Канадское подразделение EY об особенностях оценки коммерческой недвижимости в текущих условиях

Pendley Z. (2020), Valuation perspectives in the COVID‑19 era: Market survey results, EY Canada Real Estate Transactions and Valuations, 20 Apr 2020, https://www.ey.com/en_ca/real-estate-hospitality-construction/valuation-perspectives-in-the-covid-19-era?fbclid=IwAR3huHZ9kD6yG0yNaE-82SOVroaHCVQreBqesce9DSjRlQNvHuUSOrW99pE

Команда EY по сделкам с недвижимостью опросила 40 профессионалов отрасли по всей Канаде, чтобы понять, как последние события влияют на недвижимость.

Рыночная стоимость — широко используемый, но неточный термин для описания вероятной цены наличными деньгами на определенную дату, в которую покупатель и продавец, действуя осмотрительно и со знанием дела, совершают сделки с недвижимостью.
Суды добавили к этому определению, что покупатель и продавец должны быть готовы совершить сделку и не подвергаться чрезмерному давлению.
Проблема определения рыночной стоимости в первые дни кризиса COVID-19 заключается в том, что существует мало сделок, которые покупатели и продавцы могут использовать в качестве основы для знаний, многие сделки в течение следующих нескольких месяцев могут находиться под аномальным давлением, и сохраняется большая неопределенность относительно продолжительности и глубины вспышки вируса.
Наша цель состоит в том, чтобы обеспечить для всех заинтересованных сторон в сфере недвижимости основу, которую можно использовать при оценке рыночной стоимости активов недвижимости.
Рыночная стоимость должна отражать преобладающую неопределенность и коллективное восприятие рынка при применении стандартов оценки, согласно которым покупатели и продавцы должны быть готовы совершить сделку и не испытывать чрезмерного давления.

Обзор рынка EY

В ответ на резкие изменения, вызванные COVID-19, команда EY по сделкам с недвижимостью опросила 40 профессионалов отрасли по всей Канаде, чтобы лучше понять, как последние события влияют на недвижимость.
Наш опрос включал мнения частных инвесторов, девелоперов, управляющих активами, REITs и институциональных инвесторов, кредиторов, оценщиков и брокеров по недвижимости.
Общий консенсус состоял в том, что, хотя это и было сделано на ранней стадии, очевидно, что ликвидность пострадала и рыночная стоимость во всех секторах недвижимости пострадала, хотя и в разной степени.
Наибольшую озабоченность респонденты выразили в отношении розничных торговых и гостиничных активов.
Только 20% респондентов обеспокоены воздействием на офисные активы в краткосрочной перспективе.
Розничные торговые инвестиции до марта 2020 года рассматривались как более высокий риск из-за изменения тенденций в потребительских расходах. Теперь, с дальнейшим сокращением потребительских расходов, вынужденным закрытием магазинов и растущей зависимостью от интернет-магазинов, многие арендаторы могут быть доведены до банкротства и еще больше снизить спрос на кирпичную недвижимость. Исходя из текущих рыночных настроений, эти структурные и долгосрочные последствия для розничного сектора указывают на увеличение требуемых норм прибыли.
Рынок гостеприимства был, пожалуй, первым классом активов, который ощутил на себе последствия разрушения рынка, когда запреты на поездки и крупные общественные собрания были ограничены или закрыты в конце февраля 2020 года. Отели, курорты и конференц-центры будут оставаться в опасности до тех пор, пока не возобновятся поездки, что приведет к прямой потере доходов для владельцев, которые не будут возвращены без государственной помощи. Прогнозировать стабилизацию доходов в индустрии гостеприимства по состоянию на апрель 2020 года сложно, хотя восстановление ожидается более быстрым, чем восстановление традиционных розничных активов.
Средние дневные ставки (ADR) более чувствительны к изменениям спроса, и, в конечном итоге, модели поездок будет спрогнозировать легче.
Существует озабоченность по поводу полного восстановления гостиничного бизнеса, поскольку телеконференции и другие технологические возможности сократят общий объем деловых поездок. Ожидается, что будет оказываться повышательное давление на ставки дисконтирования для отелей и других гостиничных активов.
Большинство респондентов сочли, что еще слишком рано корректировать доходность по офисным, многосемейным и промышленным активам.
Эти типы активов за последние три года демонстрировали в целом сильные фундаментальные показатели по состоянию на конец 2019 года, отчасти благодаря сбалансированной динамике спроса и предложения, разумной девелоперской деятельности и последовательному росту арендной платы.
Резкая корректировка ставки доходности по состоянию на 1 квартал 2020 года показалась большинству избыточной.
Предпочтительный подход среди управляющих активами был сосредоточен на изменении движения денежных средств 1-го года прогнозного периода с учетом ожиданий, что стабилизация условий может быть достигнута к началу 3-го года.

Перспективы оценки

Недвижимость обладает меньшей ликвидностью и меньшей волатильностью, чем фондовые инвестиции.
Фондовый рынок — непосредственное и реальное представление рыночных настроений; рыночная стоимость недвижимости, как правило, движется медленнее из-за долгосрочных договоров аренды, более чем 10-летних инвестиционных горизонтов и более высоких затрат и более длительного времени, требуемого для продажи актива.
Именно поэтому рыночные цены не корректируются так быстро, как цены на канадские REIT, которые на сегодняшний день снизились на 30-40% в годовом исчислении. Тем не менее, этот показатель дает представление об ожиданиях инвесторов. Для COVID-19 не существует регулировки «один размер подходит всем». Активы недвижимости не являются однородными по классам и должны анализироваться на индивидуальной основе.
Ниже представлен комментарий, основанный на наблюдениях рынка по состоянию на 31 марта 2020 года, с разбивкой по классам активов в отношении оценки последствий COVID-19.

Офисный и промышленный сегменты

• Следует сохранить существующий уровень арендных вакансий.
• Рассмотреть вопрос о более низкой рыночной арендной плате за объекты, сданные в аренду на срок до 1 года.
• Темпы роста рыночной арендной платы, скорее всего, останутся нулевыми в первые несколько лет, а в третьем году рост возобновится.
• В настоящее время следует рассмотреть возможность увеличения общей доли вакансий и резерва по безнадежным долгам в зависимости от класса активов и местоположения.
• Промышленные предприятия по-прежнему будут являться привилегированным классом активов. Спрос на складские / распределительные площади, скорее всего, останется высоким, а промышленный производственный сегмент будет затронут в большей степени, причем восстановление будет связано с более широкими экономическими показателями.

Розничная торговля

• Вакантность и резерв по безнадежным долгам должны быть увеличены для большинства видов розничной торговой недвижимости.
• Понимание профиля арендатора недвижимости, силы ковенант и сроков рыночной экспозиции для сдачи в аренду имеет первостепенное значение. Вероятность обновления арендаторов и величины рыночной ренты необходимо применять более индивидуально.
• Продовольственные магазины и сфера основных услуг будут работать лучше всего, закрытые и региональные торговые центры будут иметь более длительное время восстановления.
• Необходимо будет рассмотреть вопрос о жизнеспособности некоторых торговых центров, и альтернативные варианты развития событий могут представлять собой наиболее высокий и оптимальный вариант использования; однако это имело бы место для некоторых торговых центров и до Covid-19, но теперь кризис, вероятно, заставит ускорить размышления о будущем некоторых активов.
• Оценить вероятность возврата любых предоставленных отсроченных платежей по арендной плате.
• В обмен на определенные скидки и льготы, предоставляемые арендодателями арендаторам во время кризиса, арендодатели потенциально будут стремиться «смешать и расширить» тех розничных арендаторов, которые, по их мнению, будут иметь более прочную финансовую основу после кризиса.

Многосемейная недвижимость
• Для учета нестабилизированного характера рынка было бы оправдано применение метода дисконтированных денежных потоков для учета краткосрочных проблем или нескольких корректировок ниже линейного уровня в рамках метода прямой капитализации для учета краткосрочных потерь доходов.
• Рыночная арендная плата и её краткосрочная инфляция должны быть скорректированы. Безработица и общая потеря богатства приведут к снижению доступности жилья для многих арендаторов.
• Это может быть частично компенсировано более низкими операционными расходами в виде снижения коммунальных расходов и налогов на имущество или через программы государственной помощи.

Девелопмент
• Сроки строительства существующих и новых объектов, как правило, продлеваются на три-шесть месяцев.
• В обозримом будущем ожидается снижение производительности труда. Затраты на охрану труда, увеличение количества туалетов и другие меры социального дистанцирования увеличивают затраты на активные проекты.
• По прогнозам, затраты строительства снизятся, поскольку мировой спрос на материалы, как ожидается, будет ниже до конца 2020 года. Вопросы цепочки поставок по-прежнему вызывают озабоченность.
• Пересматривается рыночная целесообразность текущих и планируемых проектов. Некоторые проекты будут переосмыслены с новыми временными рамками, а другие направлены на сокращение прогнозов.
• Многие банки по-прежнему предоставляют финансирование для земельных участков на определенных условиях.

COVID-19 — влияние на планы приобретения и расположения

Инвестиционный комментарий

Респонденты ожидают, что объем сделок с недвижимостью во втором квартале 2020 года значительно снизится по сравнению с уровнем до марта.
Многие из респондентов, участвовавших в опросе, сосредоточены на сохранении денежных потоков в рамках принадлежащих им активов и имеют ограниченные возможности для рассмотрения вопроса о размещении капитала.
Здравый смысл подсказывает нам, что в условиях неопределенности продавцов будет меньше, а покупатели станут более избирательными.
Вероятность продолжительной рецессии возросла в марте 2020 года (и, конечно же, с начала 2019 года), что также указывает на более высокие требуемые нормы прибыли.
Это означает, что любой анализ движения денежных средств будет иметь гораздо более высокий риск не достичь заявленных прогнозов. Другими словами, грядет повышение доходности.
Однако механика оценки недвижимости позволяет оценивать риск в различных формах.
Проведенный анализ и обратная связь от бесед с профессионалами рынка показывают, что при приближении оценок за 1/2 квартал наиболее распространенным подходом является корректировка предположений о ставках краткосрочной аренды и вакансиях для офисных, промышленных и многосемейных активов, позволяя при этом использовать больше рыночных и более широких экономических данных для влияния на корректировку ставки доходности во второй половине 2020 года.
Существуют убедительные доказательства того, что розничная торговля и гостиничный бизнес являются наиболее пострадавшими классами активов, и есть основания для повышения ставок дисконтирования в этих секторах в каждом конкретном случае.
На данный момент ставки терминальной капитализации в целом остаются неизменными, поскольку фундаментальные показатели канадской недвижимости остаются сильными, а инвестиционный капитал, в конечном итоге, вернется на рынок.
Все внимание будет приковано к транзакционным данным в ближайшие месяцы, чтобы определить, наблюдаются ли какие-либо изменения в ставках капитализации.

 

Скачать полностью КОММЕНТАРИЙ КАНАДСКОГО ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ ЭРНСТ И ЯНГ О ВЛИЯИНИИ ВИРУСА НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ