КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 2 (АО-2). Осмотр объекта недвижимости
Применение: недвижимость, личная собственность
Для заданий по оценке недвижимости и личного имущества USPAP требует, чтобы отчет содержал в сертификате указание на то, было ли предметное имущество лично осмотрено оценщиком(оценщиками).
- какова цель осмотра объекта?
- что представляет собой личный досмотр?
- предписывает ли USPAP минимальный уровень проверки имущества?
- каковы мои обязательства, если я полагаюсь на проверку имущества, проведенную кем-то другим?
- каковы обязательства по раскрытию информации, связанные с инспекцией?
РЕКОМЕНДАЦИИ АСБ ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:
Определение
Личный осмотр: физическое наблюдение, проводимое для оказания помощи в выявлении характеристик соответствующего имущества для цели оценки.
Комментарий: инспекция оценщика обычно ограничивается теми аспектами, которые легко наблюдать без использования специального тестирования или оборудования. Оценка некоторых видов имущества, таких как драгоценные камни и ювелирные изделия, может потребовать использование специализированного оборудования. Проверка оценщиком не является эквивалентом проверки инспектором — профессионалом (например, инженер-строитель, домашний инспектор или реставратор произведений искусства).
Релевантные характеристики: особенности, которые могут повлиять на стоимость или продаваемость объекта недвижимости, такие как юридические, экономические, или физические характеристики.
Цель осмотра
Основной причиной осмотра объекта недвижимости является сбор информации о характеристиках объекта недвижимости, имеющих отношение к его стоимости. 1
1 см. консультативное заключение 23, определяющее соответствующие характеристики объекта оценки недвижимости.
Что такое личный осмотр?
Хотя существуют и другие способы сбора информации о соответствующих характеристиках объекта недвижимости, во многих случаях личные наблюдения оценщика являются основным источником информации о предмете недвижимости.
Эти личные наблюдения могут быть подкреплены инструментами, и по мере развития технологии также будут использоваться инструменты, доступные оценщику.
Например, использование беспилотных летательных аппаратов, или дронов, теперь позволяет оценщикам видеть предмет или сопоставимые объекты лучше и с большей детализацией. Дроны — это инструменты, которые можно использовать для усиления зрения, такие как бинокль или ювелирная лупа.
Использование беспилотника может быть важным инструментом для некоторых оценщиков, которые, например, оценивают большие посевные площади.
Однако точно так же, как просмотр фотографий дома не является личным осмотром оценщика, таковым не является и просмотр записей аэрофотосъемки. Для того чтобы оценщик недвижимости включил в сертификат заявление “я лично осмотрел объект недвижимости”, оценщик должен был физически посетить объект недвижимости.
Минимальный уровень обследования
Осмотр (инспекция) жёстко не требуется USPAP, но он часто проводится.
Однако, хотя инспекция не требуется, отчеты об оценке недвижимого и личного имущества должны содержать подписанный сертификат, в котором должно быть четко указано, осмотрел ли оценщик или не осмотрел лично объект недвижимости. Это далее обсуждается в разделе требований к раскрытию информации, который приводится ниже.
Объем процесса осмотра является одним из аспектов объема работ и может варьироваться в зависимости от условий задания и предполагаемого использования результатов задания. 2.
2 см. консультативное заключение 28, решение о сфере деятельности, результаты работы и раскрытие информации.
Ответственность оценщика заключается в определении соответствующего объема работ, что должно включать степень проверки, необходимую для получения достоверных результатов назначения с учетом предполагаемого использования.
Каждая оценка подчиняется условиям оценки, которые могут ограничить осмотр объекта недвижимости.
Независимо от уровня детализации, всегда можно провести более тщательный осмотр.
Осмотр оценщика обычно ограничивается теми вещами, которые легко наблюдаются без использования специальных средств тестирования или оборудования.
Инспекция, проводимая оценщиком, обычно не является эквивалентом инспекции, проводимой специалистом по инспектированию (например, инженером-строителем, домашним инспектором или хранителем произведений искусства).
Независимо от того, каким образом собирается информация, она должна быть достаточной для проведения соответствующих анализов, таких как анализ наиболее эффективного и наилучшее использования, анализ применимости подходов и т. д.
Оценщик может использовать любую комбинацию осмотра имущества, документов, таких как юридическое описание, адрес, ссылка на карту или карты, копия обследования специальными инспекторами, эскиз имущества, фотографии или другую информацию для определения соответствующих характеристик объекта недвижимости.
Для некоторых заданий может потребоваться полагаться на информацию, предоставленную другими профессионалами. В таких случаях оценщик должен соблюдать требования USPAP, связанные с опорой на работу, выполняемую другими лицами.
Существует множество обстоятельств, влияющих на степень осмотра имущества оценщиком. В некоторых заданиях клиент может потребовать, чтобы оценщик провел внешнюю инспекцию только с улицы или не проводил никакой внутренней инспекции объекта недвижимости (т.е. бывают ситуации, когда проверка имущества невозможна; например, если улучшения были уничтожены, удалены или еще не построены.
В некоторых случаях оценщику отказывают в доступе к имуществу по юридическим, личным или иным причинам.
В таких случаях оценщик должен использовать другие средства для сбора информации о соответствующих характеристиках объекта недвижимости для того, чтобы обеспечить достоверные результаты оценки.
В некоторых случаях клиент может предоставить оценщику результаты проверки, проведенной третьим лицом, или оценщик может нанять третью сторону для проведения проверки.
Независимо от того, проводится ли проверка оценщиком, другим оценщиком или сторонним инспектором, оценщик должен убедиться, что степень проверки достаточна для того, чтобы оценщик понял релевантность характеристик объекта недвижимости задаче проведения достоверной оценки. Поэтому в случаях, когда оценщик опирается на заключение стороннего инспектора, может возникнуть необходимость в получении дополнительной информации и/или изучении других документов для того, чтобы понять соответствующие характеристики объекта недвижимости.
Во всех случаях, когда адекватная информация о соответствующих характеристиках отсутствует в результате личного осмотра или из источников, которые оценщик обоснованно считает надежными, оценщик должен:
- изменить условия задания, чтобы расширить объем работ и включить в них сбор необходимой информации;
- использовать экстраординарное предположение о такой неопределенной информации, если достоверные результаты задания все еще могут быть обеспечены; или
- отказаться от выполнения задания. 86
Требования К Раскрытию Информации
Отчеты об оценке недвижимого и движимого имущества должны содержать подписанное свидетельство с указанием того, осматривал ли оценщик лично осматривал объект оценки или нет.
Все отчеты об оценке также должны содержать достаточную информацию, позволяющую предполагаемым пользователям понять масштабы проведенной проверки.
Если оценщик полагается на инспекционную информацию, полученную от другого специалиста (например, фотографии, аэрофотосъемка, инвентаризация и т. д.), и эта информация представляет собой значительную помощь в оценке, то инспектор должен быть идентифицирован в сертификате, как оказавший значительную помощь в оценке. Кроме того, объем помощи должен быть четко указан в отчете.
Из-за вариативности инспекций в отчете об оценке должна быть четко указана степень инспекции для того, чтобы доклад был содержательным. 3
3 см. стандартные правила 2-2 (a) (viii), 2-2(b) (x), 8-2(a) (viii) и 8-2(b) (x).
Примеры — иллюстрации
- Меня попросили оценить однокомнатную квартиру на основе внешнего осмотра только с улицы. Каковы мои обязательства по проведению осмотра и отчетности?
Если наблюдения оценщика ограничиваются только внешним осмотром с улицы, то оценщик должен собрать информацию о соответствующих характеристиках из других источников данных и/или использовать экстраординарные предположения. 4
4 см. стандартные правила 2-2 (a) (xiii), 2-2(b) (xv), 8-2(a) (xiii) и 8-2(b) (xv).
Используемые источники данных часто являются теми же источниками, которые используются для сбора информации о сопоставимых продажах. Например, размер имущества может быть получен из публичных записей и другой информации, из фотографий интерьера, включенных в листинг недвижимости, выставленной на продажу, или из информации из собственных файлов оценщика.
Отчет должен раскрывать объем проверки имущества таким образом, чтобы это было понятно предполагаемым пользователям.
Например, в этом случае, вероятно, было бы недостаточно просто заявить, что имущество было осмотрено. В отчете должно быть ясно указано, что оценка была основана на осмотре “только снаружи” с улицы, и указаны источники, использованные для выявления соответствующих характеристик, отличных от тех, которые наблюдались во время осмотра
- Клиент попросил меня оценить наручные часы Ролекс. Мне не будет предоставлен доступ к часам. Однако мне дали серийный номер, копию свидетельства о подлинности и несколько недавних фотографий. Могу ли я разработать оценку, основанную исключительно на этой информации?
Ключевой вопрос заключается в том, позволит ли предоставленная информация оценщику соблюдать правило стандартов 7-2 (e), который требует от оценщика “идентифицировать из источников, которые оценщик обоснованно считает надежными, характеристики имущества, имеющие отношение к типу и определению стоимости и предполагаемому использованию оценки”?
Оценщик должен знать, являются ли серийный номер, сертификат подлинности и последние фотографии достаточными для идентификации этих характеристик или требуется личная и/или профессиональная проверка специалиста.
В некоторых случаях ответ может зависеть от условий задания.
Например, если предполагаемое использование является страховым случаем после того, как дом клиента сгорел, в результате чего произошло повреждение или уничтожение часов Rolex, то эта ограниченная информация может быть всем, что доступно. В этом случае возникает вопрос о том, можно ли предположить, что предоставленная информация точно идентифицирует соответствующие характеристики часов?
Если есть разумные основания для такого предположения и если оценщик считает, что он получит достоверные результаты оценки, то оценщик может принять решение о проведении экстраординарного предположения. Экстраординарное предположение потребует надлежащего раскрытия для других целей и при менее тяжелых условиях назначения оценщику потребуется дополнительная информация, чтобы разработать достоверную оценку часов Rolex. Это происходит потому, что сертификаты подлинности и фотографии часов Rolex часто вводят в заблуждение.
- Клиент попросил меня провести оценку, но вместо того, чтобы требовать от меня физического осмотра объекта, он предоставит мне результаты осмотра имущества, проведенного кем-то другим. Позволяет ли USPAP это?
Да. USPAP не требует, чтобы оценщик обязательно осматривал объект в соответствии с правилом объема работ. Однако, хотя инспекция не требуется, отчеты об оценке недвижимого и движимого имущества должны содержать подписанное свидетельство, в котором четко указывается, лично ли оценщик осматривал объект.
Правила стандартов 1-2 (е) и 7-2(е) требуют от оценщика определения из источников, которые оценщик обоснованно считает надежными, характеристик имущества, имеющих отношение к типу и определению стоимости, а так же к предполагаемому использованию оценки, включая ее правовые и экономические характеристики.
В случае оценки недвижимости оценщик может использовать любую комбинацию осмотра недвижимости, документов, таких как юридическое описание, адрес, ссылка на карту или карты, копия обследования, эскиз недвижимости, фотографии или другую информацию для определения соответствующих характеристик объекта недвижимости.
При оценке личного имущества оценщик может использовать любую комбинацию осмотра имущества, документов или другой информации для определения соответствующих характеристик объекта недвижимости.
Правила стандартов 1-1 (b) и 7-1(b) требуют, чтобы оценщик не совершал существенной ошибки или упущения, которые существенно влияют на оценку. Поэтому оценщик должен иметь разумные основания полагать, что информация, содержащаяся в отчете об инспекции, предоставленном клиентом, является достоверной, или должен запрашивать дополнительную информацию, которая может включать опрос инспектора или сбор данных из других источников.
Если неопределенность сохраняется, но оценщик все еще может получить достоверные результаты задания, оценщику может потребоваться использовать экстраординарное предположение относительно решения полагаться на информацию, содержащуюся в отчете об осмотре третьей стороной.
Оценщик не должен допускать, чтобы условия оценки ограничивали объем работ до такой степени, чтобы результаты оценки не вызывали доверия в контексте предполагаемого использования. Если оценщик определит, что единственный способ удовлетворить эти критерии — это лично осмотреть имущество, он должен либо обсудить с клиентом изменение объема работ, либо отказаться от выполнения задания.
- Со мной связался владелец недвижимости, которого его компания переводит в другой город. Владелец указал, что, хотя он, возможно, захочет “детальную оценку” позже, прямо сейчас ему нужно только приблизительное представление о стоимости резиденции, чтобы начать переговоры, связанные с переездом. Владелец попросил меня провести «настольную» оценку (то есть оценку без осмотра имущества). Я считаю, что, учитывая это целевое использование, достоверные результаты назначения могут быть получены без проверки. Разрешено ли это в соответствии с USPAP?
Да, это разрешено, если имеется достаточная информация о соответствующих характеристиках объекта недвижимости. Такая информация может быть получена из публичных записей, предыдущих списков недвижимости для продажи, досье оценщика и т.д. Если необходимо использовать экстраординарные допущения, связанные с различными релевантными характеристиками, то необходимо соблюдать требования к их использованию.