Комитет по материальным активам МКСО, Пруденциальная оценка недвижимости: Наши усилия по обеспечению прозрачности и последовательности
Оригинал см. [1].
Основываясь на выводах из мирового финансового кризиса, Базельский комитет по банковскому надзору (BCBS) опубликовал в декабре 2017 года новые требования к оценке недвижимости для целей кредитования в контексте так называемого «стандартизированного подхода к оценке кредитных рисков’ (SCRA). В нем говорится:
Оценка должна быть произведена независимо с использованием разумно консервативных критериев оценки. Для обеспечения того, чтобы стоимость недвижимости была оценена разумно консервативным образом, оценка должна исключать ожидания повышения цен и должна быть скорректирована с учетом потенциальной возможности того, что текущая рыночная цена будет значительно превышать стоимость, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита.
Эти требования являются частью нового свода международных правил банковского надзора, известного как «Базель III», и применяются с 1 января 2023 года к крупным банкам, работающим на международном уровне. Все 28 стран — участниц BCBS обязались применять эти правила также в отношении более широкого круга банков в пределах своей юрисдикции.
В Европейском союзе и Великобритании законодатели решили включить новые правила оценки SCRA в законодательство, внеся поправки в Европейское положение о требованиях к капиталу (CRR) для банков. Новая статья 229 CRR гласит:
1.b) стоимость оценивается с использованием разумно консервативных критериев оценки, которые отвечают всем следующим требованиям:
- стоимость не включает ожидания повышения цен;
- стоимость корректируется с учетом того, что текущая рыночная цена может быть значительно выше стоимости, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита;
1.c) стоимость не должна превышать рыночную стоимость недвижимого имущества, если такая рыночная стоимость может быть определена.
Пока что практически нет указаний с точки зрения недвижимости по определению этой новой «пруденциальной стоимости недвижимости» ни от BCBS, ни от европейских органов власти.
Европейское банковское управление (EBA) в своем политическом заключении от 2 августа 2019 года впервые указало, что требования Базеля III не соответствуют требованиям «Базель III»:
- Это больше не позволит учреждениям применять исключительно концепцию рыночной стоимости (Market Value).
- Потребуются дополнительные уточнения для разъяснения того, как текущее использование рыночной стоимости или стоимости ипотечного кредитования (Mortgage Lending Value) может быть включено в определение стоимости недвижимости.
- Позволит учреждениям, использующим в настоящее время концепцию рыночной стоимости или стоимости ипотечного кредитования, продолжать использовать ее при условии, что значения, используемые в качестве входных параметров, будут скорректированы и исключат ожидания повышения цен.
После первичного анализа специалисты по оценке пришли к выводу, что только рыночная стоимость, определенная в соответствии с IVS, действительно больше не будет допустима для оценки недвижимости в целях кредитования в соответствии с новым определением BCBS.
Подразумевается, что пруденциальная стоимость — это концепция стоимости залога, направленная на обеспечение стабильной залоговой позиции кредитной организации (ипотечного кредитора) в долгосрочной перспективе, т.е. на протяжении экономических циклов и нестабильности рынка недвижимости.
ЕС и Орган пруденциального регулирования Великобритании планируют применить «Основы Базеля III«, включая пруденциальную стоимость, к недвижимому имуществу с 1 января 2025 года, но в настоящее время нет согласованного толкования этого определения или согласованной методологии оценки для определения пруденциальной стоимости в контексте недвижимости.
IVSC приветствует возможность взаимодействия с соответствующими органами власти и заинтересованными сторонами в отношении концепции пруденциальной ценности. Как и в случае с любым новым методом определения стоимости, он обеспокоен тем, что если он будет введен в действие до того, как на всех рынках будет согласовано его толкование и подход, то эти недостатки, скорее всего, приведут к отсутствию прозрачности и последовательности при проведении таких оценок. Эти проблемы, вероятно, усугубятся на рынках, где существуют проблемы с данными.
В результате IVSC взаимодействовал с различными регулирующими органами по этому вопросу и получил отзывы от ряда заинтересованных сторон, занимающихся оценкой. IVSC продолжит внимательно следить за развитием событий, связанных с внедрением пруденциальной оценки, и будет информировать наши заинтересованные стороны о любых будущих изменениях.
Пожалуйста,
присылайте любые комментарии или пожелания по этому вопросу директору по
стандартам IVSC Александру Аронсону: aaronsohn@ivsc.org.
Комитет по материальным активам МКСО, Пруденциальная оценка недвижимости. Обновленная информация о последних событиях от Комитета по материальным активам МКСО
Оригинал см.[2].
Пруденциальная оценка недвижимости
- Приближаются крайние сроки внедрения в ЕС
- Министерство финансов Великобритании опубликовало второе, почти окончательное заявление о политике
В связи с публикацией нашего заявления “Пруденциальная оценка недвижимости: наши усилия по обеспечению прозрачности и последовательности” в июле 2023 года [3], после продолжающихся обсуждений и разъяснительной работы с ключевыми заинтересованными сторонами, члены IVSC и заинтересованные стороны уведомлены о том, что с 1 января 2025 года требование о предоставлении стоимости недвижимости для кредитования под залог в ЕС будет отменено. быть реализованным.
Окончательный текст для включения определения Базеля 3.1 в новую статью 229(1) Регламента о требованиях к капиталу (CRR) был одобрен Советом и Европейским парламентом, и его можно кратко изложить следующим образом:
Оценка недвижимого имущества должна соответствовать всем следующим требованиям:
- стоимость определяется независимым оценщиком, который обладает необходимой квалификацией, способностями и опытом для проведения оценки, независимо от процесса приобретения ипотеки, оформления кредита и принятия решения о выдаче кредита в учреждении;
- стоимость оценивается с использованием разумно консервативных критериев оценки, которые отвечают всем следующим требованиям:стоимость не включает ожидания повышения цен;стоимость скорректирована с учетом потенциальной возможности значительного превышения текущей рыночной стоимости над стоимостью, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита;
- стоимость задокументирована прозрачным и понятным образом;
- стоимость не превышает рыночной стоимости недвижимого имущества, если такая рыночная стоимость может быть определена;
- при переоценке недвижимости стоимость имущества не превышает среднюю стоимость, измеренную для этого имущества или для сопоставимого имущества за последние шесть лет для жилой недвижимости или восемь лет для коммерческой недвижимости, или первоначальную стоимость, в зависимости от того, что выше.
Для целей расчета средней стоимости учреждения должны использовать среднее значение по стоимости недвижимости, наблюдаемой через равные промежутки времени, и исходный период должен включать не менее трех точек данных. …
Тем временем в Великобритании 12 сентября 2024 года Управление пруденциального регулирования Банка Англии (PRA) также опубликовало второе, почти окончательное, заявление о политике и правила, касающиеся внедрения стандартов Базель 3.1 в отношении кредитного риска, минимального объема производства, требований к отчетности и раскрытию информации в ответ на консультационный документ CP16/22. Почти окончательное заявление о политике относится ко всем банкам, строительным обществам, инвестиционным фирмам и финансовым холдинговым компаниям, деятельность которых регулируется PRA.
Особое значение для специалистов, занимающихся оценкой залогового имущества, в этом документе имеет следующее:
Критерии пруденциальной оценки
2.231 PRA соглашается с респондентами в том, что предлагаемое требование о корректировке оценки для отражения стоимости имущества, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита, может оказаться сложным для компаний в реализации и может привести к непоследовательным подходам. Рассмотрев ответы, PRA внесло поправки в проект своих правил, чтобы исключить это требование.
Использование автоматизированных моделей оценки
2.232 В ответ на комментарии, касающиеся использования автоматизированных моделей оценки (AVM), PRA разъясняет, что оно не намеревалось предлагать, чтобы разрешались только физические оценки, проводимые квалифицированным оценщиком, и внесло поправки в проект правил, чтобы указать, что фирмы могут использовать надежные статистические методы оценки. Это может включать использование AVM или индексов, если это целесообразно. …
Внедрение и последующие шаги
В целях содействия бесперебойному внедрению пакета мер и с учетом отзывов участников консультаций, а также сроков внедрения в других юрисдикциях, PRA приняло решение перенести дату внедрения стандартов Базель 3.1 еще на шесть месяцев, до 1 января 2026 года, с четырехлетним переходным периодом, заканчивающимся 31 декабря 2029 года.
Таким образом, оценщики должны быть хорошо осведомлены о существующих различиях в нормативно-правовой базе в Европе, когда речь заходит о концепциях пруденциальной оценки.
Оценщикам следует иметь в виду, что на данный момент не существует ни согласованной интерпретации определения, ни согласованной методологии применения пруденциальной стоимости недвижимости. Каждая европейская страна может иметь свою собственную интерпретацию и требования к определению стоимости недвижимости в рамках ЕС, и в настоящее время ожидается, что Великобритания введет этот закон в действие 1 января 2026 года.
Любые специалисты, привлекаемые для выполнения заданий, связанных с концепцией пруденциальной оценки, должны быть хорошо осведомлены о различных авторитетных требованиях, которые могут существовать, и получить четкие указания от соответствующих регулирующих и авторитетных органов, прежде чем соглашаться на такие задания.
IVSC продолжит внимательно следить за концепциями
пруденциальной оценки и постарается информировать заинтересованные стороны о
любых будущих изменениях. Пожалуйста,
присылайте любые комментарии или пожелания по этому вопросу директору по
стандартам IVSC Александру Аронсону по адресу: aaronsohn@ivsc.org.
[1] IVSC Tangible Assets Board (2023), Prudential Property Value: Our Efforts to Ensure Transparency and Consistency,IVSC Tangible Assets Board, 31.07.2023, https://www.ivsc.org/prudential-property-value-our-efforts-to-ensure-transparency-and-consistency/#:~:text=To%20ensure%20that%20the%20value,over%20the%20life%20of%20the
[2] IVSC Tangible Assets Board (2024), Prudential Valuation for Real Estate. An Update on the Latest Developments from the IVSC Tangible Assets Board, 30.10.2024, https://www.ivsc.org/prudential-valuation-for-real-estate/
[3] IVSC Tangible Assets Board (2023), Prudential Property Value: Our Efforts to Ensure Transparency and Consistency,IVSC Tangible Assets Board, 31.07.2023, https://www.ivsc.org/prudential-property-value-our-efforts-to-ensure-transparency-and-consistency/#:~:text=To%20ensure%20that%20the%20value,over%20the%20life%20of%20the