Д

Резюме

Судебная оценка и экспертные заключения представляют собой возможность расширить практику оценки, выйдя за рамки работы с кредиторами. Однако это не для всех. Хотя это может быть полезным, это может быть и болезненным. Оценщики должны быть готовы к серьезным вызовам и даже нападкам на их работу и характер. Чтобы выжить и затем преуспеть в этой нише, оценщикам необходим опыт, который можно приобрести только в зале суда. В этой статье [1] представлены уроки, извлеченные как оценщиком, так и адвокатом, которые могут облегчить процесс оценки, облегчить приобретение опыта и помочь в подготовке к судебному разбирательству.

***

Юристы и оценщики по-разному оценивают один и тот же опыт. А хорошая судебная оценка — это прежде всего опыт.

По словам французского философа Альбера Камю, «Вы не можете приобрести опыт, проводя эксперименты. Вы не можете создать опыт. Вы должны пройти через это». Хорошими свидетелями и юристами не рождаются, хотя некоторые из них обладают большими природными способностями, чем другие. Они становятся хорошими, извлекая уроки из опыта работы в зале суда. Приведенные ниже наблюдения и рекомендации являются результатом многолетнего, порой болезненного изучения с двух разных точек зрения: с точки зрения оценщика и юриста. Мы надеемся, что эти материалы будут полезны как оценщикам, так и юристам при подготовке к работе в зале суда, из которых можно извлечь реальный опыт и уроки судебной оценки.

Судебный оценщик

От оценщиков недвижимости по определению ожидается, что они будут действовать компетентно и независимо, беспристрастно и объективно [2].

Судебная оценка требует дополнительных навыков: не только умения подготовить компетентные и обоснованные оценки, но и умения четко донести эту оценку до судьи или присяжных заседателей. Часто оценщики владеют только одним из двух навыков. И большинство юристов скажут вам, что если выбор падает на оценщика, который силен только в одном из навыков, они всегда выберут последнее. Это привело к увеличению числа словоохотливых свидетелей, которые не являются очень хорошими оценщиками.

Некоторые оценщики не выносят судебных разбирательств. Стресс, связанный с тем, что они хорошо и своевременно проводят оценку имущества, затем представляют его в зале суда и подвергаются порой крайне агрессивному оспариванию, — это больше, чем многие хотели бы пережить. И вы не можете их винить. Многие из этих переживаний, особенно на ранних этапах процесса обучения, являются откровенно болезненными. Нападки на вашу работу и характер — часто безосновательные — трудно преодолеть. Беспристрастных оценщиков обескураживает ситуация, в которой оценщик, нанятый противоположной стороной дела, не является беспристрастным; и, что еще хуже, поскольку оценщик является словоохотливым свидетелем, лицо, занимающееся установлением фактов, не в состоянии обнаружить, что свидетель не является беспристрастным. В конечном счете, если вы хотите удержаться в этой нише оценки, вы должны научиться избегать персонализации опыта и принимать решение суда таким, какое оно есть.

С другой стороны, некоторые оценщики преуспевают в решении проблем, связанных с оценкой в судебном порядке. Им нравится спрос на высококачественный оценочный продукт, который часто менее ценится при оценке для других целей, а также воодушевление и интеллектуальные трудности, связанные с успешным преодолением минного поля перекрестного допроса. Кроме того, спрос на услуги честного и компетентного оценщика, который также способен эффективно представить результаты анализа в суде, по-видимому, не иссякает.

Приведенные ниже наблюдения и рекомендации по судебным разбирательствам являются результатом многолетних свидетельских показаний в суде и сгруппированы по следующим темам: подготовка; отношение и манера поведения; внешний вид.

Подготовка

Пусть тот, кто желает мира, готовится к войне.

Вегеций

Нет более важного элемента для успешного дачи показаний экспертом, чем подготовка. Проще говоря, если вы не подготовлены, вы не добьетесь успеха в зале суда; если вы подготовлены, то, вероятно, добьетесь успеха.

Необходимо подчеркнуть важный момент, касающийся достижения успеха.

Это не означает, что вы отстаиваете что-либо, кроме своего собственного мнения. Иными словами, достижение успеха означает убеждение других в правильности вашего мнения. Если ваше мнение обосновано с этической точки зрения, у вас не должно быть причин не желать, чтобы оно было принято.

По этой же причине необходимо тщательно продумать вопрос о том, чтобы не стать одним из членов «команды судебного разбирательства». Это может восприниматься как адвокатская деятельность, и этого следует избегать. Ваша роль оценщика должна быть объективной, без адвокатской деятельности или предвзятости. Из этого правила нет исключений.

Подготовка состоит из двух этапов: самостоятельной подготовки оценщиком и совместной подготовки с адвокатом. Оба они важны.

Со своей стороны, вы должны быть хорошо знакомы со своим отчетом. Внимательно перечитайте его незадолго до судебного разбирательства. Некоторые юристы любят задавать вопросы, взятые непосредственно из этой статьи, чтобы попытаться заставить вас не согласиться с самим собой. Это особенно актуально, когда юрист чувствует, что оценщик не желает ничего признавать.

Отнеситесь критически к своему отчету об оценке, попробуйте сформулировать вопросы, которые вы могли бы задать себе, проводя перекрестный допрос.

Легко влюбиться в свою работу, но это всегда ошибка. Переделайте всю математику. Лучше знать о допущенной математической ошибке, чем вслепую сталкиваться с ней в зале суда. Не все математические ошибки остаются без последствий.

Многие оценщики, сталкиваясь с ошибками, неохотно соглашаются с мнением об изменении стоимости в результате. Иногда стоимость будет меняться. Если это произойдет, вы должны быть готовы к последствиям.

Нежелание признавать ошибки или соглашаться с тем, что изменение является результатом ошибки, может значительно снизить доверие к оценщику. Просмотрите рабочий файл и заново ознакомьтесь с источником информации, включенной в ваши отчеты. Наконец, еще раз проанализируйте свой предмет и все сопоставимые материалы, если это возможно. Свежая в памяти картинка укрепляет уверенность в себе.

Будьте недоверчивы к адвокату, который говорит вам, что вам двоим нет необходимости готовиться. Это всегда ошибка. Независимо от того, какой у вас опыт, подготовка с адвокатом — как для составления прямых показаний, так и для подготовки к перекрестному допросу — бесценна. Некоторым адвокатам нравятся письменные показания, а другим — концепции или наброски. То или иное необходимо, поскольку необходимо организовать процесс дачи показаний. Может сработать и то, и другое, но в обоих случаях есть подводные камни. Сценарий может звучать слишком искусственно и неубедительно. Изложение может привести к разрозненным, а иногда и бессвязным ответам. Ни то, ни другое не годится.

Отношение и манера поведения

Уверенность и прямота — вот ключи к правильному отношению. Однако не путайте высокомерие с уверенностью: хотя последнее важно, от первого следует защищаться любой ценой.

Также следует избегать уклончивости. Некоторые оценщики боятся соглашаться с адвокатом противоположной стороны в чем-либо. Это ошибка. Если вы действительно согласны, то соглашайтесь. В этом нет ничего плохого. Однако будьте осторожны, чтобы не пойти по пути согласия, на котором вы в конечном итоге не уделите должного внимания какому-либо вопросу.

Поскольку первое впечатление имеет решающее значение для процесса об исключении, рекомендуется попытаться посетить зал суда до того, как вам придется давать показания, либо во время отдельной поездки, либо во время перерыва.

Вам следует знать, как вы будете выступать в качестве свидетеля. Если там есть шлагбаум, обратите внимание, в какую сторону он открывается.

Обычно первая остановка происходит перед тем, как вы займете свое место. Здесь вас обычно приводят к присяге. Будьте готовы. Держите все, что у вас есть, в левой руке, чтобы иметь возможность поднять правую.

После приведения к присяге вы займетесь своим местом на свидетельской скамье, и, как только все будет готово, начнутся ваши прямые свидетельские показания.

Рекомендуется прокрутить в уме первые несколько вопросов, прежде чем их услышать.

Не стоит сразу же вставать в тупик при таких вопросах, как «Укажите свой рабочий адрес» или «Чем вы занимаетесь в настоящее время?».

Хотя это может показаться маловероятным, чтобы вызвать у вас какое-либо беспокойство, мне однажды задали первый вопрос вскоре после того, как я переехал в свой новый офис, и я на самом деле не запомнил адрес. Мягко говоря, неловко, и это не то начало моих показаний, на которое я рассчитывал.

Не сидите рядом с другими лицами, представляющими интересы вашего клиента, и не разговаривайте с ними в зале суда. Вы же не хотите, чтобы вас путали с «членом команды». Вы являетесь независимым, непредвзятым экспертом, и вас должны воспринимать как такового.

Внимательно выслушайте вопрос, затем дайте себе время сформулировать подходящий ответ. Если вы не понимаете вопроса, не думайте, что знаете, о чем думает спрашивающий. Попросите повторить или перефразировать вопрос. Сохраняйте сосредоточенность и бдительность. Гораздо проще, чем вы думаете, отвлечься и потерять концентрацию на вопросе. Кроме того, избегайте критики оценщика, выступающего против вас. Это серьезная ошибка. Дело касается не другого оценщика, а его работы. На самом деле, иногда неплохо сделать комплимент другому эксперту, если только представится подходящая для этого ситуация. Два честных человека могут расходиться во мнениях, не испытывая при этом неприязни.

Многие авторитетные эксперты рекомендуют адресовать свои ответы на все вопросы непосредственно источнику информации, а не спрашивающему. Это хорошая идея, однако здесь нужно соблюдать тонкую грань. Ответы должны быть естественными. Некоторые судьи и присяжные, похоже, чувствуют себя неуютно, когда свидетель переусердствует.

Конечно, хорошая осанка и приятное выражение лица всегда уместны.

Говорите четко и медленно и помните о проекции. Избегайте монотонности. Помните, что вы должны уметь удерживать внимание своих слушателей, если хотите добиться успеха в том, чтобы убедить их в своих выводах.

Если суд или ваш адвокат не распорядятся об ином (например, от оценщика может потребоваться вернуться и предоставить дополнительные свидетельские показания в качестве опровержения), после завершения дачи показаний поблагодарите судью и быстро покиньте зал суда. У вас не должно быть явного интереса к тому, что произойдет после того, как вы выступите с презентацией. Даже если вы планируете вернуться для опровержения, вам может быть запрещено оставаться в зале суда во время дачи показаний другими свидетелями-экспертами.

Внешность

Большинство профессиональных ораторов признают важность соответствующей одежды и внешнего вида. Цвета оказывают существенное влияние на первоначальное впечатление.

Например, черный, темно-синий и зеленый — хороший выбор для свидетеля, в то время как коричневого следует избегать.

Также следует избегать галстуков с изображением Элвиса и Микки Мауса.

Энди Руни из «60 минут славы» сделал хорошее замечание по поводу одежды. Перефразируя, он любил одежду, которая не привлекала к нему никакого внимания: ни положительного, ни отрицательного. Если никто не замечал, что на нем надето, он был счастлив. Неплохая идея для свидетеля.

Следует избегать кричащей одежды и украшений. Рекомендуется даже снять наручные часы и запонки, так как очки часто надеваются движениями рук, и ношение этих предметов, особенно если в них есть какие-то «побрякушки», может отвлекать внимание аудитории. Я был свидетелем того, как судья отчитал эксперта в зале суда за то, что тот носил золотые цепочки. Конечно, свидетель также был в темных очках и жевал резинку, так что, возможно, судья перешел все границы дозволенного.

После процесса

По окончании судебного разбирательства полезно поговорить с адвокатом о том, что прошло хорошо, а что могло бы быть лучше. Это должно быть откровенное обсуждение, а не обмен любезностями. Иногда у вашего адвоката будет возможность побеседовать с членами жюри присяжных. Это может быть особенно ценной и неожиданной обратной связью. Извлекать уроки из каждого опыта — лучшая подготовка к этой профессии, которую вы можете получить. Извлекайте из этого максимум пользы.

Точка зрения адвоката

Основные принципы, которыми руководствуется адвокат при представлении доказательств в суде, аналогичны принципам свидетеля. Самый важный из них — быть готовым. По словам Винса Ломбарди, «Практика не приводит к совершенству; совершенная практика приводит к совершенству».

Трехногий табурет ясности

Презентация должна быть четкой. Думайте четко, пишите разборчиво и говорите внятно. Применяя все это на практике, и адвокат, и свидетель должны подходить к делу с самых ранних стадий подготовки с прицелом на конечный результат. Итак, приступая к выполнению первой исследовательской задачи, подумайте о том дне, когда ее нужно будет представить. Будет ли этот материал (сопоставимая продажа, топографическая съемка, статистическое исследование) выглядеть основательным и заслуживающим доверия, когда он будет представлен позже или аргументирован? Другими словами, подготовка к судебному разбирательству начинается с первого собеседования, первого посещения объекта и первой распечатки данных, и все это может произойти за много месяцев до судебного разбирательства.

Мыслите ясно

Чтобы изложить все это на трехногом табурете ясности, адвокату необходимо упростить сложную информацию, чтобы ее можно было понять, не запутываясь в деталях. Свидетель должен осознавать, что материал должен быть сведен к набору тем или моментов.

Однажды я услышал, как шекспировский «Гамлет» подытожили так: «Это пьеса о человеке, который не мог принять решение», или однажды школьника спросили, что стало причиной падения Римской империи, и он ответил: «Неосторожность».

Судебный процесс должен быть сведен к аналитическим рамкам, которые судья или присяжные могут понять. Мы все видели примеры, когда звуковые фрагменты использовались с большим эффектом. Наша культура, ориентированная на рекламу, ожидает этого. Вопросы должны быть сформулированы в сжатом виде, например: «Это тот случай, когда справедливая рыночная стоимость основывается на глубоком понимании трудностей, с которыми столкнулась эта недвижимость в результате двух факторов: экономического спада и медленных темпов сдачи в аренду, вызванных экономическим спадом». Думайте ясно.

Пишите четко

Что касается письменного отчета, который может быть представлен, помните при его написании (опять же, идеальная практика), что если читать легко, то писать было трудно: нет такого понятия, как хороший текст, есть только хороший рерайтинг. В простом листе бумаги или первом наброске нет ничего священного. Знаменитый судья Верховного суда США Луис Д. Брандейс, известный своим трудолюбием, сказал, что он подготовил до двадцати пяти черновиков своих судебных заключений, прежде чем опубликовать их. Пишите четко.

Говорите четко

При даче свидетельских показаний вы должны ставить ясность превыше всего. Юрист придерживается мнения, что главная сила адвокатуры — это сила четких заявлений. То же самое относится и к свидетелю. Вступительное слово адвоката по делу — это не только его или ее аргументация; это также заявление свидетеля, над которым адвокат работал в ходе тщательной подготовки, чтобы представить заявление четко и обстоятельно.

Одной из наиболее распространенных причин поражения в судебных разбирательствах (и арбитраже) является неспособность зафиксировать доказательства в протоколе и составить полный отчет.

Вопросы, которые юрист задает вам при непосредственном допросе, не являются наводящими. Они, как правило, открывают путь к повествовательным ответам, а не к ответам «да» или «нет».

Вы должны рассказать всю историю целиком и передать все, что необходимо, без лишних подсказок. Может быть неприятно, когда свидетель на показаниях ведет себя слишком сдержанно или застенчиво и выпытывает показания так, словно вырывает зубы. Этого можно избежать при тщательной подготовке к судебному разбирательству. Однажды на встрече выпускников я сказал своему бывшему тренеру по драматическому искусству, что, хотя после окончания школы я никогда не играл в пьесах, я стал судебным адвокатом и поставил много «пьес».

Как свидетель, вы должны говорить убедительно. Это тоже стало притчей во языцех у юристов. Эффективные адвокаты создают впечатление, что они верят в правоту дела. Свидетель тоже должен это подтвердить. Недостаточно составить протокол. Запись должна быть сделана убедительно. И в интересной форме.

Судья или присяжные, слушая свидетельские показания, одновременно слышат разговор между адвокатом и свидетелем. Следите за тем, чтобы все было четко. Относитесь к этому так, как будто вам приятно осознавать, что происходит, даже если это всего лишь анализ данных о продажах для обоснования ставки капитализации. Останавливайтесь здесь и там, чтобы придать больше блеска тому, что вы описываете. Вместо того, чтобы просто сказать: «Это четырехэтажное офисное здание в четырех милях от центра города», вы могли бы добавить: «Возможно, вы его видели, оно производит приятное впечатление … оно примечательно своим расположением и исключительным видом на горы». Оживите свое свидетельство.

Сложные оценочные показания должны быть тщательно проверены. Латинское выражение «falsus in uno, falsus in omnibus» означает, что если что-то не так, то неправильно все в целом — или, по крайней мере, если что-то не так, то что еще может быть не так? Вы не можете допустить, чтобы неточность подорвала доверие к вам. Вам придется серьезно отнестись к мелочам, потому что другая сторона попытается подорвать доверие к вашим показаниям и, таким образом, подорвет доверие к вам.

Критерием для взаимного оправдания является достоверность. И судье или присяжным иногда приходится прибегать к интуиции или прочувствованному ощущению того, что является более вероятным, а не к строгой логике. В этой области они могут разрешить свои сомнения, посчитав, что лично вам можно больше доверять по причинам, которые они не могут полностью объяснить. Ваша версия фактов, ваше мнение как эксперта, хотя и конкурируют с мнением эксперта-оппонента, просто показались им более вероятными. Это может быть связано с тем, что вы казались честным человеком и не задирали нос. Само собой разумеется, что вы должны быть правдивы и не вводить в заблуждение. Искренность чрезвычайно важна. Должна быть готовность уступить в чем-то, а не бороться. Ссоры — оружие слабых.

Знайте факты и термины

И адвокат, и свидетель должны помнить о важности фактов. Судебный процесс чаще основывается на фактах, чем на законе. Часто существуют важные факты, от которых будет зависеть исход дела.

Дело также может зависеть от значения одной фразы, которая не основана на чем-то конкретном, но может полностью свести на нет фактор, используемый для обоснования скидки в задаче оценки недвижимости.

У меня были случаи, когда определение строительных материалов определяло, состоится ли многомиллионная сделка, потому что местное постановление о зонировании разрешало только продавцу строительных материалов находиться в определенном районе (но что, если они также продают угольные грили? растения в горшках?)

Другое дело касалось определения почвопокровного растения (это разрешено в документе о сервитуте, но как насчет кустарников?).

Знайте факты. Не создавайте ситуации, когда судебное разбирательство будет сорвано из-за того, что столбец цифр не совсем совпадает. Вам не понравится испытующий взгляд судьи, который отнимает у вас время. Кроме того, судья, возможно, не захватил с собой калькулятор. Не позволяйте небрежности подорвать ваши показания.

Слушайте адвоката

Адвокаты не должны забывать, что их цель, как и цель свидетелей, состоит в том, чтобы убедительно донести свои выводы до лица, устанавливающего факты. Юрист не находится в центре внимания, хотя и играет важную роль продюсера, режиссера, сценариста и — объединяя множество аспектов в гармоничное симфоническое целое — дирижера. Адвокат не может точно решить, что сказать в качестве вступительного слова, пока все дело не будет подготовлено от начала до конца и не станет известно, как ваши показания согласуются с показаниями других свидетелей, как дружественных, так и недружественных. Прислушайтесь к совету юриста с этой точки зрения. Юрист знает все дело в целом и то, как оно должно звучать в целом. Хотя вы можете выступать в качестве солиста, вы играете только на одном инструменте.

Подготовьтесь к даче показаний под присягой

Дача показаний в суде — это кульминация процесса, который часто включает дачу показаний на досудебной стадии. Комната для дачи показаний — это прихожая перед залом суда. В основном здесь действуют те же правила. Пусть вас не вводит в заблуждение менее официальная атмосфера дачи показаний. Это так же серьезно, как и само испытание, и требует такой же степени подготовки и ясности.

Следите за своим окружением

Будь то в шумном городском суде или в тихом сельском, несколько слов о том, что нужно знать. Вы всегда на виду. Судья или присяжные заседатели могут находиться в той же очереди в кафетерии или ресторане, что и вы. Будьте внимательны к тому, что говорите. Избегайте разговоров о деле, даже со своим адвокатом, в лифтах, а также в перерывах между работой. К тому времени важная информация о деле уже прочно засела в памяти каждого. Малейшая неосторожная оговорка может вызвать проблемы.

Среди красивых надписей на наружных стенах Министерства юстиции США в Вашингтоне есть такая: «Место отправления правосудия — священное место». Адвокат, судья и присяжные заседатели, а также вы, как свидетель, дающий присягу, выполняете очень важную задачу. Будьте готовы. Думайте ясно, пишите четко и говорите внятно.

Выводы

Судебная оценка и экспертные заключения не для всех. Тем не менее, это может быть наиболее полезной работой. Вот задания, в которых клиент действительно заинтересован в тщательном исследовании и обоснованных выводах. И это возможность оказать реальную услугу суду. Как и в случае с оценкой, вы не будете очень хороши в этом, пока не приобретете достаточный опыт. Это может быть долгий путь, и приобретение опыта, скорее всего, будет болезненным. Однако мы надеемся, что уроки, описанные в этой статье, которые были усвоены за долгие годы практики, уменьшат боль и облегчат путешествие.

---

[1] Lennhoff D.C., Downey J.P. (2012), Litigation lessons: a practical guide to expert testimony, Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Litigation+lessons%3a+a+practical+guide+to+expert+testimony.-a0335070283 . Дэвид К. Леннхофф (David C. Lennhoff), MAI, SRA, является руководителем компании SC&H Appraisal Services, LLC, в Маклине, штат Вирджиния. Его практика сосредоточена на оценке в судах и экспертных заключениях, касающихся методологии оценки, USPAP, а также распределения активов для обеспечения непрерывности деятельности. Он преподавал в Институте оценки на национальном и международном уровнях, в том числе в Токио (Япония), Пекине (Китай), Берлине (Германия) и Сеуле (Южная Корея). Он был членом команды разработчиков большинства курсов Института оценки по капитализации доходов и был редактором третьего издания учебного пособия по теории и методам капитализации. Леннхофф является членом RECGA, национальной организации элитных аналитиков и академиков, основанной покойным Уильямом Н. Киннардом-мл., доктором философии. Он часто публикуется в Журнале оценки. Контакт: dlennhoff@scandh.com  Джеймс Р. Дауни, доктор юриспруденции, является руководителем фирмы Downey and Mayhugh, PC в Уоррентоне, штат Вирджиния. Он практикует в области оценки недвижимости, включая оценку недвижимого имущества и адвалорных налогов. Он работал в окружном и апелляционном судах Вирджинии и имеет опыт работы в различных административных и судебных инстанциях. Дауни получил степень бакалавра в Университете Фордхэма, а также степень доктора философии и магистра права в Университете Джорджа Вашингтона. Контакт: jd@jdgmlaw.com

[2] Appraisal Standards Board, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2012-2013 ed. (Washington, DC: Appraisal Foundation, 2012), U-1.