Резюме

Оценщики обычно сталкиваются с различными определениями терминов «рыночная стоимость» и «справедливая рыночная стоимость», в зависимости от цели задания. Многие определения стоимости, которые широко используются, излишне субъективны и явно противоречат другим определениям. Конкретные проблемы связаны со стандартом стоимости (наивысшая или наиболее вероятная) и различными условиями, налагаемыми на гипотетический рынок, которые во многих случаях не соответствуют рыночным реалиям. В этой статье [1] мы попытаемся разобраться, как мы к этому пришли и что мы могли бы сделать, чтобы внести некоторую ясность и последовательность в термин «рыночная стоимость».

Введение

Определение стоимости является неотъемлемой частью оценки недвижимости и одним из нескольких элементов задания, определенных в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP). [2]

Хотя существует много видов стоимости (оценочная стоимость, стоимость бизнеса, стоимость отчуждения, страховая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, стоимость в общественных интересах, стоимость пользования и т.д.), рыночная стоимость является предметом большинства заданий по оценке.

Является ли этот термин «рыночной стоимостью» или «справедливой рыночной стоимостью», не имеет большого практического значения, как отмечается в важном решении Верховного суда США по принудительному выкупу, в котором суд отметил, что «термин «справедливый» вряд ли что-либо добавляет к словосочетанию «рыночная стоимость» [3].

В шестом издании «Словаря по оценке недвижимости» справедливая рыночная стоимость определяется как «эквивалентная» рыночной стоимости при нетехническом использовании и «аналогичная по концепции» в отношении технического использования при судебных разбирательствах и налоговых ситуациях. [4]

Однако определения рыночной стоимости и справедливой рыночной стоимости сильно различаются в двух основных аспектах:

• Стандарт стоимости (наиболее вероятная цена в сравнении с наивысшей ценой или, в некоторых случаях, вообще без указания)
• Условия, налагаемые на гипотетический рынок, при которых предполагается продажа.

Цель данной статьи — изучить некоторые из этих различий в определениях, проблемы, которые они вызывают, и их практическое влияние на практику оценки.

Концепция рыночной стоимости

Общепризнано, что стоимость является скорее внешней, чем внутренней по отношению к недвижимости, и отражает взаимосвязь собственности с рынком.

Концепция рыночной стоимости, используемая в современной теории оценки, возникла в неоклассической экономике в конце девятнадцатого века. Эта школа экономической мысли была первой, кто предложил единую теорию ценности, охватывающую как аспект затрат/предложения, так и аспект цены/спроса. Основополагающей работой стали «Принципы экономики» Альфреда Маршалла [5], в которой были представлены такие хорошо известные в настоящее время концепции, как кривые спроса и предложения, равновесная цена и идеальный рынок.

Согласно неоклассической экономике, рынок с совершенной конкуренцией состоит из рациональных участников, каждый из которых действует в своих экономических интересах.

Характеристики идеального рынка включают следующее:

• Множество покупателей и продавцов (никто не может оказывать чрезмерного влияния на рынок)
• Однородный продукт
• Безупречная информация (о продукте и ценах)
• Отсутствие барьеров для входа/транзакционных издержек
• Цены, стремящиеся к равновесию (по крайней мере, в долгосрочной перспективе)

Большинство рынков в реальном мире не соответствуют этим критериям. Рынки недвижимости особенно несовершенны и неэффективны, хотя на некоторых из них (например, типовые дома) конкуренция выше, чем на других (недвижимость специального назначения или уникальная недвижимость).

В результате оценщики имеют дело с неопределенностью и диапазонами стоимости, а не с равновесной рыночной ценой, предусмотренной неоклассической моделью. Наряду с изменчивостью самого рынка, оценщикам также приходится сталкиваться с субъективизмом, привносимым общепринятыми определениями стоимости, и конфликтами между различными определениями, которые используются для разных целей.

История определения рыночной стоимости

Одно из первых четко сформулированных определений рыночной стоимости содержится в громком деле о собственности, рассмотренном Верховным судом Калифорнии в начале 1900-х годов, — «Сакраменто Саузерн Рейлроуд против Хейлброна», менее чем через двадцать лет после выхода в свет в 1890 году первого издания книги Маршалла по экономике.

В деле Хейлброна суд определил рыночную стоимость как

Самая высокая цена, рассчитанная в денежном выражении, которую земля могла бы принести, если бы она была выставлена на продажу на открытом рынке, с разумным временем, за которое можно было бы найти покупателя, покупающего со знанием всех видов использования и целей, для которых она была приспособлена и на которые была способна. [6]

Отличительными чертами этого определения являются стандарт стоимости (наивысшая цена) и условия, предъявляемые к рынку (деньги, открытый рынок, разумное время, знания). Впоследствии это определение неоднократно видоизменялось и тиражировалось на протяжении многих лет.

Определение Хейлброна было включено практически без изменений в терминологию и справочник по оценке, изданные Американским институтом оценщиков недвижимости (AIREA) в изданиях 1950 и 1962 годов. Однако в Справочник были включены и альтернативные определения:

• Цена, по которой продавец, желает продать, и покупатель, желает купить, не испытывая чрезмерного давления.
• Цена, которая может быть ожидаемой, если на поиск покупателя отводится разумное время и если продавец и потенциальный покупатель полностью информированы. [7]

Определение рыночной стоимости существенно изменилось в издании 1975 года «Терминология оценки недвижимости» (опубликованном совместно AIREA и Обществом оценщиков недвижимости).

Стандарт самой высокой цены остался неизменным, но условия, предъявляемые к рынку, стали более многочисленными и конкретными, напоминая те, которые в настоящее время включены в стандартные определения для ипотечного кредитования. [8]

Также интересным в этом тексте является краткое определение наиболее вероятной цены продажи — термина, который использовался в литературе по оценке, посвященной этой теме, в 1960-х и 1970-х годах.

Наиболее вероятная цена продажи определяется как

… цена, по которой недвижимость с наибольшей вероятностью была бы продана, если бы она выставлялась на продажу в течение разумного периода времени в рыночных условиях, преобладающих на дату оценки. [9]

Версия того же текста 1981 года содержала почти такое же определение рыночной стоимости, за исключением того, что стандарт оценки был изменен с «наивысшей цены, которую … недвижимость принесет» на «наиболее вероятную цену, которую … недвижимость должна приносить». [10]

В девятом издании «Оценки недвижимости», опубликованном шесть лет спустя, содержится актуальный и важный комментарий об этом различии, в котором отмечается, что концепция рыночной стоимости как «наивысшей цены», в отличие от рыночной стоимости как модальной или основной тенденции, является спорной.

Особый интерес представляет наблюдение о том, что термин «самая высокая цена» изначально был основан на идее о том, что рыночная стоимость должна быть самой высокой ценой, представленной центральной тенденцией, а не самой высокой ценой во всем диапазоне данных, и что «определение, включающее слово «самая высокая», возможно, может быть неверно истолковано». [11]

Споры о наиболее вероятной и наиболее высокой цене, пожалуй, лучше всего иллюстрируются серией изменений в законе о принудительных выкупах в штате Невада. До 1993 года стоимость недвижимого имущества определялась как «самая высокая цена», аналогичная действующему законодательству Калифорнии и некоторых других штатов (Калифорния также применяет стандарт наивысшей цены за ущерб недвижимому имуществу и при расторжение брака).

Справедливая рыночная стоимость недвижимости — это наивысшая цена на дату оценки, на которую согласились бы продавец, который готов продать, но у которого нет особой или срочной необходимости в этом, и который не обязан продавать, и покупатель, который готов, желает, и способен купить, но не испытывает особой необходимости в этом, каждый из которых имеет дело с другим, обладая полной информацией обо всех видах использования и целях, для которых недвижимость разумно адаптируется и доступна. [12]

Однако в 1993 году законодательный орган штата Невада изменил определение стоимости на «наиболее вероятную цену», основанную на преобладающем определении рыночной стоимости для кредитных операций, связанных с федеральным законодательством:

Стоимость означает наиболее вероятную цену, которую объект недвижимости мог бы получить на конкурентном и открытом рынке в условиях честной продажи, без влияния на цену чрезмерных стимулов, при этом продажа осуществляется в установленный срок и право собственности переходит от продавца к покупателю на следующих условиях условия:

1. покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела;
2. покупатель и продавец мотивированы обычно;
3. покупатель и продавец хорошо информированы или имеют хорошие рекомендации и действуют в соответствии с тем, что, по их мнению, отвечает их собственным интересам;
4. предоставляется разумный срок для выставления имущества на продажу на открытом рынке;
5. оплата производится наличными в долларах США или в соответствии с другим финансовым соглашением, сопоставимым с этим; и
6. цена продажи представляет собой обычное вознаграждение за недвижимость и не зависит от специального или креативного финансирования или уступок при продаже, предоставляемых любым лицом, связанным с продажей. [13]

Во время судебного разбирательства 1996 года, связанного с выкупом земли округом Кларк, штат Невада, суд первой инстанции, тем не менее, назначил «самую высокую цену», согласившись с доводом землевладельца о том, что изменение определения стоимости земли в штате в 1993 году было неконституционным.

Округ подал апелляцию, и Верховный суд Невады отменил решение, постановив, что изменение определения на «наиболее вероятную цену» действительно соответствует конституции.

В своем заключении суд указал, что эти два термина не являются синонимами, отметив, что законодатель охарактеризовал стандарт «наивысшей цены» как спекулятивный, а также его «неправильное использование» в данном случае.

В отдельном судебном процессе один судья разошелся во мнениях со своими коллегами, заявив, что термины «наивысшая цена» и «наиболее вероятная цена» на самом деле являются синонимами — «различие без разницы». [14]

Чтобы завершить сагу, законодательный орган штата Невада в 2007 году изменил определение обратно на «наивысшая цена», [15] вероятная реакция на дело Кело против Нью-Лондона в 2005 году. [16]

На сегодняшний день существует ряд определений рыночной стоимости и справедливой рыночной стоимости, которые широко используются, и все они имеют уникальные аспекты, которые могут отличаться в зависимости от применимого стандарта стоимости и гипотетических условий, действующих на рынке.

Оценщики могут столкнуться с этими определениями при выполнении заданий, связанных с

• Ипотечным кредитованием
• Принудительным выкупом (штатом).
• Ущерб недвижимому имуществу
• Расторжение брака
• Налогообложение имущества
• Налог на недвижимость
• Убытки от несчастных случаев
• Федеральные приобретения земли
• Финансовая отчетность
• Глобальная оценка

В Таблице 1 кратко представлены некоторые из этих определений, иллюстрирующие их существенные различия и потенциальное влияние на мнение оценщика в зависимости от того, какое определение использует оценщик. [17]

Таблица 1. Краткое изложение определений стоимости

Источник	Определение
Federal Mortgage Lending (Comptroller of the Currency) 12 C.F.R. § 34.42(g). Такое же определение содержится во FDIC, NCUA, FNMA Selling Guide	Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть продан на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, когда покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела и предполагают, что на цену не влияют чрезмерные стимулы. Это определение подразумевает завершение сделки купли-продажи на указанную дату и переход правового титула от продавца к покупателю на условиях, при которых: (1) покупатель и продавец мотивированы обычно; (2) обе стороны хорошо информированы или получили хорошие рекомендации и действуют в соответствии с тем, что они считают наилучшим для себя; (3) для экспозиции на открытом рынке предоставляется разумный срок; (4) оплата производится наличными в долларах США или в рамках сопоставимых с ними финансовых соглашений; и (5) цена представляет собой обычное вознаграждение за проданное имущество, не затронутое специальным или творческим финансированием или льготами на продажу, предоставленными кем-либо, связанным с продажей.
California Code of Civil Procedure, Eminent Domain C.C.P. § 1263.320(a)	Справедливая рыночная стоимость приобретаемого имущества — это наивысшая цена на дату оценки, на которую согласились бы продавец, желающий продать, но не имеющий особой или срочной необходимости в этом, и покупатель, который готов, желает и может купить, но не обязан продавать, и каждый из них взаимодействует с другим, обладая полной информацией обо всех видах использования и целях, для которых недвижимость может быть разумно адаптирована и доступна.
California Real Property Damage Civil Jury Instructions § 3903F	“Справедливая рыночная стоимость” — это наивысшая цена за недвижимость, которую желающий приобрести покупатель заплатил бы желающему продать продавцу при условии, что: (1) ни на кого из них не оказывается давления с целью покупки или продажи; и (2) покупатель и продавец должны знать все виды использования и цели, для которых имущество может быть разумно использовано.
California Marital Dissolution In re Marriage of Cream 13 Cal.App.4th 81 (1993)	Справедливая рыночная стоимость ликвидного актива в случаях расторжения брака — это наивысшая цена на дату оценки, на которую согласились бы продавец, желающий продать, но не имеющий обязательств или срочной необходимости в этом, и покупатель, готовый, желающий и способный купить, но не имеющий обязательств или срочной необходимости в этом.
IAAO Glossary for Property Appraisal and Assessment, 2nd ed. (2013)	Рыночная стоимость является основным предметом оценки большинства объектов недвижимости. Были разработаны и усовершенствованы как экономические, так и юридические определения рыночной стоимости. Текущее экономическое определение, согласованное агентствами, которые регулируют деятельность федеральных финансовых учреждений в Соединенных Штатах, таково: [см. выше]
California Property Taxation R.T.C. § 110(a)	“Полная денежная стоимость” или “справедливая рыночная стоимость” означает сумму наличных денег или ее эквивалент, которую имущество принесло бы, если бы оно было выставлено на продажу на открытом рынке в условиях, при которых ни покупатель, ни продавец не могли бы воспользоваться потребностями друг друга, и как покупатель, так и продавец были осведомлены обо всех обстоятельствах, использовании и целях, для которых приспособлено имущество и для которых оно может быть использовано, а также о вводимых законом ограничениях на это использование и цели.
Federal Estate Tax 26 C.F.R. § 20.2031-1(b)	Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость перешла бы из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, при этом ни один из них не был бы принужден к покупке или продаже и оба обладали бы достаточной информацией о соответствующих фактах.
Federal Casualty Loss 26 C.F.R. § 1.165-7 Instructions for Form 4684	Справедливая рыночная стоимость (FMV) — это цена, по которой недвижимость была бы продана желающим приобрести ее покупателем и желающим продать продавцом, каждый из которых осведомлен о соответствующих фактах. Разница между FMV непосредственно перед несчастным случаем или кражей и FMV непосредственно после нее отражает снижение FMV из-за несчастного случая или кражи.
Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (2016) § 1.2.4	Рыночная стоимость — это сумма наличными или на условиях, разумно эквивалентных наличным деньгам, за которую, по всей вероятности, недвижимость была бы продана на дату вступления в силу стоимости, после разумного периода времени, проведенного на открытом конкурентном рынке, желающим и достаточно осведомленным продавцом желающему и достаточно осведомленному покупателю, с не действуя по принуждению к покупке или продаже, должным образом учитывая все возможные виды экономического использования имущества.
Legal (general) Black’s Law Dictionary 2nd pocket edition (2016)	Цена, которую продавец готов принять, а покупатель готов заплатить на открытом рынке и в сделке на расстоянии вытянутой руки; точка пересечения спроса и предложения. (Справедливая рыночная стоимость)
Financial Reporting FASB 157 ¶ 5-14 [excerpts]	Справедливая стоимость — это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в рамках обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. При оценке следует учитывать характеристики, характерные для актива или обязательства. Оценка справедливой стоимости предполагает, что обмен активом или обязательством осуществляется в рамках обычной сделки между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки. Оценка справедливой стоимости предполагает, что сделка по продаже актива или передаче обязательства совершается на основном рынке для данного актива или обязательства или, в отсутствие основного рынка, на наиболее выгодном рынке для данного актива или обязательства. Участники рынка — это покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) рынке актива или обязательства, которые являются: независимыми от отчитывающегося субъекта; то есть они не являются связанными сторонамихорошо осведомленными, имеющими разумное представление об активе или обязательстве и сделке на основе всей доступной информацииспособными осуществлять операции с активом или обязательствомготовми совершить сделку в отношении актива или обязательства; то есть они мотивированы, но не принуждены к этому каким-либо иным образом. Оценка справедливой стоимости предполагает максимально эффективное использование актива участниками рынка.
Global Valuation International Valuation Standards (2017) ¶ 30.1	Рыночная стоимость — это предполагаемая сумма, на которую актив или обязательство должны быть обменены на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в рамках сделки на расстоянии вытянутой руки после надлежащего маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.

Обзор литературы

На протяжении многих лет тема рыночной стоимости периодически затрагивалась в литературе по оценке, как правило, в периоды трудностей с оценкой — снижения стоимости в 1970-х годах, креативного финансирования в 1980-х годах, спада рынка после кризиса учреждений сбережений и займов в начале 1990-х годов и совсем недавнего обвала рынка после кризиса низкокачественных ипотечных кредитов.

Ричард У. Рэтклифф был одним из первых теоретиков рыночной стоимости в 1960-х и 1970-х годах, выступавших за «наиболее вероятную цену» за годы до того, как она была окончательно принята в некоторых опубликованных определениях. [18]

Генри А. Бэбкок в своей работе 1968 года также утверждал, что «наиболее вероятная цена покупки-продажи» занимает центральное место в концепции рыночной стоимости. [19]

Рэтклифф также предложил идею выражения стоимости в вероятностных терминах (распределение вероятностей или эквивалент), которую поддержали многие последующие авторы, в том числе Макс Куммероу [20] и Гейл Л. Пули. [21]

Наконец, Рэтклифф критиковал привязку гипотетических или идеализированных идеальных рыночных условий к стандартным определениям стоимости, полагая, что рыночная стоимость должна отражать реальные, хотя и несовершенные рынки без искусственных ограничений.

Вслед за критикой Рэтклиффа в отношении предположения об идеальных рыночных условиях Ричард Д. Маршалл отмечает, что «то, что на самом деле происходит в ходе сделки, не соответствует критериям определений, которые были разработаны для определения рыночной стоимости», и далее заявляет, что «участники сделок с недвижимостью не могут воспользоваться такими условиями эффективного рынка … как это служит интересам инвесторов на фондовом рынке». [22]

Керри Д. Ванделл предполагает, что определения рыночной стоимости, основанные на формальной экономической теории,

… имеют ограниченную полезность, поскольку они предполагают совершенную конкуренцию на рынке и полную определенность в отношении настоящих и будущих условий… [в то время как] рынок недвижимости не является ни совершенно конкурентным, ни определенным. [23]

Ванделл утверждает, что

… рыночная стоимость и HBU должны быть связаны с тем, что на самом деле ожидается от объекта недвижимости в текущих рыночных условиях. [24]

Питер Н. Томсон — еще один автор, который указывает, что «оценщик сталкивается с очевидной дихотомией между допущениями, лежащими в основе рыночной стоимости, и текущими рыночными реалиями» [25], приводя доводы в пользу использования альтернативных определений стоимости, таких как ликвидационная цена для работы на спекулятивных или проблемных рынках.

Выступая за статистически ориентированное определение рыночной стоимости, Питер Ф. Колвелл заметил, что «разные определения дают разные оценки рыночной стоимости» [26].

Гарольд Д. Олбриттон, отмечая расхождения во мнениях относительно стоимости, как самой высокой цены, предположил, что ее не следует толковать буквально, а скорее как «наиболее вероятную цену при самом наиболее эффективном использовании» [27].

В более ранней статье Роберт Н. Фрисселл прокомментировал преобладавшее в то время определение рыночной стоимости, использующее термин «наивысшая цена», указав, что оценщик должен, следовательно, «искать самую высокую цену, которую оправдает рынок … а не цену, по которой сделка «вероятно» произошла бы», и далее предложив что «средняя цена продажи должна быть скорректирована в сторону увеличения», чтобы соответствовать определению самой высокой цены. [28]

Ричард Марчителли и Питер Ф. Корпач предложили единое краткое определение, которое можно было бы применить ко всей деятельности в сфере недвижимости, используя термин «вероятная» вместо «наиболее вероятная» и с небольшим количеством явных предположений о рынке:

Цена наличными и/или на других определенных условиях, по которой указанный объект недвижимости может быть продан на дату проведения оценки на рынке недвижимости при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи. [29]

В ряде статей середины 1980-х годов обсуждалась цена в ее соотношении со стоимостью.

Описывая дискуссию между «наиболее вероятной ценой продажи» (термин, который, вероятно, впервые был использован Рэтклиффом для обозначения стоимости, не зависящей от идеализированных или нереальных рыночных условий) и традиционной рыночной стоимостью, Кеннет М. Лушт предполагает, что они действительно равны, поскольку традиционные определения стоимости явно предполагают рыночную эффективность (через условия, прилагаемые к гипотетический рынок), и наиболее вероятная цена продажи делает это неявно, основываясь на использовании исторических данных. Он утверждает, что оценщики должны использовать рабочее предположение об эффективности рынка для получения достоверной оценки стоимости.

Лушт также проводит различие между «предсказанием» (относительной определенностью, количественно определяемой распределением вероятностей) и более субъективной «оценкой» — темой, которую Рэтклифф также затрагивает в некоторых своих работах. [30]

Джаред Шлаес предполагает, что «самая высокая цена и обычная цена явно противоречат друг другу», причем «самая высокая цена» отражает нетипичного покупателя и, возможно, нетипичного продавца, готового ждать наилучшего предложения, [31] отмечая, что «дурак на рынке ничему нас не учит о стоимости, только о глупости». [32]

Джозеф Уильямс утверждает, что справедливая рыночная стоимость редко представляет собой оптимальную цену, а скорее компромиссную цену, к которой покупатели и продавцы приходят путем переговоров, отмечая также, что определения справедливой рыночной стоимости предполагают идеальные условия и эффективные рынки, которые редко существуют. [33]

Терри В. Гриссом обратился к поиску более последовательных и описательных определений рыночной стоимости с помощью символической логики, впервые выделив две школы оценочной мысли, которые характеризуются как традиционная и современная.

Традиционная концепция использует «справедливую рыночную стоимость» и основана на формальной неоклассической экономике, основанной на пересечении спроса и предложения и включающей допущения о совершенной конкуренции на рынке. Он считает, что понимание, полученное в результате такого подхода, с лихвой компенсирует потери в конкретной реальности, основанной на репрезентативных условиях. Современная аргументация, с другой стороны, делает упор на «наиболее вероятную цену продажи», отвергая предположение о том, что реальные рынки недвижимости соответствуют модели совершенной конкуренции.

В попытке примирить две точки зрения, Гриссом описывает третью точку зрения, которую называют неотрадиционной. По его мнению, это не столько теоретическая школа, сколько «серая зона», где обсуждаются семантические различия между понятиями рыночной стоимости и наиболее вероятной цены продажи, причем некоторые выступают за количественную эквивалентность между ними, в то время как другие пытаются модифицировать определения, чтобы они соответствовали строго эмпирическому восприятию недвижимости рынок. [34]

В 1992 году Специальная целевая группа Института оценки по определению стоимости опубликовала отчет, в котором рассматривались проблемы, связанные с неблагоприятными рыночными условиями и ограниченной торговой активностью, в котором предполагалось, что сделки, существенно отличающиеся от предполагаемых условий в определении стоимости, не являются доказательством рыночной стоимости, что может означать цену, которая не может быть установлена до определенного времени в будущем. [35]

Это напоминает вымышленные внутренние стоимости, принятые во время Великой депрессии 1930-х годов, и явно противоречит позиции, занятой Рэтклиффом и другими, согласно которой «рыночная стоимость» должна отражать рынок таким, какой он есть, каким бы несовершенным он ни был.

В ответ на эти трудности Шлаес предложил то, что он назвал концепцией сослагательной стоимости (subjunctive value), определяемой как

Стоимость, которая, как надеются, желают или подозревают соответствующие стороны, и которая может быть равна рыночной стоимости, но которую все признают не обязательно таковой. [36]

В той же статье Шлес (ирония судьбы) предлагает другое определение, которое следует использовать в отсутствие рынка, называемое «стоимость ну» («nu value»), что, безусловно, является антитезой равновесной цене идеального рынка. Он описывает это как

Стоимость, определяемую комитетом экспертов, сидящих за круглым столом со всеми соответствующими фактами под рукой в запертой комнате, из которой они не будут выпущены, пока не достигнут соглашения. [37]

В «Белой книге» Института оценки, опубликованной в 1999 году, говорилось о «распространении определений рыночной стоимости, размывании концепции рыночной стоимости и большой неразберихе на рынке» [38].

Предложение о том, чтобы USPAP разъяснял рыночную стоимость для оценщиков и пользователей оценочных услуг, привело к тому, что в 2001 году в USPAP было добавлено (не подлежащее цитированию) квази-определение рыночной стоимости, в котором лишь отмечается, что рыночная стоимость «предполагает передачу имущества на определенную дату при определенных условиях,» предостерегая оценщиков от определения точного определения, применимого в каждом задании по оценке.

Рыночная цена

Хотя стоимость обычно воспринимается как мнение о стоимости, цена — это то, что фактически уплачивается. Цены используются в качестве косвенного показателя стоимости при сравнении продаж, хотя общепризнано, что цена и стоимость — это не одно и то же и что цены нередко отличаются от предполагаемой или воспринимаемой стоимости. Поскольку термин «рыночная цена» время от времени используется и обсуждается в литературе по оценке, часто в различных контекстах, изучение этого термина оправдано в связи с более широким обсуждением рыночной стоимости.

В своих работах середины 1930-х годов Джордж Шмутц и Лоринг Маккормик выступают против рыночной цены, измеряемой в долларах, в пользу рыночной стоимости, измеряемой в товарных единицах, основанной на текущей стоимости будущих выгод.

Они отмечают, что цены могут резко меняться из-за изменения стоимости денег, в то время как стоимость базовых товаров (включая недвижимость) практически не меняется. [39]

Такая позиция не обязательно вызывает удивление, учитывая волатильность цен после резкого падения рынка в 1929-1932 годах, а также представление о том, что недвижимость имела внутреннюю ценность, не отраженную должным образом в преобладающих ценах во время Великой депрессии.

М. Дж. Слоним впоследствии предположил, что суды не проводят различия между рыночной ценой и рыночной стоимостью, т.е., что рыночная стоимость определяется ценами, которые фактически платят покупатели. [40]

Это, возможно, подтверждает мнение о том, что суды склонны отдавать предпочтение сравнению продаж, а не альтернативным подходам к оценке стоимости.

Фред Э. Кейс проводит различие между терминами «нормальная стоимость», «рыночная стоимость» и «рыночная цена», при этом «нормальная стоимость» относится главным образом к предложенным ценам в процессе торгов, в то время как последние два показателя отражают фактически завершенные сделки. Однако в конечном счете рыночная цена — это то, что фактически уплачивается, что согласуется с большинством последующих определений, содержащих слово «цена». Важно отметить, что Кейс указывает на то, что общепринятые рыночные предпосылки (добровольное участие, полная информированность и т.д.) часто не существуют в реальном мире, отмечая далее, что некоторые обстоятельства (отсутствие рынка, принудительные или спекулятивные рынки) могут привести к ошибочным рыночным показателям. [41]

В недавно опубликованных статьях Кевин Кларк использует рыночную цену в качестве решения для определения предполагаемой (будущей) стоимости, хотя предложенное им определение рыночной цены весьма схоже по своей концепции с преобладающими определениями рыночной стоимости. [42]

Идея статьи Стивена Ф. Фаннинга и др. заключается в том, что на самом деле существует два рынка недвижимости — рынок сделок (купли-продажи) и фундаментальный рынок (измеряемый экономическим потенциалом). На стабильном рынке разница между ними может быть незначительной, но в периоды бума или спада рыночные цены могут значительно отличаться от фундаментальных показателей. Таким образом, фактические цены со временем могут существенно колебаться, в то время как базовая экономическая стоимость демонстрирует более умеренные и устойчивые колебания; это возвращает нас к позиции Шмутца 1930-х годов, предполагавшего, что в некоторых обстоятельствах стоимость может быть в некоторой степени независима от фактически уплаченных цен.

Фаннинг признает дилемму, стоящую перед оценщиком между этими двумя научными школами, указывая на то, что согласование подходов к оценке становится более важным в условиях нестабильных рынков. [43]

Институт оценки и предшествующие ему организации время от времени давали конкретное определение термину «рыночная цена», при этом терминология оценки, существовавшая до 1945 года, включала сноску к определению рыночной стоимости, в которой говорилось, что

В любой данный момент времени рыночная стоимость означает, сколько на самом деле стоит имущество, а рыночная цена – за сколько его можно продать. [44]

Этот термин не был определен в изданиях терминологии и справочника по оценке 1950 и 1962 годов, но позже появился в изданиях терминологии оценки недвижимости 1975 и 1981 годов как «фактически уплаченная сумма», или подлежащей оплате за имущество в рамках конкретной сделки», с пояснением, что она

… отличается от рыночной стоимости тем, что является свершившимся или историческим фактом, в то время как рыночная стоимость является и остается оценочной до тех пор, пока не будет доказана [и] не предполагает предположения о благоразумном поведении сторон или отсутствии неоправданных стимулов или любых других условий, лежащих в основе концепции рыночной стоимости. [45]

Стандарты и рекомендации для заключения брокеров о ценах включают термин справедливая рыночная цена, определяемый следующим образом:

Наиболее вероятная цена, по состоянию на дату инспекции или другую конкретно определенную дату, в денежном эквиваленте, не зависящая от специального или креативного финансирования или уступок при продаже, по которой объект недвижимости должен быть продан после разумной продажи на конкурентном рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, при которой покупатель и продавец будут действовать сообща. благоразумно и в личных интересах, предполагая, что ни один из них не находится под неоправданным давлением. Также известен как рыночная цена. [46]

Рыночная цена также определена в Глоссарии IAAO по оценке имущества как

… цена, о которой договариваются конкретный покупатель и продавец в конкретной сделке; фактически уплаченная сумма. [47]

Рыночная цена не была определена в Словаре по оценке недвижимости, включая только определение цены, первоначально определявшееся как

… сумма, которую конкретный покупатель соглашается заплатить, а конкретный продавец соглашается принять в соответствии с обстоятельствами, связанными с их сделкой. [48]

В настоящее время определение цены содержится в Словаре по оценке недвижимости, шестое издание, определяется как

… сумма, уплаченная в обмен на товар.

В нем отмечается, что цена — это факт, когда транзакция завершена, в то время как стоимость — это приблизительная оценка, далее говорится, что

… цена, уплаченная за имущество, может иметь, а может и не иметь никакого отношения к стоимости, которая может быть присвоена этому имуществу другими лицами. [49]

В целом, рыночная цена и цена — это более или менее синонимы, хотя отсутствие согласованного определения рыночной цены позволяет авторам проявлять некоторую гибкость в толковании этого термина. Брокеры по недвижимости и агенты по продажам, готовящие заключения брокеров о ценах (BPO), используют рыночную цену как синоним нашего понимания рыночной стоимости, хотя это, безусловно, исключение.

Различие между ценой и стоимостью, пожалуй, лучше всего подытожил Уоррен Баффет, который мудро заметил, что

Цена — это то, что вы платите, стоимость — это то, что вы получаете.

Стандарт стоимости

Определение рыночной стоимости для ипотечного кредитования является наиболее широко используемым и, очевидно, определяет стоимость как «наиболее вероятную цену», что очень напоминает определение рыночной стоимости в издании «Терминология оценки недвижимости» 1981 года.

Определение рыночной стоимости в Единых стандартах оценки для федеральных приобретений земель в некоторой степени аналогично, и оно определяет рыночную стоимость как

… сумма наличными … за которую, по всей вероятности, была бы продана собственность. [50]

Во многих других стандартных определениях вместо этого используется стандарт наивысшей цены, в том числе в калифорнийских определениях для принудительных выкупов, [51] ущерба недвижимому имуществу [52] и расторжения брака. [53]

В других определениях не указывается какой-либо конкретный стандарт, а просто указывается сумма или цена, по которой имущество может быть продано, включая федеральные определения налогообложения недвижимости [54] и убытков от несчастных случаев [55].

Определение справедливой рыночной стоимости из юридического словаря Блэка также не содержит четкого стандарта, но в то же время отдает дань уважения неоклассической модели, ссылаясь на пересечение спроса и предложения:

Цена, которую продавец готов принять, а покупатель готов заплатить на открытом рынке и в свободной продаже, точка, в которой пересекаются спрос и предложение [56].

После десятилетий дебатов практическая разница между наивысшей ценой и наиболее вероятной ценой, если таковая имеется, остается неясной.

«Наиболее вероятная цена», независимо от того, определяется ли она статистически как среднее значение, медиана или мода, или как ожидаемое значение или диапазон значений, является довольно объективным стандартом, по крайней мере, по сравнению с максимальной ценой, которая, предположительно, может охватывать любое число, превышающее среднюю точку возможного распределения значений. Утверждалось даже, что буквальное толкование самой высокой цены игнорирует влияние неопределенности на рынке.

Представление о стоимости как о зоне сделки, где низкий уровень ожиданий продавца соответствует высокому уровню того, что готов заплатить покупатель, полезно, но все же оставляет место для значительных вариаций в зависимости от характеристик и эффективности рынка, переговорных позиций сторон и/или случайных колебаний цен. Это также не обязательно объясняет высокие (или низкие) продажи, которые, казалось бы, бросают вызов рынку, или ситуации, когда несовершенство рынка приводит к широкому диапазону цен. Только на рынке с совершенной конкуренцией существует по-настоящему равновесная цена, когда наиболее вероятная и самая высокая цена равны одному и тому же числу.

График на Рис. 1 помогает наглядно представить потенциальную разницу между наиболее вероятной и наивысшей ценой (в качестве примера используется нормальное распределение, хотя распределение стоимости может иметь разные характеристики).

Рисунок 1. Нормальное распределение: Рыночная стоимость

Независимо от того, выражена ли она в виде конкретного числа или диапазона, наиболее вероятная цена представляет собой часть распределения стоимости, которое с наибольшей вероятностью произойдет на основе анализа рыночных данных.

С другой стороны, самая высокая цена гораздо более субъективна, о чем свидетельствуют различные толкования этого понятия в литературе по оценке и судебных решениях на протяжении многих лет:

• Синоним наиболее вероятной цены
• Наиболее вероятная цена при наиболее эффективном использовании
• Самая высокая цена представлена центральной тенденцией
• Самая высокая цена, которую может оправдать рынок (средняя цена продажи скорректирована в сторону увеличения)
• Соответствует типичному покупателю
• Самая высокая цена является спекулятивной, подверженной злоупотреблениям.

Очевидно, что буквальная интерпретация наивысшей цены может привести к получению значения, ограниченного только крайним верхним пределом диапазона данных (и, возможно, творческим подходом оценщика). Но значения в этой ограниченной области, вероятно, маловероятны и, безусловно, не «справедливы». На самом деле, в более общих чертах можно было бы утверждать, что самая высокая цена не является справедливой.

Обоснование самой высокой цены, возможно, понятно в случае с недвижимостью, где владелец недвижимости невольно вынужден уступить имущество выкупающему органу, но присуждение компенсации, превышающей преобладающие значения (наиболее вероятная цена), безусловно, несправедливо по отношению к налогоплательщикам.

А в других видах гражданского судопроизводства или семейного права определение рыночной стоимости на основе наивысшей цены может легко привести к предпочтению одной стороны перед другой, что приведет к чему-то менее справедливому.

А как насчет определений, которые не имеют стандарта оценки? Может подразумеваться, что ожидаемая или вероятная (наиболее вероятная) стоимость была бы подходящей, но без определенной квалификации оценщик волен интерпретировать это определение так, как он или она считает нужным.

Предположения о рынке

Независимо от того, называем ли мы это рыночной стоимостью или справедливой рыночной стоимостью, практически все определения включают предположения о гипотетическом рынке, на котором должна состояться сделка, с условиями, которые могут соответствовать или не соответствовать реальным сделкам на рынке.

Ряд авторов, включая Кейса, Рэтклиффа, Маршалла, Ванделла и Томсона, отметили несоответствие между гипотетическими или идеализированными идеальными рыночными условиями и реальным миром.

Дуглас Ловелл предполагает, что

… продажи, которые нарушают основные положения и условия оцениваемого типа стоимости, исключаются из рассмотрения, поскольку они вносят предвзятость в аналитический процесс [57].

Эта идея была поддержана Специальной рабочей группой Института оценки по определению стоимости в 1992 году.

Хотя некоторые определения являются более строгими, чем другие, USPAP выделяет три категории условий, включаемых в определения рыночной стоимости:

1. взаимоотношения, знания и мотивация сторон (т.е. продавца и покупателя);
2. условия оплаты (например, наличные деньги, их эквивалент или другие условия); и
3. условия продажи (например, возможность экспозиции на конкурентном рынке в течение разумного периода времени перед продажей).

Учёт мотивацию сторон.

Согласно большинству определений стоимости, продажи в кризисных ситуациях, как правило, не отражают рыночную стоимость.

В статье, опубликованной в 2012 году, Уильям Г. Стейнке затронул этот вопрос, отметив внутреннее противоречие между проблемными рынками и условиями, описываемыми в стандартных определениях стоимости. Даже если сделки с недвижимостью и краткосрочной продажей на проблемных рынках отражают типичную мотивацию, Стейнке считает, что они по-прежнему отражают чрезмерные стимулы и, следовательно, не отражают рыночную стоимость. [58]

Но если проблемные продажи охватывают всю или большую часть рыночной активности, не реалистичнее ли принять рынок таким, какой он есть, а не навязывать нереалистичные условия, связанные с несуществующим полусовершенным рынком?

Рэтклифф и другие убедительно доказывают, что идеализированные условия иногда имеют мало общего с реальным миром, и оценщики обычно игнорируют буквальный смысл определений стоимости на практике.

Как насчет законных продаж, которые не соответствуют условиям и ограничениям, указанным во многих определениях стоимости?

Например, некоторые определения предполагают разумный риск на открытом рынке; приведет ли это к дисквалификации внебиржевой, но в остальном законной сделки «на расстоянии вытянутой руки»?

Если обычные покупатели не обладают достаточными знаниями или информированностью, не являются ли эти продажи каким-либо образом показателем рыночной стоимости?

Обязаны ли оценщики прогнозировать нормальные рыночные цены во время бума или спада?

Если преобладающие условия не являются денежными или эквивалентными, уместно ли сделать скидку до денежного эквивалента и назвать результат рыночной стоимостью?

По сути, должна ли рыночная стоимость быть позитивной (объективной; какова она есть) или нормативной (субъективной; какой должна быть)?

Каждое нормативное условие, налагаемое на определение рыночной стоимости, потенциально может сделать это определение менее репрезентативным для реального рынка, а в крайних случаях может привести к ситуации, когда рыночная стоимость просто не может быть определена на дату вступления в силу. [59]

Заключение

«Широкое распространение определений рыночной стоимости … и большая неопределенность на рынке» — это такая же проблема сегодня, как и тогда, когда она была обозначена в Белой книге Института оценки «Инициатива по рыночной стоимости» в 1999 году, и обсуждалась в литературе по оценке на протяжении десятилетий до и после этого.

Двумя основными различиями между различными определениями рыночной стоимости и справедливой рыночной стоимости являются стандарт стоимости (наиболее вероятная цена в сравнении с наивысшей ценой в сравнении с отсутствием стандарта) и условия, предъявляемые к гипотетическому рынку.

Использование термина «наивысшая цена» во многих юридических определениях особенно проблематично, учитывая присущую ему субъективность и потенциальную возможность «неправильного использования». Ограничение мнений о рыночной стоимости ожидаемым или вероятным диапазоном устранило бы значительную неопределенность и, возможно, было бы более «справедливым», чем буквальное толкование самой высокой цены.

Предположения о состоянии рынка, как правило, налагают определенные нормативные условия, которые могут препятствовать законным продажам, а в экстремальных обстоятельствах могут сделать практически невозможным оценку рыночной стоимости на дату вступления в силу.

Предположение Рэтклиффа о том, что буквальные значения определений стоимости часто игнорируются на практике, вероятно, имеет долю истины, но различия между идеализированным полусовершенным рынком и реальным миром не должны требовать от оценщиков такого выбора, даже подсознательного.

Определения рыночной стоимости и справедливой рыночной стоимости закреплены во множестве кодексов, нормативных актов и судебных решений по всей стране. Таким образом, реальное решение проблемы множественных определений рыночной стоимости, используемых для различных целей в разных юрисдикциях, не представляется возможным. Простота единого определения рыночной стоимости, основанного на ожидаемой или вероятной цене, без искусственных ограничений, которое можно было бы использовать для любых целей, безусловно, привлекает. Когда речь заходит о чем-то столь фундаментальном и важном, как определение «рыночной стоимости», вызывает сожаление тот факт, что роль профессии оценщика была узурпирована судами, регулирующими органами и другими лицами.

Хотя нереалистично предполагать, что множество используемых в настоящее время определений действительно могут быть изменены в соответствии с единым стандартом, специалистам по оценке следует стремиться разъяснить, каким образом термины «рыночная стоимость» и «справедливая рыночная стоимость» могут применяться последовательно, особенно в отношении стандарта стоимости (наивысшая и наиболее вероятная). Это также дало бы возможность тщательно проанализировать, какие условия (если таковые имеются) следует ввести на рынке; то есть, действительно ли мы должны стремиться навязать условия полусовершенного рынка тому, что все считают несовершенными и неэффективными рынками недвижимости?

Еще раз цитирую Ричарда Рэтклиффа:

Оценка — это в значительной степени прогнозирование поведения человека в данных рыночных условиях. [60]

В идеальном мире оценщики применяли бы определения рыночной стоимости, используя относительно последовательный и объективный стандарт, и отражали бы рыночные условия такими, какие они есть, а не такими, какими их хотели бы видеть другие быть.

---

[1] Sanders M.V. (2018), Market Value: What Does It Really Mean? Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Market+Value%3a+What+Does+It+Really+Mean%3f-a0561344086 , https://www.jurispro.com/files/articles/arketaluehatoesteallyeanppraisalournal2018wangoward_3281.pdf. Майкл В. Сандерс (Michael V. Sanders), MAI, SRA, является директором Coastline Realty Advisors, базирующейся в Южной Калифорнии. Его практика специализируется на экономике ущерба недвижимости, консалтинге и судебном сопровождении. Он был одним из авторов книг «Ущерб, причиненный недвижимости: прикладная экономика и неблагоприятные условия» и «Оценка в судебном процессе: руководство для прагматика», которые были опубликованы Институтом оценки. Он является автором ряда статей для таких изданий, как The Appraisal Journal, Right of Way, Valuation, California Lawyer, Orange County Lawyer и San Francisco Law Review. Контакт: mike@CoastlineRealtyAdvisors.com

[2] См. Правило объема работ Appraisal Standards Board, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2018-2019 ed. (Washington, DC: The Appraisal Foundation, 2018).

[3] United States v. Miller, 317 U.S. 369 (1943).

[4] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2015), s.v. «fair market value.»

[5] Alfred Marshall, Principles of Economics (London: Macmillan, 1890).

[6] Sacramento Southern Railroad v. Heilbron, 156 Cal. 408 (1909).

[7] American Institute of Real Estate Appraisers, Appraisal Terminology and Handbook, 4th ed. (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1962), 121.

[8] Byrl N. Boyce, comp. and ed., Real Estate Appraisal Terminology (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers and Society of Real Estate Appraisers, 1975), 137.

[9] Boyce, Real Estate Appraisal Terminology, 145. Обратите внимание на стандарт стоимости («наиболее вероятная») и единственное условие, предъявляемое к рынку (экспозиция в течение «разумного срока»), которое в остальном предполагает преобладающие условия.

[10] Byrl N. Boyce, comp. and ed., Real Estate Appraisal Terminology, revised ed. (American Institute of Real Estate Appraisers and Society of Real Estate Appraisers, 1981), 160-161.

[11] American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate, 9th ed. (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers 1987), 18.

[12] Выдержка из County of Clark v. Buckwalter, 115 Nev. 58 (1999).

[13] Nev. Rev. Stat.

[section]

37.009 (1993), adopted from 12 C.F.R. [section] 34.42(g).

[14] County of Clark v. Buckwalter, 115 Nev. 58 (1999).

[15] Nev. Rev. Stat. [section] 37 .009.

[16] Kelo v City of New London, 545 U.S. 469 (2005). Это основополагающее решение Верховного суда США, принятое по пункту 5-4, разрешило передачу земель от одного владельца частной собственности другому в целях экономического развития, что фактически характеризует «общественное благо» как допустимое общественное использование в соответствии с пунктом о применении Пятой поправки. За этим последовала значительная политическая и судебная реакция, и в течение десятилетия, последовавшего за решением Кело, большинство штатов провели ту или иную реформу в области принудительных выкупов.

[17] В таблицу включены многие определения, которые широко используются, хотя следует понимать, что таблица не предназначена для включения всех определений, да это и нецелесообразно. Сам факт наличия множества различных определений значений затрагивает суть проблемы, рассматриваемой в этой статье.

[18] Richard U. Ratcliff, «A Neoteric View of the Appraisal Function,» The Appraisal Journal (April 1965): 167-175; Richard U. Ratcliff, «Market Value Can’t be Estimated,» The Real Estate Appraiser (January-February, 1970): 16-19; Richard U. Ratcliff, «Appraisal: Is It Measurement or Prediction?» The Real Estate Appraiser (November-December, 1972): 4-6.

[19] Henry A. Babcock, Appraisal Principles and Procedures (Homewood, IL: Ricard D. Irwin, Inc., 1968), 117.

[20] Max Kummerow, «Logical Steps in Property Valuation,» The Appraisal Journal (January 1997): 25-31; Max Kummerow, «Thinking Statistically about Valuations,» The Appraisal Journal (July 2000): 318-325; Max Kummerow, «A Statistical Definition of Value,» The Appraisal Journal (October 2002): 407-416.

[21] Gale L. Pooley, «Adding Value to Valuation with Confidence,» The Appraisal Journal (Summer 2015): 218-225.

[22] Richard D. Marshall, «Market Value: What Does It Mean in Real Estate Today?» The Real Estate Appraiser (January- February 1978): 32.

[23] Kerry D. Vandell, «Toward Analytically Precise Definitions of Market Value and Highest and Best Use,» The Appraisal Journal (April 1982): 256.

[24] Vandell, «Toward Analytically Precise Definitions,» 261.

[25] Peter N. Thomson, «Market Value: Does One Size Really Fit All?» The Appraisal Journal (October 1993): 566.

[26] Peter F. Colwell, «A Statistically Oriented Definition of Market Value,» The Appraisal Journal (January 1979): 58.

[27] Harold D. Albritton, «Market Value: Highest Price or Most Probable Price?» The Appraisal Journal (July 1979): 453; Harold D. Albritton, «A Critique of the Prevailing Definition of Market Value,» The Appraisal Journal (April 1980): 201.

[28] Robert N. Frissell, «The Professional Appraisal and Market Value,» The Appraisal Journal (October 1966): 582.

[29] Richard Marchitelli and Peter F. Korpacz, «Market Value: The Elusive Standard,» The Appraisal Journal (July 1992): 318.

[30] Kenneth M. Lusht, «Most Probable Selling Price,» The Appraisal Journal (July 1983): 346-354.

[31] Jared Shlaes, «The Market in Market Value,» The Appraisal Journal (October 1984): 501.

[32] Shlaes, «The Market in Market Value,» 513.

[33] Joseph Williams, «An Examination of Fair Market Value Concepts for Oil and Gas Properties,» The Appraisal Journal (July 1991): 402-414.

[34] Terry V. Grissom, «Value Debates: The Argument Forms and Market Structure,» The Appraisal Journal (January 1986): 124-135.

[35] Appraisal Institute, Special Task Force on Value Definitions (Chicago: Appraisal Institute, June 1992).

[36] Jared Shlaes, «Value: More Than Ever, in Your Eye,» The Appraisal Journal (January 1993): 76.

[37] Shlaes, «Value,» 77.

[38] Appraisal Institute, Market Value Initiative White Paper (Chicago: Appraisal Institute, revised December 7, 1999), 5.

[39] George L. Schmutz and Loring 0. McCormick, «The Factors Affecting Market Price,» The Journal of the American Institute of Real Estate Appraisers (April 1934): 181-188.

[40] M. J. Slonim, «Market Value or Market Price,» The Appraisal Journal (October 1945): 390-391.

[41] Fred E. Case, «Value, Market Value, and Market Price,» The Appraisal Journal (April 1953): 217-223.

[42] Kevin Clarke, «Market Price: A Practical Solution,» The Appraisal Journal (July 1993): 437-438.

[43] Stephen F. Fanning, John A. Blazejack, and George R. Mann, «Price versus Fundamentals—From Bubbles to Distressed Markets,» The Appraisal Journal (Spring 2011): 143-154.

[44] Slonim, «Market Value or Market Price,» 390; почти идентичная формулировка была включена в определение рыночной стоимости в издании 1962 года «Терминология и справочник по оценке» AIREA, хотя термин «рыночная цена» не был конкретно определен.

[45] Boyce, Real Estate Appraisal Terminology, 136; Boyce, Real Estate Appraisal Terminology, revised ed., 160.

[46] National Association of Broker Price Opinion Professionals, Broker Price Opinion Standards 8 Guidelines, version 5.0, 16.

[47] International Association of Assessing Officers, Glossary for Property Appraisal and Assessment, second ed. (Kansas City: International Association of Assessing Officers, 2013), 100.

[48] American Institute of Real Estate Appraisers, The Dictionary of Real Estate Appraisal, ed.(Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Realtors, 1984), 237.

[49] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2015), s.v. «price.»

[50] Interagency Land Acquisition Conference, Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (Appraisal Foundation, 2016), 10; http://bit.ly/UA5FLA.

[51] Cal. Civ. Proc. Code

[section]

1263.320.

[52] Judicial Council of California Civil Jury Instructions (2018) [section] 3903(f).

[53] In re Marriage of Cream, 13 Cal. App. 4th 81; 16 Cal. Rptr. 2d 575 (1993).

[54] 26 C.F.R. [section] 20.2031-1 (b).

[55] IRS Instructions for Form 4684; see also 26 C.F.R. [section] 1.165-7.

[56] Bryan A. Garner, ed., Black’s Law Dictionary, 5th pocket ed. (St. Paul, MN: Thomson Reuters, 2016), s.v. «fair market value.»

[57] Douglas D. Lovell, «Does Your Client Really Need a Market Value Estimate?» The Real Estate Appraiser (May 1991): 6.

[58] William G. Steinke, «Price, Value, and Comparable Distinctions in Distressed Markets,» The Appraisal Journal (Spring 2012): 140[1/n]-148.

[59] В качестве примера рассмотрим рынок, где все сделки являются проблемными продажами, что нередко случалось в годы, последовавшие за кризисом низкокачественных ипотечных кредитов. В условиях, предусмотренных стандартным определением рыночной стоимости при кредитовании (например, отсутствие неоправданных стимулов, типичная мотивация, разумный срок действия), эти сделки не являются доказательством рыночной стоимости, что говорит о необходимости некоторого уровня стабилизации рынка для предоставления достаточных данных о сделках, соответствующих действующему определению рыночной стоимости.

[60] Richard U. Ratcliff, «Appraisal Is Market Analysis,» The Appraisal Journal (October 1975): 486.