Резюме.

Анализ наиболее эффективного использования все чаще используется в экономике недвижимости. Используется в процессе оценки стоимости недвижимости и в качестве компонента учета рентабельности инвестиций. Он направлен на определение наиболее эффективного использования недвижимости, указывает на такую функцию недвижимости, которая в данных условиях может быть признана именно наиболее эффективной. Таким образом, существует принцип использования анализа наиболее эффективного использования в области инвестиций в историческую недвижимость в области поиска наилучшего направления развития конкретного памятника техники. В статье [1] представлен авторский алгоритм, позволяющий определить оптимальный способ благоустройства постиндустриальной исторической недвижимости. Его строительство было основано на основе исследования литературных источников и эмпирических.

Введение

Защита постиндустриальной исторической недвижимости — сложная задача. Из многих способов её защиты наиболее эффективным кажется, адаптация к новым функциям, т.е. реконструкция.

Введение в памятники техники новых, в настоящее время востребованных функций возвращает к жизни старые, когда-то заполненные людьми рабочие места. К сожалению, в настоящее время процессы реконструкции памятников не всегда оказываются простыми, действия инвесторов, природоохранных служб, властей и местных сообществ не лишены ошибок и недостатков. Часто это является результатом отсутствия надлежащих инструментов экономического характера, которые улучшили бы процесс реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости.

Многие ошибки допускаются на концептуальном этапе процесса сохранения памятников техники. Особенно много трудностей приносит инвесторам выбор новой функции, направления развития исторической недвижимости. Выбор новой функции определяет ход всего инвестиционного процесса и влияет на конечные результаты всех инвестиций.

Правильно выбранное направление девелопмента памятника может определять успех его адаптации и должно учитывать, среди прочего, спрос местных сообществ, консорциум, его место в пространственном и историческом ландшафте и, прежде всего, счет эффективности инвестиций.

Было отмечено, что из анализа и исследований, которые в настоящее время используются в экономике недвижимости, некоторые из них могут быть адаптированы и использованы в инвестиционных процессах в области промышленного наследия, например, анализ затраты — прибыль, due dilligence, impact assessment. В статье представляется эффективная адаптация анализа наиболее эффективного способа использования к специфике инвестиций в постиндустриальную историческую недвижимость.

Анализ наиболее эффективного способа использования не широко описан в литературе, но, как показывает экономическая практика, этот инструмент широко не используется в инвестиционных процессах на широко понимаемом рынке недвижимости, что позволяет полагать, что он может быть полезен и в конкретной области промышленного бизнеса.

Поиск правильного направления реконструкции отдельного памятника техники имеет решающее значение для его выживания, а ведь „его сохранение отвечает общественным интересам из-за его исторической, художественной или научной ценности” [закон Об охране памятников, 2013].

Представленный алгоритм был разработан на основе литературоведческого анализа и эмпирических исследований, которые проводились в двух плоскостях.

Первая была посвящена исследованию мнений об условиях инвестиций в памятники техники.

Вторая область исследования была связана с конкретными инвестициями, которые были изучены на предмет развития инвестиционных процессов.

В опросе общественного мнения рассматривалась среда, связанная с недвижимостью за жилым домом. Анкеты для опроса были разосланы следующим профессиональным группам: исследователям, специалистам по недвижимости, инвесторам, чиновникам, в том числе представителям природоохранных служб.

На следующем этапе исследования было отобрано более десятка примеров инвестиций в постиндустриальные исторические объекты. Они были проанализированы и оценены, а затем были проведены прямые опросы с людьми, связанными с этими инвестициями.

В этой статье не представлены подробные результаты этих исследований [ср. Bolek, 2016], однако автор хотел выделить источники, на которых он основывал свои мысли, и, следовательно, разработал алгоритм.

1.               Наиболее эффективное использование

Анализ наиболее эффективного (наиболее выгодного) использования (OSU, Highest and Best Use — HBU) чаще всего используется в тех случаях, когда необходимо оценить рыночную стоимость недвижимости [Źróbek, 2011].

Рыночная стоимость [2] — это категория, которая в случае инвестиций в недвижимость обеспечивает основу для принятия инвестиционных решений. Для определения рыночной стоимости устанавливается наиболее эффективный способ использования недвижимости, при этом использование должно быть продолжением текущего способа использования или может зависеть от другого способа его использования [Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, 2009]. Самым большим преимуществом анализа OSU является тот факт, что это не статическое, жесткое исследование, основанное на функционирующем способе использования недвижимости, а динамически признанное, следовательно, учитывающее возможность изменения функции недвижимости.

Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования недвижимости. Используется оценщиками недвижимости, инвесторами и владельцами недвижимости. OSU для конкретной недвижимости — это не результат субъективных исследований, а результат конкретных сил и факторов, действующих в пределах данного рынка, которые распознаются, в частности, посредством анализа [Źróbek, 2011]:

• местный рынок,
• окружающая недвижимость,
• самой недвижимости и аналогичных объектов,
• характеристики улучшения.

В рамках определения наиболее эффективного использования проводятся макро-масштабные исследования, такие как правительственные, местные, экономические, социальные или бизнес-циклы, а также микро-анализы, которые касаются самой недвижимости и ее ближайшего окружения (юридически допустимые способы реконструкции, внутренние технические и эксплуатационные характеристики недвижимости, анализ местного спроса и т.д.) [Źróbek, 2011].

2.               Наиболее эффективный способ реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости

Анализ наиболее эффективного использования отражает реальность в динамическом плане, учитывает изменения функций недвижимости, что позволяет адаптировать этот инструмент и использовать его в процессе формирования инвестиционного решения в области постиндустриальной исторической недвижимости. Чтобы подчеркнуть отличие описываемого в статье инструмента от уже функционирующего анализа наиболее эффективного использования, а также усилить акцент, связанный с поиском новой функции для памятника техники, было введено понятие наиболее эффективный девелопмент (постиндустриальная недвижимость).

В Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny [2009] наиболее эффективное использование определяется как:

… наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически приемлемо, экономически выгодно и обеспечивает максимальную стоимость имущества.

Детализация определения представлена в Таблице 1.

Таблица 1. Определение наиболее эффективного использования с разбивкой по его предпосылкам

Предпосылки наиболее эффективного использования	Характеристика выбранного элемента
Юридическая приемлемость	Означает, что рассматриваемый способ использования является законным. Права, установленные на недвижимость, а также ограничения, вытекающие из положений, касающихся, в частности: планирования и зонирования, охраны окружающей среды, охраны природы, охраны памятников, охраны сельскохозяйственных и лесных угодий, строительного права, могут исключать некоторые способы использования недвижимости
Физическая возможность	Это означает, что технические и эксплуатационные характеристики недвижимости позволяют достичь наиболее эффективного использования. Физические ограничения, возникающие, в частности, из-за таких факторов, как форма, площадь, рельеф, доступность коммунальных услуг, грузоподъемность земли, техническое и функциональное состояние застройки, могут привести к тому, что анализируемое имущество может оказаться непригодным для рассматриваемого использования
Экономическая рентабельность	Это означает, в частности, что имущество для использования, принятого для анализа, может приносить доход — равный или выше — от суммы, необходимой для покрытия операционных расходов и возврата задействованного капитала

Источник: собственная разработка на основе: [Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, 2009, s. 4-5].

Экономическая рентабельность и требование самофинансирования недвижимости (инвестиций) представляют собой слабость использования известных процедур OSU в процессах реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости. Конечно, рыночная стоимость недвижимости и возможность генерирования денежных потоков из недвижимости являются важным критерием для принятия инвестиционных решений, однако в случае технических ориентиров финансовые вопросы не могут быть ведущими.

С другой стороны, пропуск экономической оценки и сосредоточение внимания только на сохранении наследия в случае постиндустриальной исторической собственности также недопустимо. В нынешних реалиях, когда многие памятники техники разрушаются, представляется необходимым принять меры, учитывающие компромиссы в области сохранения наследия и финансовой рентабельности инвестиций в процесс принятия инвестиционных решений.

3.               Определение наиболее эффективного способа реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости

Определение наиболее эффективного способа девелопмента постиндустриальных исторических недвижимых объектов — это процесс, в котором отправной точкой является список законно разрешенных способов использования [Źróbek, 2011], а затем исключаются те функции, которые не приемлемы по техническим и экономическим причинам, так называемые тесты: правовые, технические и экономико-финансовые.

Эти действия, не обязательно называемые тестами, обычно назначаются и выполняются в рамках анализа OSU, однако они могут проявляться на других (более ранних) этапах инвестиционного процесса, например, во время due diligence.

В рамках due diligence можно указать на ограничения возможностей девелопмента конкретной постиндустриальной исторической недвижимости и наиболее выгодные направления девелопмента, которые на последующих этапах инвестиционного процесса (например, при анализе оптимальной реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости) подвергаются тщательному исследованию.

Следует подчеркнуть, что анализ наиболее эффективного способа реконструкции должен использоваться, в частности, для объектов недвижимости, которые не используются или не используются в полной мере, а также для объектов, предназначенных для хозяйственной деятельности, которая была завершена [Program Rządowy dla Terenów Poprzemysłowych, 2004].

Для таких объектов поиск новой функции является одним из первых элементов инвестиционного процесса, и для них анализ наиболее эффективного девелопмента представляется наиболее подходящим.

При поиске оптимального способа благоустройства постиндустриальной исторической недвижимости необходимо получить ответы на основные вопросы:

1. Какие действия с точки зрения технического состояния объекта) должны быть предприняты:
2. отсутствие каких-либо действий,
3. капитальный ремонт,
4. адаптация недвижимости к новой функции?
5. Если с недвижимостью не будут производиться никакие действия или будет производиться только ремонт для обеспечения безопасности, когда внедрение новой функции недвижимости станет возможным и финансово выгодным?
6. Какая новая функция будет наиболее выгодной для конкретной недвижимости?

Первый вопрос на самом деле не должен касаться исторических объектов недвижимости, так как их владельцы обязаны заботиться о техническом состоянии памятника. Бездействие, с точки зрения сохранения промышленного наследия, не должно происходить, однако, как показывает реальность, часто владельцы не заботятся о вышеупомянутом юридическом обязательстве. Они приводят памятник к разорению, в результате чего его вычеркивают из реестра памятников, а затем сносят здания [3]. Таким образом, может случиться так, что рыночная стоимость земли увеличится, поскольку появится больше альтернатив для коммерческого использования земли, на что ранее надеялся владелец/инвестор.

Если в ходе анализа будет установлено, что оптимальным спомсобом девелопмента является не отсутствие действий, следует проводить дальнейшие исследования и искать альтернативы, которые помогут сохранить памятник и выявить его ценности, связанные с промышленным строительством, а в худшем случае проводить защиту недвижимости от дальнейшей деградации.

Капитальный ремонт — это решение, используемое также в ситуации, когда планируется отложить инвестиционную деятельность на недвижимости. В результате анализа может оказаться, что в данный момент наиболее выгодным решением будет отсрочка инвестиций, которая обусловлена, среди прочего, ожиданиями, связанными с:

• с изменением конъюнктуры,
• с разворотом ценового тренда на рынке недвижимости,
• с изменениями в законодательстве, связанных с финансированием инвестиций,
• с завершением близлежащих инвестиций, например — инфраструктуры, окружающей среды.

Проведение капитального ремонта как с точки зрения инвестора, так и в интересах промышленного наследия,  не является привлекательным решением. Возможность сохранения наследия — это адаптация памятника, и именно она должна быть приоритетом при рассмотрении направлений девелопмента постиндустриальных исторических объектов.

Выбор наиболее эффективного способа реконструкции недвижимости — задача сложная, требующая индивидуального подхода к каждому случаю. Это требует рассмотрения многих аспектов, два наиболее важных из которых:

1. требование сохранения промышленного наследия и
2. способность преобразованной недвижимости генерировать положительный денежный поток.

Стоит подчеркнуть, что для частных инвесторов основное внимание уделяется финансовым факторам (объем задействованного капитала, операционный поток, остаточная стоимость инвестиций).

Часто историческая ценность объектов имеет для них второстепенное значение, они руководствуются головами, а не нормой рентабельности инвестиций. По этой причине любой анализ нового направления девелопмента исторического объекта должен быть сосредоточен в первую очередь на экономическом потенциале исторического объекта. Необходимо исследовать, может ли рассматриваемая недвижимость быть финансово привлекательной без поддержки общественного характера. Если самофинансирование недвижимости возможно, при едином сохранении требований к сохранению, то направление благоустройства должно быть коммерческим.

Возможность самофинансирования недвижимости делает выбор коммерческой функции для недвижимости очевидным и не обсуждаемым решением.

Единственное исключение — если историческая ценность памятника настолько велика, что объект должен быть широко открыт для публики, например, в виде музея.

Однако следует подчеркнуть, что в нынешней экономической ситуации, когда финансовые ресурсы, которыми располагают субъекты государственного сектора, ограничены, следует ожидать, что будут предпочтительные решения, которые не будут представлять дополнительного бремени для государственных финансов.

Частные организации, руководствуясь в своей деятельности преимущественно экономическими категориями, также выбирают такую функцию недвижимости, которая будет приносить пользу в виде положительного денежного потока – как упоминалось ранее, нефинансовые выгоды редко являются приоритетом для частных инвесторов.

В ситуации, когда условие самофинансирования недвижимости, при соблюдении существующих рекомендаций по сохранению, не выполняется, следует рассмотреть три варианта дальнейшего девелопмента постиндустриальной исторической недвижимости:

1. Недвижимость должна выполнять общественную функцию. Все бремя ответственности за девелопмент объекта и, прежде всего, финансовые вопросы, берут на себя государственные учреждения.
2. Недвижимость должна выполнять коммерческую функцию, но необходима помощь со стороны государственного сектора для повышения привлекательности, рентабельности инвестиций в конкретный памятник техники.
3. Изменение рекомендаций по сохранению, которые позволяют развивать коммерческую функцию недвижимости.

Выполнение функций общественного характера должно касаться только тех объектов недвижимости, девелопмент которых невыгоден, или высокая ценность и уникальность промышленного наследия которых делают более выгодным для общества, чтобы объект оставался в государственных руках.

Определение направления развития технического памятника, который в значительной степени отвечает потребностям местного общества, зависит от многих факторов и требует тщательного изучения общественного мнения, которые являются важным элементом социального участия в инвестициях в национальное наследие (не только промышленное).

Игнорирование мнения жителей приводит к множеству конфликтов и недоразумений. Адаптация памятника, лишенная анализа на социальной плоскости (например, социальный due diligence social в рамках due diligence наследия; Bolek, 2013) может потерпеть неудачу, и выбранная новая функция недвижимости не будет соответствовать ожиданиям инвесторов.

Не обязательно все ценные исторические объекты должны стать музеями, техническими парками, художественными галереями и т. д. Выполнение историческими объектами культурных функций прекрасно вписывается в характер памятников, однако это не всегда используемое решение.

Другой способ, который одновременно „открывает памятник » для общества и не является дорогостоящим методом, — это создание из исторического объекта штаб-квартиры государственного учреждения.

Во-первых, памятник получает надлежащую защиту, а во-вторых, государственные органы все равно несут расходы, связанные с функционированием конкретных общественных объектов, поэтому размещение государственного учреждения в исторических зданиях может стать панацеей для деградированных и ценных памятников техники.

Другие функции общественного характера, которые могут быть применены к постиндустриальным историческим объектам, могут быть классифицированы и названы следующим образом:

• зоны связи и транспорта,
• спорт и отдых,
• зеленые зоны, природа [4].

Следует, однако, подчеркнуть, что общественные функции на постиндустриальных исторических объектах не должны быть доминирующими. Нынешнее состояние государственных финансов не допускает такого большого бремени из-за высоких затрат на адаптацию памятников. Несмотря на все неудобства и риски, связанные с передачей исторических памятников в частные руки, именно коммерческие функции должны доминировать над историческими объектами постиндустриальной недвижимости.

В ситуации, когда условие самофинансирования памятника не может быть выполнено, частные лица не будут заинтересованы в осуществлении инвестиций, если государственные субъекты не компенсируют убытки, которые могут возникнуть в результате таких инвестиций. Компенсация (поощрение) может принимать форму поддержки, субсидий, бонификации или заключаться в проведении рекультивации земель, в частности, связанных с удалением загрязняющих веществ.

Форма поддержки зависит от ранга памятника, его значения для местных сообществ и экономики и, прежде всего, финансовых возможностей местных властей.

Элемент, который кажется постоянным и неизменным в процессах адаптации, — это предписания по сохранению, которые выполняют двойную роль.

Во-первых, они уточняют объем природоохранной защиты и определяют направления действий в связи с планируемыми инвестициями. Эта функция, как правило, имеет ограничительную форму и представляет собой перечень запретов, ведущих к сохранению тех элементов здания, которые признаны элементами наследия, необходимыми для сохранения [Filipowicz, 2010].

Второй элемент представляет собой определенный указатель, направление, в котором должна осуществляться адаптация памятника.

Предписания чаще всего принимают форму ограничений, которые инвесторы и владельцы недвижимости воспринимают в основном как препятствие, и во многих случаях именно требования к сохранению являются основным препятствием для восстановления исторического наследия.

В ситуации, когда предписания по сохранению являются основным препятствием для процесса реконструкции памятника, необходимы переговоры, ведущие к изменению ограничений и руководящих принципов сохранения.

Снижение влияния охранных служб на вмешательство в содержание памятника может существенно повлиять на приспособляемость объекта, а, следовательно, и на экономический эффект, что приводит к увеличению инвестиционной привлекательности конкретного памятника. Уровень ограниченности охранной политики оказывает большое влияние на ход процессов реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости.

Среды реставраторов памятников, инвесторов, владельцев и экономистов разделились по вопросу „остроты” этой политики, что имеет подтекст на страницах прессы, на симпозиумах и конференциях.

По — прежнему ищется компромисс — сохранение исторической ткани, а также: свобода в плане адаптации исторических объектов.

Выбор коммерческой функции на недвижимость продиктован финансовыми ожиданиями инвесторов. Многие исторические объекты адаптируются, потому что инвесторы руководствуются финансовыми критериями — затраты, связанные с реконструкцией недвижимости, должны окупиться, поэтому ищется такая функция, которая будет максимизировать выгоды от объекта.

Коммерческие функции, которые чаще всего сопровождают адаптацию постиндустриальных исторических объектов, включают:

• жильё,
• офисы,
• коммерция,
• производство и обслуживание производства.

Наиболее эффективный способ реконструкции недвижимости определяется через рынок.

	Постиндустриальная историческая недвижимость
	Является ли недвижимость достаточно уникальной, чтобы „заботу” о ней осуществляли государственные учреждения?
		да		нет
	Функция общего пользования		Выполняется ли условие самофинансирования недвижимости?
			да				нет
	Коммерческая функция		да		Возможна ли поддержка государственного сектора?
					нет
				да		Можно ли изменить предписания по сохранению?
					нет
	Поддерживающий ремонт, обеспечивающий отсрочку инвестиций

Рисунок 1. Алгоритм выбора наиболее эффективного способа реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости. Источник: собственная разработка.

В некоторых случаях сочетание нескольких функций, например, коммерческой с офисной или производственной и музейной (например, Tyskie Brewarium и Tyskie Brewarium, а также Muzeum Browaru i browar w Żywcu), может оказаться решением, максимизирующим преимущества недвижимости.

Определение наиболее эффективного способа реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости осуществляется двояко.

Первое направление рассмотрения можно изобразить упрощенным алгоритмом (Рис. 1).

Информация, полученная на этом этапе, позволяет определить, должна ли недвижимость выполнять функции коммерческого или общественного характера. Также определяется время начала инвестирования.

Цель этого анализа — определить набор функций, реализация которых на постиндустриальном памятнике представляется наиболее благоприятной. Полученная на этом этапе информация позволяет более точно определить объем инвестиционного проекта. Первоначальное видение инвестора обретает форму, и дальнейшие исследования в рамках определения наиболее эффективного девелопмента исторических объектов приобретают детальный характер.

Второе направление рассмотрения — более точное определение оптимальной функции недвижимости (коммерческая, промышленная, жилая и т.). В рамках этого этапа уже может появиться план технического (архитектурного) проекта [5].

Анализируются конструктивные, технологические и функциональные решения, возможности продажи, аренды и стратегия продвижения объекта [Gawron, 2006]. Возникают соображения по поводу размера и структуры спроса, ожидаемых затрат на инвестиции и возможностей ее финансирования [6]— проводится экономико-финансовый анализ [Kucharska-Stasiak, 2006], который, как упоминалось ранее, является очень важным звеном в изучении направлений девелопмента постиндустриальной исторической недвижимости.

Детальный анализ должен позволить инвестору оценить возможности или осуществимость проекта в формальном, юридическом, экологическом, пространственном, техническом и пр. аспектах.

Исследование на этом этапе также можно понимать как всестороннюю оценку окончательной версии проекта, проводимую как инвестором, так и независимыми экспертами.

На этом этапе формируются возможные рекомендации, корректировки и улучшения планов [Gawron, 2006]. Изучается влияние инвестиций на окружающую среду и культурное наследие.

В рамках анализа проводятся подробные исследования следующих областей:

1. ожидания собственников и акционеров,
2. экономическая эффективность данного типа недвижимости,
3. параметры рынка недвижимости,
4. инвестиционный проект.

Первые три проблемных области указывают на ограничения и условия, среди которых будет функционировать предлагаемый проект.

Четвертый элемент должен соответствовать проблемам, препятствиям и требованиям, возникающим из трех ранее представленных областей [Ghyoot, 2003].

Заключение

Наблюдение за многочисленными инвестициями в области постиндустриальной исторической недвижимости, большой ресурс объектов, все еще ожидающих новой функции, и результаты исследования автора, указывающие на низкую осведомленность об использовании экономических инструментов у сотрудников органов государственной администрации после того, как они сформулировали вывод о том, что местные власти определенно не справляются с проблемой развития исторических, постдустриальных объектов.

Представленный алгоритм может поддержать местные органы власти в процессе принятия решений, связанных с управлением ресурсом памятников техники, который включает в себя, в частности:

• выбор наиболее подходящей функции для деградировавшего памятника,
• постановление о передаче памятника частным лицам или перераспределении средств, предусмотренных для финансирования таких инвестиций.

В сочетании с другими, предложенными автором экономи — инструментами – due diligence наследия и Heritage Impact Assessment [Bolek, 2014], алгоритм также может оказывать поддержку охранным службам в областях управления, координации и мониторинга процессов адаптации памятников.

Представленный анализ оптимальной реконструкции постиндустриальной исторической недвижимости облегчает принятие решений в этой области. Его использование может способствовать выбору наиболее выгодной функции для памятника, что с точки зрения социального интереса крайне желательно. Технологии становятся утраченным благом, поэтому к любым действиям направленным на «восстановление их жизни„, следует относиться с должным вниманием, особенно к тому, что Конституция Республики Польша [1997] требует: ”передать будущим поколениям все ценное из более чем тысячелетних достижений».

Выбор новой функции для постиндустриальной исторической недвижимости должен быть продиктован не только рекомендациями по сохранению, но и экономическим потенциалом памятника.

Если возможно, памятник должен выполнять коммерческую функцию, даже если это требует финансовой поддержки со стороны государственных организаций.

Объекты исключительной исторической ценности и те, чья рентабельность адаптации низка, должны функционировать как объекты общественного характера.

Литература

Bolek T. (2013), Przyczynek do analizy stanu poprzemysłowych nieruchomości zabytkowych, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach”, Inwestowanie w aktywa rzeczowe i finansowe, nr 155.

Bolek T. (2014), Ocena oddziaływania na dziedzictwo przemysłowe w procesie inwestycyjnym – zarys procedury, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach”, nr 177.

Bolek T. (2016), Uwarunkowania inwestycji w poprzemysłowe nieruchomości zabytkowe, „Świat Nieruchomości”, nr 97.

Filipowicz P. (2010), Rola zaleceń konserwatorskich w procesie inwestycyjnym realizowanym w obiekcie zabytkowym w świetle oczekiwań projektanta i inwestora, „Kurier Konserwatorski”, nr 6.

Gawron H. (2006), Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, AE, Poznań.

Ghyoot V. (2003), How to Evaluate a Property Development Feasibility Study, School of Business Management: UNISA.

Kucharska-Stasiak E. (2006), Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (2009), Krajowy standard wyceny podstawowy nr 1.

KSWP 1. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Komisja Standardów.

Program Rządowy dla terenów poprzemysłowych przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 27 kwietnia 2004 r.

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 r. Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.

Źróbek S. (2011), Sposób optymalnego użytkowania nieruchomości – ujęcie definicyjne i metodyczne, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, t. 19, nr 1.

---

[1] Bolek T. (2016), Analiza Optymalnego Sposobu Uzitkovaia w Inwestycjach w Poprzyslowe Nieruchimosci Zabytkowe, Studia Ekonomiczne. Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, Nr 305, https://www.ue.katowice.pl/fileadmin/user_upload/wydawnictwo/SE_Artykuły_291_320/SE_305/10.pdf . Томаш Болек (Tomasz Bolek) — Экономический университет в Катовице, Факультет финансов и страхования, Кафедра инвестиций и недвижимости

[2] Рыночная стоимость определяется следующим образом: «предполагаемая сумма, которую на дату оценки можно получить за недвижимость, если стороны имеют твердое намерение заключить договор, независимы друг от друга, действуют проницательно и разумно, не находятся в принудительной ситуации и когда истек соответствующий период экспозиции недвижимости на рынке”. [Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, 2009, s. 2].

[3] Следует подчеркнуть, что анализ наиболее эффективного использования недвижимости может рассматриваться в двух плоскостях: отдельно для земли как незастроенной и адаптируемой к новому способу использования, и отдельно для незастроенной земли. Таким образом, рассматривается возможность ликвидации застройки, обработки земли как незастроенной и предполагает, возможно, возведение новых зданий. В некоторых случаях такой подход недопустим.

[4] Перечисленные направления благоустройства идеально вписываются в вопросы восстановления промышленных территорий. Их можно в некоторых случаях с успехом реализовать на исторических объектах в том случае, если исторический объект является лишь элементом большего целого и исторические здания будут выполнять вспомогательную функцию, например:

• вся территория будет адаптирована к функции рекреационного парка, а исторические объекты превращаются в рестораны или хозяйственные постройки;
• бывший промышленный завод адаптируется под промышленную базу. Неисторические здания заменяются современными, а исторические объекты преобразуются в офисные, социальные и т.д.

[5] Эта фаза может напоминать технико-экономическое обоснование (feasiblity studies). Их уровень детализации зависит от ожиданий инвестора.

[6] Определение источников финансирования инвестиций в случае постиндустриальной исторической недвижимости в значительной степени зависит от функции, которую выполняет недвижимость, поэтому детальные соображения по этому вопросу могут быть проведены только на этом этапе. Выбор функций, не связанных с недвижимым имуществом, также может быть определен возможностями получения государственного финансирования, особенно за счет средств ЕС.