Томас У. Гамильтон, Экономическая целесообразность, наиболее эффективное использование и вопросы рыночной оценки неразрывно связанных активов (на примере нефтеналивных терминалов)

Александр Слуцкий

ВВЕДЕНИЕ. КЛАССИФИКАЦИЯ ИСУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

При продаже объектов специального назначения, таких как трубопроводы, терминалы для хранения нефтеналивных грузов, автомобильные терминалы, железные дороги и т.д., эти сделки могут включать в себя такие объекты, не связанные с недвижимостью, как долгосрочные контракты, укомплектованная рабочая сила и даже гудвилл. Хотя таких объектов специального назначения относительно немного в любой отдельно взятой рыночной зоне, такая недвижимость может быть исследована точно так же, как и любая другая приносящая доход недвижимость.

Кроме того, недвижимость специального назначения может быть проанализирована оценщиком для определения стоимости объекта с помощью надлежащим образом проведенного процесса оценки, который включает в себя:

  • определение объема работ;
  • проведение анализа участка;
  • проведение анализа рынка;
  • определение наиболее эффективного использования (HBU);
  • разработку оценочных показателей с использованием нескольких подходов к оценке;
  • согласование результатов подходов к оценке и завершение оценки стоимости.

В этой статье [1] в качестве примера объекта недвижимости будут использоваться терминалы для хранения нефтеналивных грузов, но этот процесс может быть применен к любому объекту недвижимости специального назначения.

В конце приведен глоссарий терминов, используемых в статье.

ОБЪЁМ РАБОТЫ

Все оценщики недвижимости, разрабатывая объем своей работы для выполнения задания по оценке, должны сначала определить, присутствуют ли в сделке какие-либо потенциальные объекты, не относящиеся к недвижимости; и если какие-либо объекты, не относящиеся к недвижимости, действительно существуют, оценщик должен определить, как учитывать и распределять между ними любую потенциальную стоимость.

Процесс выявления потенциальных объектов, не относящихся к объектам недвижимости, предусмотрен Едиными стандартами профессиональной оценочной практики (USPAP) [2].

Этот процесс идентификации также является обязательным в соответствии с требованиями регулирующих органов штата. Например, в Руководстве по ассессменту имущества штата Висконсин говорится:

Закон требует, чтобы оценщик оценивал все имущество, не подпадающее под действие закона, которое имеет рыночную стоимость.

Для проведения оценки оценщик должен сначала идентифицировать объект недвижимости и уметь отличать его от другого имущества.

Оценщик должен понимать разницу между недвижимым и движимым имуществом и быть хорошо знаком с различными классами имущества [3].

Законы штата Висконсин (в частности, статьи 70.03 и 70.04) проводят различие между недвижимым и движимым имуществом для целей оценки.

Раздел 70.03 определяет недвижимое имущество как:

Термины ”недвижимое имущество“, ”недвижимость“ и ”земля», используемые в главах 70-76, 78 и 79, включают в себя не только саму землю, но и все здания и улучшения на ней, а также все связанные с ними приспособления, права и привилегии, за исключением тех, которые используются для целей совместного использования имущества согласно определению в разделе 707.02 (32).

Недвижимое имущество не включает в себя периодическое исключительное использование и заселение на периодической основе или другие права, включая, но не ограничиваясь ими, права на членство, услуги по проведению отпуска и членство в клубах.

В разделе 70.03 далее разъясняется:

Доход, который относится к земле, а не является личным для владельца, неразрывно связан с землей и может быть передан будущим владельцам. Этот доход может быть включен в оценку земли, поскольку он относится к земле.

Доход от управления отдельным имуществом за пределами участка может быть неразрывно связан с землей и подлежать оценке, если доход генерируется главным образом за счет самого оцениваемого имущества.

ABKA Ltd. v. Fontana-On-Geneva-Lake, 231 Wis. 2d 328,

603 N.W.2d 217 (1999), 98-0851.

Раздел 70.04 определяет движимое имущество как:

Термин «движимое имущество», используемый в главах 70-79, включает все товары, приспособления, сбытовые работы, движимое имущество и эффекты любого характера или описания, имеющие любую реальную или рыночную стоимость и не включенные в термин «недвижимое имущество», как определено в разделе 70.03..

В большинстве штатов действуют аналогичные законодательные акты, касающиеся определений недвижимого и движимого имущества для целей оценки имущества, поскольку экономические и оценочные теории, касающиеся оценки компонентов, не относящихся к недвижимости, включенных в сделки с недвижимостью специального назначения, варьируются

  • от “незначительной до нулевой стоимости, которая должна быть отнесена к компонентам, не относящимся к недвижимости”.
  • до “почти вся стоимость сделки обусловлена компонентами, не связанными с недвижимостью”.

Такое разделение недвижимого и движимого имущества также важно для кредиторов, поскольку основным обеспечением по кредиту может быть сочетание недвижимого и движимого, материального и нематериального имущества. Таким образом, правильный экономический ответ на этот вопрос должен основываться исключительно на распределяемом потоке чистого дохода от каждого права (или обязательства) в собственности и на том, зависит ли этот конкретный поток чистого дохода от текущего положения права (или обязательства).; и правильный экономический ответ приведет к правильному распределению активов для целей налогообложения имущества, для целей налогообложения прибыли и для целей кредитования.

АНАЛИЗ УЧАСТКА: ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННОСТИ И ПРОЦЕСС РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Что важно в любом процессе оценки активов, так это то, чтобы оценщик правильно определил чистый поток дохода, связанный с конкретными имущественными правами и обязанностями, неразрывно связанными с недвижимостью, которые должны быть капитализированы в стоимость приносящей доход недвижимости. Например, все потоки доходов от имущественных прав и обязательств, связанных с терминалом и зависящих от него, должны быть расположены на объектах, разрешенных для использования в терминальных операциях. Это согласуется с выводами по делу Adams Outdoor Advertising, Ltd. v. City of Madison. [4]

Изменив слово “рекламный щит” на “терминал”, а фразу “разрешения на размещение рекламных щитов” на “права или разрешения на зонирование под терминал”, выводы Adams Outdoor (параграф 80) будут выглядеть следующим образом:

В отношении “терминала” доход, связанный с полученным разрешением, надлежащим образом включается в расчет налога на недвижимое имущество, а не в расчет налога на движимое имущество.

Любая стоимость, относящаяся к “правам или разрешениям на зонирование терминала” не является неразрывно связанным со структурой “терминала”.

Основная стоимость “прав или разрешений на зонирование под терминал” не связана со структурами; скорее, основная стоимость “прав или разрешений на зонирование под терминал” относится к местоположению соответствующей недвижимости.

Таким образом, все права и разрешения являются частью земельного участка под зданием (права и разрешения неразрывно связаны с землей). Объект недвижимости, не имеющий прав на зонирование под терминал или разрешений на эксплуатацию в качестве трубопровода или терминала, не может приносить доход ни в качестве трубопровода, ни в качестве терминала — независимо от близости к объекту недвижимости, имеющему такие права.

Близость к участкам с уникальными правами и разрешениями не является достаточным доказательством для утверждения, что ближайшие участки имеют те же права и разрешения, что и другие участки, и, следовательно, являются сопоставимыми объектами недвижимости в процессе оценки.

Также недостаточно просто предположить, что сопоставимый участок может быть разрешен к зонированию под трубопровод или терминал независимо от того, допускает ли зонирование такое использование, поскольку не всем участкам в зоне, где разрешены трубопроводы и терминалы, будет разрешено функционировать в качестве таковых.

Фактически, учитывая ограниченное количество терминалов (или железных дорог, трубопроводов, рекламных щитов и т.д.) на любом отдельно взятом рынке, эти объекты недвижимости действуют как олигополия на своих рынках, и очень немногие конкуренты поставляют на весь рынок относительно однородный продукт по такой ценовой структуре, которая не позволяет конкурентам выходить на рынок.

Таким образом, при определении сопоставимости цена разрешения не может быть просто добавлена к стоимости земли, на которую не было выдано разрешение — сначала необходимо определить, будет ли предоставлено разрешение или право. Без возможности получения необходимого разрешения или права сопоставимость между участками невозможна.

Если участок зонирован и ему разрешено (или, скорее всего, будет разрешено) функционировать в качестве терминала, ограничивающим условием, влияющим на стоимость участка с разрешением, будет физическая близость и взаимозависимость недвижимости терминала с недвижимостью трубопровода (т.е. связь), которая существует в качестве стоимости — создание привилегий, относящихся к обоим объектам. Сила связи между трубопроводом и терминалом — это то, что определяет, существует ли потенциальное изменение стоимости одного из них или обоих как действующих объектов недвижимости; и стоимость создается не деловыми навыками и проницательностью владельца. [5]

Таким образом, разрешенные виды использования участка неразрывно связаны с самим участком и не связаны с навыками управления, и эти разрешенные виды использования являются неотъемлемыми правами на нематериальную недвижимость, которые увеличивают стоимость объекта и должны быть включены в оценку оценщиком прав на недвижимость, связанных с владением физическим недвижимым имуществом.

Как таковые, они не являются неосязаемыми, независимыми движимыми имущественными активами, обладающими собственной востребованностью на рынке. Кроме того, эти конкретные виды разрешенного использования не имеют независимой рыночной стоимости, поскольку они неразрывно связаны с землей и постоянно прилагаемыми к ней улучшениями.

АНАЛИЗ РЫНКА: ОБЪЕКТЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ — КОМБИНИРОВАННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Сделки с недвижимостью специального назначения потенциально могут включать в соглашение о сделке объекты, не относящиеся к недвижимости. Очевидные ситуации включают передачу недвижимости вместе с инструментами, транспортными средствами и другим материальным личным имуществом — активами, которые не являются неотъемлемой, функционирующей частью недвижимости и могут быть разделены и переданы как отдельные активы, имеющие индивидуальную рыночную стоимость. Другие ситуации могут включать менее очевидные и четкие разграничения между недвижимыми и нематериальными активами, а также различие в том, могут ли эти активы быть разделены, реализованы на рынке и проданы (переданы) как отдельные, отделимые активы. Примером такой ситуации может служить различие между избыточной землей и переустройством земельного участка. Избыточная земля может быть отделена от существующего участка и продана на конкурентном рынке, поскольку земля имеет свое собственное наиболее выгодное использование. Избыточная земля не может быть выделена и продана как уникальный участок, и у нее нет своего собственного наилучшего использования.

Возможность передачи прав, подлежащих принудительному исполнению, на конкурентном рынке является основной основой, определяющей, могут ли права собственности иметь независимую ценность на рынке. Транспортные средства, инструменты и другое материальное личное имущество, которые не являются функциональными частями недвижимости, могут быть проданы и переведены в другие места, и это материальное личное имущество представляет ценность для принимающей стороны. Также возможно разделение прав на нематериальную личную собственность и их продажа или обмен отдельно от недвижимости, точно так же, как права на нематериальную недвижимость (например, передаваемые права на застройку) потенциально могут быть разделены и проданы независимо от лежащей в их основе недвижимости. Это согласуется с выводами по делу об обращении с отходами 1994 года в Висконсине [6], и это имеет большое значение для кредиторов, которые в противном случае потребовали бы отдельных займов для бизнеса и нематериальных компонентов, а также для материального личного имущества. Это также является важным фактором для целей налогообложения прибыли, поскольку графики амортизации личного имущества и нематериальных активов отличаются от графиков амортизации недвижимого имущества [7].

Именно тогда, когда нематериальные права не могут быть отделены от баланса прав и обязанностей, присущих материальной недвижимости, они признаются “неразрывно связанными” с недвижимостью, поскольку они не могут быть отделены и проданы отдельно от недвижимости.

Расширяя концепцию потенциального разделения активов и прав, можно сказать, что, даже если будущие владельцы недвижимости не используют и не эксплуатируют эти неразрывно связанные права, права остаются за недвижимостью и имеют стоимость, поскольку право не остаётся у продавца и не исчезает при продаже недвижимости. Ожидается, что доходы от этих неразрывно связанных прав продолжат поступать к любому будущему владельцу и будут способствовать повышению стоимости недвижимости, находящейся в собственности. Это согласуется с выводами по делу ABKA 1999 года в Висконсине. [8]

АНАЛИЗ РЫНКА: ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СТОИМОСТЬ

Под всем этим находится земля.

Хотя это первое предложение в преамбуле Кодекса этики National Association of REALTORS®, данная концепция применима ко всем дисциплинам, изучающим недвижимость.

Первый вопрос, который должен понять каждый, кто изучает рынки недвижимости, заключается в том, что земля не имеет стоимости без юридически закрепленных прав собственности, связанных с землей (например, “постоянных” прав на недвижимость).

В частности, право на передачу любых или всех прав на землю (включая права на земельные принадлежности) необходимо для того, чтобы могли существовать рынки экономических сделок с недвижимостью. Как только к земле присоединяются передаваемые и подлежащие исполнению права собственности, земля может иметь стоимость, но фактическая стоимость будет определяться экономическим рынком, на котором физически расположена собственность.

Правоприменение и возможность передачи являются важными понятиями для понимания, поскольку для правильной оценки недвижимости оценщик должен быть в состоянии определить возможность передачи прав, привилегий и обязанностей, которые соизмеримы с правом собственности на землю. Любое юридически закрепленное право, привилегия или обязательство, которые юридически и постоянно связаны с землей, являются правом собственности, которое “вытекает из земли”. Все права, связанные с землей, индивидуально или коллективно влияют на стоимость этого конкретного участка недвижимости, поскольку индивидуальные права повышают или понижают стоимость земли по сравнению с другими участками. [9]

Те же самые экономические рыночные силы существуют для добавления или удаления “постоянных” принадлежностей к земле (например, изменения в зонировании или плотности населения).

Если право на один участок может быть передано другому участку, то существует потенциальная возможность изменения стоимости как отправляющего, так и получающего участка. Необходимо отметить, что любое изменение стоимости в связи с переданным правом может быть — но не обязательно — одинаковым как для отправляющей, так и для получающей части.

Например, если права на застройку (нематериальное право на недвижимость) могут быть переданы с одного участка на другой, изменение стоимости отправляющего участка может быть относительно небольшим, при условии, что права на застройку на отправляющем участке не могут быть легко использованы землевладельцами или затраты на девелопмент участка были чрезмерными.

Те же права на девелопмент, которые впоследствии становятся частью получающего участка, могут привести к значительному увеличению стоимости получающего участка. Это пример асимметричного обмена стоимостями.

Этот простой пример асимметричного обмена стоимостью передаваемых прав на девелопмент показывает, что владелец получающего участка был бы готов заплатить за права на девелопмент сумму, которая фактически превышает снижение стоимости отправляющего участка. Такой обмен правами на застройку чаще всего приносит положительную чистую выгоду владельцу отправляющего участка (потеря стоимости объекта недвижимости меньше, чем цена, полученная за передачу прав), а владелец получающего участка также получает положительную чистую выгоду в том смысле, что для получающего стоимость увеличивается больше, чем цена, уплаченная за полученные права. Что делает возможным весь этот процесс передачи прав, так это возможность для одного участка (отправляющего) отделить и отправить определенные права с целью получения прибыли, а для другого участка (получающего) получить и присоединить те же права с целью получения прибыли — беспроигрышный вариант для обеих сторон сделки. В то же время необходимо признать, что для экономической передачи прав должны существовать экономические рынки сбыта передаваемых прав.

С точки зрения оценки, оценщик должен сначала иметь возможность определить, может ли конкретная передача права быть перенесена в будущее или она навсегда привязана к получающему его участку.

Если передача права сохраняет свой переносной характер, это право является движимым имуществом; в противном случае это право становится неотъемлемой частью получателя участка и теперь является нематериальным правом на этот участок.

Вторым шагом в процессе оценки является определение оценщиком стоимости имущества.

В первом случае, когда передача права сохраняет свою переносимость, оценщик оценивает стоимость движимого имущества.

В ином случае, когда право становится постоянным, стоимость недвижимого имущества на получаемом участке включает в себя вновь полученное сопутствующее право. В любом случае оценщик должен провести новый анализ рынка оцениваемого имущества, включая новый анализ HBU для данного имущества после передачи права собственности.

В случае эксплуатации нефтяного терминала особые права, привилегии и физические улучшения, которые постоянно связаны с землей, являются частью оцениваемого недвижимого имущества. Любой актив или право, которые имеют свой собственный HBU (и, по умолчанию, свою собственную рыночную стоимость) отдельно от других участков, являются отдельным активом и должны оцениваться как отдельный актив, либо как недвижимое имущество, либо как личная собственность.

НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА

Как следует из этого термина, HBU — это исключительное использование объекта недвижимости (включая все физические компоненты и юридические атрибуты участка), которое обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости в контексте рыночной стоимости. Это не то же самое, что определить, какова была бы наибольшая стоимость имущества для любого индивидуального владельца этого имущества — это было бы конкретная стоимость в контексте инвестиционной стоимости.

Чтобы объект недвижимости оценивался по HBU, он должен соответствовать трем конкретным критериям: он должен быть юридически разрешенным; он должен быть физически возможен; и он должен быть финансово осуществимым. Применение HBU может привести к множеству потенциальных конфигураций для конкретного объекта, но последний шаг, поиск того варианта использования, который обеспечивает максимальную отдачу, является единственным — существует только один HBU с улучшенным объектом.

Для всех возможных конфигураций активов на участке, соответствующих первым трем критериям, рассматривается та конфигурация, которая приносит участку наибольшую чистую прибыль.

Большинство оценщиков начинают с определения либо юридически допустимого (обычный случай), либо физически возможного использования. Как только использование участка соответствует этим критериям, анализируется финансово обоснованное использование. Именно на этом этапе анализируются экономические и рыночные данные и информация, чтобы найти то применение, которое соответствовало бы юридическим и физическим ограничениям и обеспечивало наилучшие финансовые возможности на рынке.

Именно в ходе рыночного и экономического анализа оценщик определяет комбинации конфигурации отдельных компонентов активов, которые принесут наибольшую положительную финансовую отдачу от объекта. Именно на этом этапе процесса оценки HBU оценщик должен уметь идентифицировать и надлежащим образом распределить отдельные компоненты активов по соответствующим классам — материальным и нематериальным, недвижимым и личным.

В результате этой матрицы можно выделить четыре потенциальные категории имущества:

Рисунок 1.

  Недвижимое Движимое
Материальное Недвижимое Материальное Движимое Материальное
Нематериальное Недвижимое Нематериальное Движимое Нематериальное

Источник: Thomas W. Hamilton, Ph.D., CRE

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

Применение затратного подхода к оценке стоимости будет затруднительным для оценщика в случае терминальных сооружений, особенно при получении достоверных данных о стоимости земли для этого подхода.

Поскольку юридическая допустимость размещения нефтетерминала зависит от конкретного участка (из-за разрешений и/или прав, применимых к данному земельному участку), и поскольку время, риски и затраты на получение такого разрешения трудно оценить напрямую, оценщик либо ошибочно применит соседние промышленные земли в качестве непосредственно сопоставимого объекта (ошибочно идентифицируя их из-за отсутствия нематериальных прав на недвижимость для размещения нефтетерминала), либо ошибочно распределит стоимость улучшений от сопоставимых существующих нефтетерминалов в рамках метода извлечения. Без достоверной рыночной стоимости «участка нефтетерминала» оставшаяся часть затратного подхода приведет к оценке стоимости, которая, как правило, будет значительно ниже его реальной рыночной стоимости.

Кроме того, если существующей нефтетерминал не является очень новым, оценка обесценения представляет собой сложную задачу, учитывая различный срок службы многочисленных компонентов нефтеперерабатывающего терминала. В совокупности, затратный подход для строго регулируемых объектов со специальными разрешениями даст сомнительные результаты, если не будет уделено достаточно времени для обеспечения правильности оценки стоимости земли и проведения всестороннего исследования амортизации для многочисленных различных классов активов, составляющих объект.

Доходный подход к оценке стоимости может быть допустимым методом для оценки рыночной стоимости нефтетерминала.

Поскольку существует активный рынок купли-продажи существующих объектов, на большинстве рынков имеется достаточно данных для получения оценок рыночной стоимости, даже несмотря на то, что каждый объект достаточно уникален по возрасту, качеству, состоянию, пропускной способности и мощности.

Может быть разработана соответствующая модель корректировочной сетки для оценки чистого операционного дохода (или потока доходов), полученного на основе рыночных данных, который может быть капитализирован (дисконтирован) в оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщик должен быть осведомлен обо всех источниках дохода, связанных с объектом, и затем правильно распределить только тот доход, который относится к неразрывно связанной системе объектов недвижимости.

Это требует от оценщика определения всего дохода, который не может быть отнесен к недвижимому имуществу, и распределения этого дохода между нематериальными составляющими — если таковые существуют.

Простые правила или эвристики могут быть использованы для небольшого количества рабочей силы и материальное движимое имущество на предприятии (например, три процента), но распределение дохода на нематериальное движимое имущество потребует проведения отдельного анализа рынка этих активов, чтобы определить, существует ли конкурентный рынок, на котором нематериальные активы личного имущества имеют отдельную рыночную стоимость (обменную стоимость).

Без таких доказательств наличия отдельного рынка нематериального движимого имущества нет оснований для распределения дохода на что-либо, кроме нематериальное имущество.

Еще одна проблема, связанная с доходным подходом, касается разработки ставок капитализации и дисконтирования. Для целей налога на имущество крайне важно, чтобы оценщик разработал ставки, которые должным образом и адекватно отражают поток дохода, подлежащий капитализации или дисконтированию. Поскольку для целей налога на имущество расходы по налогу на имущество не учитываются при определении чистой операционной прибыли (до уплаты подоходного налога), ставка капитализации (или дисконтирования) должна быть скорректирована с учетом этих «недостающих» расходов. Обычно это достигается путем добавления эффективной ставки налога на имущество до уплаты налогов к рыночной ставке капитализации, которая была рассчитана на основе сопоставимых объектов недвижимости, но после вычета налога на имущество из чистой операционной прибыли. Однако, если ставка капитализации (или дисконтирования) рассчитывалась методом накопления (группа инвестиций; средневзвешенные затраты на капитал; или средневзвешенная ставка доходности), потребуется корректировка не только на налог на имущество, но и на распределение обесценения.

Поскольку обесценение и распределение являются неденежными расходами, эквивалентная ставка расходов до уплаты налогов должна быть вычтена из ставки капитализации (дисконтирования). Причина вычитания ставки обесценения и распределения расходов из ставки накопления заключается в том, что, поскольку это неденежные расходы, они фактически повышают ставку доходности для инвесторов. Поскольку в процессе оценки не используются расходы на обесценение при расчете чистой операционной прибыли, если не скорректировать ставку капитализации (или дисконтирования) соответствующим образом, оценщик неправильно применяет функцию капитализации (процесс дисконтирования).

Рыночный подход к оценке может быть применен к нефтетерминалу при условии наличия достаточного количества продаж аналогичных объектов на рынке. Однако, как и другие промышленные объекты, эти объекты очень неоднородны, и процесс корректировки будет довольно сложным без существенных предположений относительно возраста, качества, состояния, пропускной способности и мощности, или без необходимости получения сопоставимых объектов с других рынков, что добавит дополнительную сложность к различиям спроса и предложения на различных рынках недвижимости.

В качестве индикатора рыночной стоимости можно использовать подход, основанный на анализе собственного капитала и долга, при условии наличия достаточной рыночной информации о «автономных» терминалах для перевалки нефти. Однако большинство из них входят в состав портфеля терминалов, отраженного в балансе материнской компании. Это затруднит распределение активов внутри баланса материнской компании.

Другой вариант, если недвижимость была продана в недавнем прошлом, — использовать цену продажи объекта в качестве показателя его рыночной стоимости — после внесения необходимых корректировок с учетом состояния объекта и даты продажи.

В некоторых юрисдикциях допускается использование цены последней продажи объекта в качестве показателя рыночной стоимости. В штате Висконсин фактически требуется, чтобы это была фактическая оценка рыночной стоимости для целей налогообложения недвижимости, если только нет достаточных рыночных данных о недавних продажах сопоставимых объектов, которые противоречат цене последней продажи объекта.

На сложном и прозрачном рынке цена последней продажи должна быть наилучшим показателем рыночной стоимости объекта, если только не выявлена ​​какая-либо проблема, связанная с состоянием объекта при продаже.

СОГЛАСОВАНИЕ И ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ

Проблема согласования стоимости объектов специального назначения, таких как нефтеперерабатывающие терминалы, ничем не отличается от любой другой оценочной работы. При окончательном согласовании следует отдавать предпочтение подходам, дающим наиболее надежные результаты. Учитывая сильные и слабые стороны различных подходов, представляется, что в большинстве случаев доходный подход к оценке стоимости должен обеспечивать наибольшую надежность в качестве оценки рыночной стоимости. Однако, как и в случае с недвижимостью, проданной в Висконсине, недавние продажи объекта считаются лучшим индикатором рыночной стоимости для целей налога на имущество, если не доказано наличие рыночных доказательств обратного.

РЕЗЮМЕ И ВЫВОДЫ

В данной статье разработан разумный подход к построению экономической оценочной структуры, которая обеспечивает правильное определение базового актива объекта недвижимости и правильное распределение отдельных недвижимых и движимых, материальных и нематериальных активов, которые могут применяться как в общих оценочных работах, так и в работах по оценке для целей налога на имущество.

В данной статье также создается основа для надлежащего определения прав собственности на недвижимость и связанных с ними стоимостей с точки зрения того, насколько эти права неразрывно связаны с недвижимостью. Без надлежащего учета и включения соответствующих экономических, финансовых и рыночных факторов, влияющих на финансовую целесообразность процесса оценки недвижимости или на права, относящиеся к недвижимости, оценка представляет собой лишь мнение о цифре, а не обязательно мнение о рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

По сути, надлежащая экономическая оценочная структура и анализ HBU начинаются с полного анализа рынка и заканчиваются отчетом об оценке недвижимости, основанным на точном описании стоимости, определяемой правами и обязанностями, связанными с материальными и нематериальными активами, которые неразрывно связаны с землей.

Рисунок 2. Глоссарий терминов

Принадлежащий — связанный с другим или принадлежащий другому. Принадлежащее нематериальное право на недвижимость — любое имущественное право или ограничение, относящееся к недвижимости. Некоторые принадлежащие нематериальные права на недвижимость потенциально могут быть переданы на другую недвижимость, в то время как права, классифицируемые как разрешения на застройку, являются постоянными и не могут быть переданы (неразрывно связаны). Эффективная ставка налога на недвижимость до уплаты налогов — годовая сумма налога на недвижимость, подлежащая уплате, деленная на рыночную стоимость недвижимости, выраженная в процентах. Если недвижимость стоимостью 100 000 долларов (рыночная стоимость) должна платить 1250 долларов в год в виде налога на недвижимость, то эффективная ставка налога на недвижимость до уплаты налогов составляет 1,25% (1250 разделить на 100 000 = 0,0125 = 1,25%). Непрерывность деятельности — состояние, при котором организация (например, компания) имеет достаточные ресурсы для продолжения своей деятельности неограниченно долго. Стоимость непрерывной деятельности — стоимость компании, обладающей достаточными ресурсами для бессрочного продолжения деятельности. Неразрывно связанные — соединенные и не поддающиеся разделению Неразрывно связанные активы — несколько отдельных активов, функционирующих как новый, единый актив. Примером может служить кирпичная стена, скрепленная раствором. Трубопровод — канал, по которому транспортируются продукты. Объект специального назначения — объект недвижимости с уникальным физическим дизайном, специальными строительными материалами или планировкой, ограничивающей его полезность использованием по назначению, для которого он был построен, без крупных капиталовложений. Терминал — сооружение, соединяющее два или более каналов распределения. Зонирование под терминал — потенциально законное использование земли для объекта, соединяющего два или более каналов распределения. Законное использование возможно, но не гарантировано. Терминальные операции — коммерческое предприятие, эксплуатирующее объект, соединяющий два или более каналов распределения. Разрешение на терминальную деятельность — гарантированное и законное использование земли для объекта, соединяющего два или более каналов распределения.

Источник: Thomas W. Hamilton, Ph.D., CRE

ССЫЛКИ

Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th Edition, Appraisal Institute, Chicago, 2010.

Hamilton, Thomas W. and Jan A. Sell, “Use of the Income Approach in Valuing a Sand and Gravel Property in a Condemnation Proceeding,” Real Estate Issues, Vol. 34, No. 2, 2009.

Owens, Robert W., “Contemplating the Future of Business Enterprise Valuation,” The Appraisal Journal, Spring 2006.

Property Assessment Valuation, 3rd Edition, International Association of Assessing Officers, Kansas City, 2010.

Reilly, Robert F., “Valuation of the Customer/Client Relationship Intangible Asset for Property Tax Purposes,” Journal of Property Valuation and Taxation, Spring 2002.

Reilly, Robert F., “Valuation of Commercial Intangible Assets for Ad Valorem Tax Purposes,” Journal of Property Tax Assessment and Administration, Vol. 6, Issue 1, 2010.

Siegel, William D., “Separating Business Enterprise Value from Real Estate Value,” New York Law Journal, November 2005.

Smith, Richard G., “A Critique of ‘Enhancement’ and Other Theories for Taxing Intangibles: Part I,” Journal of Property Valuation and Taxation, Summer 2002.

Smith, Richard G., “A Critique of ‘Enhancement’ and Other Theories for Taxing Intangibles: Part II,” Journal of Property Valuation and Taxation, Fall 2002.

The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Appraisal Institute, Chicago, 2008.

“The Identification of Contributory Assets and Calculation of Economic Rents,” The Appraisal Foundation, 2010.

Waste Management v. Kenosha County Board of Review, 184 Wis. 2d 541, 516 NW2d 695 91994).

Wisconsin Property Assessment Manual, Wisconsin Dept. of Revenue, Madison, Wisconsin, Revised December 2010.

Wolverton, Marvin, David C. Lennhoff, James D. Vernor and Richard Marchitelli, “Allocation of Business Assets into Tangible and Intangible Components: A New Lexicon,” The Appraisal Journal, January 2002.

[1] Hamilton T.W.  (2013), Economic Rationale, Highest and Best Use, and Market Valuation Issues for Appraising Inextricably Intertwined Assets, Real Estate Issues, Vol. 38, Num. 2, https://cre.org/wp-content/uploads/2017/03/intertwined.pdf. Томас У. Гамильтон (Thomas W. Hamilton), Ph.D., CRE, FRICS, CVS, является профессором коммерческой недвижимости в Университете Сент-Томас и президентом компании Karvel-Hamilton Real Estate Analytics/PROTEC. Он имеет степень магистра наук и докторскую степень в области экономики недвижимости и городского землепользования Университета Висконсин-Мэдисон, а также степень магистра наук в области финансов Университета Вайоминга. Гамильтон является консультантом по недвижимости, членом Королевского института дипломированных сюрвейеров, почетным членом NAIOP, бывшим членом Института Линкольна по землеустройству и бывшим научным сотрудником Международной ассоциации асессоров. Гамильтон провел исследования и опубликовал множество статей по сложным методам оценки и вопросам оценки стоимости недвижимости в национальных и международных журналах, а также был автором статей по недвижимости, публикуемых в национальных изданиях.

[2] См. Standards Rule 1-2(e) (iii), Standards Rule 1-4(g) and Guide Note 5.

[3] Wisconsin Property Assessment Manual, page 1.1.

[4] Adams Outdoor Advertising, Ltd. v. City of Madison, 2006 WI 104, 294 Wis. 2d 441, 717 N.W.2d 803, 05-0508.

[5] Ibid., paragraph 83.

[6] Waste Management v. Kenosha County Board of Review, 184 Wis.2d at 565 (Wis. 1994).

[7] См. Internal Revenue Code (IRC) Section 1245 Property, IRC Section 197 Intangibles, and IRC Section 1250 Property.

[8] ABKA Ltd. Partnership vs. Board of Review of Village of Fontana-On-Geneva Lake 231 Wis.2d 328 (Wis. 1999) at paragraphs 15 and 26.

[9] Это не всегда полностью аддитивный процесс. Конкретная комбинация прав создает отдельную стоимость сама по себе благодаря конкретному портфелю прав, который может синергетически повышать или понижать общую предельную стоимость участка из-за конкретной комбинации отдельных прав в портфеле. Это тот же эффект, который наблюдается в портфеле некоррелированных акций, где доходность портфеля с поправкой на риск выше, чем сумма отдельных акций в этом портфеле.