Профессиональный оценщик — это опытный и обученный специалист по сбору фактов; специалист по статистической оценке; холодный, расчетливый аналитик; исследователь, изучающий голые факты; борец за Святой Грааль истины и насмерть защищающий целостность своего ответа. [1] Это то, чем оценщики должны быть по роду своей работы, если хотят оставаться честными и профессиональными. Быть иным — значит быть кем-то другим, а не оценщиком.
Клиент, желающий получить услуги по оценке, задает только один вопрос: «Сколько это стоит?» Они не спрашивают: «Как вы думаете, сколько это стоит?» но спрашивают: «Сколько это стоит?» «Сколько это стоит на рынке?»
Клиент не спрашивает: «Должен ли я быть хорошим парнем и заплатить за это больше?» Или «Должен ли я воспользоваться ситуацией и заплатить за это меньше?»
У них могут быть такие идеи на уме, но когда они приходят к оценщику за оценкой, они хотят знать: «Сколько это стоит?»
Решения, которые будут приниматься на основании этого ответа, будут приниматься ими самими и не являются частью оценки
Факты, а не эмоции
Всякий раз, когда оценщик начинает выступать в роли судьи, решающего, что правильно, а что нет в проблеме оценки, он отходит от своих функций. То, что к вдове следует относиться снисходительно при вынесении приговора, не является бесчеловечной эмоцией, но для оценщика добавить «10%» за «милосердие» — значит подменить факты своим мнением о том, что правильно, а что нет, а их просили предоставить факты — только факты.
Аналогичным образом, для оценщика занижение оценки для того, чтобы его клиент мог использовать оценку в качестве дубинки, является сугубо бесчестным способом действий, поскольку он, по сути, одолжил себя с целью обмана кого-либо.
И все же многие люди нередко полагают, что они могут и должны иметь возможность влиять на суждения оценщика, взывая к его эмоциям и алчности. В той мере, в какой оценщики поддаются на эти уговоры, они разрушают целостность своей профессии и тем самым разрушают долгосрочные выгоды, которые они сами могли бы получить благодаря честности и преданности своим обязательствам.
Точно так же, как никто не уважает стукача, хотя и платит ему за информацию, точно так же никто не уважает оценщика, который не высказывает честного мнения.
Почти в такой же степени виновен оценщик, который подменяет исследования своими личными мнениями и предубеждениями, чтобы прийти к выводу о рыночной стоимости.
Конечно, в сфере недвижимости есть много прекрасных и опытных специалистов, которые могут с первого взгляда оценить стоимость объекта недвижимости, тем не менее, неспособность документально подтвердить их мнение привела к некоторым катастрофическим ошибкам.
Любой, кто работал в сфере недвижимости во время Великой депрессии и военных лет, сталкивался со случаями, когда якобы хорошо информированные покупатели и продавцы допускали огромные просчеты в расчетах. На каждого покупателя, который покупал по низкой цене и наслаждался поездкой на инфляционном паровозе, приходился продавец, который продавал по низкой цене, и многие из них были проницательными бизнесменами.
Опыта недостаточно
Нет, опыта недостаточно. Опыт должен быть подкреплен исследованиями, тщательным сбором всех фактических данных, которые можно найти, и тщательной корреляцией и оценкой ответов, которые он дает. Процесс оценки был разработан опытными специалистами в сфере недвижимости именно по той причине, что суждения могут быть искажены ограниченностью опыта и предубеждениями отдельных лиц.
Процесс оценки был разработан для того, чтобы оценщик мог более точно отражать ситуацию на рынке.
Рыночная цена — это реальная вещь, хотя ее нельзя ни увидеть вблизи, ни точно определить. Это та цена, которая оценивается в денежном выражении, которую принесет земля (вместе с улучшениями), если она будет выставлена на продажу на открытом рынке желающим продавцом, обладающим полной информацией обо всех видах использования, для которых она приспособлена и для которых ее можно использовать, и предоставляющим разумный срок. найти покупателя, готового совершить покупку с полным знанием всех условий и целей, для которых она может быть использована, без принуждения к действию.
Акции и облигации имеют определенную рыночную стоимость, которую в любой момент можно увидеть на биржах. Недвижимость, из-за того, что она недвижима, что каждый участок уникален и что не существует известного способа определения цен предложения и спроса, имеет рынок, который невозможно определить с точностью. Однако размышления, изучение и изыскания тысяч людей по этой проблеме привели к выводу, что рыночная стоимость может быть оценена достаточно точно и достоверно, если предпринять определенные шаги, и именно это подразумевается под процессом оценки.
Три подхода к оценке
Концепция, согласно которой стоимость может быть оценена, сводится к трем направлениям.
Первый заключается в определении затрат новых улучшений, вычете из нее потери стоимости из-за обесценений и добавлении стоимости незастроенной земли.
Второй способ оценки стоимости — это сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, которые были проданы на рынке, с учетом различий в физических деталях и местоположении.
Третий способ определения стоимости — это капитализация дохода, получаемого от владения недвижимостью в коммерческих целях.
По сути, все эти подходы являются сравнениями.
Затраты строительства определяется путем сравнения с недавно построенными объектами недвижимости; при сравнительном подходе сравнивается непосредственно объект недвижимости; а при доходном подходе сравнивается цена, по которой продаются аналогичные доходы из аналогичных источников.
Таким образом, эти подходы к оценке должны четко определять область, в пределах которой находится стоимость объекта недвижимости — фактическая рыночная стоимость, а не мнение оценщика о том, где она должна быть. В оценке нет ничего сложного — только упорный труд, опыт, здравый смысл и, что не менее важно, честность.
Любое отклонение оценщика от ответов, правильность которых подтверждается фактами, делает оценку в определенной степени бесполезной — в такой степени, что она не отражает факты, подкрепленные его искренним суждением.
Многие хорошие продавцы не понимают этого принципа. На самом деле, чтобы продавать недвижимость, у них должно быть другое мировоззрение. Это не означает, что они должны быть нечестными, но это означает, что хороший продавец должен быть оптимистом. Если они хотят продать принадлежащий им объект по цене листинга, они должны верить в это, хотя иногда это может потребовать значительного обоснования. Они должны думать о причинах, по которым это стоит запрашиваемой цены, когда разговаривают с потенциальным покупателем, и когда у них есть низкое предложение, они также должны думать о причинах, по которым это не стоит запрашиваемой цены, чтобы добиться компромисса, но ни в том, ни в другом случае они сознательно не заинтересованы в поиске точной области, представляющей ценность. Однако, как ни странно, именно благодаря их усилиям развивается сам рынок, поскольку только в разгар переговоров мнения покупателей и продавцов становятся на свои места и совершаются сделки.
Однако, если перевести эту ситуацию на язык представления мнений о стоимости со стороны тех, кто придерживается брокерского подхода, это приводит к озвученному или, возможно, невысказанному вопросу «вы покупаете или продаете».
По общему мнению, это представляет собой очень серьезную проблему для искреннего профессионального оценщика.
Обычно оценщик находится на стороне приобретающей стороны, но, несмотря на весь мой многолетний опыт, я еще ни разу не слышал, чтобы государственный чиновник высказывал мнение о том, что оценка должна быть каким-либо образом смягчена. Государственные служащие почти повсеместно признают как моральный факт, что правительство никогда не должно покупать дешевле, чем оно того стоит, точно так же, как оно никогда не должно платить больше, чем оно того стоит. Вдовы, сироты и престарелые владельцы имеют право на справедливую компенсацию точно так же, как спекулянты не имеют права на премию, и точно так же, как мы, налогоплательщики, имеем право на бережное расходование наших денег. Другими словами, правительство не имеет права обманывать своих граждан и разбазаривать с трудом заработанные деньги налогоплательщиков.
Затем оценщик, выступающий на стороне выкупающей стороны, проводит оценку настолько честно, насколько это возможно, и любые обнаруженные ошибки в цифрах будут за ним. Будучи человеком, оценщик не может точно определить справедливую рыночную стоимость, но, насколько это в его силах, он пытается это сделать, и в ходе переговоров первое предложение, сделанное владельцу, — это то, которое считается справедливой суммой, на которую он имеет право.
То, что подавляющее большинство владельцев недвижимости, попавших под судебный процесс, стремятся к честной оценке, является данью честности наших сотрудников, и, как правило, эти вопросы решаются оценщиками к удовлетворению всех заинтересованных сторон и приводят к справедливой сделке для обеих сторон. Однако всегда есть меньшинство, которое из-за упрямства или откровенной жадности пытается получить непомерные суммы за своё имущество.
Профессиональный оценщик редко получает задание от этих лиц. Скорее всего, они обращаются в суд с громкими претензиями, обоснованными оценками, сделанными непрофессиональными оценщиками. В то время как профессиональный оценщик составляет тщательно составленный отчет, документально подтвержденный сделками купли-продажи и аренды, а также другими фактическими и относящимися к делу данными, из которых мы извлекаем своё мнение, непрофессиональный свидетель в некоторых случаях приходит со своей информацией в голове или на конверте. Его претензии подкрепляются утверждением, что «у меня многолетний опыт, и я знаю, что могу сделать то-то и то-то с этой недвижимостью».
К сожалению, присяжные редко разбираются в этой ситуации, и я уверен, что во многих случаях у присяжных складывается впечатление, что это обычная сделка с недвижимостью, когда правительство предлагает купить, а продавец предлагает продать, а функция жюри состоит в том, чтобы договориться о цене.
Ответственность адвоката
Многие судебные иски о принудительном выкупе были проиграны из-за того, что адвокату выкупающей стороны не удалось доказать тот факт, что данные его оценщика предлагаются не для заключения сделки, что разделение разницы между двумя цифрами не будет рыночной стоимостью или просто компенсацией. Многие иски о выкупах были проиграны из-за неспособности адвоката доказать тот факт, что его свидетели обладают высокой квалификацией, честны и искренни и высказывают честное мнение; и наоборот, не сумев тщательно указать на недостаточную квалификацию непрофессиональных свидетелей и ясно продемонстрировав недостаточную подготовку, документирование и соотнесение их мнений с фактами.
Точно так же, как адвокат ожидает от своего оценщика правдивости, последовательности, ясности ума и честности, оценщик должен ожидать определенных вещей от своего адвоката. Он должен ожидать, что его адвокат представит его присяжным в наилучшем свете, чтобы в полной мере продемонстрировать его квалификацию и этические стандарты, в соответствии с которыми они работают, чтобы присяжные знали, как оценивать их показания. Во время перекрестного допроса оценщик ожидает, что его адвокат будет сохранять бдительность, готовый защитить его от провокаций адвоката противоположной стороны и от попыток, которые будут предприняты для дискредитации его показаний. Если адвокат приступает к делу, не обсудив предварительно все с оценщиком, это наносит такой же ущерб делу, как если бы оценщик выступил в качестве свидетеля, даже не взглянув на объект недвижимости. Эти двое должны работать как одна команда. Они должны знать, чего ожидать друг от друга, и хороший оценщик действительно глупец, который сознательно согласится участвовать в деле, в котором он не получит юридической поддержки. Потому что без нее лучшие из них могут оказаться в плачевном положении.
Именно в суде становится очевидной эмоциональность, заложенная в основу оценки, если ее умело проанализировать в ходе перекрестного допроса, и именно в суде становится очевидной основательность, обоснованность и беспристрастность оценщика, опирающегося на факты, поскольку он выдержит любое количество перекрестных допросов. Когда вы говорите правду, вам не обязательно помнить, что именно вы говорили. Точно так же, когда вы приводите факты, они говорят сами за себя громче, чем все ваши красноречивые высказывания.
Итак, в
заключение позвольте мне процитировать знаменитую фразу из телепередачи:
«Только факты, мэм, нам нужны только факты».
[1] Fenton H. (1956), Good Appraisers Have No Emotion, Right of Way Magazine, Dec., Reprint May/Jun., 2024, https://www.rightofwaymagazine-digital.org/rightofway/library/item/may_june2024/4192110/ . Гарри Фентон (Harry Fenton), MAI, независимый оценщик из Сиэтла, штат Вашингтон, родился в Мехико в 1907 году. Он жил в Веракрусе, на Кубе и в Северной Мексике. Вернувшись в Штаты и в район Сиэтла, он окончил Вашингтонский университет в 1930 году. В 1933 году он занялся недвижимостью, а в 1936 году стал активным оценщиком недвижимости. С тех пор он является автором многих статей и читает лекции по многим вопросам оценки. Сейчас он живет в Медине, пригороде Сиэтла. Эта статья представляет собой отредактированную перепечатку статьи из декабрьского номера журнала Right of Way за 1956 год. Мы надеемся, что вам понравится читать о том, где мы были, вы оцените, как далеко мы продвинулись, и будете вдохновлены тем, куда мы пойдем дальше.