Очень жалко, что моя монография не содержит ссылок на эту статью (пардон, недосмотрел), поскольку в ней абсолютно чётко описаны методы определения корректировок. Кроме того, рекомендую обратить внимание на метод центрирования.

Между тем, наглядная демонстрация того, куда и откуда увели российскую оценку этими самыми ЛИПами.

………………………………………

Из-за изменений в конструкции и использовании подвалов оценщику становится сложнее оценить этот компонент дома, чем это было в прошлом [1]. Подвалы изначально строились для хранения продуктов питания и редко используемых предметов, и на рынке им была присвоена минимальная стоимость. Однако в последнее время домовладельцы переоборудуют часть подвала в комнату отдыха или другое жилое помещение. Сегодня подвалы часто проектируются и возводятся как дополнительное жилое пространство такого же качества, как и жилые помещения более высокого класса.

Однако оценщики, строители, домовладельцы и продавцы недовольны разницей между стоимостью подвальных помещений и стоимостью, указанной ими в оценочных документах. Оценщики недовольны отсутствием достоверных данных для обоснования корректировок. Строители недовольны тем, что оценочная стоимость часто оказывается ниже затрат строительства. Домовладельцы и продавцы недовольны тем, что затраты на добавление компонентов в цокольный этаж, чтобы сделать его более пригодным для использования, не соответствуют, по их мнению, стоимости пристройки.

Существуют значительные различия в отделке подвалов, что еще больше усложняет их оценку. В некоторых домах сверхбогатых людей подвалы по качеству не уступают подвальным помещениям более высокого класса или даже превосходят их.

Примеры различного использования и качества отделки подвалов показаны на рисунках 1-4.

[FIGURE 1 OMITTED]

[FIGURE 2 OMITTED]

[FIGURE 3 OMITTED]

[FIGURE 4 OMITTED]

Другой проблемой, с которой сталкиваются оценщики, могут быть различия в терминологии, связанной с подвалами. В разных регионах страны существуют разные термины для обозначения типов и стилей подвальных помещений. Например, в некоторых частях страны подвал, частично расположенный над землей, называется светлым подвалом, а в других частях страны — открытым подвалом. Местный оценщик и клиент должны понимать термины, используемые на их рынке; но когда отчет просматривается кем-то в другой части страны, это может вызвать проблемы с пониманием анализа, выполненного в рамках конкретного задания.

Квадратные метры в домах с подвалами

Важным вопросом при оценке домов с подвалами является метод расчета площади строения. Формы оценки жилья и требования клиентов требуют, чтобы в общую жилую площадь дома включались только готовые квадратные метры, соответствующие требованиям, предъявляемым к качеству. Любая площадь ниже среднего класса включается в категорию подвальных помещений, даже если вся или часть площади отделана с таким же качеством, как и площадь более высокого класса. Теоретически яблоки можно сравнить с яблоками другого сорта: жилые помещения более высокого класса — с жилыми помещениями более высокого класса, а жилые помещения более низкого класса — с жилыми помещениями более низкого класса. Информация о площади более высокого класса приводится в одной строке Единого отчета об оценке жилого фонда (URAR), а информация о площади менее высокого класса (подвал) — в следующей строке. Каждому типу помещений следует присвоить значение в соответствующей строке. Ниже приведены рекомендации Fannie Mae, Федерального управления жилищного строительства (FHA) и Американского национального института стандартов (ANSI), касающиеся помещений более высокого и более низкого уровня:

Fannie Mae [2]

Этаж считается некачественным, если какая-либо его часть не соответствует требованиям, независимо от качества отделки или площади окон в какой-либо комнате. Подвальный этаж с отделанными комнатами не будет учитываться при подсчете комнат более высокого уровня. …

Комнаты, которые не включены в перечень комнат повышенной комфортности, могут существенно повысить стоимость недвижимости, особенно если качество отделки высокое. Оценщик должен отдельно указать подвальные помещения или другие помещения с частично неудовлетворительной отделкой и внести соответствующие корректировки для них в строку «подвальные помещения и отделанные помещения с неудовлетворительной отделкой» в таблице «сравнительный анализ продаж». …

Чтобы обеспечить согласованность в сравнительном анализе продаж, оценщики должны сравнивать помещения выше уровня земли с помещениями выше уровня земли и помещения ниже уровня земли с помещениями ниже уровня земли. Оценщики могут отклониться от этого подхода, если стиль объекта недвижимости или любого из сравниваемых объектов не поддается такому сравнению. Однако в таких случаях оценщик должен объяснить причину отклонения и четко описать проведенные сравнения.

FHA [3]

A. Общая жилая площадь. Общая жилая площадь — это общая площадь готового жилого помещения повышенной комфортности. Она рассчитывается путем измерения внешнего периметра строения и включает только готовое жилое пространство повышенной комфортности, пригодное для проживания. Законченные подвалы и недостроенные чердачные помещения не включаются в общую общую жилую площадь. Оценщик должен сопоставить методы измерения, используемые для объекта, с сопоставимыми объемами продаж. Важно применять этот метод измерения и последовательно указывать размеры здания, поскольку невыполнение этого требования может ухудшить качество отчета об оценке.

B. Спальни в подвале, апартаменты в подвале. Как правило, подвальное помещение не считается пригодным для жилья. Если в спальне нет надлежащего освещения и вентиляции, это помещение не может быть включено в общую жилую площадь. К оценке помещений ниже уровня земли применяются следующие требования:

• Высота подоконника не должна превышать 44 дюймов от пола.
• Подоконник должен иметь чистый проем (ширина х высота) размером не менее 24 на 36 дюймов.
• Окно должно располагаться на уровне земли; однако компенсирующие факторы могут допускать меньшую высоту.

Во всех случаях проявляйте разумную осторожность и рассудительность. Если эти стандарты в значительной степени не соблюдаются, площадь подвала не может считаться пригодной для жилья.

ANST [4]

Готовая площадь. Огороженная территория в доме, пригодная для круглогодичного использования, с такими же стенами, полами и потолками, как и в остальной части дома.

Площадь с некачественной отделкой. Площадь дома с отделкой ниже среднего уровня — это сумма площадей с отделкой на уровнях, которые полностью или частично находятся ниже среднего уровня.

Информация о площадях с отделкой выше и ниже среднего уровня. Никакое заявление о готовой площади дома не может быть сделано без четкого и отдельного разграничения площадей более высокого и более низкого уровня.

В дополнение к этим руководящим принципам, существуют новые требования к Uniform Appraisal Dataset (UAD) относительно того, как отражаются площадь и отделка подвала. [5]

Следует также отметить, что эксперты-оценщики анализируют недвижимость в целях оценки на основе законов и/или нормативных актов штата, в котором находится объект недвижимости. Часто существуют законы, регулирующие порядок расчета оценщиками площади и порядок представления отчетности. Методика расчета может отличаться от руководств и стандартов, которые должны соблюдать оценщики. Важно, чтобы оценщики знали, как оценщики в их штате рассчитывают площадь и представляют отчет о ней.

Хотя руководящие принципы и стандарты помогают прояснить значение и использование терминов «общая жилая площадь», «высокий класс», «низкий класс» и «готовая площадь» при оценке, эти термины могут иметь разные значения, когда используются другими профессиями и домовладельцами. Это создало серьезную проблему при оценке стоимости подвальных помещений. Большинство домовладельцев считают, что если площадь используется для проживания, то она должна быть включена в общую жилую площадь. Однако оценщики оценивают жилую площадь дома по-другому, поскольку не все жилые площади равны. При дальнейшем опросе домовладельцев можно обнаружить, что большинство из них считают, что жилая площадь более высокого класса лучше и имеет большую ценность, чем жилая площадь более низкого класса.

Эти вопросы были предметом дискуссий между оценщиками и представителями строительной отрасли, Fannie Mac и FHA. В ходе этих обсуждений был достигнут консенсус в отношении того, что

• строительство подвальных помещений обходится дешевле, но показатели стоимости оказались ниже ожидаемых;
• существует множество способов оценки стоимости подвальных помещений;
• иногда корректировки не были обоснованы.

Чтобы помочь справиться с этой ситуацией и ознакомить людей с изменениями на рынке и проблемами смежных отраслей, Институт оценки организовал вебинар по оценке подвальных помещений, чтобы дать оценщикам возможность взглянуть на этот вопрос с другой стороны и дать возможность тем, кто не оценивает, услышать точку зрения оценщиков. [6]

Главный вопрос для оценщиков заключается в том, как извлечь и поддерживать корректировки размера, отделки и других характеристик подвала. Цель этой статьи — расширить информацию, обсуждавшуюся на вебинаре по искусственному интеллекту. Она предлагает дополнительную помощь оценщикам в анализе подвалов.

Факторы, влияющие на оценку подвальных помещений

Для решения любой проблемы необходимо сначала определить различные части проблемы и рассмотреть каждую из них. Одна из основных проблем при оценке подвальных помещений заключается в том, что на разных рынках покупатели имеют разные предпочтения. Даже на одном и том же рынке покупатели по-разному воспринимают преимущества подвала и/или его удобства.

Например, для семьи, живущей в период бэби-бума, подвал может иметь иное применение, а следовательно, и иную стоимость, чем для семьи с четырьмя детьми-подростками.

Проблема осложняется тем, что конструкции подвалов постоянно меняются. Например, средняя высота старого подвала составляет шесть-восемь футов. Сейчас строятся дома с потолками высотой до двенадцати футов. Дополнительная высота позволяет избежать ощущения замкнутости или подполья, как это часто бывает в традиционных подвалах.

Использование входных окон и оконных колодцев еще больше усиливает ощущение открытости подвала и позволяет разместить дополнительные спальни в соответствии со строительными нормами. Таким образом, домовладельцы считают, что это жилая площадь.

Важные характеристики, которые оценщик должен иметь в виду при осмотре подвала и сравнении его с другими подвалами, особенно в новых домах, включают в себя использование площади, высоту потолка, остекление, качество конструкции и качество отделки помещения, если таковая имеется. Эти факторы влияют на затраты и могут повлиять на добавленную стоимость.

Несмотря на то, что оценщик должен учитывать эти факторы при сравнении подвала объекта с подвалом аналогичного объекта, в условиях текущего слабого рынка и, как следствие, меньшего объема продаж, трудно найти продажи, аналогичные объекту. Поэтому при сравнении продаж необходимо использовать сопоставимые товары, которые в большей степени отличаются друг от друга. Из-за множества различий в использовании, состоянии, общем размере и качестве отделки помещений, ванных комнат и специальных функций оценщику необходимо найти способ внести дополнительные коррективы при меньшем объеме данных.

Техники оценки

При поиске продаж оценщик всегда ищет продажу, которая во всех отношениях соответствует предмету оценки. Однако, как уже отмечалось, выбор сегодня ограничен. Поэтому необходимо использовать продажи, которые в ином случае не были бы первым выбором оценщика.

Всякий раз, когда оценщик испытывает трудности с поиском данных о сопоставимых продажах, он может расширить поиск данных в других конкурирующих областях или вернуться назад во времени; обычно требуется и то, и другое.

Три самых важных слова при оценке — это данные, данные и еще раз данные. Чтобы получить данные о подвалах, оценщик должен выполнить поиск объектов недвижимости, которые были проданы, активны или находятся в стадии разработки, и которые имеют подвалы, похожие на объект по размеру, завершенной площади и другим характеристикам. При достаточном количестве аналогичных продаж процесс становится простым. Без аналогичных продаж процесс становится сложным.

Продажи с разными подвалами требуют корректировки. Корректировки на разницу в подвалах извлекаются таким же образом, как и корректировки для других компонентов недвижимости.

Существует пять основных методов, которые могут быть использованы для внесения корректировок:

• сравнение продаж,
• расчёт затрат на элемент,
• использование информации о доходах,
• опрос участников рынка и
• использование статистического анализа.

Далее будет рассмотрен каждый из этих методов.

Сравнение продаж

Первый метод заключается в сравнении продаж путем сопоставления продаж, сходных по всем факторам, за исключением подвала. Это традиционный и предпочтительный метод для получения корректировок. Когда продажи ограничены и/или в подвалах много вариантов, обычно невозможно использовать этот метод; однако часто возможны другие способы применения этого метода.

Например, при использовании таблицы продаж, в которой были скорректированы все остальные различия, кроме подвалов, разница между продажами должна быть обусловлена разницей в подвалах. Эта сумма может включать в себя несколько факторов, влияющих на стоимость подвала, которые различаются в зависимости от продажи и объекта. Этот процесс может определить диапазон стоимости подвала и/или предоставить по крайней мере одно сопоставление. Можно создать банк данных, сохранив каждое сопоставление для будущих оценок.

На Рисунке 5 показан пример таблицы продаж, в которой учтены все корректировки, за исключением подвала.

[FIGURE 5 OMITTED]

Рассматривая эту таблицу, предположим, что все остальные корректировки поддерживаются данным рынком, который может отличаться от рынков в других областях. После внесения всех других корректировок в таблицу URAR оставшаяся разница относится к подвалам.

При дальнейшем анализе продаж можно получить некоторые данные о различиях в подвалах.

• Сопоставимая продажа 1 и Сопоставимая продажа 2 указывают на то, что небольшая разница в размерах подвала не учитывается дополнительно, поскольку в Сопоставимой продаже 1 с большим подвалом скорректированная цена продажи ниже, чем в Сопоставимой продаже 2 с немного меньшим подвалом.
• Сопоставимая продажа 2 и Сопоставимая продажа 3 имеют подвалы одинакового размера; однако в Сопоставимой распродаже 3 есть небольшая (208 квадратных футов) готовая комната отдыха. Разница в скорректированных ценах составляет 1 900 долларов, что соответствует 9,13 долларам за квадратный фут (1 900 долларов / 208 квадратных футов) за комнату отдыха. В этом доме есть комната отдыха с минимальной отделкой, поэтому она не будет указывать на стоимость других типов готовых подвальных помещений; но это один из показателей рыночной стоимости комнаты отдыха с минимальной отделкой.

Это данные, которые следует сохранить и добавить к другим данным, чтобы понять, является ли это тенденцией в отношении подвальных помещений на данном рынке.

В этом анализе представлена только одна пара; однако, в сочетании с некоторыми другими методами, вы должны получить ряд значений, подтверждающих ваш окончательный вывод о необходимости корректировки.

Простой способ сохранить эти данные — скопировать таблицу в вашу программу и присвоить ей название, например, «Корректировка на подвал — минимальная комната отдыха». Затем, когда вы в следующий раз найдете другую пару, ее можно будет добавить в банк данных, чтобы обеспечить дополнительную поддержку для будущих оценок. В зависимости от возможностей вашего программного обеспечения может существовать другой способ сохранения обоснований для внесения изменений.

Другой метод сравнения продаж основан на теории, согласно которой необходимо произвести корректировку, которая центрирует или сближает скорректированные цены продаж.

После того, как будут внесены все остальные корректировки, за исключением подвала, начните с корректировки, указанной в одной паре или признанной подходящей в результате другого анализа, чтобы увидеть, как она центрирует цены продажи.

1. Предположим, что в одной из ваших пар было указано 18,00 долларов за квадратный фут при средней отделке подвала.
2. Примените это значение ко всем продажам.
3. Если это централизует продажи, то, скорее всего, это хороший признак, если это не централизует продажи, попробуйте использовать число выше или ниже этого числа, в зависимости от направления, в котором будут централизованы скорректированные цены продажи.

Возможно, вы бы использовали 16,00 или 20,00 долларов за квадратный фут. Продолжайте процесс до тех пор, пока скорректированные цены продажи не окажутся в более близком диапазоне.

Данные о затратах

Второй метод, который можно использовать, — это затраты на строительство конструктивного элемента или удобства. Это простой метод, но имейте в виду, что если не учитывать всё обесценение, стоимость может быть завышена. Этот метод особенно прост, если вы выполнили расчет затрат по объекту и уже рассчитали некоторые затраты. Затраты строительства здания обычно, но не всегда, находится на верхнем пределе стоимости. Затраты не всегда равны стоимости; однако они могут дать представление о том, сколько типичный покупатель мог бы заплатить за те или иные удобства. Большинство покупателей при выборе цены предложения учитывают затраты ремонта или наличие в доме того или иного элемента, который они хотели бы иметь. Они не будут оплачивать полные затраты, поскольку функция может быть не совсем той, которую они хотели бы, и это уже не новый элемент. Кроме того, существуют затраты и неудобства, связанные с установкой того или иного элемента.

Расчет стоимости может быть произведен с помощью сервиса затрат, который использует оценщик при составлении затратного подхода; одним из сервисов, используемых многими оценщиками, является Marshall & Swift. В этом сервисе указывается базовые затраты подвала и два уровня отделки для него. Ниже приведен пример затрат на среднестатистическое одноэтажное жилое помещение с применением текущих затрат и местных мультипликаторов.

Базовые затраты $16.85 x 1.01 x 1.10 = $18.72

Законченная отделка $23.61 x 1.01 x 1.10 = $26.23

Минимальная отделка $ 5.80 x 1.01 x 1.10 = $ 6.44

Эти данные показывают, что затратыотделки подвальной части в домах такого типа будет варьироваться от 6,44 до 26,23 долларов за квадратный фут. Оценщик должен был бы определить соответствующие затраты, основанные на уровне качества сопоставимой продажи и/или объекта оценки.

Прежде чем применять эти данные в таблице продаж, необходимо учесть обесценение.

Норма обесценения в этом примере была оценена в 8%. Таким образом, обесцененные затраты базовой конструкции составляет 17,22$/кв. фут (18,72 $/кв. фут х 0,92), а готовая площадь, аналогичная площади более высокого класса, составляет 24,13$/кв. фут (26,23$/кв. фут х 0,92). При продаже с минимальной отделкой обесцененные затраты составляет 5,92 $/кв. фут ($6,44$/кв. фут х 0,92).

Эти данные сами по себе не являются достаточным основанием для корректировки. Если есть данные, полученные с помощью одного из других методов, которые подтверждают это указание, корректировка будет более надежной.

Другим методом в этой методике является получение фактических затрат от строителей. Оценщик может получить фактические затраты на отделку подвала из обсуждений с местными строителями, чтобы внести коррективы.

Например, ниже приводится информация, полученная от местного застройщика, работающего в районе объекта недвижимости. Обратите внимание, что это не является показателем затрат на других рынках или в других домах высокого уровня качества.

В доме на ранчо среднего качества площадью 1 570 кв. футов с полным цокольным этажом, из которых 1 116 кв. футов были отделаны аналогично первому уровню, стоимость отделки составила 19 528$ или 17,50$/кв. фут.

В доме аналогичного качества с открытой внешней отделкой сумма, добавленная за внешнюю отделку, составила 6 836 долларов, что включало облицовку открытой поверхности сайдингом, утепление, два окна и раздвижную дверь во внутренний дворик. Застройщик указал, что стоимость внешней отделки на этом рынке обычно составляет от 5 000 до 8 000$.

Эти данные могут помочь сузить диапазон стоимости отделки (от 5,92 до 24,15 $/кв. фут), указанный сервисом расчета затрат.

Сумма в 17,50$ входит в этот диапазон; однако она не учитывает обесценение. Таким образом, после учета обесценения в данном анализе она составит 16,10 $/кв. фут (17,50 $/кв. фут х 0,92).

Когда застройщика спросили, какова была реакция рынка на эти затраты, он ответил, что «если они захотят, они заплатят за это; если нет, то и не будут делать:»

Следовательно, оценщику придется определить, что предпочтительнее для большинства покупателей на этом рынке — готовый подвал или открытый фасад. На этом рынке желательно и то, и другое.

Другой метод определения затрат заключается в оценке процентной разницы между стоимостью участка более высокого класса и стоимостью участка более низкого класса. Это может быть еще одним показателем разницы между этими двумя компонентами. Например, если обесцененные затраты единицы площади более высокого класса составили 84,10 $/кв. фут, а менее высокого класса — 25,61 $/кв. фут, разница составит 71,95%, которую можно округлить до 72%. Эта процентная ставка может быть применена к корректировке на дополнительные квадратные футы в зоне повышенной комфортности, чтобы дать представление о стоимости зоны низкой комфортности. Например, если поправка на дополнительные квадратные метры более высокого класса составляла 25,00 долларов США за квадратный фут, то поправка на площадь низкого класса может составлять 18,00 $/кв. фут (25,00 $/кв. фут x 0,72). Как можно видеть, это очень близко к предыдущим показаниям.

Данные о доходах

Третий метод заключается в использовании данных о доходах для определения стоимости характеристики. Доход за цокольный этаж может быть преобразован в стоимость с помощью коэффициента валовой арендной платы или ставки капитализации. Однако на большинстве рынков невозможно получить сумму арендной платы только за цокольный этаж. Нужно было бы иметь дома с подвалами и без подвалов, чтобы сравнить разницу в арендной плате и определить стоимость подвалов. Это могло бы быть возможно на рынке, где есть дома, построенные обоими способами, но на рынке, где преобладают дома как с подвалами, так и без них, было бы очень трудно или невозможно выявить разницу между отделкой цокольного этажа или цокольной части таким способом. Кроме того, даже если бы вы могли арендовать два дома, один с подвалом, а другой без него, скорее всего, были бы другие различия в подвалах, которые необходимо было бы учесть при анализе. Поэтому маловероятно, что этот метод будет использоваться при оценке стоимости подвальных помещений.

Интервью

Четвертый метод заключается в опросе сторон сделки. Независимо от того, какой источник использовал оценщик при сборе данных о продажах и сколько открытых источников было использовано для проверки данных, всегда есть данные, которые могут быть подтверждены только тем, кто осведомлен о сделке. Было бы полезно знать, насколько подвал дома повлияет на стоимость сделки. Лучше всего поговорить с покупателями и продавцами, хотя найти их может быть непросто. Поэтому задействованные агенты являются хорошими вторичными источниками информации. Лучше всего проконсультироваться как с продавцом, так и с агентом по листингу, поскольку у них может быть разная информация и/или мнения. Эта информация, как правило, помогает провести качественную корректировку. Иногда агенты знают о фактической или предполагаемой стоимости подвала, отделки в подвале или других удобств в подвале. Комментарии и данные могут быть полезны как для текущей оценки, так и для будущих оценок.

Статистический анализ

Пятый метод — это использование статистического анализа.

При наличии достаточного количества данных регрессионный анализ может дать четкое представление о тенденции изменения базовой стоимости или обосновать необходимость корректировки. Ключевыми словами здесь являются достаточные данные. В этом методе важно иметь большое количество продаж, чтобы данные не были искажены.

Но на текущем рынке продаж немного, а с аналогичными функциями для анализа — еще меньше. Большинство служб множественного листинга (MLS), используемых оценщиками, не располагают достаточными данными о размерах и/или отделке подвалов для завершения такого анализа. MLS предназначен для продажи недвижимости, и агенты не считают эту информацию важной для этой цели. Кроме того, на агента ложится дополнительная ответственность за определение того, какая площадь считается законченной, и за расчет этой площади. В некоторых стандартах MLS разделяются зоны более высокого и более низкого качества и указывается готовая площадь в цокольном этаже. Таким образом, на рынках может быть достаточно данных о продажах, чтобы обоснованно обосновать необходимость корректировки. Возможность использования этого метода будет зависеть от данных, имеющихся в распоряжении оценщика.

Поскольку обычно данных для обоснования корректировки на основе любого из пяти предложенных методов оценки подвальных помещений недостаточно, может возникнуть необходимость в использовании нескольких методов для обоснования корректировки.

Заключение

Не существует единой корректировки, которая применялась бы ко всем подвалам. Как и в случае с другими корректировками, каждая из них должна быть подтверждена локальными данными.

В связи с изменениями в конструкции и использовании подвалов, это стало более сложной задачей для оценщиков.

Основная трудность при экстракции рыночных данных для обоснования корректировки оценки подвального помещения заключается в их доступности. Даже в хорошие времена бывает сложно найти предложения по продаже аналогичных объектов недвижимости, чтобы произвести корректировку. В условиях спада на рынках жилой недвижимости и ограниченных продаж становится все труднее проводить корректировки, поэтому необходимо расширить методы и приемчики, используемые оценщиками при анализе подвальных помещений.

Суть анализа и оценки стоимости подвального помещения та же, что и при любом другом оценочном анализе: предоставить обоснованный и адекватно объясненный вывод о стоимости, чтобы не вводить читателя отчета в заблуждение. Когда данные для поддержки ограничены, необходимо будет использовать приемы и методы, которые оценщик не обязательно использовал бы в прошлом.

---

[1] Andrus S. (2012), What is the value of a basement? Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/What+is+the+value+of+a+basement%3f-a0335070280. Андрус Шеррил (Andrus Sherryl), SRA,, владелица компании Quality Assessment and Data Services в Шебойгане, штат Висконсин, имеет более чем 36-летний опыт работы в сфере оценки жилой и коммерческой недвижимости. Сейчас она специализируется на выполнении уникальных и сложных заданий, поскольку работает со многими кредиторами, адвокатами, природоохранными организациями, правительственными учреждениями и владельцами недвижимости, решая их проблемы с оценкой. В 2005 году Андрус вместе с двумя партнерами основала Академию оценочного образования (AEA), чтобы обеспечить качественное образование для начинающих и опытных оценщиков в Висконсине. Она разработала многие семинары и курсы, предлагаемые AEA, а также семинары и курсы для профессиональных организаций и университетов. Она является сертифицированным инструктором USPAP.

[2] B4-1.4-14, Appraisal Report Review: Layout, Floor Plans, and Gross Building and Living Areas, in Fannie Mae, Selling Guide: Fannie Mae Single Family (Washington, DC: Fannie Mae, January 27, 2011), 539.

[3] 3-3, Analysis of Physical Improvements, in Valuation Analysis for Single Family One- to Four-Unit Dwellings (4150.2) (Washington, DC: US Department of Housing and Urban Development).

[4] American National Standard for Single-Family Residential Buildings: Square Footage—Method for Calculating: ANSI Z765-2003 (Upper Marlboro, Maryland: ANSI, November 2003), 1-3.

[5] Uniform Appraisal Dataset Specification Appendix D: Field-Specific Standardization Requirements, Document Version 1.4 (Washington DC: Fannie Mac and Freddie Mac, June 19, 2012).

[6] Appraisal Institute, Valuation of Basements: GLA and Other Valuation Considerations, webinar presented March 21, 2012; запись доступна для покупки по адресу http://www.appraisalinstitute.org/education/webinars.aspx