Проблемы применения сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений в оценке в затратном подходе в настоящее время были рассмотрены на заседании Санкт-Петербургского Научно-методического Совета по оценке 22.02.2022.
Главной проблемой укрупненных показателей в сборниках УПВС является то, что они составлены в ценах и нормах на далекое от текущего времени 1 января 1969г. и, в случае применения, требуют пересчета стоимости на текущую дату.
По результатам обсуждения нами были сформированы следующие предложения, которые не встретили никаких критических замечаний со стороны участников заседания, и были включены в Протокол заседания.
В связи с этим, считаем, что при рассмотрении возможности и целесообразности использовании сборников УПВС оценщикам следует исходить из нижеследующего.
- В настоящее время для определения затрат воспроизводства или замещения в затратном подходе при оценке недвижимости могут быть использованы следующие нормативные и справочные данные:
- укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) из базы федерального реестра сметных нормативов (ФРСН);
- предложения подрядчиков о стоимости строительства;
- проектные декларации на сайтах застройщиков (для жилых и других объектов);
- сметная документация и акты приемки выполненных работ по форме КС-2, КС-3;
- данные из типовых проектов на сайте Минстроя;
- данные с официального сайта Госзакупок;
- сборники КО-ИНВЕСТ;
- сборники УПВС
- К сожалению, ни один из указанных источников не даёт информацию по всем возможным объектам оценки.
- При этом сборники УПВС среди перечисленных являются наименее приемлемыми для получения достоверного результата оценки по критериям: база (год издания), доступность, нормативность, учет рыночных цен и др.
- Обоснование применения сборников УПВС годом постройки здания или сооружения в прошлом веке не является состоятельным, поскольку оценка с использованием затрат замещения производится на основании затрат на замещение нового на дату оценки (а не на дату постройки), современного здания или сооружения.
- До применения сборников УПВС в оценке оценщик должен проанализировать и показать в отчёте об оценке то, что применение иных источников в данном случае оценки невозможно или нецелесообразно, а применение сборников УПВС объективно является вынужденным шагом.
- Серьёзной методологической проблемой является обоснование типа затрат, которые представлены в сборниках УПВС – затраты воспроизводства или затраты замещения (использование иных типов затрат в оценке не допускается). В настоящее время эта проблема не имеет однозначного решения, поэтому тип используемых затрат должен быть обоснован оценщиком в отчёте об оценке самостоятельно. При этом следует иметь в виду, что
- Определению рыночной стоимости соответствуют затраты на замещение, как реализация проекта замещения в качестве альтернативы приобретению объекта оценки. Затраты на воспроизводство могут быть обоснованы только невозможностью строительства современного здания (сооружения). Например, если объект оценки является объектом культурного наследия.
- Могут ли объекты, построенные по проектам 1960-1970 г.г., оставаться современными, не имеющими более эффективных альтернатив? Ответ на этот вопрос и определит возможность применения УПВС.
- Использование данных сборников УПВС в качестве затрат замещения требует последующего двукратного учёта функционального износа – первый раз для учёта функционального устаревания объекта – замены, получаемого индексацией данных справочников УПВС, второй раз для учёта функционального износа объекта оценки, при этом, учёт функционального износа объекта – замены является отступлением от принятого определения объекта – замены, как нового современного объекта, изначально не имеющего функционального износа;
- Использование данных сборников УПВС в качестве затрат воспроизводства требует последующего однократного учёта функционального износа – для учёта функционального износа объекта оценки, однако, обоснование того, что данные справочников УПВС соответствуют точной копии объекта оценки, представляется очень проблематичным;
- Соответственно, получение одинаковых результатов оценки с использованием данных справочников УПВС в качестве затрат замещения и затрат воспроизводства заведомо исключено, чего в соответствии с теорией оценки быть не должно.
- При применении сборников УПВС оценщику также следует иметь в виду следующие важные методологические особенности
- Для корректировки затрат, приведённых в сборниках УПВС, от даты составления сборников даты оценки, требуется использование большого количества коэффициентов, учитывающих удорожание затрат (строительных индексов), однако таких коэффициентов, учитывающих удорожание, в распоряжении оценщиков имеется несколько типов (инфляция по данным Росстата, индексы Минстроя, индексы региональных центров по ценообразованию в строительстве, индексы КоИнвест и др.). Однако, однозначного и обоснованного указания на то, какие именно коэффициенты следует использовать в настоящее время в конкретной оценочной ситуации не представляется возможным, а конвенционального решения этого вопроса в данный момент не имеется. Поэтому, величины таких корректировок должны быть обоснованы оценщиком в отчёте об оценке самостоятельно.
- Корректировка данных, представленных в сборниках УПВС к дате оценки, требует их обязательной корректировки на изменение структуры затрат, произошедшей с даты составления справочников до даты оценки, при этом, однозначного ответа на то, каковы должны быть эти корректировки, в настоящий момент дать не представляется возможным, поэтому, величины таких корректировок должны быть обоснованы оценщиком в отчёте об оценке самостоятельно.
- При использовании справочников УПВС указанные особенности подлежат специальному указанию и обсуждению в отчёте об оценке для исключения возможного введения в заблуждение пользователя отчёта об оценке.
СКАЧАТЬ ПОЛНОСТЬЮ Козин, Кузнецов, Слуцкий, Проблемы применения УПВС 3