Введение
При оценке имущества оценщики традиционно применяют три подхода к оценке стоимости: затратный, сравнение продаж и доходный подход. Хотя иногда может оказаться целесообразным выбрать только один из них, в большинстве случаев следует применять более одного подхода, чтобы прийти к обоснованному выводу о стоимости.
В частности, хотя затратный подход иногда может использоваться в качестве единственного (например, когда рынок сделок купли-продажи очень узок, что делает подход сравнения продаж ненадежным, а объект также не дает возможности использовать доходный подход), такие ситуации редки. Таким образом, хотя в этом документе будет обсуждаться текущий анализ затрат и все формы обесценения, в нем также будут представлены подробные сведения как о сравнении продаж, так и о доходах, чтобы показать корреляцию между тремя подходами и продемонстрировать, как использование всех трех подходов учитывает все аспекты рынка для формирования наиболее достоверного мнения о стоимости.
Чтобы изучить, как эти подходы соотносятся друг с другом, в данной статье [1] будет представлен пример оценки нефтеперерабатывающего завода в качестве объекта недвижимости.
Нефтеперерабатывающий завод служит хорошим примером, поскольку нефтеперерабатывающие заводы — это сложные действующие предприятия, которые в основном состоят из машин и оборудования. Кроме того, за прошедшие годы в отрасли произошло множество технологических изменений, а это означает, что функциональное устаревание является проблемой. Кроме того, это действующий бизнес, который конкурирует на мировом рынке, и, следовательно, экономическое устаревание также может быть проблемой. Оценка стоимости нефтеперерабатывающего завода предоставляет необходимые инструменты и вопросы для обсуждения комплексного стоимостного подхода и его взаимосвязи с другими подходами.
Объект оценки: Природа и экономика отрасли
В рамках анализа оценки оценщик должен учитывать природу и экономику объекта недвижимости и его отрасль – в данном случае нефтеперерабатывающий завод. Поскольку использование сырой нефти, добываемой из-под земли, ограничено, нефтеперерабатывающие заводы являются ключом к полному раскрытию потенциала этого природного ресурса.
Нефтеперерабатывающие заводы обеспечивают связь между сырой нефтью и готовыми нефтепродуктами.
Для превращения сырой нефти во множество продуктов, используемых при транспортировке, производстве электроэнергии, отоплении домов и других применениях, используются различные процессы нефтепереработки.
Первой крупной технологической установкой на любом нефтеперерабатывающем заводе является установка атмосферной перегонки сырой нефти. Установка для переработки сырой нефти использует тепло для разделения различных углеводородных компонентов сырой нефти в соответствии с их температурами кипения.
Ниже по потоку от установки по переработке сырой нефти расположены другие технологические установки, которые повышают гибкость или сложность нефтеперерабатывающего завода для дальнейшей переработки промежуточных продуктов и увеличивают выход и ценность продуктов, получаемых из сырой нефти.
Величина перерабатывающей способности нефтеперерабатывающего завода зависит от размера и типа технологических установок и измеряется эквивалентной производительностью дистилляции (equivalent distillation capacity, “EDC”).
EDC — это величина размера каждой основной технологической единицы, умноженная на ее комплексность.
Комплексность определяется как показатель относительных затрат на строительство процессов нефтепереработки, поскольку они связаны с атмосферной перегонкой сырой нефти.
EDC нефтеперерабатывающего завода зависит от физических свойств сырой нефти, подлежащей переработке, и характеристик производимых продуктов.
Комплексность нефтеперерабатывающего завода указывает на объем переработки барреля сырой нефти, который проходит через нефтеперерабатывающий завод. Комплексность измеряется на основе исследований, проведенных покойным доктором Уилбуром Л. Нельсоном, техническим редактором журнала «Нефть и газ» и профессором Университета Талсы, штат Оклахома, Соединенные Штаты.
При описании технологических установок нефтепереработки и нефтеперерабатывающих заводов обычно используются два термина: баррели в сутки потока (barrels per stream day, “bpsd”) и баррели в календарный день (barrels per calendar day, “bpcd”).
Термин «баррели в сутки» обозначает количество, которое технологическая установка или нефтеперерабатывающий завод может переработать, работая на полную мощность при оптимальных условиях. Полная мощность, отраженная в рейтинге bpsd, не может поддерживаться на постоянной основе.
Термин «баррели в календарный день» определяет максимальное количество, которое технологическая установка или нефтеперерабатывающий завод могут переработать в течение 24 часов с учетом «узких мест» на выходе, типов сырья и продуктов, экологических ограничений, ремонтных работ и общего технического обслуживания, а также незапланированных простоев.
На Рис. 1 показана технологическая схема очень простого нефтеперерабатывающего завода (topping refinery), состоящего из трех установок, и расчет его EDC.
Указанное
выше значение EDC, равное 22 500, получено путем суммирования индивидуально
рассчитанных значений EDC для каждого из трех
технологических блоков. Например, рассчитанное значение EDC
для установки гидроочистки рассчитывается путем умножения ее производительности
в баррелях в сутки (3 000 баррелей в сутки) на коэффициент сложности (2,5).
[1] Remsha M.J. (2014), The Cost Approach and its Relationship To The Sales Comparision and Income Approaches, The Journal of the International Machinery & Technical Specialties Committee of the American Society of Appraisers, Vol.30, Is, 1, 1st Qtr 2014, https://cdn.b12.io/client_media/6EOGcUaN/e76aff0a-8752-11eb-91e9-0242ac110002-Qualifications-ASA-article.pdf. Майкл Дж. Ремша (Michael J. Remsha), American Appraisal Associates, Inc .