Европейское Руководство по Оценке (EVGN) 4. Оценка сельскохозяйственной недвижимости (Valuation of Agricultural Property). ЕСО 2025 | Теория, методология и практика оценки (ТМПО)

Введение
Применение европейских стандартов оценки
Методология оценки
Определение рыночной стоимости

Части 5-8 являются неотъемлемой частью настоящего Руководства и EVS 2025. Они представлены на веб-сайте TEGOVA, а не в печатной или электронной копии «Синей книги».

Сельскохозяйственные угодья, фермы и поместья
Сельскохозяйственные культуры и другие активы
Многолетние культуры
Лесное хозяйство
Изменение климата
Технологии, данные и сельскохозяйственная собственность

1. Введение

Во всех европейских странах есть сельскохозяйственная и сельская недвижимость, но ее природа и виды использования, а также соответствующие законодательные рамки и рынки сбыта могут сильно различаться в разных странах и, таким образом, влиять на оценку.

Сельская недвижимость, как правило, является сектором недвижимости, на который в наибольшей степени влияют различные национальные и местные исторические и культурные факторы и, следовательно, преобладающие обычаи и практика. Даже государства — члены Европейского союза с его общей сельскохозяйственной политикой в настоящее время сталкиваются с гораздо большими различиями, поскольку ограничения становятся более жесткими, в то время как страны, не входящие в ЕС, придерживаются своих собственных подходов, отличающихся друг от друга. Существуют различные уровни взаимодействия с рынками для жилищного, экологического, лесного, спортивного, бытового и другого использования. В этом случае могут возникнуть другие потребности в земле — от разработки полезных ископаемых и природоохранных целей до возобновляемых источников энергии и досуга. Из-за такого разнообразия для оценщика важно понимать, какие активы подлежат оценке в их контексте.

Данное руководство применимо к сельскому и лесному хозяйству, поскольку в некоторых странах действуют одинаковые правила оценки для обоих видов деятельности. Однако следует отметить, что в других странах действуют отдельные правила оценки лесного хозяйства.

Несмотря на разнообразие определений в национальном законодательстве, существует консенсус в отношении того, что сельская местность больше не может определяться исключительно в зависимости от сельскохозяйственной деятельности. Сельские земли ассоциируются с различными типологиями районов, основанными на различных количественных критериях, таких как демография, занятость, доступность и другие статистические категории.

Для большинства европейских стран, начиная с 1990-х годов, анализ демографических и экономических данных, относящихся к сельским районам, указывает на спад в сельском хозяйстве как в экономическом, так и в демографическом плане.

Это означает, что в данном руководстве рассматриваются общие принципы, применение которых в разных странах может варьироваться по причинам, которые человеку, не имеющему отношения к конкретному рынку, может быть трудно легко распознать. С учетом этого, рынки сельскохозяйственных земель могут быть разделены на несколько возможных областей, в зависимости от того, являются ли они:

Существует активный рынок продажи и сдачи в аренду сельскохозяйственных угодий
Национальное законодательство в большей или меньшей степени регулирует вопросы владения землей, сделок и сдачи в аренду
Рынок прозрачен или нет в отношении сделок и цен
Бизнес по производству продуктов питания (и другая деятельность) зависит от самой земли как фактора производства или от высоких инвестиций в производственные мощности на земле, когда стоимость может заключаться в бизнесе в большей степени, чем в земле как помещении капитала.
Рыночная стоимость земли просто отражает ее потенциал для производства продовольствия или зависит от более широкого спектра факторов

Структуры землевладения, занятия и использования сельскохозяйственных и смежных земель будут варьироваться в зависимости от национальной или местной истории, поскольку между:

Сельское хозяйство стало рассматриваться в большей степени как бизнес и механизироваться
Различные режимы наследования прав собственности на землю
Имевшие место в прошлом радикальные политические изменения и земельная реформа
Уровень официального вмешательства в процесс передачи земли, при этом зачастую сельская земля вызывает больше политической озабоченности, чем другая собственность
Законодательное вмешательство в механизмы сдачи сельскохозяйственных угодий в аренду
Те районы, которые пережили коллективизацию сельского хозяйства, с различными способами использования этого наследия.

Меняющиеся глобальные условия привносят новые факторы в сельское хозяйство и, следовательно, в оценку его имущества, включая:

Развитие изменения климата и его последствия, меры, принимаемые для его смягчения, а также то, как наземные предприятия в глобальных цепочках поставок адаптируются ко все более изменчивым и экстремальным погодным условиям как внутри страны, так и за рубежом.
Растущие ограничения на доступность воды для сельского хозяйства и, следовательно, необходимость оптимального управления ею, особенно там, где это имеет решающее значение для сельскохозяйственного использования земли.
Поскольку в глобальных цепочках поставок задействовано множество факторов производства, таких как удобрения, и через них продается большое количество продукции, изменения на мировых рынках и сбои в их работе оказывают влияние, как и меняющиеся вкусы потребителей по всему миру
Стремительное развитие новых технологий в сельском хозяйстве, от использования больших объемов данных и беспилотных летательных аппаратов до робототехники и других средств автоматизации.
Растущие ожидания от рационального природопользования в сельском хозяйстве и на сельских землях в плане уменьшения его более широкого воздействия на такие проблемы, как качество воды, наводнения, качество воздуха, биоразнообразие и изменение климата, а также разработка новых технологий для работы в условиях растущих экономических и нормативных ограничений на использование средств защиты растений.
Во многих случаях нормативные разрешения накладывают ключевое ограничение, связанное со стоимостью земли, так что надежное разрешение может увеличить стоимость земли, а его отсутствие может снизить эту стоимость.

Важным и широко распространенным примером является ситуация, когда фермерское предприятие зависит от наличия доступа к воде и возможности сохранить этот доступ на полезной и устойчивой основе в будущем. Если для забора воды или хранения воды в резервуарах для использования в случае необходимости требуется официальное разрешение, то для оценки имеют значение пределы доступного разрешения, которые будут предоставлены после получения разрешения.

Хотя эти разрешения, как правило, привязаны к конкретному участку, пример с водой показывает, что они сами по себе могут быть предметом торговли. Действительно, в европейском сельском хозяйстве существует более широкая история применения мер производственного контроля, которые в большей или меньшей степени могут быть переданы в соответствии с национальной юрисдикцией и рынками.

В равной степени экологические ограничения и обозначения могут влиять на стоимость земли, на которую они распространяются. На конкретных рынках это может сделать землю более привлекательной для некоторых покупателей (особенно для тех, кто больше заботится об окружающей среде), но в более общем плане может рассматриваться как ограничение (особенно для фермеров, занимающихся коммерческой деятельностью).

Некоторые районы пользуются особым признанием или репутацией в связи с определенным производством, что может повысить ценность бренда или обеспечить его защиту. Земля в пределах некоторых французских винных наименований может иметь более высокую ценность, чем, по-видимому, аналогичная земля за ее пределами. В более общем плане, в некоторых районах есть инфраструктура и последующая переработка для поддержания контрактов и увеличения стоимости того, что в других местах было бы просто товарным производством.

2. Применение европейских стандартов оценки

Какой бы ни была страна и каков бы ни был характер ее рынка сельскохозяйственной недвижимости, оценка должна проводиться в соответствии с европейскими стандартами оценки, если иное не предусмотрено национальным или местным законодательством.

Рыночная стоимость является базой для оценки по умолчанию в отсутствие других инструкций или законодательных требований. Она должна оцениваться в соответствии с ее определением и комментариями, приведенными в EVS 1, и с учетом ряда факторов, которые, по мнению участников рынка, имеют отношение к ней. Это сопряжено с особыми трудностями в странах или регионах, где рынок сельскохозяйственной недвижимости неликвиден или непрозрачен.

Аналогичным образом, оценка арендной платы по умолчанию должна производиться на базе рыночной арендной платы в отсутствие других инструкций или требований законодательства. Рыночная арендная плата должна оцениваться в соответствии с ее определением и комментариями, приведенными в EVS 1. Поскольку сельскохозяйственная недвижимость обычно сдается в аренду по экономическим соображениям, более вероятно, что арендная плата отражает экономику производства с учетом спроса и предложения на землю и качества потенциальных арендаторов.

Однако может существовать национальное законодательство, предписывающее базу для пересмотра арендной платы за сельскохозяйственные или лесные угодья.

Методологии оценки этих значений обязательно будут варьироваться в зависимости от обстоятельств и имеющихся свидетельств. В соответствии с законодательными инструкциями и местными условиями оценка стоимости сельскохозяйственной продукции часто основывается на анализе данных о ценах продажи сопоставимых объектов недвижимости, особенно на более прозрачных и ликвидных рынках.

Понимание специфики оценки сельскохозяйственных земель требует рассмотрения влияния множества факторов, обусловленных экономическими, демографическими, политическими, технологическими и природными особенностями окружающей среды и землепользования.

Оценка сельскохозяйственной недвижимости и факторы, влияющие на нее, могут рассматриваться на разных уровнях:

Факторы, влияющие на пригодность земли для землепользования, т.е. определяющие качество и категорию земли. Это привлекает внимание к факторам, влияющим на землепользование, таким как климат, гидрология, рельеф, почвы, растительный покров и потребности в растительности, а также необходимость наличия данных о современном землепользовании и управлении.
Факторы, определяющие рынок сельскохозяйственной недвижимости (спрос, предложение и цена) и непосредственно влияющие на рыночную стоимость сельскохозяйственных земель. Это включает в себя анализ влияния цен на сельскохозяйственную продукцию и ресурсы, местоположения земли, производственной инфраструктуры, степени фрагментации земельных участков, инфляции, ожиданий будущих изменений цен на землю, транзакционных издержек и т.д.
Факторы, влияющие на эффективность рынка сельскохозяйственной недвижимости. Эти условия для эффективного рынка сельскохозяйственной недвижимости выполняются при наличии необходимой правовой, институциональной и финансовой базы, а также при проведении адекватной регулятивной и фискальной политики.

Если не указано иное, оценщик должен рассмотреть возможность наиболее эффективного использования земли (HABU), чтобы убедиться в целесообразности другого вида использования (например, разделение земли после расширения города/пригорода, переход от однолетних культур к многолетним и т.д.). Таким образом, оценщик должен учитывать потенциальные изменения в способах использования, если такие изменения физически возможны, разумно вероятны, законны или могут стать таковыми и приведут к максимальной стоимости имущества на дату оценки (EVS 1, пункты 4.3.4 и 4.3.5). Оценщик должен указать срок, в течение которого можно было бы получить доступ к земельному участку. Если оценка проводится для кредитования под залог, на нее может распространяться действие статьи 229 Положения о требованиях к капиталу, требующей определения стоимости недвижимости на основе разумно консервативных критериев оценки. Там, где требуются другие показатели стоимости, такие как инвестиционная стоимость или справедливая стоимость, они должны оцениваться в соответствии с положениями EVS 2.

Оценка сельскохозяйственной недвижимости — это специализированная область, требующая глубокого понимания часто сложных, запутанных и локально разнообразных рынков в конкретных условиях, которая должна проводиться оценщиками, хорошо осведомленными и владеющими навыками работы на этих рынках, в соответствии с требованиями EVS 3.

Процесс оценки и составления отчетности должен соответствовать требованиям EVS 4 и 5.

Шаблон отчета об оценке сельскохозяйственной продукции представлен в приложении.

3. Методология оценки

Те же методологические подходы, которые обычно применяются к недвижимости (см. часть II EVS о методологии оценки), применимы к оценке сельскохозяйственной собственности:

Рыночный подход — Сравнительный метод
Доходный подход — Прямая капитализация или дисконтированный денежный поток (DCF)
Затратный подход — метод восстановительной стоимости

с использованием остаточного метода, охватывающего все различные подходы. Выбор будет зависеть от характера объекта недвижимости, национального или местного рынка и возможных желающих приобрести его покупателей.

Со временем и в разных районах соотношение между покупателями, занимающимися сельским хозяйством, и покупателями, не занимающимися сельским хозяйством, будет различаться. Из-за географического расположения земли фермеры могут быть особенно заинтересованы в покупке близлежащих земель, когда они доступны, а не земель, до которых легко добраться. Более крупные, оборудованные и отдельно стоящие объекты могут привлечь более широкий круг покупателей. Хотя покупателями, как правило, могут быть частные лица и семьи, традиционные учреждения и благотворительные организации, которые в настоящее время все чаще занимаются защитой окружающей среды, могут проявлять активность.

Однако в некоторых областях более крупные инвестиционные фонды и корпоративные агропредприятия будут играть определенную роль, особенно там, где можно купить или арендовать крупные объекты, в том числе те, которые могут быть орошаемы в больших масштабах, отвечающие их критериям, что требует понимания их подходов к собственности. Они будут искать такой уровень профессиональной оценки, который включал бы эти подходы, которые могут совпадать с подходами к оценке бизнеса.

Тем не менее, более технические подходы, основанные исключительно на анализе производственных доходов, вряд ли будут отражать рыночные цены в большинстве областей, поэтому там, где используется анализ доходов, его следует перепроверять с помощью сравнительного анализа рынка.

3.1. Рыночный подход — Сравнительный метод

Как и в случае с недвижимостью в целом, рыночный подход к оценке сельскохозяйственной недвижимости должен основываться на сравнительном методе.

Почти вся сельскохозяйственная недвижимость обычно оценивается путем сравнения, основываясь на оценках рассматриваемой недвижимости и знании рынка, на котором она находится, и источников информации.

Когда рынок активен и, следовательно, имеются данные о недвижимости, необходимые для оценки, сравнительный метод является наиболее прямым, доказательным и документально подтвержденным методом оценки объекта недвижимости. Сопоставимые данные должны быть получены по объектам, аналогичным оцениваемому.

При оценке сельскохозяйственной недвижимости сравнительный метод направлен на оценку рыночной стоимости или рыночной арендной платы за недвижимость посредством сравнения оцениваемого имущества с набором аналогичных, недавно приобретенных сопоставимых объектов недвижимости с известной ценой или арендной платой, относящихся к тому же сегменту рынка.

Данные о выявленных сопоставимых объектах должны быть рассмотрены и скорректированы с учетом их отличий от оцениваемого объекта недвижимости по факторам, которые, как известно, имеют значение на рынке. Среди многих факторов, которые могут включать в себя:

Площадь, небольшие участки, часто имеющие более высокую стоимость за единицу
Качество и природа земли
Дома, сооружения, сооружения для орошения и другое стационарное оборудование
Доступ к контрактам, назначениям продукции и рынкам сбыта
Ограничения на использование, начиная с природоохранного назначения и заканчивая глубиной залегания почвы и размером поля
События, произошедшие с момента согласования сопоставимой сделки

3.2. Доходный подход

Этот метод наиболее актуален для рынков, которые рассматривают сельскохозяйственную недвижимость преимущественно из-за ее потенциала приносить доход или когда недвижимость приносит доход по договору аренды.

Иногда земля просто лежит в основе бизнеса, на котором она ведется, а не является неотъемлемой частью сельскохозяйственного производства. В тех случаях, когда стоимость недвижимости в большей степени зависит от бизнеса, часто при производстве продукции с более высокой добавленной стоимостью, при значительных инвестициях в оборудование на территории или при наличии доступа к определенным рынкам, более подходящим может быть доходный подход. Это требует тщательного выбора подходящей ставки дисконтирования. Степень, в которой бизнес-возможности, включая соответствующие контракты, могут быть переданы вместе с недвижимостью, часто может быть решающим фактором.

Доходный подход также может быть использован, по крайней мере в качестве перекрестной проверки, для земель, занятых многолетними культурами, такими как сады и виноградники или теплицы.

Он также может быть непосредственно использован для оценки многолетних насаждений в коммерческих целях без привязки к земле, когда она может быть использована для определения рыночной стоимости и инвестиционной стоимости отдельного клиента.

На некоторых рынках доходный подход также может быть естественным образом принят там, где имеются большие площади сельскохозяйственной недвижимости, которые рассматриваются исключительно с точки зрения коммерческого производства.

Некоторые рынки могут быть слишком ограниченными или непрозрачными, чтобы сравнительный подход был применим с какой-либо степенью надежности, что требует рассмотрения наиболее подходящего подхода к оценке рыночной стоимости. В таких ситуациях обычно используется доходный подход, основанный на доходе, получаемом от бизнеса. Контекст требует тщательного определения результата и средств, используемых для его достижения, как показателя, который, как ожидается, будет достигнут в ходе транзакции.

Доходный подход требует анализа потенциальной способности объекта недвижимости приносить денежные выгоды и преобразования этих выгод в капитальную стоимость путем применения соответствующей ставки дисконтирования. В зависимости от используемой ставки проводится различие между доходами от аренды, получаемыми от собственности, и прибылью, получаемой от бизнеса.

В разделе 7 «Методология» излагаются различные методы и модели, обычно применяемые в рамках доходного подхода. Таким образом, довольно подробно описаны как методы капитализации (бессрочная и возвратная модели), так и модели дисконтирования (явный дисконтированный денежный поток), а также модели, основанные на счетах текущего или теоретического арендатора.

Доход от сельскохозяйственной недвижимости либо поступает от сдачи в аренду, либо зависит от производственного цикла предполагаемого сельскохозяйственного предприятия. В последнем случае денежный поток от сельскохозяйственной недвижимости является результатом как производственного цикла, так и рыночного цикла для продуктов. Оценщик должен учитывать влияние этих циклов на доходы и расходы.

Чрезмерная зависимость от исключительно технического анализа доходности в большинстве стран часто не позволяет получить рыночную стоимость, и, как правило, требуется окончательная проверка на предмет достоверности мнения о стоимости. Кроме того, она обычно подвержена рискам, присущим низким урожаям (что часто характерно для сельскохозяйственных рынков), поскольку даже небольшие различия в доходности приводят к значительным различиям в стоимости капитала.

В «прозрачных» странах эта методология обычно основывается на капитализации взимаемой рыночной арендной платы, основанной на ставке капитализации, полученной непосредственно на рынке из соотношения между рыночной арендной платой и ценами сделок. В районах с более однородными сельскохозяйственными системами потенциально надежная рыночная стоимость может быть получена с использованием этой методологии, хотя сама по себе доступность сделки купли-продажи может часто снижать необходимость в использовании этого метода.

В «непрозрачных» или «не полностью прозрачных» странах сложнее применять доходный метод, основанный на рыночной ренте, поэтому обычно прибегают к косвенным методам, основанным на бизнесе и доходах, которые он приносит. Оценка потенциальной урожайности, доходов и затрат требует глубоких знаний экономики производства, особенно в сельском хозяйстве, поскольку, как правило, существует более широкий диапазон физических и финансовых показателей хороших и плохих производителей, а также нормальные колебания между годами, которые в настоящее время имеют тенденцию к увеличению с изменением климата. Текущая или будущая эффективность может зависеть от доступа к определенным контрактам, которые могут касаться как вводимых ресурсов, так и продаж. Возможно, потребуется отнестись к любым отчетам, представленным предприятием-поставщиком, с некоторым скептицизмом.

В этом контексте и в зависимости от стоимостной базы (рыночная стоимость, синергетическая стоимость или справедливая стоимость) показатель EBITDA (прибыль до вычета налогов, износа и амортизационных отчислений) часто может служить основой для анализа.

Возможно, будет уместно рассмотреть доход, получаемый от других видов деятельности, таких как туризм, охота или рыболовство во внутренних водах, или долгосрочный доход от установки телекоммуникационных антенн или линий электропередач, или других прав. Необходимо провести анализ рынка, включая отношение вероятных покупателей, чтобы определить, влияют ли эти факторы на стоимость недвижимости. Если невозможно собрать рыночные данные, подтверждающие этот вывод, такие как исторические записи и инвентарные запасы, демонстрирующие, что эти ресурсы являются устойчивыми с течением времени, такой доход не следует отражать при определении стоимости.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование годового дохода в величину капитала с использованием соответствующей доходности (раздел 7.7 методологии).

Однако многолетние культуры, такие как фрукты, оливки или виноградные лозы, не дают постоянного, бессрочного дохода, но обычно имеют определенную производственную кривую. После начального этапа внедрения, сопряженного со значительными затратами, производство начинает приносить положительные денежные потоки, которые увеличиваются до стабильного уровня, но затем, в конечном счете, снижаются к концу срока службы растений, после чего следуют затраты на демонтаж. Здесь доход является переменным и ограничен по времени, хотя затем цикл может повторяться, с промежуточным сбором урожая или без него.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на определении ежегодного денежного потока за определенный период, возможно, ожидаемой продолжительности урожайности, исходя из рыночной стоимости незасеянной земли, полученной в результате сравнения рынка или дальнейшего цикла производства этой культуры на неопределенный срок, за вычетом инвестиций, необходимых для следующего цикла.

Поскольку сельскохозяйственное производство реагирует на рыночные тенденции, которые меняются с годами, может возникнуть необходимость в осторожности при оценке сельскохозяйственной недвижимости на основе постоянных циклов выращивания конкретной культуры или с учетом промежуточных культур. Если есть опасения, что эта культура может перестать пользоваться спросом в будущем, возможно, целесообразно рассмотреть один цикл выращивания и терминальную стоимость, соответствующую рыночной стоимости незасеянной земли. Это может не иметь большого значения для культур с более длительным сроком годности.

3.3. Ставка дисконтирования

Определение ставки дисконтирования является одним из наиболее сложных аспектов оценки сельскохозяйственной недвижимости с помощью дисконтированного денежного потока (Методология 7.34).

Оптимальным способом определения ставки дисконтирования является анализ рыночных сделок (разделы 7.38 и 7.39 Методологии). Но, как уже отмечалось, во многих странах эту методологию трудно применять, и следует использовать другие методы (Методология 7.40.).

В таких обстоятельствах обычной практикой является определение безрисковой ставки по десятилетним государственным облигациям и добавление премии за рыночный риск.

Для сельскохозяйственных объектов эта корректировка, вероятно, будет существенно отличаться от корректировки для других коммерческих или жилых объектов. В принципе, вопрос заключается в доходности, которую инвестор может потребовать от владения сельскохозяйственными угодьями с их характером и необходимостью управления по сравнению с владением безрисковыми облигациями. Премия за риск, в частности, в настоящее время может включать в себя что-то, отражающее влияние или выгоду от изменения климата.

Однако эти косвенные методы не могут применяться в отрыве от реалий рынка недвижимости, иначе это может просто привести к получению в результате инвестиционной стоимости. Факт остается фактом: владельцы сельскохозяйственной собственности очень часто сталкиваются (иногда после осуществления инвестиций) с дилеммой, заключающейся в том, что, если они не инвестируют в сельскохозяйственное предприятие, даже убыточное, их земля может оказаться заброшенной и, следовательно, обесцененной. Рыночная стоимость может также отражать сумму, которую можно заплатить, если есть всего лишь очень ограниченные возможности приобрести удобную землю, возможно, даже в течение нескольких десятилетий, что может быть профинансировано в рамках всего расширенного бизнеса.

Со стороны продавца очень часто могут возникать чувства, связанные с землей, связанные с тем фактом, что она, возможно, принадлежала одной семье в течение многих лет, что вынуждает владельца поддерживать деятельность, даже если она не приносит прибыли, по причинам, выходящим за рамки экономической рациональности. В таких ситуациях стороны часто могут косвенно применять к себе доходность, которая ниже альтернативных издержек привлечения средств.

Очень низкие ставки также можно найти на рынке в тех случаях, когда ожидаемый доход поступает не только от растениеводства или животноводства, но и от других дополнительных услуг, таких как строительство дома или объекта сельского туризма, а фермерское хозяйство управляет ландшафтом, поддерживая бизнес или помогая обосновать разрешение на застройку.

Поэтому важно критически относиться к использованию косвенных методов определения ставок дисконтирования, чтобы они не были оторваны от реалий конкретного местного рынка. Для сельскохозяйственной недвижимости рыночная премия часто может быть ниже, чем для городской недвижимости, и существуют сельскохозяйственные рынки, где терминальные ставки ниже долгосрочных процентных ставок.

В районах, где существует очевидный риск того, что получение ожидаемого потенциального дохода может оказаться невозможным, например, в районах с высоким риском возникновения пожаров или орошаемых районах с жесткими ограничениями на распределение воды в результате изменения климата, оправдано применение специальной надбавки за риск, увеличивающей предполагаемую величину ставки дисконтирования капитала.

3.4. Затратный подход

При рассмотрении вопроса о специальном оборудовании или зданиях иногда может оказаться целесообразным оценить обесцененные затраты замещения (DRC), особенно в тех случаях, когда требуется оценка для восстановления. Как правило, это не относится к другим сельскохозяйственным объектам недвижимости. Это оценка для дальнейшего использования здания, что делает его неуместным там, где здание может быть построено для других целей, таких как жилье.

Этот метод определяет текущую рыночную стоимость, исходя из стоимости объекта как нового, обычно с учетом его износа. Затраты реконструкции могут быть оценены как затраты замены нового объекта недвижимости с аналогичной полезностью и функциями, возможно, с учетом возраста и устаревания.

Метод обесцененных затрат замещения направлен на определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и затрат реконструкции объекта, строения или сооружения, которые могут быть обесценены. При оценке сельскохозяйственных зданий следует отметить, что некоторые земельные вложения, такие как лесопосадки и ветрозащитные полосы, являются биологическими ресурсами, которые требуют средне- и долгосрочной пересадки и восстановления и не подлежат обесценению.

Если недвижимость расположена в районе, пользующемся большим спросом для строительства вторичного жилья, как это происходит во многих прибрежных зонах или зонах, входящих в состав природоохранных зон, цель может заключаться в строительстве жилья, а не в агролесомелиорации, так что в таких случаях следует отдавать предпочтение сравнительному рыночному методу, оценивая существующие структуры.

Если имущество предназначено для использования, прежде всего, в агролесомелиорации, то метод обесцененных затрат замещения будет подходящей методологией оценки существующих сооружений. Тем не менее, необходимо иметь в виду, что если для оценки сельскохозяйственной недвижимости используется метод получения дохода, основанный на производстве, то не следует проводить оценку структур, которые являются ключевыми для производственного процесса, поскольку рассматриваемый доход зависит от существования этих структур, и поэтому их стоимость отражается в анализ доходов.

Это иллюстрируют фермерские резервуары для орошения сельскохозяйственной недвижимости. Если сельскохозяйственная недвижимость оценивается на основе ее потенциала и, следовательно, возможности орошения, использование затратного метода для оценки резервуара приведет к завышению оценки. Стоимость резервуаров уже заложена в повышении стоимости орошаемых земель, поэтому их не следует оценивать индивидуально.

4. Определение рыночной стоимости

Оценщик должен принимать во внимание вопросы, изложенные выше, при определении типа сельскохозяйственной недвижимости и вероятного круга потенциальных покупателей.

Оценщику важно оценить физические и другие характеристики объекта недвижимости, а также его потенциал для сельскохозяйственного производства или других целей.

Оценщик должен всегда осматривать объект недвижимости и искать информацию, относящуюся к его фермерскому хозяйству и другой истории и потенциалу. Инспекция необходима для оценки, чтобы составить непосредственное представление о ее реальном состоянии и соответствующих вопросах, проверить положение дел и сравнить его с тем, что указано в документах.

Инспекция должна быть как внутренней, так и внешней, охватывать весь объект недвижимости и всегда проводиться на уровне детализации, необходимом для проведения профессионально адекватной оценки для конкретной цели. Инспекционные проверки и оценки должны охватывать:

Характеристики окружающей территории, степень доступности и обеспеченность инфраструктурой, которые влияют на стоимость
Способы доступа и местоположение
Характеристики и площадь или объем объекта недвижимости
Состояние технического обслуживания
Тип систем, оборудования и услуг
Факторы окружающей среды (природные, такие как неустойчивость почвы, риск наводнений и т.д., или нет, такие как загрязнение)
Источник измерения объекта недвижимости (геодезист, карты, земельная книга и т.д.)
Проверка масштаба планов, используемых для определения размеров объекта недвижимости
Сравнение фактического состояния с тем, которое описано
1. в кадастровых или других официальных документах,
1. в документации по строительству и градостроительству,
1. в титуле (или титулах) собственности на объект недвижимости.
Определение хода текущих работ и их соответствия каким-либо разрешениям
Оценку количественных и качественных характеристик, влияющих на колебания рыночной цены
Особенности, необходимые для определения сегмента рынка
Проверку любых прав на недвижимость или получения от нее выгод, а также других факторов, которые могут повлиять на стоимость и/или конкурентоспособность
Проверку любых договоров аренды, затрагивающих собственность
Любые другие необходимые элементы для выполнения полученного мандата.

Оценщик должен установить, есть ли какие-либо вопросы, влияющие на право собственности на объект недвижимости.

Помимо самого права собственности, они могут включать в себя права пути, льготы, лицензии, соглашения о преимущественной покупке, условия контроля за застройкой или юридические соглашения, как выгодные, так и обременительные для объекта недвижимости.

Следует установить, принадлежат ли права на добычу полезных ископаемых, спортивные или другие соответствующие права на землю вместе с землей, учитывая проблемы, которые могут возникнуть, если они будут находиться в собственности и осуществляться отдельно. Следует проверить, все ли здания из материалов и способы их использования имеют официальный контроль за строительством и другие разрешения, чтобы не вызывать сомнений в их законном использовании новым владельцем.

Все трудовые соглашения, будь то аренда или лицензия, документированные или устные, включая деловые соглашения, должны быть установлены вместе с кодексом законов, относящимся к каждому из них, и его последствиями, включая любые установленные гарантии владения жильем (с указанием возраста арендатора и потенциальных преемников, где это уместно) и правила пересмотра арендной платы. Оценщик должен убедиться, что при проведении оценки учитываются любые права на владение и ведение бизнеса, которые вступают в силу в отношении нового владельца. Это должно включать все виды аренды жилых помещений. Необходимо установить, как в соответствии с местной практикой оценивается жилье, сдаваемое в долгосрочную аренду, исходя из доходного подхода или пропорционально стоимости незастроенного владения.

Оценщику следует очень тщательно рассмотреть вопрос о том, следует ли учитывать элемент дополнительной стоимости для возможного (но неутвержденного) альтернативного использования. Это потребует тщательной проверки соответствующими органами, а также соответствующих сопоставимых доказательств. Любые подобные ожидания должны быть отражены в отчете и надлежащим образом обоснованы.

Части 5-8 являются неотъемлемой частью настоящего Руководства и EVS 2025. Они размещены на веб-сайте TEGOVA, а не в печатной или электронной копии «Синей книги».

5. Сельскохозяйственные угодья, фермы и поместья

6. Сельскохозяйственные культуры и другие активы

7. Многолетние культуры

8. Лесное хозяйство

9. Изменение климата

9.1. Общий обзор

Сельское хозяйство и землеустройство способствуют изменению климата и особенно подвержены его влиянию, поскольку:

Сельское хозяйство, управляющее органическими процессами, само по себе является значительным (и почти неизбежным) источником парниковых газов, и поэтому политика по смягчению последствий изменения климата обычно требует изменений в методах ведения сельского хозяйства и землепользования в сельской местности
Изменения климата приводят к изменениям в местных моделях ведения сельского хозяйства и их потенциале, частично из-за изменений в водоснабжении и эрозии почв
Сельское хозяйство, как правило, в большей степени подвержено воздействию более широкого спектра экстремальных условий, а не просто нового более теплого равновесия
Это влияет на глобальные рынки ресурсов и продукции и вызывает политическую реакцию

В тех случаях, когда стоимость сельскохозяйственной недвижимости в значительной степени зависит от производственного потенциала, на нее могут влиять изменения этого потенциала, а также любое признание более высоких производственных рисков. В этих и других областях новые рынки, основанные на природоохранных, лесных, энергетических или других видах землепользования, могут обеспечить новые источники создания стоимости.

9.2. Оценка устойчивости сельскохозяйственных систем и рассмотрение альтернативных вариантов

В этом контексте оценщики должны учитывать устойчивость сельскохозяйственных систем, относящихся к объекту недвижимости. Ключевыми областями, которые необходимо учитывать, являются выращивание сельскохозяйственных культур и их хранение, вода, почва, лесные массивы и деревья, а также использование земли для получения возобновляемой энергии.

Выращивание и хранение — Давно зарекомендовавшие себя культуры и сорта могут стать менее пригодными (или даже практичными) по мере изменения климата.

Вода — В регионах, сталкивающихся с засухой, государственная или частная ирригационная система может столкнуться с серьезными ограничениями в использовании воды, что существенно скажется на выращивании сельскохозяйственных культур и, как следствие, на стоимости земли.

Методология косвенного подхода требует всестороннего учета производственных доходов с учетом существующих ограничений. В процессе оценки следует учитывать связанные с этим риски нехватки воды в ближайшие годы при расчете капитальных затрат. Решение этих проблем, связанных с климатом, имеет решающее значение для более точной и перспективной оценки стоимости земли.

Для производства овощей часто требуется дополнительная вода, поступающая в результате орошения, без чего некоторые песчаные земли могут иметь незначительное коммерческое применение. Эта вода, как правило, будет нуждаться в:

Источнике, из которого её можно получать, для чего в некоторых странах требуется лицензия
Средствах её хранения, таких как резервуары, для которых в более продолжительные жаркие и засушливые периоды часто требуется емкость на более чем один год
Средствах для её эффективного распределения по культурам

Все более важным становится наличие средств и технологий для достижения этой цели, с тем чтобы максимально возможное количество имеющейся воды использовалось эффективно и не терялось в результате испарения или другими способами.

В регионах, где наблюдается значительное уменьшение количества осадков и нет доступа к скважинным решениям, может произойти переход от орошаемых земель к неорошаемым, что приведет к последующему изменению стоимости недвижимости.

Повышенная подверженность низменных земель риску наводнений, в зависимости от слияния притоков и повышения уровня моря, может сделать некоторые земли непригодными для возделывания сельскохозяйственных культур и потребовать принятия мер по защите зданий и скота. Уменьшение речного стока и водоносных горизонтов может привести к засолению полезной воды.

Обеспечение жизнеспособности сельскохозяйственных систем, независимо от того, зависят ли они от среднего количества осадков или от систем орошения, требует стратегических обязательств по увеличению инвестиций в водохранилища или скважины. Оценщики должны оценить, необходимы ли эти инвестиции, и тщательно учитывать их стоимость при проведении анализа.

Почва — Защита верхнего слоя почвы от водной эрозии (особенно в результате сильных дождей и наводнений) или, для легких почв, от ветровых воздействий важна как для фермы с ее производством, так и для воздействия наносов и стока питательных веществ на качество воды и биоразнообразие в других местах. Особую опасность представляют склоновые участки с голой почвой, в связи с чем в некоторых районах сообщается о значительных потерях почвы.

Уменьшение количества осадков в некоторых регионах может привести к засолению некоторых водоносных горизонтов и накоплению загрязняющих веществ в почве.

Лесное хозяйство, лесные массивы и деревья — Лесное хозяйство является основным видом землепользования и коммерческой деятельности в некоторых частях Европы, где древесина является ключевым материалом для низкоуглеродной экономики. В других странах деревья могут высаживаться по экологическим соображениям и в целях благоустройства, а также путем естественного восстановления заброшенных земель. Они также могут быть посажены по соображениям землеустройства, например, для укрепления склонов или старых минеральных выработок, а также с целью предотвращения наводнений или защиты фермы от ветра или соленых брызг.

Одним из ключевых вопросов при выборе любого конкретного участка является понимание того, почему выращиваются деревья или как они используются. Деревья не могут перемещаться таким образом, чтобы можно было менять другие культуры. После посадки им приходится мириться со всем, что происходит вокруг них. Решения о посадке, которые уже приняты или принимаются в настоящее время, принимаются на протяжении десятилетий, обеспечивая баланс между изменением климата, генетическим разнообразием и новыми болезнями деревьев, в то время как при проектировании может учитываться риск лесных пожаров и штормов.

В тех случаях, когда деревья используются для компенсации выбросов углекислого газа, которые продолжаются в других местах, следует внимательно отнестись к пониманию соглашения и связанных с ним обязательств.

Использование земли для возобновляемых источников энергии – это открывает новые возможности для фермерства и сельских земель, будь то производство электроэнергии для использования на ферме или для продажи другим лицам. Хотя некоторые объекты могут быть пригодны для небольшой гидроэлектростанции, основными вариантами являются:

Ветряные турбины
Солнечные панели
Анаэробные реакторы для переработки сельскохозяйственных отходов, продукции или покупного сырья в газ или электроэнергию.
Выращивание биомассы для производства тепла или электроэнергии
Выращивание сельскохозяйственных культур для получения биотоплива

Такие проекты могут разрабатываться фермерским хозяйством или третьей стороной, как правило, в качестве отдельной операции на условиях аренды. Там, где фермерское хозяйство является энергоемким, например, в фермерских хозяйствах с контролируемой средой обитания или теплицах, часто бывает целесообразно обеспечить ферму источником возобновляемой энергии и тепла. В то время как ферма может с выгодой вырабатывать собственную электроэнергию для замены покупной, для получения излишков необходимы либо аккумуляторные батареи, либо возможность продавать электроэнергию другим лицам. Для экспорта электроэнергии с фермы требуется удобное подключение к более широким системам передачи электроэнергии. Трудности, с которыми часто приходится сталкиваться при этом, могут сделать местоположение важным, возможно, особенно ценным.

10. Технологии, данные и сельскохозяйственная недвижимость

В сельском хозяйстве происходит прогрессивная технологическая революция, связанная с достижениями в области обработки данных, генетики, робототехники, автоматизации и технологий выращивания.

Поскольку многое из этого касается практики ведения сельского хозяйства, это может повлиять на то, кто и для каких целей захочет купить или арендовать сельскохозяйственную недвижимость, но, возможно, не имеет прямого отношения к самому активу. Однако некоторые аспекты могут быть определены как более важные, в том числе эти области, которые иногда пересекаются:

Высокий уровень инвестиций в некоторые формы защищенного сельского хозяйства
Когда автоматизация становится частью основного оборудования фермы
Актуальность данных о покупке или аренде земли

Защищенное сельское хозяйство — Некоторые виды фермерского производства уже давно используются в закрытых помещениях, например, на многих свиноводческих и птицеводческих фермах, а также в некоторых других животноводческих хозяйствах, грибных сараях, теплицах и парниках для выращивания фруктов, а также в некоторых молокозаводах. Это позволило обеспечить более точное и эффективное управление, защиту от погодных условий и, в некоторых случаях, достижение высокого уровня здоровья. Поскольку здания зачастую практически не используются в других целях, ценность эксплуатации, как правило, может заключаться в сочетании качества оборудования и доступа к выгодному контракту купли-продажи.

Появление “фермерства с контролируемой средой” (иногда называемого “вертикальным земледелием”, поскольку в нем можно использовать несколько уровней, например, полки внутри здания) и современные разработки с большими теплицами продвигают эту идею еще дальше благодаря высокоавтоматизированному управлению, что делает здание похожим на машину. Они могут быть сопряжены с высокими капитальными затратами и требовать специального электроснабжения и водоснабжения, возможно, с использованием прилегающих земельных участков.

При использовании очень ограниченного участка земли стоимость объекта недвижимости может заключаться в самой операции и в том, как лучше продавать производимую на нем продукцию. Скорее всего, это часть более крупной компании, которая будет оцениваться как бизнес. Однако могут возникнуть ситуации, когда такое здание является частью более крупного и традиционного фермерского хозяйства и взаимодействует с ним, что может сказаться на стоимости недвижимости.

Автоматизированная инфраструктура — от роботизированных доильных залов до автоматизированной вентиляции — на некоторых фермах автоматизированные системы интегрируются в их стационарное оборудование и влияют на его дизайн, а значит, и на то, как оно может восприниматься будущим покупателем или арендатором. Там, где важно орошение, могут оказаться полезными эффективные интегрированные системы контроля за распределением воды. Хранение овощей и фруктов может иметь большую ценность, если система автоматизированно контролирует атмосферу, а не окружающий воздух.

На овощных и фруктовых фермах часто также есть оборудование для упаковки и, возможно, для некоторых ранних стадий переработки, которым все больше помогают технологии, такие как оптические сортировочные линии, заменяющие рабочую силу. Такие системы также являются потенциальным источником прибыли.

Данные — в настоящее время трудно обрабатывать данные, не оставляя бумажного следа информации, будь то о взаимодействии с ЕС и национальными правительствами, их системами поддержки и нормативного контроля или с поставщиками и покупателями. Содержащиеся в нем данные часто представляют ценность не только для нынешнего владельца или арендатора, но и для любого покупателя или последующего арендатора. Новому арендатору или владельцу может потребоваться информация о полях и прошлом урожае, а также о таких вопросах, как внесение удобрений и анализ почвы.

Развитие точного земледелия, основанного на системах GPS, значительно расширяет имеющиеся данные, которые могут принести постоянную пользу при составлении карт урожайности, обследовании структуры почвы и других точных данных о местоположении для принятия обоснованных решений и повышения эффективности операций, что приносит пользу. Помимо ведения фермерского хозяйства, доступ к полевым данным и другой информации может иметь решающее значение для того, чтобы новый арендатор мог требовать выплаты в зависимости от региона в некоторых странах.

Некоторые из этих данных могут также помочь оценщику лучше понять ферму и то, как она может быть воспринята рынком.

ПРИЛОЖЕНИЕ. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С EVS

Основные элементы отчета об оценке Этот шаблон содержит перечень того, что обычно можно ожидать от отчета об оценке сельскохозяйственной недвижимости для клиента. Он всегда должен быть адаптирован к обстоятельствам и цели оценки с целью обеспечения тщательной и обоснованной оценки, которая может помочь в принятии решений сейчас и к которой можно будет обратиться позже. Поэтому отчет об оценке должен быть полным и понятным, чтобы те, кто его читает, могли на него положиться, полностью понять данные, рассуждения, анализ и выводы. Следовательно, отчет об оценке должен быть направлен на то, чтобы: донести до читателя предполагаемую стоимость, подтвердить цели оценки; объяснить процедуры и методы оценки, указать проверки, проведенные экспертом, указать любые допущения, лежащие в основе оценки, и ограничивающие условия.

A. ОСНОВА ИНСТРУКЦИИ

A.1. Объект недвижимости, подлежащий оценке

Название объекта (если таковое имеется)
Адрес объекта недвижимости
Идентификация объекта оценщиком с указанием границ на карте
Справка из земельной книги

A.2. Клиент

Идентификация клиента, проводящего инструктаж (имя клиента, реквизиты)
Каким образом клиент инструктировал оценщика и какие изменения произошли с момента получения инструкций
Доверие третьих сторон — если было решено, что определенные идентифицированные третьи стороны смогут полагаться на отчет, эти третьи стороны должны быть идентифицированы
Положение о конфиденциальности, включающее любые ограничения в отношении отчета — Оценщик должен указать любые ограничения на использование отчета в отношении публикации

A.3. Оценщик

Идентификация оценщика. После получения компанией соответствующих инструкций необходимо определить индивидуального оценщика, ответственного за составление отчета
Квалификация оценщика
Статус независимого оценщика (внешний или внутренний)
Подтверждение того, что оценщик обладает опытом и знаниями рынка, необходимыми для оценки объекта недвижимости
Подтверждение отсутствия потенциальных конфликтов интересов. Если потенциальные конфликты существуют, в отчете должно быть указано, что они были доведены до сведения клиента, и подробно описаны меры, принятые для обеспечения того, чтобы это не повлияло на объективность оценщика
Использование услуг специализированных оценщиков или консультантов — если оценщик, подписавший контракт, пользовался услугами сторонних специалистов, они должны быть идентифицированы

A.4. Объем работы

Цель оценки
Инструкция по базе стоимости, включающая полное соответствующее определение (например, рыночная стоимость с ее определением) и ссылку на соответствующий стандарт оценки, закон или нормативные акты, которые определяют основу оценки
Законный интерес к оцениваемому имуществу (право собственности, аренды и т.д.)
Ограничения и допущения: В некоторых случаях можно пренебречь обычной практикой, когда клиент устанавливает, в соответствии с законом, определенные исключения; точно так же возможно, что оценщику для выполнения поставленной задачи может потребоваться сослаться на ситуации, которые, хотя и не доказаны, должны быть выполнены. быть принятым для того, чтобы понять оценку. Любые допущения или ограничивающие условия должны быть четко указаны в отчете об оценке.
Любые особые допущения — укажите, должны ли быть сделаны какие-либо особые допущения
Проведенные исследования
Дата проверки, дата составления отчета об оценке и дата проведения оценки

A.5. Доступная информация

Полученная и проверенная информация с перечнем документов и другой информацией, полученной от третьих лиц (например, качество земли, виды использования, урожайность, соответствующая информация о статусе и истории собственности, сертификаты энергоэффективности, разрешения на строительство, информация из земельного кадастра, текущая занятость, договоры аренды и т.д.)., включая происхождение данных и подтверждающие доказательства (прилагаются в виде приложений)
Оценщик должен указать все важные допущения, сделанные в отношении документов или информации, которые не были доступны, или в отношении информации, которую невозможно было проверить.
Если делается специальное предположение, оценщик должен указать, что он/она принял его во внимание.
Необходимо зафиксировать достоверность информации, полученной от клиента и третьих лиц.

A.6. Инспекция (осмотр)

Дата инспекции
Подтверждение того, что проверка была проведена оценщиком или лицом соответствующей квалификации под его ответственность.
Необходимо указать имя и квалификацию лица, проводившего физический осмотр объекта недвижимости, квалификацию этого лица и объем проведенных проверок. Если проверка была менее полной, чем обычно требуется для такого типа оценки, это должно быть указано.
Ответственность за проверку: оценщик, подписывающий отчет (указанный ранее в разделе A.3.9)
Используемая база измерений (например, общая площадь, чистая пригодная для ведения сельского хозяйства площадь, площадь, на которую распространяются программы поддержки, и т.д.)
Источник данных измерений

B. ОПИСАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В.1. Местоположение

Описание района, в котором находится объект недвижимости, с указанием факторов, имеющих отношение к потенциальным покупателям или арендаторам
Определение и описание соответствующего рынка недвижимости

В.2. Объект недвижимости

Обзор недвижимости (с фотографиями); описание земельного участка:
- Общая площадь, конфигурация, топография, геология, почва (характер, качество, состояние, глубина залегания, рН, эрозия и т.д.), количество осадков, дренаж
- Характер (включая описание полей с указанием размеров, планировки и границ, постоянных пастбищ, пахотных земель, фруктовых садов, виноградников, лесных массивов и т.д. с указанием полей, площадей, текущего посева и т.д.; ограждений, водоснабжения, дренажа, доступа автотранспорта)
- Описание стационарного оборудования, такого как здания и сооружения, резервуары, ирригационные системы (характер, размеры и конструкция, возраст и полезность)
- Описание жилья (конструкция, масштаб и планировка, сертификат энергетической эффективности, любые обязательства по налогу на имущество, состояние ремонта, привлекательность и характер и т.д. с фотографиями в качестве приложений)
- Растения, оборудование, домашний скот, запасы или контракты, связанные с недвижимостью.
- Услуги/коммунальные услуги, а также те части объекта, которые от них выигрывают
- Соответствующие местные перерабатывающие, складские или сбытовые мощности
- Соответствующие замечания по экономике производства объекта
- Использование в быту и спорте
- Полезные ископаемые
- Известный риск наводнений, загрязнения окружающей среды, болезней, ухудшения состояния урожая или другие проблемы, а также предостережения и допущения, сделанные в связи с этим
- Расходы, за которые несет ответственность объект недвижимости
Оценка физических характеристик с точки зрения качества
Определение и оценка текущих рыночных условий.

B.3. Правовая ситуация

Срок владения — включая комментарии по любым соглашениям, правам третьих лиц на имущество и правам на собственность третьих лиц, публичному доступу, ограничениям или обязательствам, которые могут повлиять на стоимость в связи с личностью владельца и любых арендаторов
Условия аренды — информация об основных условиях аренды, размерах текущей арендной платы и любых положениях, которые могут изменяться в течение оставшегося срока аренды
Разрешения, предоставляемые имуществу, такие как лицензии на забор воды
Находится ли объект недвижимости в пределах или подлежит ли он какой-либо соответствующей охране, охране окружающей среды или аналогичным обозначениям, таким как Natura 2000, Национальные парки, районы выдающейся природной красоты и т.д.
Городское и загородное планирование и контроль за застройкой — информация о текущей политике и соответствующих планах застройки, разрешенных видах использования и потенциале застройки, а также о древних памятниках, обязательном приобретении и т.д.
Экологические или другие соглашения, действующие с объектом недвижимости.

C. ОЦЕНКА

С.1. Методология

Методология — Описание рассмотренных подходов к оценке; какие подходы и методы были использованы
Основные допущения — в отношении стоимости капитала, арендной платы и доходности, которые были приняты. Рекомендуется, чтобы выбор этих ключевых исходных данных был объяснен со ссылкой на перечисленные сопоставимые данные.
Дополнительные допущения, специальные допущения и оговорки — если инструкция требует определенных дополнительных допущений или специальных допущений и оценщик считает целесообразным сделать оговорки, необходимо указать их подробную информацию.

С.2. Критерии исследования релевантных рыночных данных

Список сопоставимых данных (полный список и сопоставимые данные, выбранные для анализа), предоставленный в той мере, в какой это позволяет законодательство о конфиденциальности и защите данных
Дополнительные релевантные доказательства; источник рыночных данных должен быть указан в той мере, в какой это позволяет закон о конфиденциальности и защите данных.
Обоснование критериев, выбранных для отбора сопоставимых объектов (область рынка, размер, тип и т.д.)
Неопределенность оценки — В тех случаях, когда существует высокая степень неопределенности в отношении уровня стоимости, отсутствия сопоставимых показателей, арендной платы или доходности, оценщик должен прокомментировать это здесь.
Обоснование и оценка каждого выбора

C.3. Анализ рыночных данных

Описание каждого объекта недвижимости (фотографии могут быть включены в качестве приложений, выбранных в соответствии с требованиями конфиденциальности)
Адаптация к объекту недвижимости. Оценщик должен предоставить соответствующий комментарий, отражающий логику и обоснование корректировок, внесенных в предоставленные сопоставимые данные.
Обоснованное мнение о рыночной стоимости

D. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Требуемая стоимость должна быть указана четко и недвусмысленно, а также должно быть подтверждено, что было проведено достаточное исследование для обоснования мнения о заявленной стоимости.
Подтверждение стоимости
Указание ограничений и допущений
Дата оценки
Четкое указание на то, включены или не включены в отчетную стоимость затраты по сделке, такие как НДС, сборы и т.д.
Валюта – В отчете о стоимости должна быть указана валюта, которая использовалась для оценки. Если стоимость указана в валюте, отличной от валюты страны, в которой находится недвижимость, в отчете должен быть указан используемый курс пересчета.
Заявление о соответствии Общему регламенту по защите данных (GDPR)
Заявление о соответствии EVS
Указание “Отказа от ответственности в приложении”
Отчет об оценке должен быть подписан оценщиком (указанным ранее в разделе A.3.9.).

E. ПРИЛОЖЕНИЯ

С графиками, картами местоположения, схемами планирования (планирование с учетом экологических ограничений, ограничений на строительство и т.д.), топографическими картами, фотографиями и т.д.