Пример того, что априорный учёт факторов в оценке запрещён. А парный анализ — мощный инструмент. Только работать надо, а не списывать с ЛИПов.
Между тем, я бы сделал анализ существенно лучше с помощью как минимум критерия Манна — Уитни. Возможно и критерий Спирмена бы подцепил. Так что у нас в доказательственной оценке более продвинутый инструментарий используется, позволяющий доказывать, а не просто показывать.
……………………..
Большая часть опубликованной литературы и научных исследований, касающихся линий электропередачи, посвящена высоковольтным линиям. В Висконсине линии электропередачи напряжением 100 киловольт и более обозначаются как «высоковольтные», а покупатели получают уведомление, если эти линии находятся на участке, подлежащем продаже. Уведомление содержится в формах раскрытия информации продавцом и в формах предложения о покупке от Совета по недвижимости.
Многие оценщики получают задание оценить соответствующее влияние низковольтных линий электропередачи на стоимость недвижимости. Поскольку большая часть опубликованной информации относится к литературе и исследованиям по высоковольтным линиям электропередачи, оценщики часто опираются на них при разработке своих оценок. Низковольтные линии обычно имеют более короткие опоры, меньшую ширину сервитутов, а иногда и менее строгие правила, касающиеся растительности и некоторых сооружений.
В частности, на Среднем Западе энергетические компании приложили значительные усилия для восстановления низковольтных линий и уточнения прав компаний в старых сервитутах. В связи с этим многие оценщики получают все больше запросов на проведение оценки сервитутов для этих типов линий электропередачи.
Стремясь разработать современные методы оценки воздействия, компания Steigerwaldt Land Services, Inc. провела собственное исследование, в котором основное внимание уделялось линиям напряжением 69 киловольт и ниже, которые проходят через часть округа Ла-Кросс, штат Висконсин, где размеры участков и цены на жилье довольно схожи [1].
Исследование охватывало период с 2017 по 2021 год.
Вместо усредненных цен на рынке были составлены 16 парных предложений по продаже, которые были признаны похожими. Стоимость домов, участвовавших в исследовании, варьировалась от 175 000,00 до 398 000,00 долларов и составила в среднем 264 540,00 долларов. Было проведено достаточное количество продаж, чтобы создать очень выгодные пары, где размер участка, площадь дома в квадратных футах и стиль были очень похожи как для онлайн-, так и для оффлайн-объектов недвижимости.
Ширина установленных сервитутов варьировалась от 30 до 60 футов и часто включала формулировки, разрешающие устанавливать ванты с якорями. Сервитуты на линии электропередачи располагались на разных расстояниях от домов, в основном от 40 до 80 футов и приблизительно до 100 футов.
В рамках исследования каждая продажа была подробно описана в описательной части, а пары были также описаны в ходе сравнительного анализа. Процентные различия между отдельными парами были суммированы, а затем усреднены.
Исследование состояло из трех частей:
- Первая представляла собой прямое сопоставление 16 наборов данных о продажах жилья.
- Вторая представляла собой отдельное сопоставление четырех наборов данных о наиболее сопоставимых онлайн- и офлайн-продажах.
- Также была составлена третья пара из 19 наборов заявок на продажу, в которых дома и размеры участков были более разными.
В приведенных ниже парах представлены продажи жилья, которые были осуществлены в округе Ла-Кросс, штат Висконсин – первая часть исследования.
Первая продажа в каждой из пар связана с сервитутом на линии низковольтной электропередачи (LVTTL). Вторая продажа в каждой паре — это продажа имущества, аналогичного первой продаже, но не обремененного линией электропередачи низкого напряжения.
Результаты первого набора пар представлены следующим образом:
| Номер пары | Разница цен, % | Номер пары | Разница цен, % |
| 1 | 3,1 | 9 | 1,5 |
| 2 | 0,3 | 10 | -0,9 |
| 3 | 4,4 | 11 | -11,6 |
| 4 | 6,6 | 12 | 3,2 |
| 5 | -2,5 | 13 | -3,2 |
| 6 | 1,2 | 14 | -8,0 |
| 7 | 5,5 | 16 | -0,9 |
| 8 | 9,2 | 16 | -3,5 |
| Средняя разница цен, % | -0,25 |
Как видно из приведенной выше таблицы, нет существенной разницы в стоимости между объектами недвижимости, которые обременены низковольтной линией электропередачи, и теми, которые таковыми не являются. Учитывая различную степень разделения стоимости и то, что обремененные объекты недвижимости часто имеют более высокую стоимость, чем необремененные, из собранных данных не видно конкретного процента снижения стоимости.
Сопоставление показало, что разница в стоимости варьировалась от -11,6 до +9,2. Средняя разница в 16 проанализированных парах составила -0,25%.
Во втором наборе из 19 сопоставлений средняя процентная разница составила -0,78%, а в третьем наборе сопоставлений разница составила +0,97%.
Положительные процентные различия в трех группах пар не означают, что низковольтные линии электропередачи повышают стоимость недвижимости. Этот анализ показывает, что наличие низковольтных линий электропередачи не оказывает существенного влияния на цену продажи недвижимости. Различия в стоимости представленных продаж, по-видимому, вызваны другими характеристиками, характерными для каждого объекта недвижимости.
Интервью оценщиков с покупателями подтверждают это. Когда возникают негативные последствия, они связаны с расположением сервитутов на участке, требованиями к расчистке растительности и эстетическим видом опор. Многие покупатели не знали разницы между распределительными линиями и линиями напряжением 69 кВ, потому что конструкции часто кажутся очень похожими.
Оценщики должны подходить к каждому заданию по оценке сервитута индивидуально и учитывать специфику сервитута. Некоторые из них могут включать ширину сервитута, ограничения на растительность, высоту столбов или местоположение в пределах объекта недвижимости.
Оценщики Steigerwaldt Land Services, Inc. придерживаются мнения, что линии электропередачи напряжением 69 кВ или низковольтные линии электропередачи, как правило, оказывают незначительное влияние на стоимость жилых домов или не оказывают его вовсе, а наблюдаемое воздействие ниже того, на которое указывали большинство исследований линий электропередачи высокого напряжения.
После
рассмотрения физических различий в трех предложениях о продаже выяснилось, что
наличие линии электропередачи напряжением 69 кВ не оказало существенного
влияния на стоимость недвижимости.
[1] Steigerwaldt E.F., Steigerwaldt L.A. (2025), Low-Voltage Transmission Lines and Effects on Residential Property Value. Is there a negative value impact? Right of Way Journal, May/Jun., https://www.rightofwaymagazine-digital.org/rightofway/library/item/may_june_2025/4272736/ . Эд и Ли Стайгервальдт являются сертифицированными оценщиками недвижимости общего профиля с более чем 40-летним и 20-летним опытом работы, соответственно, над проектами линий электропередачи и газопровода по всему Среднему Западу.