норлунда, представленная выше в Табл. 2 и соответствующая двум концепциям, представляется полностью обоснованной.
Дуализм оценки и доказательственный характер оценки
Доказательственная оценка особенно рыночной стоимости (наиболее вероятной цены), в первую очередь, характеризуется достоверностью – разумной вероятностью — получаемого результата. Это обеспечивается необходимостью и достаточностью причинно – следственных связей между посылками (данными рынка) и результатом оценки [22].
Из сказанного выше становится очевидным, что это в полной мере может быть достигнуто только в рамках концепции объективизм – позитивизм или третейской концепции оценки Артеменковых – Михайлеца. В этом случае, особенно с использованием статистических инструментов, возможно обеспечить и, что ещё более важно, формально показать необходимость и достаточность причинно – следственных связей.
Именно такая оценка является доказательственной в смысле российского оценочного законодательства.
Однако, в случае недостатка рыночных данных – невозможности показать достаточность причинно – следственных связей — применение этой концепции может быть объективно невозможным даже при очевидном наличии необходимости причинно – следственных связей. В частности, при корректно подобранных объектах – аналогах необходимость возрастания рыночной стоимости объекта недвижимости с ростом его площади (причинно – следственная связь между площадью и стоимостью) является очевидной и потому не требует доказывания. Однако, если в конкретной оценке это наблюдается всего на трёх объектах – аналогах, цены которых ещё и были скорректированы несколько раз для учёта иных различий помимо площади, достаточность причинно – следственной связи между площадью и стоимостью отсутствует и доказательственный характер оценки в полной мере не достигается.
В этой ситуации и в целом ряде иных может возникнуть объективная необходимость использования методов оценки из концепции конструктивизм – интерпретизм или ценообразующей концепции Артеменковых – Михайлеца (см. Табл. 2, концепция оценки (estimation)).
Наиболее очевидным примером этого является общее правило применения методов сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) недвижимости [23], в соответствии с которым после неудачи в процессе расширения географической области и/или ретроспективного периода поиска объектов – аналогов для метода количественных корректировок необходимо перейти к использованию более субъективного метода качественных корректировок.
Помимо этого, оценщик может использовать некоторые разумно вероятные допущения, данные вторичных источников рыночной информации, а также нерыночные данные в виде результатов опросов, фокусных групп, интервью с участниками рынка и т.п.
Однако, в этом случае объективность, достоверность результата оценки рыночной стоимости, очевидно, снижается, или даже полностью утрачивается при использовании в оценке только нерыночных данных.
И, наконец, при оценке, например, такого класса объектов оценки, как специализированная недвижимость, созданная специально для одного единственного конкретного применения, использование сравнительного и доходного подходов, как правило, исключается. При этом если объективную оценку затрат на создание таких объектов (хотя и не всегда) ещё можно обеспечить, поскольку релевантная задаче теория и априорные знания, относящиеся к определению затрат, присутствуют всегда или почти всегда и в достаточном количестве, то оценка всех видов обесценения всегда представляет собой задачу, решение которой маловероятно будет обладать признаками необходимости и достаточности, т.е. такое решение скорее всего будет проблематическим.
В результате, можно говорить о существовании некоторого непрерывного континуума между концепциями объективизм – позитивизм (или третейской концепцией Артеменковых – Михайлеца) при сравнительной доказательственной оценке объектов недвижимости с достаточным количеством данных, и конструктивизм – интерпретизм (или ценообразующей концепцией Артеменковых – Михайлеца) при оценке некоторой иной, нежели рыночная, стоимости специализированных объектов недвижимости, с непонятным уровнем доказательности, либо о не доказательственной оценке рыночной стоимости, обусловленной исключительно требованиями законодательства об определении именно рыночной стоимости.
При этом, в отношении оценки внутри этого континуума, по нашему мнению, ключевым должен быть не вопрос о том, является ли такая оценка доказательственной или нет, а о том, является ли такая оценка наилучшей в данных условиях (в данной ситуации), т.е. приложил ли оценщик все необходимые усилия для того, чтобы обеспечить доказательственный характер процесса в максимальной степени, достижимой в данных условиях оценки?
Смежным с этим является вопрос о том, не скрывается ли под такой оценкой стремление обеспечить заранее заданную величину стоимости в тех условиях, когда ситуация оценки позволяет обеспечить доказательственную оценку стоимости, но она не совпадает с заранее заданной оценщику?
Нам представляется достаточно очевидным, что в целом ряде случаев, но отнюдь не во всех, доказательственный характер оценки может быть обеспечен и при смешанном применении методов оценки двух концепций.
В частности, хорошо известным методом этого является использование нескольких независимых методов / подходов оценки, результат каждого из которых не имеет признаков достаточности, но требуемая достаточность обеспечивается совокупным применением методов / подходов и согласованием полученных не существенно различных результатов.
Тем не менее, поскольку для профессии данный вопрос является супер важным, он требует специальной разработки, обсуждения и, возможно, принятия некоторых профессиональных конвенций. Это представляется важнейшей темой для исследований и обсуждений в оценочной методологической профессиональной среде в самом ближайшем будущем.
В самом же предельном случае, когда применение нескольких методов / подходов невозможно, вопрос о доказательственном характере оценки может решаться от противного: Возможно ли получение иного, существенно отличного, но более достоверного, вероятного результата оценки? То есть в этом случае, при наличии соответствующих сомнений и оснований, должна проводиться альтернативная оценка или экспертиза. Однако, это утверждение автора данной статьи не следует считать окончательным.
Основываясь на собственном практическом опыте, можно утверждать, что в целом, соотношение типов объектов недвижимости и достижимых уровней оценки соответствует картине, представленной в Табл. 7 и ранее представленной автором в [24].
Таблица 7. Соотношение типов объектов недвижимости и достижимых уровней оценки
| Типы активов | Описание | Примеры | Как правило достижимые уровни оценки | |
| Общего назначения / применения | жилая и универсальная коммерческая недвижимость | квартиры, жилые дома, земельные участки, стрит – ритейл, торговые и бизнес – центры, отдельные торговые и офисные помещения, склады, лёгкие промышленные объекты | Доказательственная оценка | |
| Наилучшая в данной ситуации | ||||
| Операционные | недвижимость для ведения определённого бизнеса | АЗС, отели, спорт. объекты, центры обработки данных, карьеры, сельхоз земля и т.д. | ||
| Специализированные | недвижимость для осуществления одной операции или функции, редко продаваемые самостоятельно (только в составе бизнеса) | линейные сетевые объекты, транспортные коридоры, специализированные промышленные объекты, электростанции и т.д. |
Заключение
В данном материале показано, что оценочный дуализм, заключающийся в двух концепциях оценки в рамках одной профессии, может быть прослежен в оценочной литературе, по крайней мере, начиная с 1970-х годов прошлого века.
Он заключается в том, какую задачу оценщику требуется решить в процессе конкретной оценки, с учётом того, какую задачу он может решить фактически, исходя из ситуации оценки и наличия непосредственно наблюдаемой рыночной информации. Это может быть объективный прогноз наиболее вероятной цены (рыночной стоимости) или третейская функция (концепция) оценки, или в той или иной степени субъективная оценка некоторой иной (инвестиционной, справедливой, равновесной и т.д.) стоимости, которая в соответствии с требованиями законодательства может именоваться рыночной, или ценообразующая функция (концепция) оценки.
Такой дуализм объективно обусловлен различиями в эпистемологиях и методологических основах в фундаментальной структуре научного исследования в рамках объективизма – позитивизма в первом случае и конструктивизма – интерпретизма во втором.
Существенно, что в обоих случаях в профессии используются одни и те же методы оценки, а различия проявляются на уровне доступной оценщику и фактически используемых им данных – либо непосредственно наблюдаемые на рынке объективные данные, либо, в том числе и при их недостатке, разного рода опосредованные опытом и квалификацией оценщика и иных лиц данные, включая предположения и прогнозы.
В своём полном понимании доказательственная оценка рыночной стоимости возможна только в рамках объективной, третейской, позитивистской оценки.
Присутствие
в оценки в той или иной степени не непосредственно наблюдаемых оценщиком, а
опосредованных тем или иным образом данных и допущений снижает
доказательственность оценки, которая, очевидно, утрачивается при полностью
субъективной оценке в рамках конструктивизма – интерпретизма, становясь не
более чем субъективной интерпретацией данных оценщиком, соответствие реальности
которой в высокой степени проблематично, поскольку для тех же самых данных
может существовать теоретически неограниченное количество иных интерпретаций
иными лицами.
[1] Дуализм (от лат. dualis — двойственный) — свойство некоторой теории или концепции, согласно которому в ней неразрывно сосуществуют два начала (силы, принципа, природы), несводимые друг к другу или даже противоположные. См.: Дуализм (философия). Материал из Википедии — свободной энциклопедии, https://ru.wikipedia.org/wiki/Дуализм_(философия)
[2] Ratcliff R.U. (1975), Appraisal Is Market Analysis, The Appraisal Journal, Vol. 43, Is. 4. Примечание. Текст статьи в настоящее время не доступен, поэтому автор заимствовал соответствующие сведения из эссе Эдварда Марьяни – Сквайра, посвящённого этой статье: Mariyani-Squire E. (2018), Richard U. Ratcliff’s article «Appraisal Is Market Analysis», Concluding Unscientific Postscript,11.09.2018, https://edwardmariyanisquireblog.wordpress.com/2018/09/11/appraisal/
[3] Примечание Эдварда Марьяни – Сквайра: «По аналогии, предсказание чьего-либо будущего роста — это, очевидно, не то же самое, что измерение чьего-либо фактического роста. Если кто-то предсказывает будущий x, то x еще не существует; поэтому не стоит говорить об измерении x, потому что на самом деле невозможно измерить то, чего не существует».
[4] Lusht K.M. (1981), Data, the Appraisal Process, and the Market Value Definition, The Appraisal Journal 49, no. 4, Oct. Примечание. Текст статьи в настоящее время не доступен, поэтому автор заимствовал соответствующие сведения из рассматриваемой далее статьи Ханса Линда и Бо Норлунда.
[5] Lusht K.M. (1983), Most Probable Selling Price, The Appraisal Journal 51, no. 3, Jul. Примечание. Текст статьи в настоящее время не доступен, поэтому автор заимствовал соответствующие сведения из рассматриваемой далее статьи Ханса Линда и Бо Норлунда.
[6] Артеменков А.И., Артеменков И.Л., Михайлец В.Б. (2007), О необходимости разделения профессиональной оценки на третейскую и ценообразующую, Вопросы оценки, №4, http://sroroo.ru/upload/iblock/510/vo_4_07.pdf
[7] Микерин Г.И., Артеменков А.И. (2007), О различии между профессиональной стоимостной оценкой и инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего «пересмотра понятий, Вопросы оценки, № 2, http://sroroo.ru/upload/iblock/d13/vo_2_07.pdf
[8] Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка. Логические основы и процедуры обеспечения достоверности результата оценки, Теория, методология и практика оценки. 05.11.2024, https://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-ocenka-logicheskie-osnovy-i-procedury-obespecheniya-dostovernosti-rezultata-ocenki/
[9] Тевелева О.В. (2018), Цифровая трансформация оценочной деятельности, Цифровая экономика, №4(4), https://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/Teveleva/Teveleva_Tsifr_transf_OD.pdf
[10] Авторы особо отмечают то, что « … метод сопоставимых продаж обычно является отправной точкой для рыночной оценки недвижимости».
[11] Это может быть соотношение спроса между чистым операционным доходом и ценой (доходность) или между валовой арендной платой и ценой (мультипликатор валового дохода).
[12] Сейс С., Смит Д., Купер Р., Венмор-Роуланд П. (2009), Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности, Изд.: Российское Общество Оценщиков
[13] Henneberry J.M., Crosby N. (2015) Financialisation, the valuation of investment property and the urban built environment in the UK, Urban Studies 53(7) April, https://eprints.whiterose.ac.uk/91016/3/WRRO_91016.pdf , Neil Crosby, University of Reading; John Henneberry, The University of Sheffield
[14] RICS (2010) Valuation Uncertainty. Red Book Guidance Note 5. RICS: London
[15] Кросби и Хеннеберри отмечают в примечании: «Эта позиция официально закреплена RICS в ее профессиональных стандартах оценки, которые изложены в Красной книге и доступны в режиме онлайн для дипломированных сюрвейров. Содержание разделено на практические рекомендации и пояснительную записку. В применениях, в частности, рассматриваются основы оценки: рыночная стоимость, рыночная арендная плата, ценность или инвестиционная стоимость и справедливая стоимость. В Практических руководствах описывается применение оценок к конкретным типам имущества или при определенных обстоятельствах. Существует также набор информационных документов по оценке, которые охватывают методологию оценки, связанную с конкретными типами имущества и проблемами».
[16] Swenson D.B. (2005), Two Philosophies of Value, Journal of the ASFMRA, https://higherlogicdownload.s3.amazonaws.com/ASFMRA/aeb240ec-5d8f-447f-80ff-3c90f13db621/UploadedImages/Journal/225.pdf .
[17] Например, как утверждает Ларри Коул, «В небольшом городке [в США] продажа двух одинаковых объектов недвижимости может произойти с разницей в 10 лет при разных рыночных условиях». См.: Cole L. (2004), Appraising in a small town, Valuation Insights & Perspectives, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Appraising+in+a+small+town.-a0119512155
[18] Levy D. (2006), Qualitative Methodology and Grounded Theory in Property Research, Pacific Rim Property Research Journal, Vol 12, No 4, https://www.prres.org/uploads/1350/1084/14445921.2006.11104216.pdf
[19] Crotty, M., (1998), The Foundations of Social Research: Meaning and Perspective in the Research Process, Allen & Unwin, St Leonards. https://archive.org/details/foundationsofsoc0000crot/page/n7/mode/2up
[20] Carson D., Gilmore A., Perry C., Gronhaug K., (2001), Qualitative Marketing Research, Sage Publications, London
[21] В соответствии с определением, «Эпистемология (от др.-греч. ἐπιστήμη «научное знание, наука», «достоверное знание» + λόγος «слово», «речь») — философско-методологическая дисциплина, исследующая знание как таковое, его строение, структуру, функционирование и развитие». См.: Эпистемология. Материал из Википедии — свободной энциклопедии, https://ru.wikipedia.org/wiki/Эпистемология
[22] Нейман Е.И., Слуцкий А.А., Бекишев Д.Ю. и др. (2024), Методические основы установления достоверности результатов оценки, Информационный бюллетень «Российский оценщик», № 1–2 [160], https://tmpo.su/nejman-e-i-sluckij-a-a-i-dr-metodicheskie-osnovy-ustanovleniya-dostovernosti-rezultata-ocenki/
[23] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago: Appraisal Institute
[24] Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка. Процесс и методы, Доклад на Совместном Круглом Столе Комитета по научным и методологическим вопросам в оценочной деятельности Союза ССО (Нацобъединения оценщиков), Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке и Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков «Методы и примеры оценки объектов в различных сегментах рынка без применения справочников с корректировками», Москва–Санкт-Петербург, 29.08.2024, https://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-ocenka-process-i-metody/