(с) П.А. Козин, А.А. Слуцкий, В.А. Шогин, Межрегиональное Сообщество Экспертов и Оценщиков.

Использование без ссылки запрещается.

1. В соответствии с имеющейся у нас информацией [1], в настоящее время в практике оценки имеются сложности с определением тех объектов, которые могут быть использованы оценщиком в процессе оценки в качестве объектов – аналогов для объекта оценки. В частности, имеются претензии к оценщикам и судебным экспертам, которые рассматривают в качестве объектов – аналогов
   1. торговые помещения, расположенные в жилых и нежилых зданиях;
   1. машиноместа в подземных и многоэтажных парковках;
   1. встроенно – пристроенные торговые и офисные помещения на первых этажах зданий и отдельно стоящие торговые здания;
   1. иные близкие по смыслу претензии.

В этой связи требуется конкретизация методологически корректного понимания терминов:

• объект – аналог,
  • сегмент рынка, к которому относится объект оценки,
  • ценообразующий[2] фактор
  • рынок объекта
  • иные, связанные с перечисленными выше терминами.

• Для правильного понимания того какой объект может являться аналогом объекту оценки, прежде всего необходимо дать подробное описание объекта оценки.  Пункт 10 ФСО VI «Отчет об оценке» требует от оценщика включить в отчет «точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики». Однако перечень таких документов ограничен. В соответствии с законом РФ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» все характеристики объекта, содержащиеся в Выписке из ЕГРН по объекту с его кадастровым номером — являются официально признанными характеристиками, не подлежащими изменению заказчиком или оценщиком.

Таким образом, оценщику, необходимо дать полное и всестороннее описание оцениваемого объекта, содержащее не только его конструктивное исполнение, состояние, вид использования, степень использования и т.д., но и внешние условия, такие, как градостроительные ограничения, наличие конкурирующих объектов и т.п.

Необходимые сведения об объекте оценки и о характеристиках местоположения можно получить из следующих документов[3]:

• Выписка из ЕГРН Об объекте недвижимости;
• Выписка из ЕГРН Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• Градостроительный план земельного участка —  ГПЗУ;
• Схемы территориального планирования муниципального района (Статья 19 ГрК РФ);
• Генеральный план поселения, города, городского округа или муниципального образования (Статья 23 ГрК РФ);
• Проект планировки территории (ППТ, Статья 42 ГрК РФ);
• Для микрорайона или квартала – Проект межевания территории (ПМТ, Статья 43 ГрК РФ);
• иные в зависимости от типа объекта.

• Определение «объекта – аналога», приведённое в п. 22(б) ФСО № 7

… в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Это определение является приемлемым, но его нельзя считать безупречным по следующим причинам.

• Как видно, определение «объекта-аналога» в тексте ФСО дано через четыре не определенных в ФСО понятия: сегмента [4], сопоставимости,  единого ценообразования и ценообразующих факторов, хотя ни один из факторов в тексте не назван.
• В определении делается акцент на «одном с оцениваемым объектом сегменте рынка», однако не даётся определение того, что представляет собой сегмент рынка. На практике это даёт возможность для разного рода спекуляций.
• В то же самое время, например, и американская практика оценки определения термина «сегмент» также не содержит — он отсутствует в актуальной редакции Словаря по оценке недвижимости американского Института Оценки [5]. Однако, в нём имеются определения терминов «сегментация рынка» (как «процесс, с помощью которого выявляются и анализируются субрынки внутри более крупного рынка») и «дезагрегирование» (как «дифференциация объекта недвижимости от других объектов на основе подклассификаций с различными характеристиками продукта»), мало что проясняющие с точки зрения «сегмента» рынка.
• Это объяснимо, поскольку в американской методологии оценки при определении объекта – аналога акцент делается не на единстве некоторого «сегмента», а на единстве наиболее эффективного использования объекта оценки и объекта – аналога [6]. При этом объекты классифицируются не по «сегментам», а по их использованию, что можно интерпретировать как «сегмент рынка». Такая же практика, но с более простой классификацией объектов недвижимости по их использованию сложилась и английской оценке (RICS) [7].

• С другой стороны, позитивным качеством указанного определения в ФСО является его акцент на единстве ценообразования по ценообразующим факторам, хотя определения «ценообразующего фактора» также не приводится.

• Представляется очевидным, что существующее определение требует корректировки для отражения следующих обстоятельств:
• объекты – аналоги должны иметь одинаковое с объектом оценки наиболее эффективное использование;
• объекты – аналоги должны представлять собой группу объектов либо с полным совпадением характеристик, либо с единым ценообразованием между собой. Это означает, что такие объекты в первую очередь должны являться объектами – аналогами друг для друга.
• единое ценообразование в отношении объектов – аналогов должно быть показано оценщиком с учетом составления модели аналогии (модели стоимости), имеющей приемлемые показатели корреляции данных (например, количество аналогов, R2, средняя ошибка аппроксимации, ранговый критерий Спирмена в соответствующих контекстах и другие), а результаты моделирования должны отражать сложившиеся на дату оценки тенденции использования или позиционирования объектов недвижимости участниками рынка;
• объекты – аналоги должны располагаться в области рынка объекта оценки;
• возможность отнесения объекта оценки к группе объектов – аналогов должна быть показана оценщиком.
• Подбор объектов-аналогов начинается с формирования группы объектов, используемых аналогично [8] объекту оценки. Далее, принимая во внимание признаки аналогии, из этой группы осуществляется отбор объектов. Подбор аналогов на основе совпадения их характеристик с характеристиками объекта оценки означает использование аналогии свойств. Подбор аналога по аналогии свойств базируется на обоснованном допущении, что такой объект вероятнее всего был бы выбран покупателем в качестве непосредственной альтернативы объекту оценки. Чаще всего подобное возможно в отношении движимого имущества, и достаточно редко возможно в отношении недвижимости.

Подбор аналогов на основе единого ценообразования объектов означает подбор на основе аналогии отношений.

При любом варианте подбора аналогов все остальные требования к ним – совпадение наиболее эффективного использования и расположение в области рынка объекта оценки, остаются действительными.

• Область рынка объекта оценки — географическая зона, в которой:
• сосредоточен спрос на объект оценки и объекты – аналоги;
• расположено достаточное для оценки количество объектов – аналогов. 

Область рынка объекта оценки – минимальная географическая зона, в которой осуществляется анализ рынка в сегменте, к которому относится объект оценки.

В зависимости от ситуации оценки область рынка объекта оценки может представлять собой одно здание, в котором расположен объект оценки; некоторую зону вокруг объекта оценки; весь населённый пункт или регион, в котором расположен объект оценки; и в некоторых исключительных случаях – всю страну. Ключевым критерием для определения области рынка объекта оценки является достаточность для оценки количества объектов – аналогов.

• В сумме выполнение указанных выше требований обеспечивает умозаключение по схеме двухпосылочного категорического силлогизма [9], доказывающего логическое следование (наличие причинно-следственной связи) от посылок к выводам. При этом сначала определяется общее правило для подбора некоторого класса объектов — например, о близости удельных цен в группе объектов — аналогов, а затем показывается относимость объекта оценки к этому классу. Осуществление таких действий позволяет сделать вывод о выполнении общего правила относительно объекта оценки — о том, что удельная цена объекта оценки такая же, как у объектов – аналогов.

• Ценообразующий фактор (элемент сравнения) – фактор, установленный оценщиком (экспертом) по результатам анализа рынка, указывающий на причину влияния на рыночные цены (например, влияния характеристик объектов и/или связанных с ними обстоятельств), имеющую доказанное оценщиком(экспертом) измерение (доказанную величину). 

Ценообразующие факторы могут базироваться на связи различий в характеристиках (например, площади, высоте потолков, уровне отделки и т.п.) объектов и цен, а также различий в обстоятельствах (например, условия сделок, обременения и т.п).

Критически важным является наличие причинно — следственной связи между ценообразующим фактором и стоимостью, которая не являются априорной и подлежит установлению в каждой оценке специально;

Определение ценообразующих факторов априори на основании данных разного рода «справочников», «сборников», «дайджестов» и т.п. источников является недопустимой практикой оценки (подробнее см. [10]).

1. Под сегментом рынка следует понимать совокупность объектов-аналогов, расположенных в области рынка объекта оценки и условно объединенных по признакам единства их наиболее эффективного использования (являющегося очевидным или подтверждаемого соответствующим анализом оценщика). Сегментация является следствием взаимодействия спроса и предложения (взаимодействия потребителей и продавцов) с учетом установленных градостроительных норм.

1. Внутри сегмента рынка объекты, имеющие одинаковое с объектом оценки наиболее эффективное использование, могут иметь разное ценообразование, т.е. не все объекты, составляющие сегмент рынка являются объектами – аналогами друг для друга и для объекта оценки.

1. Возможные альтернативные определения сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не содержащие отсылки к единству наиболее эффективного использования совокупности объектов, создают неопределённость в отношении определяемого типа стоимости, поскольку если оценке подлежит именно рыночная стоимость, то игнорирование единства наиболее эффективного использования является недопустимым. Аналогичное полностью справедливо и для определения объекта – аналога.

1. Необходимо иметь в виду, что традиционно процесс оценки начинается с анализа рынка в сегменте, к которому принадлежит объект оценки, а затем продолжается анализом наиболее эффективного использования объекта – оценки (НЭИ). По результатам анализа НЭИ может выясниться, что исследование рынка было проведено оценщиком (экспертом) не в том сегменте рынка, в котором он должен был быть проведён в соответствии с результатом анализа НЭИ объекта оценки. В этом случае анализ рынка следует произвести заново с учётом результатов НЭИ объекта оценки.

1. В отдельных случаях сегмент рынка может определяться на основе анализа поведения наиболее вероятных потребителей объектов, аналогичных объекту оценки.

1. В совокупности соответствующее понимание приведённых здесь терминов позволит исключить претензии к оценщикам, приведённые в п. 1.

---

[1] Заключения экспертов СРО на отчеты оценщиков, судебные решения.

[2] Формулировка «ценообразующий», введенная ФСО № 7, представляется авторам неудачной, однако в связи с её наличием, требуется разъяснение термина.

[3] Рекомендуется запрашивать у заказчиков проведения оценки.

[4] Описание сегмента рынка встречается в ФСО-V п. 22, 4):  сегмент рынка объекта оценки (географическое положение объекта оценки или рынка производимого с его использованием продукта), что не согласуется с ФСО-VII, указывающим на «ценообразующие факторы» сегмента.

[5] The Appraisal Institute (2022), The Dictionary of Real Estate Appraisal. Seventh Edition, The Appraisal Institute, Chicago, Illinois

[6] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago: Il.

[7] RICS (2019), Comparable evidence in real estate valuation. Royal Institution of Chartered Surveyors guidance note, Global, 1st edition, October 2019, www.rics.org/globalasse…

[8] Демидов И.В. Логика: Учебное пособие для юридических вузов / Под ред. доктора философских наук, проф. Б.И. Каверина. — М.: Юриспруденция, 2000. — 208 с.

[9] Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка. Логические основы и процедуры обеспечения достоверности результата оценки, Теория, методология и практика оценки, 05.11.2024, https://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-ocenka-logicheskie-osnovy-i-procedury-obespecheniya-dostovernosti-rezultata-ocenki/

[10] Е.И. Нейман, А.А. Слуцкий, Д.Ю. Бекишев и др. (2024), Недопустимые источники информации в практике российской оценки в контексте требований п. 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (ФСО III). Научно – методологический доклад, Межрегиональное сообщество экспертов и оценщиков (Утверждён 12.09.2024), Теория, методология и практика оценки, https://tmpo.su/e-i-nejman-a-a-sluckij-d-yu-bekishev-i-dr-nedopustimye-istochniki-informacii-v-praktike-rossijskoj-ocenki-v-kontekste-trebovanij-p-10-federalnogo-standarta-ocenki-process-ocenki-fso-iii-nau/

СКачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/03/НПР-Аналог-и-Сегмент_20.03.2025-1.pdf