Резюме

В этой статье [1] обсуждаются некоторые уникальные требования к оценкам в соответствии с Едиными стандартами оценки при приобретении федеральных земель (Желтая книга) [2] и обсуждаются некоторые общие несоответствия, отмеченные при проведении рецензий оценок в соответствии с требованиями Желтой книги за последние более чем 20 лет. В ней будет предпринята попытка обосновать некоторые из этих требований, объяснить, почему они важны и как они могут повлиять на достоверность анализа и общие результаты выполнения задания.

ВВЕДЕНИЕ

Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов гласит, что

Частная собственность не может быть передана в общественное пользование без справедливой компенсации.

Но как определяется справедливая компенсация?

В мире недвижимости справедливая компенсация обычно определяется на основе оценки рыночной стоимости, проведенной квалифицированными специалистами по оценке недвижимости. При приобретении федеральных земель и в других обстоятельствах, требующих соблюдения требований законодательства, оценка должна проводиться в соответствии с Едиными стандартами оценки при федеральных приобретениях земель (UASFLA), широко известными как Желтая книга.

Например, в разделе 0.1 UASFLA говорится, что

При федеральных приобретениях недвижимости целью оценки, независимо от того, проводится ли она для правительства или землевладельца, является определение рыночной стоимости, которая может быть использована для определения справедливой компенсации в соответствии с федеральным законом.

Аналогичным образом, в разделе 0.5 Желтой книги указывается что

В качестве общей политики Соединенные Штаты основывают свои приобретения недвижимости на оценке рыночной стоимости — стандарте, принятом судами в качестве практической, объективной меры справедливой компенсации.

Итак, все оценочные задания одинаковы, верно? К сожалению, нет — поскольку нет двух одинаковых участков недвижимости, каждое задание по оценке также уникально.

Кроме того, оценки используются для достижения множества различных целей, и для каждой отдельной цели может быть свой собственный набор инструкций по оценке, политике и/или условиям назначения, и, следовательно, свои уникальные задачи.

Задания по оценке для федеральных приобретений и в других случаях, требующих соблюдения требований Желтой книги, сопряжены со своим собственным набором уникальных обязательств и ответственности. Это, в частности, признается в UASFLA, когда указывается, что

Оценка при федеральных приобретениях недвижимости сталкивается с иными — и зачастую более строгими — проблемами и стандартами оценки, чем те, которые обычно встречаются при оценке для других целей …

Федеральные приобретения предполагают иные стандарты оценки, чем другие виды сделок с недвижимостью, поскольку они предполагают выплату справедливой компенсации.

Следующее обсуждение будет сосредоточено на оценках, проводимых в соответствии с требованиями Желтой книги, и некоторых довольно уникальных требованиях, связанных с этими назначениями. Это обсуждение не преследует цели представить всеобъемлющий взгляд на UASFLA; скорее, я решил сосредоточиться конкретно на нескольких нюансах UASFLA и некоторых общих несоответствиях, с которыми я столкнулся за почти 20 лет проведения оценки в рамках UASFLA.

ЮРИДИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ

Многие задания по оценке начинаются с юридического описания. Однако многие оценщики, вероятно, не знают, что Желтая книга требует, чтобы агентство-заказчик предоставляло оценщику юридические описания перед назначением оценки.

В разделе 1.2.6.2 UASFLA очень конкретно указывается, что [выделено мной]

Агентство несет ответственность за предоставление оценщику точного юридического описания объекта недвижимости до начала оценки. Если цель заключается в частичном приобретении, оценщик должен получить как юридическое описание более крупного участка, так и юридическое описание оставшегося имущества или, в качестве альтернативы, юридическое описание участка, который будет приобретен и/или обременен.

Как правило, я нахожу, что это делается редко, за исключением судебных разбирательств, в которых уже было подано заявление об изъятии. Тем не менее, это не освобождает агентство-клиента от обязательств по UASFLA. Тем не менее, все мы знаем, что

Оценщик должен проводить более детальную оценку при каждой оценке, проводимой в соответствии с этими стандартами, даже при незначительных частичных приобретениях, при которых оценщику предписано не проводить полную оценку до и после (раздел 1.2.7.3.1 UASFLA).

Следовательно, как определение более крупного участка влияет на обязательства агентства-клиента в соответствии с разделом 1.2.6.2? Другими словами, как может быть выполнено требование к клиенту предоставить юридическое описание до выполнения задания, если определение более крупного участка производится оценщиком на этапе разработки задания на оценку?

Этот вопрос рассматривается далее в разделе 1.2.6.2 UASFLA, где указано:

Поскольку оценщик определяет более крупный участок в рамках анализа наиболее эффективного использования, возможно, что юридическое описание для более крупного участка должно быть разработано на этом этапе процесса оценки.

Я интерпретирую это в контексте раздела 4.3.3 UASFLA, указывающего на то, что

Более крупный участок может иметь или не иметь те же границы, что и участок, приобретенный правительством.

Поскольку ”более крупный участок“ (как правило) представляет собой ”объект недвижимости (более конкретно, объект недвижимости, находящийся в предварительном состоянии, когда речь идет о частичном приобретении)“ и учитывая, что Агентство несет ответственность за предоставление оценщику точного юридического описания объекта недвижимости до его изъятия, то можно утверждать, что юридическое описание более крупного участка, требуется после его определения оценщиком в рамках процесса оценки.

Таким образом, хотя агентство/клиент несет ответственность за предоставление необходимого юридического описания(ий), при заключении сделки оценщик должен знать об этом требовании и запрашивать дополнительную документацию на более крупный участок, который отличается от ранее предоставленного юридического описания(ий).

В любом случае, в разделе 1.2.6.2 Желтой книги к оценщику предъявляются другие требования в отношении юридического описания(ий).

В этом разделе предполагается, что после предоставления юридического описания оценщик должен проверить юридическое описание

• на земле во время физического осмотра имущества;
• у владельца объекта недвижимости (если это возможно);
• путем сравнения с аэрофотоснимками или другими картами, доступными в городских, окружных или других государственных учреждениях; и
• путем сравнения с публичными записями, хранящимися у регистратора, аудитора, асессора, сборщика налогов или в других соответствующих городских или окружных учреждениях.

Если оценщик обнаруживает существенную ошибку или несоответствие, он должен проконсультироваться с клиентом для получения разъяснений, прежде чем приступить к оценке.

Учитывая требования, изложенные в этом разделе, оценщики не могут просто принять юридическое описание, предоставленное агентством-клиентом. Скорее всего, необходимо провести некоторую проверку точности (в рамках типичной практики оценки) юридического описания(ий).

ИСТОРИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ИСТОРИЯ ПРОДАЖ И ИСТОРИЯ АРЕНДЫ

Что касается истории использования объекта, то в разделе 2.3.2.3.4 UASFLA указано, что в отчете следует

… кратко изложить историю использования объекта как пустующего, так и улучшенного.

В случае наличия улучшения укажите цель, для которой были спроектированы улучшения, а также даты первоначального строительства и капитального ремонта, пристроек и/или переоборудования.

Укажите 10-летнюю историю использования и занятия объекта.

Если какая-либо из вышеперечисленных сведений не поддается определению, оценщик должен сообщить об этом факте.

Хотя соблюдение этого стандарта кажется довольно простым, одной важной частью этого раздела, которую часто упускают из виду, является требование “указывать 10-летнюю историю использования и занятия объекта”.

Это может показаться бессмысленным требованием, которое мало что добавляет к процессу оценки в целом. Тем не менее, данные о прошлом использовании и занятии объекта могут помочь оценщику в разработке хорошо обоснованного и всестороннего анализа наиболее эффективного использования.

Кроме того, как указано в сносках к этому разделу, “использование участка в прошлом может свидетельствовать о его загрязнении опасными веществами”; это может быть важной характеристикой, которую следует учитывать при анализе более крупного участка.

Еще одно распространенное упущение связано с отчетностью об истории продаж оцениваемого имущества.

В разделе 2.3.2.3.5. указано, что отчет должен

… включать данные обо всех продажах объекта за 10 лет и, если такая информация доступна, данные о любых предложениях о покупке или продаже объекта недвижимости.

Если за последние 10 лет недвижимость не была продана, оценщик должен сообщить о последней продаже имущества, независимо от даты.

В большинстве отчетов об оценке, представляемых мне на рассмотрение, это требование, как правило, соблюдается; однако в отчетах часто не отражаются все требуемые элементы.

В частности, обратите внимание, что в этом разделе UASFLA далее говорится, что

Информация, подлежащая представлению, должна включать имя продавца, имя покупателя, дату продажи, цену, сроки и условия продажи, а также подтверждение оценщиком факта продажи и соответствия сделки условиям, требуемым для сопоставимой цены продажи в соответствии с разделом 1.5.2.2.

Это последняя часть этого раздела, которую чаще всего упускают из виду.

Поскольку в разделе 1.3.1.5 UASFLA указано, что

Любая недавняя невынужденная продажа объекта недвижимости может быть наилучшим доказательством его стоимости,

всесторонняя проверка любой недавней продажи объекта недвижимости и оценка того, “соответствовала ли сделка условиям, необходимым для сопоставимой продажи”, особенно актуальны в UASFLA задания.

Наконец, очень распространенное упущение касается истории сдачи объекта недвижимости в аренду.

В разделе 2.3.2.3.6 UASFLA предлагается

… сообщать об истории сдачи в аренду имущества, по крайней мере, за последние три года, если эта информация может быть достоверной.

Следует сообщать обо всех текущих договорах аренды, включая дату заключения договора, имя арендатора, сумму арендной платы, срок аренды, стороны, ответственные за расходы на имущество, и другие соответствующие условия аренды.

Оценщик должен описать процесс проверки и определить, соответствуют ли условия аренды условиям, требуемым для сопоставимой аренды.

Обратите внимание на требование “описать процесс проверки и определить, соответствуют ли условия аренды условиям, требуемым для сопоставимой аренды”. Сельскохозяйственная недвижимость нередко связана с арендой земли, даже если это применимо только к части более крупного участка.

С чем я часто сталкиваюсь в подобных ситуациях, так это с очень простым заявлением, таким как “недвижимость обременена краткосрочной сельскохозяйственной арендой по цене XXX долларов за акр”.

Как вы можете видеть, такое заявление не соответствовало бы требованиям сообщать “дату аренды, имя арендатора, сумму арендной платы, срок аренды, стороны, ответственные за расходы на имущество, и другие соответствующие условия аренды”.

Кроме того, простое указание на то, что договор аренды существует, не соответствовало бы требованиям “описать процесс проверки и определить, соответствует ли договор аренды условиям, требуемым для сопоставимой аренды”.

ФОТОГРАФИИ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

Большинство заданий по оценке включают в себя требование предоставить фотографии сопоставимых продаж, проанализированных в рамках метода сравнения продаж по стоимости, если он разработан в рамках работы.

Если это не является обязательным условием задания (либо по соглашению, либо по условиям задания), фотографии сопоставимых продаж обычно включаются в отчеты об оценке в соответствии со стандартной практикой.

В разделе 2.3.3.4 UASFLA указано, что

Каждый отчет об оценке должен содержать достаточное описание использованных сопоставимых продаж, чтобы читатель мог понять выводы, сделанные оценщиком на основе данных о сопоставимых продажах.

Фотографии сопоставимых продаж являются ценным наглядным пособием, указывающим на сопоставимость недавно проданного имущества с объектом недвижимости, о котором идет речь. Такие фотографии должны сопровождать каждый отчет об оценке не только для того, чтобы помочь эксперту по оценке, но и для учета агентством — заказчиком и для последующего использования в возможном судебном разбирательстве.

В дополнение к идентификации объекта, на каждой фотографии должна быть указана дата съемки и имя фотографирующего человека.

На первый взгляд, это требование не кажется особенно обременительным.

Однако обратите внимание, что в последнем предложении этого раздела указано, что “на каждой фотографии должна быть указана дата съемки и имя фотографирующего человека”.

Хотя это обычное упущение в отчетах об оценке, представленных на рассмотрение, как правило, его можно легко исправить. Однако все более широкое использование и доступность аэрофотоснимков требуют дальнейшего рассмотрения.

Например, как можно было бы удовлетворить эти требования, если бы были включены аэрофотоснимки сопоставимых продаж? Для аэрофотоснимков, полученных с помощью таких сервисов, как Google Планета Земля, MapRight и множества других, обязательно ли оценщикам знать “дату съемки и имя человека, делающего снимок”?

Аэрофотосъемка сопоставимых объемов продаж может быть чрезвычайно полезной, а в некоторых случаях (например, на больших лесных участках) даже более наглядной, чем наземная фотография, сделанная оценщиком во время полевых инспекций.

Кроме того, технический прогресс сделал персональные беспилотные летательные аппараты очень доступными для широкой публики, и для некоторых оценщиков очевидна привлекательность точной информации о том, когда и кем были сделаны аэрофотоснимки. Однако для любого оценщика, рассматривающего возможность использования беспилотных летательных аппаратов в своей практике, важно знать лицензионные требования в соответствии с частью 107 FAA, научиться безопасно управлять оборудованием и быть в курсе ограничений на полеты, которые могут распространяться на некоторые объекты, находящиеся под федеральной юрисдикцией, такие как аэропорты, национальные парки и различные сопутствующие объекты.

Хотя в «Желтой книге», которая была обновлена в 2016 году, конкретно об этом не говорится, соблюдение соответствующих законов и нормативных актов всегда является элементом разумной практики оценки. Независимо от того, были ли аэрофотоснимки сделаны оценщиком или получены из любого другого источника, соблюдение этих положений Желтой книги предполагает, что в соответствующих отчетах об оценке должны быть указаны даты всех фотографий и личность фотографа, даже если какая-либо часть такой информации неизвестна или не поддается определению

АСЕССОРСКАЯ СТОИМОСТЬ И ГОДОВАЯ НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА

В разделе 2.3.2.3.7 UASFLA предлагается, чтобы отчет “включал текущую асессорскую стоимость и сумму налогов на недвижимость в долларах США”.

Текущие асессорские стоимости и налоговые обязательства отражаются в большинстве оценок, однако для назначений UASFLA существуют дополнительные обязательства.

В разделе 2.3.2.3.7 далее говорится, что

В некоторых юрисдикциях разработаны программы, в соответствии с которыми имущество будет оцениваться для ассессмента на основе его текущего использования, а не на основе его наилучшего использования.

Эти программы часто касаются сельскохозяйственных угодий, лесных массивов и открытых пространств; для целей получения права собственности владельцам, возможно, придется согласиться оставить имущество в прежнем пользовании на определенный период времени.

В таком случае оценщик должен сообщить как текущую асессорскую стоимость и налоги за текущее использование объекта недвижимости, так и предполагаемую асессорскую стоимость и налоговую нагрузку для объекта при его наиболее эффективном использовании.

Эта часть раздела 2.3.2.3.7 часто упускается из виду, особенно при анализе сельскохозяйственных объектов.

Опять же, это может показаться требованием, которое мало что добавляет к анализу, но если доходный подход разрабатывается как часть объема работ, то налоговые обязательства (при самом наиболее эффективном использовании), очевидно, играют важную роль в разработке оценки чистого операционного дохода и, следовательно, на окончательные стоимостные выводы.

ЗОНИРОВАНИЕ И ДРУГИЕ ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Зонирование в значительной степени определяет юридически допустимые виды использования оцениваемого объекта недвижимости. Таким образом, оно может играть чрезвычайно важную роль в анализе наиболее эффективного использования и окончательной оценке объекта недвижимости.

Почти каждый отчет об оценке, представленный на мое рассмотрение, содержал, по крайней мере, некоторую информацию и анализ, касающиеся зонирования. Однако в разделе 2.3.2.3.8 UASFLA далее предлагается, что

Оценщик должен также учитывать любой существующий генеральный или комплексный план землепользования, который может повлиять на полезность или стоимость объекта недвижимости.

В этом разделе также указано, что

В дополнение к зонированию, оценщик должен определить все другие правила землепользования и охраны окружающей среды, которые влияют на наиболее эффективное использование и стоимость объекта недвижимости.

В разделе 1.3.1.3 UASFLA указаны несколько других “общих правил землепользования, которые могут повлиять на рыночную стоимость”, в том числе

… правила о разделении участков, моратории на застройку, заявления о воздействии на окружающую среду, требования к управлению береговыми линиями, требования к управлению прибрежными зонами, правила управления поймами рек, комплексные планы землепользования и/или правила добычи полезных ископаемых.

Хотя этот список возможных правил землепользования далеко не исчерпывающий, он иллюстрирует неадекватность отчета об оценке, в котором рассматривается зонирование без учета таких дополнительных правил.

В отчетах об оценке, представленных на рассмотрение, редко в достаточной степени определяются и рассматриваются дополнительные правила землепользования, подобные тем, которые были указаны выше.

Поскольку, согласно разделу 2.3.3.1 UASFLA,

… определение оценщиком наиболее эффективного вида использования является одним из наиболее важных элементов всего процесса оценки,

а также учитывая, что юридическая допустимость является важным фактором при определении наиболее эффективного вида использования, тщательный анализ всех ограничений в области землепользования, которые могут быть установлены, необходим и имеет жизненно важное значение.

НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

На основе концепции наиболее эффективного использования разрабатываются целые курсы. В этой статье мы не будем углубляться в вопросы наиболее эффективного использования; скорее, мы сосредоточимся на конкретных требованиях UASFLA, касающихся разработки и отчетности по определению наиболее эффективного использования.

Каждый отчет об оценке в соответствии с требованиями Желтой книги, представленный на мое рассмотрение, включал анализ наиболее эффективного использования. Однако не каждый анализ наиболее эффективного использования полностью соответствовал требованиям, предъявляемым в Желтой книге.

В разделе 2.3.3.1.1 указано, что при анализе как незанятого участка, так и улучшенной недвижимости (когда это применимо) в отчете должны быть “указаны сроки использования и вероятный покупатель и пользователь”.

Как и в случае с другими требованиями UASFLA, этот пункт можно рассматривать как несколько несущественный. Однако определение как сроков наиболее эффективного использования, так и вероятных покупателей/пользователей объекта недвижимости поможет определить сегментацию рынка, потенциальные сопоставимые продажи, предложения (анализ рынка) и/или потенциальную сопоставимую аренду, и даже поможет выявить возможное функциональное устаревание.

Таким образом, становится ясно, что соблюдение этих требований представляет собой важный компонент правильно разработанного анализа наилучшего использования и оказывает существенную помощь в получении достоверных показателей ценности с помощью каждого из трех традиционных подходов к оценке ценности.

ВЕРИФИКАЦИЯ ПРОДАЖ

Одно из часто упускаемых из виду требований UASFLA касается подтверждения сопоставимых продаж.

Требование о конкретной проверке сопоставимых продаж является одним из наиболее ярких примеров различий между заданиями в соответствии с Желтой книгой и заданиями, выполняемыми в соответствии с другими стандартами.

Как указано в разделе 4.4.2.3 UASFLA,

При составлении заключения о рыночной стоимости с целью определения справедливой компенсации оценщик должен проверить суммы продаж и убедиться в том, что условия продажи были традиционными и осуществлялись в условиях открытого конкурентного рынка.

Проверка, как правило, требует собеседований и обсуждений с продавцом, покупателем, агентством по заключению сделок и/или брокером, осуществляющим транзакцию, в дополнение к подтверждению регистрации.

Далее в этом разделе говорится, что

Проверка должна проводиться компетентным и надежным персоналом, и если дело будет рассмотрено в судебном порядке, оценщик, который будет давать показания, должен лично подтвердить факт продажи.

Хотя большинство заданий по оценке не связаны с судебными разбирательствами, требование о всесторонней проверке сопоставимых продаж остается жизненно важным для получения достоверных результатов задания.

Я часто вижу отчеты об оценке, в которых в качестве единственного источника “проверки” упоминаются “публичные записи”.

Хотя данные публичных архивов, безусловно, полезны, публичные архивы, как правило, не могут предоставить необходимую информацию об условиях продажи, уступках продавца, компонентах стоимости, не связанных с недвижимостью, расходах после продажи или других условиях, которые могли оказать влияние (положительное или отрицательное) на конкретную продажу.

Поскольку такие элементы могут влиять на цену сопоставимой продажи, они, в свою очередь, могут повлиять на процессы корректировок и, в конечном счете, повлиять на результаты оценки.

ПРОДАЖИ С УЧАСТИЕМ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ИЛИ ДРУГИХ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Нередко, особенно в случае оценки крупных рекреационных, лесных или сельскохозяйственных участков, можно увидеть отчет об оценке, включающий сопоставимые продажи, в которых в качестве покупателей участвовали природоохранные организации или земельные трасты.

Хотя продажи этого типа специально не запрещены для использования в качестве прямых сравнений с объектом, UASFLA имеет множество предостережений и ограничений по их использованию.

Использование этих типов сопоставимых данных, описанных в Желтой книге как включающих потенциальную “нерыночную мотивацию», рассматривается в разделе 4.4.2.4.2 UASFLA, в котором указывается, что,

… хотя в современной юриспруденции категорически исключаются из рассмотрения некоторые виды сделок, с точки зрения закона могут рассматриваться только некоторые виды продаж при определенных обстоятельствах или для ограниченных целей.

Соответственно, требуется тщательная проверка и анализ каждой продажи, чтобы убедиться, что мнение оценщика о стоимости не отражает каких-либо юридически неправомерных соображений.

К операциям, которые могут быть связаны с нерыночными мотивами, относятся:

• принудительные продажи,
• продажи в экстренных случаях,
• переговоры об урегулировании,
• продажи между связанными сторонами или организациями,
• продажи правительству или другим организациям, имеющим полномочия по изъятию,
• продажи экологическим или другим общественным организациям, представляющим интересы общества, и
• продажи, связанные с правительственным проектом.

В подразделе 6 этого раздела далее говорится, что

Продажа природоохранным организациям или другим общественным организациям, представляющим интересы общества, может быть (аналогично) подозрительной.

Например, приобретение может быть разрешено для государственного природоохранного проекта до того, как будут выделены достаточные средства для приобретения всей территории проекта.

Природоохранные или другие экологические организации могут затем добровольно приобрести земли в пределах проектной территории с единственной целью — передать их правительству, как только появится финансирование.

Далее в этом разделе предлагается, что

… такие продажи, как прямые продажи государству, как правило, связаны с нерыночными мотивами и соображениями, выходящими за рамки рыночной стоимости недвижимости при ее наиболее эффективном использовании …

Соображения, которые не могут разумно повлиять на рыночную стоимость, исключаются.

Таким образом, как и в случае с продажами государственным структурам, продажи общественным организациям не могут быть использованы в качестве сопоставимых продаж без тщательного анализа для выявления, исключения или корректировки потенциальных нерыночных мотивов.

Как отмечалось ранее в этом разделе UASFLA,

… для обеспечения соответствия федеральному прецедентному праву оценщик должен выявить, проанализировать и исключить или соответствующим образом скорректировать все возможные нерыночные мотивы, прежде чем полагаться на продажу.

Таким образом, поскольку продажи природоохранным организациям, земельным фондам или другие “организации, представляющие общественные интересы”, могут находиться под сильным влиянием “нерыночных мотиваций”, а также потому, что мотивы покупателей, очевидно, могут влиять на цены продаж, такие продажи следует использовать в качестве сопоставимых “только при определенных обстоятельствах или для ограниченных целей” и только после “тщательной проверки и анализа каждой продажи, чтобы убедиться, что мнение оценщика о стоимости не отражает каких-либо юридически неправомерных соображений”.

НЕСООТВЕТСТВУЮЩИЕ ПРОДАЖИ

Распространенное неправильное применение методов сравнительного анализа продаж связано с оценкой неутвержденных и неиспользуемых земельных участков.

Слишком часто я вижу оценки неутвержденных, неиспользуемых земель, которые содержат данные о сопоставимых продажах земельных участков, которые либо уже одобрены для застройки (имеют право на застройку), либо продажи, предполагающие цену продажи, которая была поставлена в зависимость от получения прав.

Что касается так называемых “проблематических продаж” (продажи, которые зависят от способности потенциального покупателя обеспечить перепланировку или разрешение, необходимые для наиболее эффективного использования объекта недвижимости), то эта концепция лучше всего описана в разделе 4.4.2.4.5 UASFLA.

В этом разделе Желтой книги говорится, что

Продажа недвижимости с наиболее эффективным использованием для той или иной формы девелопмента, требующей разрешения на землепользование или резонирование, обычно осуществляется в форме проблематической продажи или предварительных опционов. Такие продажи зависят от способности потенциального покупателя получить разрешение на резонирования, необходимое для наиболее эффективного использования объекта недвижимости; если в резонировании или выдаче разрешения на землепользование отказано, проблематические обстоятельства не соблюдаются, и продажа не завершается (или опцион не реализуется).

Таким образом, когда такие продажи фактически завершаются, они отражают цену недвижимости, уже проданной или разрешенной для застройки с целью ее наиболее эффективного использования. Если на дату определения стоимости оцениваемый объект недвижимости потребует резонирования или получения разрешений на его дальнейшее использование, завершенные проблематические продажи не могут рассматриваться как сопоставимые продажи без соответствующих корректировок для учета рисков, временных задержек и затрат, связанных с резонированием или получением разрешений.

Как обсуждалось в разделе 4.3.2.4, оценщики не могут просто предполагать, что такое разрешение имеется в отношении оцениваемого объекта недвижимости, или предполагать, что такое разрешение будет предоставлено.

Как и многие другие вопросы, затронутые в этом обсуждении, этот вопрос касается сегментации рынка, наиболее эффективного использования и окончательного определения соответствующих сопоставимых продаж.

Неутвержденный / неиспользуемый объект недвижимости не обязательно может конкурировать в том же сегменте рынка, что и сопоставимые объекты недвижимости, которые

• включают права на момент продажи или
• продажи, которые были осуществлены в зависимости от получения соответствующих прав.

Иными словами, проблематическая продажа может иметь не такое высокое экономическое значение, как продажа неутвержденного / неиспользуемого объекта недвижимости. Тот факт, что объекты недвижимости, находящиеся на разных стадиях утверждения и/или улучшения, могут понравиться разным покупателям и учитывать разные временные факторы, иллюстрирует важность этих ранее рассмотренных элементов надлежащим образом разработанного анализа наилучшего использования.

Как указано в разделе 1.5.2.2 UASFLA,

При выборе сопоставимых продаж, которые будут использоваться при оценке данного объекта недвижимости, важно, чтобы все продажи имели тот же экономический эффект, что и объект недвижимости, и чтобы наибольший вес был придан объектам, наиболее сопоставимым с объектом недвижимости.

Поскольку можно утверждать, что неутвержденные / неиспользуемые объекты представляют собой различные виды наиболее эффективного использования с экономической точки зрения, можно также утверждать, что предыдущая выдержка из Желтой книги полностью запрещает такую методологию. Даже если это прямо не запрещено, такие сравнения потребуют особой осторожности, и если оценщик сочтет такие сравнения необходимыми, он должен быть готов предоставить достаточную поддержку в обосновании необходимости их использования.

ПОДХОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

В разделе 1.1 Желтой книги указано, что

Целью любой оценки, подготовленной в соответствии с настоящими стандартами, является обоснованное мнение о рыночной стоимости, которое является достоверным и точным.

В идеале это и есть цель любой оценки. Однако важное различие между оценками по Желтой книге и другими назначениями связано с общим уровнем данных, анализа и поддержки, которые должны быть включены в отчет об оценке.

С 2014 года Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP) допускают два различных типа отчетов: отчеты об оценке и отчеты об оценке с ограниченным использованием. Однако в разделе 2.2 UASFLA говорится, что

Отчеты об оценке с ограниченным использованием не допускаются в соответствии с этими стандартами.

Форматы отчетности, указанные в разделах 2.3, 2.4 и 2.5 ниже, соответствуют и/или превосходят требования к отчету об оценке в соответствии со Стандартом 2 USPAP.

Как указано в разделе 3.1.1 UASFLA,

… требуется проверка отчетов об оценке квалифицированным рецензентом-оценщиком.

Таким образом, каждый отчет об оценке, составленный в соответствии с UASFLA, должен содержать достаточное количество релевантных фактов и данных, подтверждающих предлагаемые заявления, мнения и выводы.

Многие, кто помнит вышедшие с тех пор из употребления стандарты USPAP, касающиеся “самостоятельных” отчетов об оценке, могут заметить, что стандарты Желтой книги более тесно связаны с этим более исчерпывающим набором стандартов отчетности.

Хорошим примером этого различия может служить уровень поддержки, необходимый для корректировок, применяемых в подходах к оценке стоимости при сравнении продаж (как вакантной, так и улучшенной, когда это применимо).

В разделе 2.3.3.2.1 UASFLA указано, что

Корректировки должны быть сведены в таблицу корректировок, и каждая корректировка (качественная или количественная) должна подкрепляться рыночными данными.

Данные и анализ должны быть достаточно подробными, чтобы клиент и предполагаемые пользователи могли понять данные, анализ и логику заключения оценщика о рыночной стоимости объекта.

Далее, в разделе 2.3.3.4 предлагается, что

Как обсуждалось в разделе 1.5.2.3, предпочтительным методом корректировки сопоставимых продаж является использование количественных корректировок (при наличии достаточных рыночных данных, подтверждающих их).

Только при отсутствии адекватных рыночных данных, подтверждающих количественные корректировки, оценщик должен прибегнуть к качественным корректировкам (т.е. дешевле или дороже).

Оценщики должны иметь в виду, что количественные и качественные корректировки не являются взаимоисключающими методологиями. Тот факт, что один из факторов корректировки не может быть количественно определен с помощью рыночных данных, не означает, что все корректировки, вносимые в недвижимость для продажи, должны быть качественными.

Все факторы, которые могут быть определены количественно, должны быть соответствующим образом скорректированы.

Когда в процессе корректировки используются как количественные, так и качественные корректировки, сначала должны быть произведены все количественные корректировки.

При использовании количественных корректировок оценщики должны понимать, что не все факторы подходят для процентной корректировки.

Корректировки в процентах и долларах могут и часто должны сочетаться.

Необходимо тщательно проанализировать каждый элемент корректировки, чтобы определить, подходит ли корректировка в процентах или долларах.

Мне часто предоставляют отчеты об оценке, которые “подтверждают” количественные корректировки, указанные в подходах к сравнению продаж (как свободных участков, так и улучшенных, когда это применимо), исключительно с описательным объяснением и обсуждением. Хотя объяснения и логическое обоснование, безусловно, могут быть актуальными и заслуживающими включения в анализ, UASFLA, как правило, предполагает, что такая поддержка сама по себе недостаточна без дополнительной поддержки со стороны соответствующих “рыночных данных”.

Наконец, UASFLA рекомендует, чтобы отчет включал детальную сверку подхода сравнения продаж, включая обсуждение количества и качества доступных продаж, а также индивидуальных сильных и слабых сторон каждой продажи, а также обсуждение и обоснование тех продаж, которые считаются заслуживающими наибольшего (и наименьшего) внимания.

В частности, раздел 2.3.3.4 UASLFA завершается предложением о том, что

При выработке окончательного мнения о стоимости с помощью метода сравнения продаж оценщик должен объяснить сравнительный вес, придаваемый каждой сопоставимой продаже, независимо от того, используются ли количественные или качественные корректировки или их комбинация. Требуется сравнительная таблица или график корректировок, которые могут помочь оценщикам в объяснении их анализа в этом отношении.

Эти заявления, по-видимому, наводят на мысль, что заявление о сверке, указывающее, например, на то, что “всем продажам уделялось одинаковое внимание”, как правило, является неполным и неадекватным для оценок, проведенных в соответствии с требованиями UASFLA.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ МЫСЛИ

В разделе 0.1 UASFLA указано, что

Целью Единых стандартов оценки при приобретении федеральных земель (Standards) является содействие справедливости, единообразию и эффективности оценки недвижимости при федеральных приобретениях земель.

С этой целью в разделе 0.2 UASFLA указано, что

Когда речь идет о справедливой компенсации, необходим надежный процесс для обеспечения справедливого результата. Для целей федерального приобретения в результате процесса оценки должны быть получены достоверные и точные оценки рыночной стоимости. Эти федеральные стандарты, регулирующие процесс оценки, защищают от того, чтобы простые домыслы и догадки становились руководством для определения стоимости — вещи, которая не может быть использована в деловых операциях, а также при судебном установлении истины.

Вообще говоря, для обеспечения «надежного процесса» любого рода, применимое законодательство необходимо строго соблюдать правила или государственную политику.

В свою очередь, крайне важно, чтобы оценщики, стремящиеся составить оценки, соответствующие требованиям Желтой книги, были осведомлены о нюансах, присущих только этим заданиям, и стремились соответствовать уникальным требованиям оценок, подготовленных в соответствии с Едиными стандартами оценки при федеральных приобретениях земель.

---

[1] Swartz P.J. (2024), Common Pitfalls of Yellow Book Appraisal Assignments: From the Perspective of the Review Appraiser, 2024 ASFMRA Journal Supplement, https://higherlogicdownload.s3.amazonaws.com/ASFMRA/aeb240ec-5d8f-447f-80ff-3c90f13db621/UploadedImages/Journal/2024/Supplement/01_Swartz.pdf . Филип Дж. Шварц (Philip J. Swartz), AI-GRS, AI-RRS, R/W-AC, является оценщиком и владельцем компании Appraisal Review Specialists, LLC.

[2] Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA), 2016. “The Sixth Edition of the Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions,” Interagency Land Acquisition Conference. Appraisal Foundation